В I полугодии 2021 г. объем проданных квартир и апартаментов бизнес-класса в Москве вырос в 2 раза в годовом выражении
На рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы установлен новый рекорд спроса на покупку жилья. За I полугодие 2021 г. объем реализованных площадей в бизнес-классе составил почти 900 тыс. кв. м, что превышает в два раза итоги I полугодия 2020 года, и на 70% показатели аналогичного периода 2019 года.
По итогам II квартала объем спроса составил 484 тыс. кв. м, что на 28% больше по сравнению с прошлым кварталом. Такое существенное увеличение спроса на жилье бизнес-класса связано с завершением годовой программы льготного кредитования. Многие клиенты торопились приобрести недвижимость по сниженным ставкам.
Во II квартале 2021 г. лидерами по продажам оставались ЮАО и ЗАО, доля сделок в этих округах 21% и 20% соответственно. В структуре сделок квартир наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 70 кв. м. Также большим спросом пользовались квартиры площадью менее 50 кв. м – 38% в общей структуре спроса по площади. За квартал снизилась доля однокомнатных квартир с 32% до 28%.
В части апартаментов наибольшим спросом пользовалась недвижимость в ЮАО, как и по итогам I квартала, но доля таких сделок снизилась на 1 п. п. с 22% до 21%. Клиенты выбирают в большей степени однокомнатные и апартаменты в формате студий в диапазоне площадей до 40 кв. м. Также большим спросом пользовались 2-комнатные апартаменты площадью от 60 до 70 кв. м и их доля составила 16%, как и в прошлом квартале.
Несмотря на увеличение ключевой ставки несколько раз с начала 2021 года до уровня 5,5%, ипотечные ставки все еще удерживают свои позиции на достаточно низком уровне. В бизнес-классе по итогам II квартала 2021 г. доля сделок с использованием ипотеки составила 55%, что на 2 п. п. больше показателей предыдущего квартала.
Объем нового предложения в бизнес-классе составил более 180 тыс. кв. м, что на 12% больше, чем в прошлом квартале, и на 30% больше по сравнении с II кварталом 2020 года. Несмотря на выход новых объектов, наблюдается продолжение тенденции снижения объемов предложения. На рынке жилой недвижимости Москвы в «старых» границах» в бизнес-классе объем предложения составил 828 или 12 тыс. лотов. При этом в сравнении с предыдущим кварталом объем предложения снизился на 18%, а в сравнении с аналогичным периодом прошлого года снижение произошло на 30%.
Динамика объема предложения и поглощения, бизнес-класс
Источник: Colliers
Из-за продолжительной динамики роста спроса на покупку жилья, а также вымывания предложения еще на старте продаж, цены на новостройки продолжают демонстрировать активный рост. Несмотря на то, что объемы нового предложения растут, стоимость новых объектов не является инвестиционно-привлекательной, в связи с чем ценовые показатели снова идут вверх.
Средневзвешенная цена предложения в проектах бизнес-класса составила 352 тыс. руб./ кв. м, что на 30% больше, чем год назад, и на 14% выше в сравнении с предыдущим кварталом. При этом новые проекты и объемы выходят на рынок с уже заложенным повышением цены, за счет чего предпосылок для стабилизации цен и снижения темпов ее роста пока не наблюдается.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Максимальный уровень средневзвешенной цены квартир бизнес-класса представлен в САО – 414 тыс. руб./кв. м, на такой высокий уровень цен повлиял рост цен в проекте Dialog. Минимальный уровень цен зафиксирован в ЮВАО – 295 тыс. руб./ кв. м. Предложение квартир в ВАО по итогам II квартала отсутствует.
По апартаментам наибольший уровень цен установлен в ЦАО – 462 тыс. руб./кв. м за счет проекта Kazakov Loft. Минимальные цены покупки апартаментов в премиум-классе зафиксированы в ЮВАО – 257 тыс. руб./кв. м.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Ипотека все еще остается главным драйвером спроса, но на фоне такого динамичного роста ключевой ставки – с начала года ставка выросла с 4,25 до 5,5%, возможен переход клиентов от вложений в недвижимость в использование других банковских и финансовых инструментов. В бизнес-классе был выведен на рынок в рамках квартала только один новый проект с предложением покупки апартаментов, что говорит о том, что девелоперы во всех сегментах рынка не торопятся выводить на рынок новые апарт-комплексы, пока не будут приняты окончательные решения по поводу их правового статуса. При этом на фоне рекордного снижения объемов предложения на рынке, клиентам понадобится дополнительный стимул для покупки на фоне высокого уровня цен и выхода новых проектов уже не по инвестиционно-привлекательной цене».
Кредитная активность бизнеса остается низкой, а процентные ставки по кредитам – высокими, не позволяя активно кредитоваться как заемщикам, так и самим банкам. Новые заимствования в основном используются для рефинансирования текущей деятельности, отмечают банкиры.
В текущей экономической ситуации компании не стремятся наращивать долговую нагрузку, а первым делом приступают к оптимизации операционной деятельности, сокращению издержек и улучшению кредитного профиля. Новые заимствования в основном используются для рефинансирования, а также вложений в проекты, которые все же остались в рамках инвестиционной программы компании, отмечает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.
Спрос на кредиты в настоящее время высок, но наиболее активно запрашиваются и предоставляются кредиты на пополнение оборотного капитала, без чего невозможен бизнес клиентов, подтверждает старший вице-президент, руководитель службы кредитования БФА Банка Юрий Манулис. Те же компании, которые ощутили падение спроса на свою продукцию, а также предприятия, финансовое положение которых ухудшилось из-за снижения операционной маржи и роста стоимости ресурсов, сокращают кредитную нагрузку. По словам господина Манулиса, банки предоставляют кредиты на финансирование объективно привлекательных проектов с высокой вероятностью успешной реализации.
«Выдачи в основном осуществляются на финансирование текущей деятельности и пополнение оборотных средств, инвестиционный спрос незначительный», – согласен заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – вице-президента банка ВТБ Руслан Еременко. В кредитном портфеле БФА Банка доминируют предприятия таких отраслей, как строительство и операции с недвижимостью, оптовая и розничная торговля, финансово-посреднические услуги, транспорт и связь.
«Спрос на кредиты со стороны корпоративных клиентов в настоящее время довольно высокий. Главным образом за финансированием обращаются компании-производители, в том числе «санкционных» товаров. Они пользуются ситуацией и пытаются нарастить объемы производства», – отмечает Вадим Исаков, территориальный директор банка «БКС Премьер». Кроме того, достаточно высок спрос на рефинансирование текущих обязательств: с учетом спада бизнеса достаточно большое количество компаний не в состоянии обслуживать свои долги. Кто-то решает этот вопрос путем реструктуризации, кто-то путем рефинансирования, добавляет эксперт.
«Длинных» кредитов в текущих условиях банки не выдают, в данной экономической ситуации они не готовы нести долгосрочные риски. По словам господина Еременко, средние сроки кредитования составляют 1-3 года. Что касается условий, то после стремительного взлета, вызванного повышением ключевой ставки в декабре 2014 года, банки постепенно снижают ставки, отмечает господин Исаков.
Кстати:
Как отмечает заместитель директора Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка по корпоративному бизнесу Лилия Радюшкина, стоимость кредитов для компаний сегодня складывается из расчета плюс 2-3% к ставке рефинансирования.
Добросовестные и аккуратные водители в скором времени смогут рассчитывать на большие скидки при покупке полиса КАСКО, благодаря работе Бюро страховых историй.
С начала августа российские страховщики передают информацию о заключенных договорах автострахования в Бюро страховых историй (БСИ). Передача данных происходит при заключении договора с водителем, далее страховая компания передает информацию по убыткам и происходящим изменениям в договорах. В результате в течение нескольких лет в Бюро будут аккумулированы многочисленные истории водителей, что позволит страховщикам не только выставлять справедливые тарифы для клиентов, но и бороться с мошенничеством. Как отмечает президента Российского союза автостраховащиков (РСА) Игорь Юргенс, уже до конца года в бюро будет содержаться информация по примерно 1,5 млн договоров.
Российские страховщики успешно начали собирать страховые историй по Автокаско клиентов. Пока давать объективную оценку эффективности системы Бюро кредитных историй и работоспособности ее функционала пока преждевременно. В БСИ будут аккумулироваться данные по договорам, заключенным только после 1 августа 2015 года. Страховые истории только начали формироваться, и полноценная информация, позволяющая оценить аварийность водителей, будет накоплена по меньшей мере через год, отмечает директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых. Пока страховщики только отдают данные, но не имеют доступа к системе, все технические вопросы «обратной связи» отрабатываются.
Работа бюро должна позитивно отразиться на качестве использования транспортных средств и поведении водителей на дорогах, считает заместитель руководителя управления андеррайтинга «АльфаСтрахование» Дмитрий Вишняков. «Это мы видим по примерам других стран. Все достаточно просто: у группы страхователей с низкой частотой страховых случаев или низкоубыточной группы появится возможность получать более низкие тарифы, так как при расчете страховщик сможет учитывать всю историю страхования клиента. В результате благодаря бюро распределение страховых премий станет более «справедливым»», - отмечает г-н Вишняков. По его словам размер скидки может быть достаточно высоким – в «АльфаСтраховании» до 45%.
"КАСКО – это добровольный вид страхования, и предоставление скидок в том или ином случае регламентируется тарифной политикой каждой страховой компании, также как и готовность в принципе принимать какой-либо автомобиль на страхование",- отмечает управляющий директор департамента страхования автотранспортных средств «Ренессанс Страхование» Сергей Демидов. "База позволит прекратить сложившуюся ситуацию, когда аккуратные водители платят за лихачей, приносящих убытки страховщику, а потом просто оформляющих полис в новой страховой компании", - добавляет он. В настоящее время постоянные клиенты «Ренессанс Страхование» могут получить скидку от действующих тарифов до 50% за безубыточное страхование на протяжении 6 лет. При этом клиент, который ранее не заявлял убытки, может получить скидку даже несмотря на 1-2 убытка за последний год страхования. Клиенты с хорошей страховой может получить скидку при страховании второго и последующего автомобилей, либо при замене автомобиля и покупке нового.
Хорошие условия для аккуратных водителей предоставляют и другие компании. «Ингосстрах» предоставляет своим постоянным «безаварийным» клиентам скидки до 50% по риску «Ущерб» и в зависимости от класса на основе коэффициента «бонус-малус» (КМБ, понижающий и повышающий коэффициент).
«Если автовладелец впервые приобретает полис автокаско в нашей компании, ему присваивается 3-й класс, и при расчете тарифа применяется КБМ со значением 1. На следующий год безаварийного вождения этому клиенту присваивается 3 или 4 класс и предоставляется от 5 до 10% скидки на основе сниженного КБМ», - объясняет директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых.
Специальные программы для ответственных водителей есть у «Либерти Страхования». Для тех, кто самостоятельно позаботился о защите своего автомобиля от угона (путем установки дополнительных противоугонных устройств), предлагается скидка скидки от страховой премии до 50%. СК «Капитл-Полис» предлагает безубыточным клиентам из других компаний скидку за переход в 10%.
Большую экономию дают также программы с франшизой. По мнению г-на Вишнякова, это основной инструмент оптимизации, который позволяет получить значительную экономию на каско при принятии на себя относительно небольшой доли риска. При относительно невысокой франшизе – порядка 10-15 тыс. рублей в зависимости от модели можно получить скидку до 50% от стандартного продукта.