Объем сделок с офисами в Санкт-Петербурге вырос в 1,5 раза в 1-м полугодии 2021 года
По данным JLL, на офисном рынке Санкт-Петербурга отмечается стабильный тренд на восстановление спроса: объем сделок в нынешнем году оказался выше не только прошлогоднего показателя, но и допандемийного уровня и составил 138,5 тыс. кв. м. За первые шесть месяцев 2021 года было сдано в аренду и продано на 48% больше офисов, чем в 1-м полугодии прошлого, и на 13%, чем в аналогичном периоде 2019 года.
«IT-компании, которым еще год назад пророчили уход на “удаленку”, возвращают лидирующие позиции в структуре сделок как в классических бизнес-центрах, так и в составе гибких офисных пространств. Сейчас мы наблюдаем реализацию отложенного спроса, ведь в прошлом году многие взяли паузу по поиску новых офисов», – говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
В 1-м полугодии 2021 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 12 офисными зданиями площадью 94 тыс. кв. м, что вдвое превышает уровень аналогичного периода прошлого года. Большая часть из новых бизнес-центров расположена в центральной части города (87%) и представляет собой объекты реконструкции (53%).
Доля реконструкции и нового строительства в структуре ввода
Источник: JLL
«Компания “Максидом” завершила обновление корпусов завода имени Калинина на Васильевском острове, в которых теперь открыт бизнес-центр класса В+ арендопригодной площадью 24,6 тыс. кв. м. Рынок офисов класса А увеличился всего на 12,5 тыс. кв. м за счет завершения реконструкции четырех зданий на Большой Морской улице. Здесь бизнес-центрами стали бывшая телефонная станция, Дом Фаберже, доходный дом и дореволюционный частный коммерческий банк», - перечисляет Наталия Киреева руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
На завершающей стадии строительства сейчас находится более 100 тыс. кв. м офисов, которые анонсированы к вводу до конца года. Среди них: Tesla на Васильевском острове, Atlas City, а также вторые очереди «Собрания» и «Элкуса» в Московском районе, Premier на Загородном проспекте, Ferrum в составе бизнес-парка «Полюстрово».
Ввод бизнес-центров класса А привел к росту вакантности до 4,8% (+0,8 п.п. к декабрю 2020 года). По причине высоких арендных ставок и бо́льшего объема предложения спрос сместился в класс В, что привело к снижению доли свободных площадей в этом сегменте до 9,6% (-1,1 п.п. к декабрю 2020 года).
Доля свободных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса А в 2021 году не менялась и составляет 1 913 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, хотя диапазон становится шире – от 1 500 до 3 000 рублей.
В бизнес-центрах класса В средние запрашиваемые арендные ставки выросли на 2,1%, до 1 338 рублей за кв. м в месяц, за счет новых объектов, которые вышли на рынок в 2021 году. При этом большинство арендодателей не повышают ставки ввиду растущей конкуренции на рынке за счет как действующих, так и строящихся бизнес-центров.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. на первичном рынке комфорт-класса Москвы совокупный объем предложения снизился на 5,3% площади и на 3,8% лотов, составив 574,8 тыс. кв. м и 10,5 тыс. лотов. За год объем предложения сократился на 35,1% и 30,4% соответственно.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (63% площади) приходится на 3 округа. В тройке лидеров по предложению комфорт-класса в Москве остаются ЮВАО (31,5%), ЗАО (17,9%) и САО (13,7%). Больше всего за месяц выросла доля САО (+2,5%) в связи с ростом размера экспозиции на 18,2%. Наибольшее сокращение размера экспозиции зафиксировано в СВАО – на 15% при сокращении его доли на 1,5%.
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности (41,8% площади), которая за месяц выросла на 0,4%, и объем его сократился на 1,4%: на стадии фасадно-отделочных работ – 25,4%, благоустройства – 1,8% и введены – 14,6%. На начальной стадии представлено 36,7% площади, которая за месяц выросла на 1,4%, а объем экспозиции сократился на 4,4%: на нулевом цикле – 25,4%, на стадии монтажа первых этажей – 11,3%.
Предложение квартир с отделкой в комфорт-классе остаётся доминирующим и составляет 61,7% лотов (за месяц доля сократилась на 1,6%, а объём - на 6%). Доля предложения без отделки составила 22,3% лотов в результате сокращения доли на 1,2% и объема на 8,4%. На долю предчистовой отделки приходится 14,1% лотов при росте доли на 2,6% и экспозиции на 17,7%. На долю отделки с мебелью и кухней приходится 1,9%, которая с прошлого месяца практически не изменилась, а объем предложения вырос на 9,7%.
В апреле средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 237,6 тыс. руб. (+5,7% за месяц, +29,8% за год). Самыми доступными округами на первичном рынке квартир комфорт-класса являются ЗелАО с СВЦ на уровне 186,2 тыс. руб. (+7,6% за месяц, +30,3% за год) и ЮЗАО – 206,8 тыс. руб. (+6,4%, +25%). Самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 266,9 тыс. руб. (+3,1% за месяц, +36,9% за год), ВАО – 247 тыс. руб. (+5,9%, +24,6%) и СЗАО - 246,7 тыс. руб. (+7,1%, +26,5%).
По итогам апреля средняя цена квартир комфорт-класса составила 13 млн руб. (+3,8% за месяц, +20,9% за год). Самым доступным округом стал ЗелАО со средней ценой квартиры на уровне 9,6 млн руб. (-1% за месяц, +26% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой на уровне 18,5 млн руб. (+1% за месяц, +14,2% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир комфорт-класса, тыс. руб.
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги I кв. 2021 года на региональном рынке торговой недвижимости.
По данным отчёта, в I кв. 2021 года объем ввода новых торговых площадей составил 86 892 кв. м, открылись ТРЦ «Макси» в Кирове (GLA 45 000 кв. м), ТРЦ «Рандеву» в Нефтеюганске (GLA 29 750 кв. м) , ТРЦ «Солис» в Домодедово (GLA 11 942 кв. м).
Ожидается открытие 364 394 кв. м. торговых площадей до конца 2021 года, что сопоставимо с уровнем 2017-2019 годов, но в 2 раза ниже, чем в 2014-2016 годах, когда объем нового ввода в среднем был на уровне около 1 млн кв. м в год.
Заявленные открытия в 2021 году на 70% представлены объектами с перенесенной датой открытия с 2020 года.
Объем ввода торговых площадей по годам, тыс. кв. м
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
ТЦ в региональных городах, открытые в I кв. и заявленные к открытию до конца 2021 года.
|
Город |
Название |
Адрес |
GLA, кв. м |
Квартал |
|
ТЦ, открытые в I кв. 2021 г. |
||||
|
Киров |
Макси |
Луганская ул., 53/2 |
45 000 |
I кв. |
|
Нефтеюганск |
Рандеву |
Усть-Балыкская ул., 6 |
29 750 |
I кв. |
|
Домодедово |
Солис |
Каширское ш., 114 |
11 942 |
I кв. |
|
ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г. |
||||
|
Пермь |
Планета |
Космонавтов ш., 162Б |
83 000 |
II кв. |
|
Екатеринбург |
Веер Молл |
Космонавтов пр-т, 108 |
76 000 |
II кв. |
|
Нижнекамск |
Рамус Молл |
Сююмбике ул., 7 |
68 000 |
II кв. |
|
Грозный |
Грозный Молл |
Хусейна Исаева пр-т |
56 000 |
III кв. |
|
Нижний Новгород |
Океанис |
Гагарина пр-т, 35/1 |
31 876 |
III кв. |
|
Тамбов |
Рио, 2 фаза |
Советская ул., 99а |
12 968 |
II кв. |
|
Королев |
Мой Молл |
Подмосковная ул., 37 |
10 500 |
IV кв. |
|
Истра |
Estate Mall |
Новорижское ш., 28 км |
10 400 |
II кв. |
|
Кемерово |
Проспект |
Ленина пр-т, 33/1 |
8 400 |
II кв. |
|
Хабаровск |
Макси Молл , 2 фаза |
Ленинградская ул., 28И |
7 250 |
III кв. |
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
Девелоперская активность по-прежнему сконцентрирована в крупных городах с численностью населения более 1 миллиона человек: Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург, где последние крупные торговые центры были открыты в 2015-2016 годах, ожидаемый объем ввода составит около 191 тыс. кв. м до конца 2021 года.
Средняя площадь торговых центров составит около 35 тыс. кв. м по итогам 2021 года, что также указывает на активность девелоперов в городах-миллионниках, где есть потребность в строительстве новых торговых центров.
Наблюдается и растущий интерес к городам с численностью населения 100-300 тыс. человек, где прогнозируемый объем ввода к концу 2021 года составляет 144 тыс. кв. м, что на 33% выше среднего показателя 2015-2016 годов.
Средняя площадь новых ТЦ*, кв. м
*За исключением Москвы и Санкт-Петербурга
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
Объем ввода торговых площадей в региональных городах, заявленных к открытию до конца 2021 года, по численности населения, тыс. кв. м
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE, комментирует:
«В отличие от прошлого кризисного года, когда до конца третьего квартала не было открыто ни одного нового объекта, начало 2021 стало очень активным.
Большинство крупных объектов, анонсированных на 2021 год, будут открыты в заявленные сроки, а это означает, что объем ввода будет сопоставим с показателем 2019 года».