Доля свободных площадей снижается второй квартал подряд после роста в 2020 году
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 1 полугодия 2021 года на офисном рынке Москвы. CBRE отмечает рекордный за последние 6 лет объём введённых в эксплуатацию офисных помещений (446 тыс кв. м). Предыдущий максимальный объём был зафиксирован во 2 полугодии 2015 года (497 тыс. кв. м). По прогнозам CBRE, в 2021-2022 годах заявлено к вводу порядка 1,7 млн кв. м, при этом существенная доля строящихся проектов уже законтрактована и не будет доступна на рынке для аренды или покупки.
Новое предложение и объем свободных площадей
Во II квартале 2021 года в эксплуатацию было введено 137 тыс кв. м, что значительно больше среднеквартального показателя последних 5 лет, когда объем нового ввода едва превышал 80 тыс кв. м. Несмотря на большие объемы, было завершено строительство всего 3 бизнес-центров, два здания комплекса Сбер-Сити и МФК Империал Плаза. Все объекты относятся к сегменту класса А.
Как и в I квартале основной объем нового строительства пришелся на здания, построенные под собственное использование – это две башни комплекса Сбер-Сити, 94% от общего объема ввода. МФК Империал Плаза был полностью реализован на момент ввода. Всего за 1 полугодие в эксплуатацию введено 446 тыс кв. м (более чем в 2 раза превосходит общий объем офисных площадей, введенных в 2020 году), из которых лишь 10% или 40 тыс кв. м доступны на рынке по итогам 2 квартала. 77% (344 тыс кв. м) нового ввода за 1 полугодие относится к сегменту класса А.
Крупные объекты, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2021 года
|
Здание |
Класс здания |
Арендуемая площадь, кв. м |
Зона расположения |
|
Ростех-Сити |
A |
173 600 |
Ленинградский ДР |
|
Два капитана |
B+ |
79 800 |
За пределами МКАД |
|
Аркус IV |
A |
17 900 |
Ленинградский ДР |
|
Земельный 1-й пер., 7/2 |
A |
16 000 |
ЦДР-ТТК |
|
Сбер-Сити |
А |
128 400 |
ТТК-МКАД |
|
МФК Империал Плаза |
А |
8 500 |
ЦДР-ТТК |
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Основной объем нового строительства традиционно приходится на зону между Третьим транспортным кольцом и МКАД, 74% от общего объема за 1 полугодие. В Ленинградском деловом районе в эксплуатацию было введено 43% (191 тыс кв. м), в Москва-Сити и Центральном деловом районе – ни одного объекта. До конца года в центре города планируется завершение реконструкции ряда объектов, а также ввод в эксплуатацию бизнес-центров AFI2B и Смоленский 13. В Москва-Сити ввод в эксплуатацию нового объекта ожидается в 2022 году, это комплекс Grand City Tower.
Распределение нового предложения по итогам 1 полугодия 2021 года
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Согласно планам девелоперов, объем ввода офисных площадей по итогам 2021 года составит 850 тыс кв. м, из которых для аренды или покупки на рынке доступно 30% на конец II квартала 2021 года. В связи с усилением тенденции строительства объектов под собственное использование, а также реализацией площадей в процессе строительства, рекордные объемы ввода новых офисных площадей за последние годы оказывают минимальное влияние на уровень свободных площадей на рынке.
По итогам II квартала доля свободных площадей приблизилась к уровню начала 2020 года, 9,5%, когда последствия пандемии еще не отразились на экономике в целом и рынке офисной недвижимости Москвы в частности.
Новое строительство (тыс кв. м) и объем свободных площадей
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
На фоне сохранения малых объемов спекулятивного строительства на среднесрочном горизонте и восстановления отложенного спроса в 2021-2022 годах доля свободных площадей сохранится на уровне 11%. При этом основной объем будет сформирован вторичными предложениями аренды в то время, как вакансия во вновь построенных объектах будет минимальной за счет увеличения спроса арендаторов на высококачественные офисные площади.
Объем сделок
II квартал, как и IV, традиционно отличается наибольшей активностью на рынке при отсутствии внешних негативных шоков. Третья волна резкого распространения коронавируса началась в конце II квартала 2021 года, поэтому не оказала влияние на динамику заключенных сделок аренды и купли-продажи под собственное использование.
По предварительной оценке, объем сделок за II квартал составит 390 тыс кв. м, что на 70% и 30% превосходит аналогичный показатель за I квартал 2021 года (229 тыс кв. м) и II квартал 2020 года (296 тыс кв. м, сокращение спроса вследствие начала пандемии в марте 2020 года) соответственно. Однако объем сделок за II квартал 2021 года сопоставим с показателем за II квартал 2019 года, 377 тыс кв. м.
За 1 полугодие объем сделок оценивается на уровне 620 тыс кв. м. Данный показатель все еще не достиг рекордов 2018–2019 годов (790 тыс кв. м), но сопоставим с 1 полугодием 2020 года (641 тыс кв. м).
Примеры сделок, II квартал 2021 года
|
Здание |
Компания |
Арендуемая площадь, кв. м |
|
БЦ в Земельном 1-й пер., 7/2 |
Совкомбанк |
6 700 |
|
Легион III Фаза II |
3Logic |
5 400 |
|
Меркурий Сити Тауэр |
Санкт-Петербургская Международная Товарно-сырьевая Биржа |
4 600 |
|
Кунцево Плаза |
Самолет |
2 800 |
|
Comcity Bravo |
Smart Technologies |
2 000 |
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Общее восстановление экономики в 1 полугодии 2021 года и снятие ограничений на посещение офиса стимулировало компании возобновить планы по поиску новых офисных площадей. Результатом этому стал большой объем сделок, заключенных во II квартале. Тем не менее, новые ограничения, связанные с предотвращением распространения коронавируса, включая перевод 30% сотрудников на обязательный удаленный формат работы, на фоне летнего отпускного сезона могут способствовать сокращению активности компаний. При этом текущее стимулирование вакцинации населения может положительно сказаться не только на минимизации новых волн распространения коронавируса в будущем, но и на настроениях бизнеса относительно стратегии по аренде новых офисных площадей.
Объем сделок (тыс кв. м)
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
По итогам 2021 года спрос сохранится на уровне 2020 года, 1,2-1,3 млн кв. м, что на треть ниже показателя за 2019 год. При этом спрос в 2018–2019 годах был рекордным за последние 10 лет и сопоставим с бумом 2007–2008 годов. Таким образом, сокращение объема сделок в 2020–2021 годах на фоне пандемии и экономического кризиса не выглядит драматичным. Необходимо отметить, что динамику новых сделок в 2022–2023 годах будет сдерживать ограниченное предложение нового качественного продукта.
Елена Денисова, старший директор отдела офисных площадей CBRE, комментирует:
«Рекордные объемы ввода по факту не влияют на увеличение доступных предложений для арендаторов, новые объекты либо уже строятся под нужды конкретных компаний, либо площади в них реализуются на этапе строительства. Эта тенденция будет только усиливаться. Для средних и крупных арендаторов практически нет альтернативных опций аренды высококачественных офисных площадей. В связи с отсутствием продукта мы продолжаем наблюдать увеличение сделок продления. Более того, такое состояние рынка будет усугубляться, так как спекулятивное строительство сохраняется на низком уровне. Таким образом, объем сделок в 2022–2023 годах будет ограничен доступным предложением и сделками built-to-suit».
В сентябре предложение квартир в готовых массовых новостройках Москвы упало ниже 1 тыс. единиц, а их доля впервые сократилась до 6% от общего числа помещений, представленных в продаже в массовых новостройках на разной стадии строительства, подсчитали эксперты «Метриум». Предыдущий минимум предложения квартир в новостройках, получивших разрешение на ввод эксплуатацию (РВЭ), был зафиксирован в июле 2020 года, а пик – в январе 2016 года.
По данным «Метриум», в сентябре 2020 года на рынке московских новостроек эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 14,8 тыс. квартир в жилых комплексах на разной стадии строительной готовности. Из них в корпусах на начальной стадии строительства было 4,9 тыс. квартир, на этапе сооружения этажей – 4,4 тыс., в процессе отделочных работ – 4,6 тыс. Наименьшее число квартир на выбор было доступно покупателям в корпусах или жилых комплексах, застройщики которых получили разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ), то есть в готовых для заселения домах, где насчитывалось всего 920 таких квартир.
В процентном отношении доля предложения на разных этапах распределилась так: на котловане – 33%, на стадии монтажных работ – 30%, с отделочными работами – 31%. Доля квартир в готовых домах на рынке составила всего 6,3%. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый низкий показатель предложения готового жилья по меньшей мере за последние пять лет. Предыдущий минимум был зафиксирован совсем недавно, в июле 2020 года, когда доля квартир в новостройках с РВЭ составила 8,3%. Между тем в среднем в 2019 году на готовые дома приходилось 13% предлагаемых застройщиками квартир, в 2018 году – 15%, в 2017 году – 13%, в 2016 году – 17%. В абсолютном выражении в среднем каждый месяц у клиентов, желающих приобрести квартиру от застройщика в готовом доме, на выбор было 2-3 тыс. вариантов, а сейчас их стало менее 1 тыс.
«Сокращение предложения в готовых новостройках, на мой взгляд, может быть связано с программой субсидирования ипотеки, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Дело в том, что уменьшение ставок позволило части клиентов приобрести более дорогие объекты в готовых домах. В условиях повышения стоимости аренды в Москве, которое было отмечено после завершения режима самоизоляции, многие предпочли приобрести жилье под ключ, чем одновременно выплачивать кредит и снимать квартиру. Активность именно таких клиентов могла привести к вымыванию предложения готовых квартир. Помимо этого, покупателей наиболее ликвидного (готового) жилья стимулировало снижение курса рубля – валютные инвесторы спешили зафиксировать прибыль в покупке недвижимости. В нашем проекте с мая по настоящий момент готовое жилье пользовалось большим спросом, и сейчас в продаже осталось около 100 квартир».
Аналитики «Метриум» отмечают, что квартиры в готовых корпусах можно найти в 28 жилых комплексах комфорт- и эконом-класса. Средняя стоимость квадратного метра в них – 190 тыс. рублей, что соответствует средней по рынку. При этом новостройки на котловане продаются по 169 тыс. рублей за «квадрат», на этапе монтажа этажей – за 186 тыс. руб. за кв.м, на стадии отделочных работ – 211 тыс. руб. за кв.м,
«Таким образом на рынке сложился небольшой дефицит квартир в готовых новостройках, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиентам, рассчитывающим получить ключи в день сделки с застройщиком, будет непросто подобрать подходящий по цене ликвидный объект. Впрочем, на этапе отделочных работ сейчас представлены более 30% квартир, поэтому в скором времени предложение готового жилья должно восстановиться».
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 г. на первичном рынке Москвы доля СЗАО сократилась за год на 4%, сейчас на него приходится 7,6% от совокупного предложения. За год объем предложения сократился на 50% в связи с ростом спроса несмотря на активность застройщиков.
По итогам сентября 2020 г. совокупный объем предложения на первичном рынке СЗАО составил 159,7 тыс. кв. м и 2,2 тыс. лотов. В реализации находится 26 проектов в 71 корпусе. За год в реализацию вышло 23 корпуса в 8 новых и в 7 уже реализующихся проектах.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на район Хорошево-Мневники (52,2%). За год произошло снижение его доли - на 18,2%, а размера экспозиции - на 63%. Он остается наиболее активно развивающимся районом округа. В этой локации сосредоточено 12 проектов, за год вышло 2 новых проекта. Пальму первенства пытается перехватить район Покровское Стрешнево, доля которого за год выросла на 16%, а объем экспозиции - на 62%. В этом районе в реализации находится 7 проектов, из которых за год вышли 3 новых проекта.
Немного меньше приходится на район Щукино, доля которого выросла на 8%, а объем сократился на 17%. За год здесь вышло 2 новых проекта. Несмотря на то, что в районе Митино за год вышло 2 новых проекта, его доля сократилась на 5,6%, а размер предложения – на 77%.
В результате выхода нового предложения с апартаментами, их доля выросла на 15% и составила 20%, а размер экспозиции - в 2 раза. Объем предложения квартир за год сократился на 58%, а его доля составила 80%.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на заключительную стадию строительной готовности – 53,8%, на начальном цикле находится 36%, что оказывает влияние на уровень цен.
По итогам сентября 2020 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 229,2 тыс. руб. (+8,4% за год). СВЦ квартир составила 233,7 тыс. руб. (+10,8%): рост в бизнес-классе – на 12,3%, в комфорт-классе – на 10,2%.
СВЦ в сегменте апартаментов составила 211,7 тыс. руб., которая уменьшилась на 4,5% в результате выхода новых проектов. В бизнес-классе она уменьшилась на 17,9%, в комфорт-классе показала рост на 25,4%.
Самым доступным районом на первичном рынке СЗАО является Митино, в котором СВЦ составляет 163,1 тыс. руб., которая за год выросла на 14,9%. Самым «дорогим» является район Щукино, в котором СВЦ составляет 283,2 тыс. руб., которая за год выросла на 10,3%. В районе Митино все предложение представлено квартирами комфорт-класса. В районе Щукино почти 70% предложения приходится на бизнес-класс и 32% на комфорт-класс.
Структура предложения по районам, кв. м
