В I полугодии 2021 г. объем проданных квартир и апартаментов бизнес-класса в Москве вырос в 2 раза в годовом выражении
На рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы установлен новый рекорд спроса на покупку жилья. За I полугодие 2021 г. объем реализованных площадей в бизнес-классе составил почти 900 тыс. кв. м, что превышает в два раза итоги I полугодия 2020 года, и на 70% показатели аналогичного периода 2019 года.
По итогам II квартала объем спроса составил 484 тыс. кв. м, что на 28% больше по сравнению с прошлым кварталом. Такое существенное увеличение спроса на жилье бизнес-класса связано с завершением годовой программы льготного кредитования. Многие клиенты торопились приобрести недвижимость по сниженным ставкам.
Во II квартале 2021 г. лидерами по продажам оставались ЮАО и ЗАО, доля сделок в этих округах 21% и 20% соответственно. В структуре сделок квартир наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 70 кв. м. Также большим спросом пользовались квартиры площадью менее 50 кв. м – 38% в общей структуре спроса по площади. За квартал снизилась доля однокомнатных квартир с 32% до 28%.
В части апартаментов наибольшим спросом пользовалась недвижимость в ЮАО, как и по итогам I квартала, но доля таких сделок снизилась на 1 п. п. с 22% до 21%. Клиенты выбирают в большей степени однокомнатные и апартаменты в формате студий в диапазоне площадей до 40 кв. м. Также большим спросом пользовались 2-комнатные апартаменты площадью от 60 до 70 кв. м и их доля составила 16%, как и в прошлом квартале.
Несмотря на увеличение ключевой ставки несколько раз с начала 2021 года до уровня 5,5%, ипотечные ставки все еще удерживают свои позиции на достаточно низком уровне. В бизнес-классе по итогам II квартала 2021 г. доля сделок с использованием ипотеки составила 55%, что на 2 п. п. больше показателей предыдущего квартала.
Объем нового предложения в бизнес-классе составил более 180 тыс. кв. м, что на 12% больше, чем в прошлом квартале, и на 30% больше по сравнении с II кварталом 2020 года. Несмотря на выход новых объектов, наблюдается продолжение тенденции снижения объемов предложения. На рынке жилой недвижимости Москвы в «старых» границах» в бизнес-классе объем предложения составил 828 или 12 тыс. лотов. При этом в сравнении с предыдущим кварталом объем предложения снизился на 18%, а в сравнении с аналогичным периодом прошлого года снижение произошло на 30%.
Динамика объема предложения и поглощения, бизнес-класс
Источник: Colliers
Из-за продолжительной динамики роста спроса на покупку жилья, а также вымывания предложения еще на старте продаж, цены на новостройки продолжают демонстрировать активный рост. Несмотря на то, что объемы нового предложения растут, стоимость новых объектов не является инвестиционно-привлекательной, в связи с чем ценовые показатели снова идут вверх.
Средневзвешенная цена предложения в проектах бизнес-класса составила 352 тыс. руб./ кв. м, что на 30% больше, чем год назад, и на 14% выше в сравнении с предыдущим кварталом. При этом новые проекты и объемы выходят на рынок с уже заложенным повышением цены, за счет чего предпосылок для стабилизации цен и снижения темпов ее роста пока не наблюдается.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Максимальный уровень средневзвешенной цены квартир бизнес-класса представлен в САО – 414 тыс. руб./кв. м, на такой высокий уровень цен повлиял рост цен в проекте Dialog. Минимальный уровень цен зафиксирован в ЮВАО – 295 тыс. руб./ кв. м. Предложение квартир в ВАО по итогам II квартала отсутствует.
По апартаментам наибольший уровень цен установлен в ЦАО – 462 тыс. руб./кв. м за счет проекта Kazakov Loft. Минимальные цены покупки апартаментов в премиум-классе зафиксированы в ЮВАО – 257 тыс. руб./кв. м.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Ипотека все еще остается главным драйвером спроса, но на фоне такого динамичного роста ключевой ставки – с начала года ставка выросла с 4,25 до 5,5%, возможен переход клиентов от вложений в недвижимость в использование других банковских и финансовых инструментов. В бизнес-классе был выведен на рынок в рамках квартала только один новый проект с предложением покупки апартаментов, что говорит о том, что девелоперы во всех сегментах рынка не торопятся выводить на рынок новые апарт-комплексы, пока не будут приняты окончательные решения по поводу их правового статуса. При этом на фоне рекордного снижения объемов предложения на рынке, клиентам понадобится дополнительный стимул для покупки на фоне высокого уровня цен и выхода новых проектов уже не по инвестиционно-привлекательной цене».
Эксперты портала Urbanus.ru совместно с аналитиками платформы bnMAP.pro изучили ситуацию на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области, чтобы установить в какой мере рынки зависят от банковского финансирования, направляемого на покупку жилья. В последнем квартале прошлого года влияние ипотечных программ на уровень спроса заметно уменьшился. Однако этот тренд оказался краткосрочным.
В июне прошлого года мощности ипотечного стимулирования вышли на максимальные показатели. Три четверти (75,7%) всех объектов недвижимости на первичном рынке Санкт-Петербурга покупались на заемные средства. Кредитная «лихорадка» продолжалась все лето, но уже осенью доля ипотечных лотов начала снижаться. В ноябре индикатор опустился до 64,8%, а накануне Нового года – уже до 63,7%. Однако в первом квартале 2021-го спрос на кредиты вновь активизировался. В январе удельный вес квартир и апартаментов, на покупку которых было получено банковское финансирование, достиг 68,1%, к началу весны – 71,7%. В целом по сравнению с началом прошлого года сектор ипотечных лотов в структуре розничных сделок расширился на 14 процентных пунктов (до 69,6%).
Важно учитывать, что подъем кредитования происходит на фоне снижения покупательной способности целевой аудитории. За год квадратный метр прибавил в цене 27,4%. При этом, согласно официальной статистике, уровень реальных доходов жителей Санкт-Петербурга остался таким же, как в 2019 г. Это означает, что нагрузка ипотечных выплат на семейные бюджеты стала ощущаться намного сильнее. В сложившихся обстоятельствах уменьшить тяжесть ежемесячных платежей представляется возможным только при увеличении срока кредитования. Расчеты bnMAP.pro подтверждают эту тенденцию. По состоянию на январь-февраль 2020 г. покупатель жилья в «северной столице» брал кредит в среднем на 17 лет и 5 месяцев. В 2021-м этот период увеличился на 23 месяца. Как правило, ипотечные обязательства растягиваются на 20 лет (38% случаев) или еще дольше (26% случаев). Краткосрочные программы по кредитованию (до 10 лет включительно) задействуются относительно редко – в 15% случаев.
По количеству профинансированных сделок первое место занимает Сбербанк. Его выбирает свыше трети всех ипотечных заемщиков (37,57%). Группа ВТБ серьезно отстает по этому показателю. Ее представительство ограничивается 19,13%. Тройку крупнейших залогодержателей по местной традиции замыкает «Банк Санкт-Петербург». К его услугам обращаются без малого 13% ипотечников. Среди значимых «миноритариев» нужно выделить «Альфа-Банк» (доля 6,80%) и «Промсвязьбанк» (5,08%).
На рынке Ленинградской области зафиксированы схожие процессы. В регионе также наметился рост интереса к ипотечным продуктам. Здесь, как и в Санкт-Петербурге, зависимость спроса от банковских кредитов начала ослабевать осенью. Доля ипотечных сделок понизилась до 67,7% в ноябре. Затем последовал предновогодний всплеск (70,2%). В январе рынок вновь вернулся к показателям конца осени. Но в феврале-марте ипотечная составляющая в структуре розничных сделок достигла 72,7-74,2%.
Покупатель жилья в Ленинградской области также вынужден мириться с увеличением срока обременения. За последний год этот показатель вырос на 19 месяцев – до 18 лет и 10 месяцев.
Гегемония Сбербанка в области проявляется намного сильнее, чем в Санкт-Петербурге. Под его контролем находится больше половины (53,05%) рынка ипотечного кредитования. Лишь 13,34% тех, кто нуждается в займе, предпочитают ВТБ и менее 9% – «Банк Санкт-Петербург». Также в топ-5 нашлось место для «Россельхозбанка», на счету которого 4,13% выданных кредитов. Он смог потеснить «Альфа-Банк», сектор которого чуть меньше – 4,09%.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, развитие сегмента доставки продуктов и дарксторов привели к росту спроса на городские склады (urban logistic).
В последнее время у арендаторов в Петербурге резко вырос спрос на склады внутри КАД размером 2000 – 3000 кв. м, но свободных помещений подобного размера в черте города практически не осталось. Средняя доля свободных площадей по итогам марта 2021 г. составила 1,7%, снизившись на 2,4 п. п. в сравнении с итогами 2019 г. Объем вакантных площадей снизился более чем в 2 раза. Средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 9%, и составила 530 руб./м2/мес. в сравнении с декабрем 2019 г. Главным драйвером роста urban logistic стал переход жителей города на доставку продуктов питания и готовой еды.
Объем качественной складской недвижимости в городской черте составил 1,256 тыс. кв. м., это 31% от совокупного объёма площадей, расположенных в Санкт-Петербурге и близлежащих районов Ленинградской области. На долю спекулятивного предложения в городской черте пришлось 74% складских площадей.
Повышенный интерес арендаторов гарантирует выгоду для девелоперов, но развивать это направление непросто из-за нехватки участков. Хорошей альтернативой могли бы стать площади, которые предлагаются в «сером поясе», но они не отвечают запросам арендаторов, поскольку не дают возможности хранить продукты. Кроме того, в большинстве случаев компании хотят иметь алкогольную лицензию, а сделать ее в старом здании не представляется возможным. Компании смотрят в сторону современных складов.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В периметре города есть много организаций, которые владеют земельными участками до 10 тыс. кв. м., на этой площади они могли бы возводить склады от 1500 до 2000 кв. м. и очень успешно сдавать их в аренду. Стоимость возведения таких складов достаточно приемлема, при том, что ставка аренды будет не ниже, чем на классе А».