Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте старой Москвы выросла почти на 37% за год
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2021 г. совокупный объем предложения в массовом сегменте на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 677,7 тыс. кв.м и 12,7 тыс. лотов, который за месяц вырос на 2,6% площади и 2,9% лотов, но в годовой динамике наблюдается снижение на 40% площади и 34,8% лотов. На долю комфорт-класса приходится 99,6% предложения.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (66,7%) приходится на 4 округа: ЮВАО - 29,9% (+0,9% за месяц, +4,2% за год), СВАО - 12,6% (+0,7% за месяц, -8,7% за год), ЮЗАО - 12,4% (+3,7% за месяц, +9,7% за год) и САО - 12,0% (-0,4% за месяц, +3,6 за год). В стандарт-классе большая часть предложения приходится на ВАО (71,2%).
По стадиям строительной готовности больше половины предложения находится на начальной стадии строительной готовности - 54,1% (+7,1% за месяц, +14,2% за год): на нулевом цикле – 40,1% (+4,2% за месяц, +10,5% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 14% (+3% за месяц, +3,8% за год). На заключительной стадии представлено 29,7% предложения (-6% за месяц, +14,3% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 18,9% (-5,5% за месяц, -10,5% за год), на стадии благоустройства - 4,2% (+2,7% за месяц, +3,2% за год) и на стадии ввода – 6,6% (-3,2% за месяц, -5,2% за год).
В стандарт-классе все предложение находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии ввода - 3% и реконструкции – 97%.
По наличию и типу отделки большая доля предложения комфорт-класса реализуется с отделкой – 56% (+1,6% за месяц, -4% за год). На долю предложения без отделки приходится 26% (-0,9% за месяц, -6,8% за год). Доля предчистовой отделки составила 17,1% (-0,5% за месяц, +10,5% за год). Доля предложения с допопциями (кухня, техника и мебель) составляет 0,9% (-0,3% за месяц, +0,3% за год).
По итогам июня 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в массовом сегменте составила 242 тыс. руб. (+1% за месяц, +36,6% за год): в комфорт-классе – 242,1 тыс. руб. (+1% за месяц, +35,9% за год), в стандарт-классе - 208 тыс. руб. (-3,1% за месяц, +52,7% за год).
Самым доступным округом стал ЗелАО – 184,4 тыс. руб. (-0,5% за месяц, +29,3% за год), самым дорогим - ЗАО с СВЦ на уровне 289,6 тыс. руб. (+4,8% за месяц, +47,3% за год).
Средняя цена квартир в массовом сегменте составила 12,9 млн руб. (+0,7% за месяц, +26,5% за год): в комфорт-классе – 12,9 млн руб. (+0,6% за месяц, +26,3% за год), в стандарт-классе - 7,5 млн руб. (+15,6% за месяц, - 12,1% за год).
Самыми доступными округами стали ЗелАО - 9,3 млн руб. (-5,2% за месяц, +22,1% за год) и ЮЗАО – 9,7 млн руб. (+2,1% за месяц, +6,2% за год). Самым дорогим – СЗАО – 19,2 млн руб. (+4,2% за месяц, +19,8% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир массового сегмента, тыс. руб.
Рейтинг округов по средней цене квартиры массового сегмента, млн руб.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, развитие сегмента доставки продуктов и дарксторов привели к росту спроса на городские склады (urban logistic).
В последнее время у арендаторов в Петербурге резко вырос спрос на склады внутри КАД размером 2000 – 3000 кв. м, но свободных помещений подобного размера в черте города практически не осталось. Средняя доля свободных площадей по итогам марта 2021 г. составила 1,7%, снизившись на 2,4 п. п. в сравнении с итогами 2019 г. Объем вакантных площадей снизился более чем в 2 раза. Средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 9%, и составила 530 руб./м2/мес. в сравнении с декабрем 2019 г. Главным драйвером роста urban logistic стал переход жителей города на доставку продуктов питания и готовой еды.
Объем качественной складской недвижимости в городской черте составил 1,256 тыс. кв. м., это 31% от совокупного объёма площадей, расположенных в Санкт-Петербурге и близлежащих районов Ленинградской области. На долю спекулятивного предложения в городской черте пришлось 74% складских площадей.
Повышенный интерес арендаторов гарантирует выгоду для девелоперов, но развивать это направление непросто из-за нехватки участков. Хорошей альтернативой могли бы стать площади, которые предлагаются в «сером поясе», но они не отвечают запросам арендаторов, поскольку не дают возможности хранить продукты. Кроме того, в большинстве случаев компании хотят иметь алкогольную лицензию, а сделать ее в старом здании не представляется возможным. Компании смотрят в сторону современных складов.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В периметре города есть много организаций, которые владеют земельными участками до 10 тыс. кв. м., на этой площади они могли бы возводить склады от 1500 до 2000 кв. м. и очень успешно сдавать их в аренду. Стоимость возведения таких складов достаточно приемлема, при том, что ставка аренды будет не ниже, чем на классе А».
Строительная индустрия Санкт-Петербурга может занести себе в актив первый квартал текущего года. Выручка выросла почти на четверть (23,9%) по сравнению с январем-мартом 2020-го при сопоставимом количестве реализованных лотов. Портал Urbanus.ru изучил, как распределена денежная масса, вложенная в покупку нового жилья, между участниками рынка.
За первые три месяца 2021 г. 64 петербургских девелопера получили 94,33 млрд рублей (оценка Urbanus.ru) от продаж квартир и апартаментов. Почти треть от этой суммы – 30,30 млрд рублей – досталась Setl Group. В ее портфеле на сегодняшний день сосредоточено 15 жилых массивов[1], в которых реализация ведется через договоры долевого участия. В этом пуле есть два сверхгиганта – ЖК «Чистое небо» в Приморском районе (10,07 млрд рублей выручки) и «Солнечный город» в Красносельском (7,18 млрд рублей выручки). На протяжении нескольких лет они остаются безусловными лидерами рынка, конкурируя исключительно между собой. Кроме того, застройщик располагает еще тремя проектами, которые за три месяца преодолели отметку в 2 млрд рублей – ЖК «Панорама Парк Сосновка» (2,58 млрд рублей, четвертый результат по городу), ЖК «Зеленый квартал» (2,49 млрд рублей, шестой результат по городу) и ЖК Svetlana Park (2,24 млрд рублей, седьмой результат по городу). Масштаб этого достижения выглядит тем более впечатляющим, если учесть, что лишь восемь петербургских компаний помимо Setl Group смогли заработать в течение первого квартала те же 2 млрд рублей. И еще 13 девелоперов пополнили свои бюджеты суммой от 1 до 2 млрд рублей. Иными словами, только 22 из 64 участников рынка (то есть одна треть) перешагнули за январь-март рубеж в 1 млрд рублей. В Москве таковых насчитывается 39 (из 83).
Группа ЛСР вынуждена оставаться в положении «вечного второго», контролируя 10,0% первичного рынка в Санкт-Петербурге. В 2021 г. она заметно укрепила свои позиции, запустив вторую очередь ЖК «Морская набережная» на Васильевском острове, и активировав адрес Neva Residence на Петровском. Флагманом ее флотилии выступает крупнейший массив на территории Невского района – ЖК «Цивилизация» (вместе с комплексом «Цивилизация на Неве»). За три месяца здесь состоялось 386 продаж на 3,31 млрд рублей (третий результат по городу). Другой сверхкрупный проект под брендом ЛСР – ЖК «Цветной город». В течение квартала из новостройки выбыли 507 квартир общей стоимостью 2,02 млрд рублей.
На третью строчку поднялась ГК «ЦДС». Она заручилась поддержкой почти 800 покупателей, перечислившими 5,05 млрд рублей за приобретенные квартиры. Самый успешный в коммерческом плане из ее проектов – ЖК «ЦДС Черная речка», собравший кассу в 1,76 млрд рублей.
Группа «Эталон» временно отодвинулась на четвертую позицию. В настоящее время ее интересы преимущественно сосредоточены в полосе между Обводным каналом и широтой, проходящей через станцию метро «Московские ворота». В рамках этих границ базируются пять из девяти новостроек «Эталона» и генерируются более 60% корпоративной выручки (2,56 из 4,22 млрд рублей).
Планку в 3 млрд рублей выручки взяли также Группа «Аквилон», сформировавшая линейку из восьми проектов, петербургское подразделение компании «Главстрой» (ее ЖК «Северная долина» занимает четвертое место среди самых кассовых новостроек) и ГК «ПИК» с тремя жилыми комплексами.
Топ-5 самых кассовых новостроек Санкт-Петербурга по итогам первого квартала 2021 г.
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Район |
Объем выручки, млрд рублей |
Количество реализованных лотов |
|
Чистое небо |
Setl Group |
Приморский |
10,07 |
1873 |
|
Солнечный город* |
Setl Group |
Красносельский |
7,18 |
1562 |
|
Цивилизация** |
Группа ЛСР |
Невский |
3,31 |
386 |
|
Панорама Парк Сосновка |
Setl Group |
Выборгский |
2,58 |
351 |
|
Северная долина |
Главстрой |
Выборгский |
2,54 |
469 |
*с учетом ЖК «Солнечный город. Резиденции»
** с учетом ЖК «Цивилизация на Неве»
Арьергард топ-10 образуют ГК «РосСтройИнвест» (2,51 млрд рублей), Группа RBI (2,25 млрд рублей) и «Арсенал Недвижимость» (1,92 млрд рублей). Вплотную по своим финансовым показателям к этой группе приближается компания «Полис Групп» (1,89 млрд рублей).
[1] ЖК «Солнечный город. Резиденции» рассматривается в контексте исследования как составная часть проекта «Солнечный город», а «Стрижи в Невском 2» как вторая очередь ЖК «Стрижи в Невском».