Можно ли обменять квартиру в российской новостройке на недвижимость в Средиземноморье
Широко распространено мнение, что жилье в России дорогое по меркам Южной Европы и прилегающих курортных регионов. За ту же сумму, в которую обходится покупка квартиры в новостройке, можно легко найти апартамент или даже коттедж на берегу Средиземного моря. Эксперты портала Urbanus.ru сопоставили средние цены в крупных российских городах и в странах, которые пользуются наибольшей популярностью у покупателей курортной недвижимости. Было установлено, что резкий подъем цен в 2020-2021 гг. вернул правдоподобность этому мифу.
Самара, Уфа
Согласно расчетам специалистов Urbanus.ru на основе данных ресурса bnMAP.pro средняя стоимость жилья в новостройках Уфы и Самары составляет порядка 4,5 млн рублей. За такую же сумму можно купить компактную квартиру с одной спальней в Афинах, черногорском Баре, на средиземноморском побережье Испании (Ориуэла Коста) или в северной части Кипра.
Тюмень, Краснодар
На тюменском рынке средний ценник приблизился к отметке в 5 млн рублей, на краснодарском – немного его превысил. Этой суммы хватит, чтобы с комфортом поселиться на Солнечном берегу в Болгарии или в греческих Салониках. Есть и более просторные варианты. Например, в турецком городке Газипаша (3 км до Средиземного моря, 40 км к востоку от Аланьи) продается двухуровневая квартира с тремя спальнями. Ее бюджет равен 59,5 тыс. евро (5,12 млн рублей).
Ленинградская область
В Ленинградской области средний показатель балансирует на уровне 5,56 млн рублей. Что можно купить с таким бюджетом на зарубежных курортах? Двуспальный апартамент в болгарской Варне или турецком Коньяалты. В Черногории, где стоимость жилья выше, эта сумма позволяет претендовать лишь на скромную (30 кв. м) квартиру в Петроваце. Зато на Кипре она дает возможность поселиться в Фамагусте, неподалеку от знаменитого «Замка Отелло». Правда, окончания строительства придется ждать до 2024 г.
Новосибирск, Екатеринбург
И в Новосибирске, и в Екатеринбурге средняя стоимость нового жилья уже поднялась заметно выше 6 млн рублей, тем самым сравнявшись с расценками на афинские студии. В качестве альтернативы могут выступить малогабаритная (41 кв. м) двуспальная квартира в черногорском Которе или близкий по площади апартамент в Лос-Монтесиносе (один из муниципалитетов в курортной испанской провинции Аликанте).
Нижний Новгород, Казань
Два крупнейших города Поволжья, участники вечного поволжского дерби – Нижний Новгород и Казань – лидируют среди нестоличных «миллионников» по среднему прайсу на первичную недвижимость – 6,84 и 7,07 млн рублей соответственно. Там покупатели явно не будут разочарованы ценами на средиземноморских курортах. Продав квартиру в Нижнем Новгороде или Казани, на вырученные деньги можно приобрести двуспальный коттедж с террасой в Аликанте, двуспальную квартиру в Салониках (92 кв. м) или турецком Мерсине (120 кв. м), односпальную квартиру в Пафосе.
Локация |
Средняя стоимость жилья на первичном рынке, млн рублей |
Ценовые аналоги на основных рынках курортной недвижимости |
|||||
Испания |
Болгария |
Греция |
Турция |
Черногория |
Кипр |
||
Самара |
4,48 |
Односпальная квартира (40 кв. м) в Ориуэла Коста |
Односпальная квартира (86,6 кв. м) в Свети-Власе |
Студия (26 кв. м) в Афинах |
Односпальная квартира (65 кв. м) в Алании |
Односпальная квартира (37 кв. м) в Баре |
Односпальный апартамент (51 кв. м) в Гюзельюрте* |
Уфа |
4,51 |
||||||
Тюмень |
4,99 |
Двуспальная квартира (74 кв. м) в Торревьехе |
Односпальный апартамент (58,1 кв. м) на Солнечном Берегу |
Односпальная квартира (50 кв. м) в Салониках |
Трехспальная квартира (170 кв. м) в Газипаше |
Односпальная квартира (37 кв. м) в Сутоморе |
Односпальная квартира (37 кв. м) в Искеле* |
Краснодар |
5,19 |
||||||
Ленинградская область |
5,56 |
Односпальная квартира (45 кв. м) в Торревьехе |
Двуспальный апартамент (87,7 кв. м) в Варне |
Односпальный апартамент (33,5 кв. м) в Кавале |
Двуспальный апартамент (80 кв. м) в Коньяалты |
Односпальная квартира (30 кв. м) в Петроваце |
Односпальная квартира (47 кв. м) в Фамагусте* |
Новосибирск |
6,10 |
Односпальный апартамент (41,6 кв. м) в Лос-Монтесиносе |
Двуспальный апартамент (85,9 кв. м) в Балчике |
Студия (37 кв. м) в Афинах |
Односпальная квартира (70 кв. м) в Махмутларе |
Двуспальная квартира (41 кв. м) в Которе |
Двуспальный апартамент (82 кв. м) в Кирении* |
Екатеринбург |
6,33 |
||||||
Нижний Новгород |
6,84 |
Двуспальный коттедж (90 кв. м) с террасой в Аликанте |
Односпальная квартира (65 кв. м) в Бургасе |
Двуспальная квартира (92 кв. м) в Салониках |
Двуспальная квартира (120 кв. м) в Мерсине |
Односпальная квартира (55 кв. м) в Херцег Нови |
Односпальная квартира (70 кв. м) в Пафосе |
Казань |
7,07 |
||||||
Московская область |
7,70 |
Односпальный апартамент (43,7 кв. м) в Кампоаморе |
Двуспальная квартира (109 кв. м) в Варне |
Односпальный апартамент (47,9 кв. м) в Кавале |
Двуспальная квартира (103 кв. м) в Бурсе |
Двуспальная квартира (66 кв. м) в Баре |
Двуспальная квартира (105 кв. м) в Кирении* |
Санкт-Петербург |
10,17 |
Трехспальная квартира (140 кв. м) в Бигастро |
Трехспальный пентхаус (198 кв. м) в Равде |
Двуспальный апартамент (74 кв. м) в Лутраки |
Двуспальный апартамент (172,5 кв. м) в Каргыджаке |
Двуспальная квартира (51 кв. м) в Тивате |
Двуспальная квартира (78 кв. м) в Киссонерге |
Новая Москва |
10,39 |
||||||
Люблино |
10,44 |
||||||
Митино |
10,54 |
||||||
Западное Дегунино |
13,25 |
Двуспальная квартира (74 кв. м) в Санта-Поле |
Трехспальная квартира (100 кв. м) в Бургасе |
Односпальный апартамент (32 кв. м) в Афинах |
Двуспальная квартира (95 кв. м) в Анталии |
Односпальная квартира (51 кв. м) в Будве |
Двуспальный апартамент (66 кв. м) в Ларнаке |
Покровское-Стрешнево |
18,85 |
Трехспальная квартира (117 кв. м) в Сан-Хуан-де-Аликанте |
Двуспальная квартира (95 кв. м) в Бургасе |
Трехэтажная вилла (210 кв. м) на Крите |
Односпальная квартира (53,7 кв. м) в Стамбуле |
Двуспальный пентхаус (89 кв. м) в Бечичах |
Двуспальный пентхаус (93 кв. м) в Искеле* |
Даниловский район |
31,52 |
Двуспальный апартамент (100 кв. м) в Вильяхойосе |
Трехэтажный дом (420 кв. м) в Бургасе |
Двухуровневый таунхаус (92 кв. м) в Халкидиках |
Двухэтажная вилла (176 кв. м) в Конаклы |
Двухуровневый апартамент (171 кв. м) в Доброте |
Двухэтажная вилла (119 кв. м) в Протарасе |
Раменки |
54,03 |
Трехспальная квартира (148 кв. м) в Касаресе |
Трехэтажный дом (450 кв. м) в Созополе |
Четырехспальная квартира (164,8 кв. м) в Афинах |
Трехэтажная вилла (225 кв. м) в Аланье |
Двуспальный апартамент (117 кв. м) в Радовичах |
Трехспальный апартамент (174 кв. м) в Пафосе |
Московская область
Средний ценник в Московской области примерно в полтора раза выше, чем в Ленинградской и примерно соответствует бюджету крупногабаритной квартиры с двумя комнатами в болгарской Варне, турецкой Бурсе или кипрской Кирении.
Санкт-Петербург, Новая Москва, Люблино, Митино
В северной столице квартиры стоят почти столько же, сколько в Новой Москве, расположенном за МКАД Митино и главном хабе московского масс-маркета Люблино. В том же ценовом коридоре (118-122 тыс. евро, 10,1-10,6 млн рублей) экспонируются лот с тремя спальнями площадью 140 кв. м в испанском Бигастро (20 км до моря), пентхаус площадью 198 кв. м в болгарской Равде или двуспальный апартамент площадью 172,5 кв. м в турецком Каргыджаке.
Западное Дегунино
Западное Дегунино – одна из самых динамичных локаций на севере Москвы и по объемам новой застройки, и по притоку покупателей. Средний чек на местную недвижимость вырос до 13,25 млн рублей. Ценовым аналогом объектов в дегунинских новостройках могут служить трехспальная квартира в Бургасе (Болгария), двуспальная квартира в Анталии или односпальный апартамент в Афинах.
Покровское-Стрешнево
Средний чек на квартиры (18,85 млн рублей) в «речном» районе Покровское-Стрешнево на северо-западе Москвы сопоставим с бюджетом трехэтажной виллы (210 кв. м) на Крите, квартиры площадью 53,7 кв. м в Стамбуле (в комплексе на побережье Мраморного моря) или пентхауса в черногорских Бечичах.
Даниловский район
В Даниловском районе традиционно концентрируется недвижимость бизнес-класса. Как и другие сегменты недвижимости, она серьезно подорожала за последний год. Среднее ценовое значение по району в настоящее время – 31,52 млн рублей. По меркам средиземноморских курортов это уже очень крупный бюджет. Его обладатель вполне может рассчитывать на двухэтажную виллу в Протарасе (Кипр), таунхаус площадью 92 кв. м в Халкидиках (Греция) или трехэтажный дом (420 кв. м) в Бургасе.
Раменки
Раменки (наряду с Дорогомилово) – самая престижная московская локация за пределами центра. За счет многочисленного фонда премиальной недвижимости средний ценник здесь доходит до 54,03 млн рублей. С этой суммой границы выборки на курортных направлениях расширяются еще больше: они включают такие объекты, как трехэтажный дом (450 кв. м) в болгарском Созополе, четырехспальную квартиру (164,8 кв. м) в Афинах, трехэтажную виллу в Аланье, двуспальный апартамент (117 кв. м) в черногорских Радовичах.
«Действительно, за те деньги, которые россияне тратят на жилье в новостройках, можно купить курортную недвижимость в странах Средиземноморского бассейна. В первую очередь, это Болгария и Турция, где предлагается много относительно доступных лотов. Но потенциальным покупателям следует учитывать несколько важных факторов. Во-первых, расходы не исчерпываются стоимостью объекта – они увеличиваться из-за различных налогов, сборов, пошлин, оплаты услуг агентов, нотариусов, а также платежей неофициального характера. Во-вторых, жилье во всех перечисленных странах никогда не отличалось высокой ликвидностью. Если возникнет необходимость перепродажи, велик риск, что придется идти на значительные финансовые уступки. К тому же нужно считаться с периодически обостряющимся кризисом спроса», – предупреждает руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии 2021 года в Москве начались продажи в 33 проектах новостроек, что на 50% больше, чем в I полугодии 2020 года. Только в массовом сегменте застройщики начали реализацию большего числа проектов, чем во всех сегментах рынка за аналогичный период прошлого года. Вместе с тем дорогие новостройки составили немногим меньше половины от общего числа новых проектов.
В I полугодии 2021 года московские девелоперы начали реализацию 33 проектов новостроек. Из них в массовом сегменте рынка – 17 комплексов квартир и апартаментов, в бизнес-классе – 13 проектов (один из низ включает новостройки премиум-класса), в премиум-классе – 3 (исключая «гибридный»). В элитном сегменте новинок не было[1].
Между тем в I полугодии 2020 года активность застройщиков была подорвана коронакризисом, поэтому премьер на рынке было заметно меньше, всего 22. В массовом сегменте рынка начались продажи 10 проектов новостроек, в бизнес-классе – 8, в премиум-классе – 2 и в элитном – 2.
Таким образом, в первом полугодии 2021 года застройщики увеличили число новых проектов на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом в прошедшем полугодии 2021 года было больше новинок на массовом рынке жилья (17 комплексов массового сегмента, один из которых относится к эконом-классу, а другие к «комфорту»). В высокобюджетных сегментах вышло 16 комплексов.
Эксперты «Метриум» отмечают, что 11 из 33 новых проектов предполагают строительство апартаментов, а не квартир. В I полугодии 2020 года апартаментов тоже было немало – 7 проектов.
В Новой Москве в продаже появилось столько же проектов, сколько и в I полугодии 2020 года. Застройщики начали реализацию трех проектов комфорт-класса, тогда как в I полугодии 2020 года на рынке появились два комплекса бизнес-класса и один – комфорт-класса.
Примечательно, что большая часть проектов вышла в продажу в I квартале (20 комплексов), а во II квартале застройщики представили только 13 новинок.
В массовом сегменте средняя начальная стоимость квадратного метра в новых проектах варьируется от 155 тыс. рублей («Новое Внуково», Новая Москва) до 383 тыс. рублей («Дербеневская 20»). В среднем же застройщики предлагали массовое жилье за 226 тыс. рублей за кв.м. В бизнес-классе самая доступная новостройка стартовала по цене 237 тыс. рублей за кв.м. (Wave), а самая дорогая – 350 тыс. рублей за кв.м. («Остров»). Средняя цена на старте – порядка 286 тыс. рублей за кв.м. В премиум-классе самый доступный проект – High Life (415 тыс. рублей за кв.м), а самый дорогой – Бадаевский (800 тыс. рублей за кв.м).
«Как видим, активность застройщиков восстановилась по сравнению с кризисным первым полугодием прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и прежде рынок массового сегмента пополняется новыми объектами примерно так же, как и высокобюджетный сектор с некоторым опережением. При этом стоит отметить, что стартовый уровень цен в новых проектах примерно соответствует средним расценкам по всему сегменту, то есть застройщики практически отказались от дисконта за котлован».
«Строительная активность действительно увеличилась, – соглашается Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Если год назад столичные застройщики работали по 380 разрешениям на строительство, то сейчас уже их более 400. Суммарная площадь застройки с начала года выросла примерно на 400 тыс. кв.м. и составила около 16,4 млн кв.м. В целом первое полугодие достаточно активное, хотя лучше выводы делать основываясь на данных за второе полугодию. Спрос был очень активным, и значительная часть квартир в продаже раскуплена, поэтому застройщикам нужно запускать новые проекты, чтобы избежать дефицита и спада продаж.
Но о радикальном обострении конкуренции пока нельзя говорить. Для этого объем предложения должен увеличиться примерно вдвое от текущего уровня. При этом мы видим, что стартовые цены в новых проектах довольно высокие, что не свидетельствует о растущей конкуренции. Полагаю, в ближайшее время ситуация со стоимостью нового жилья принципиально не изменится, во всяком случае из-за структуры предложения».
Источник: «Метриум»
[1] В статистике новых проектов не учитываются проекты, реализуемые в режиме закрытых продаж.
На рынке жилой недвижимости премиум-класса в Москве сформировался дефицит предложения. За 2 квартал объем экспозиции снизился за счет высокого спроса и нехватки нового предложения. Снижение объема предложения произошло на 34% за квартал и на 10% в сравнении с итогами II квартала 2020 г. По итогам двух кварталов с начала 2021 года было выведено около 120 тыс. кв. м. нового предложения, при этом объем спроса составил 112 тыс. кв. м., что говорит о практически полном поглощении нового предложения. Более того, часть предложения, которое выводилось на рынок в рамках I квартала, было скрыто с рынка девелоперами для сохранения наиболее ликвидных лотов и реализации позже по более высокой цене, за счет чего объем предложения по итогам II квартала потерпел дополнительное снижение.
В премиум-классе во II квартале 2021 г. на рынок вышло почти 25 тыс. кв. м нового предложения, а общий объем экспозиции составил 233 тыс. кв. м или 2,3 тыс. лотов. Новое предложение было сформировано из новых корпусов в рамках существующих проектов - в ЖК «Остров» вышли в реализацию сразу три новых премиальных корпуса. В проектах SLAVA и «Река» прибавилось по одному новому корпусу. По сравнению с показателями предыдущего квартала, во II квартале 2021 г. вышло на 75% меньше нового объема. Новые проекты во II квартале 2021 г. не выходили в премиум-классе.
Динамика объема предложения и поглощения, премиум-класс
Источник: Colliers
Общий объем спроса составил 73 тыс. кв. м, что почти вдвое больше, чем в прошлом квартале, а год назад спрос на премиальный сегмент по итогам II квартала 2020 г. практически отсутствовал.
Несмотря на увеличивающуюся ключевую ставку и рост цен за год на 12%, клиенты не перестают приобретать недвижимость в премиальном сегменте. При этом для данного сегмента заметно смещение в пользу небольших бюджетов покупки и лотов мелкой нарезки. Если по итогам I квартала 2021 г. максимальный спрос был на апартаменты площадью от 50 до 90 кв. м, то за квартал спрос сместился в сторону площадей до 50 кв. м. Доля таких сделок по апартаментам составила 43%, хотя по итогам I квартала доля таких площадей была всего 6%. Безусловно, на структуру спроса повлиял проект SLAVA, регистрация сделок в котором началась только во II квартале 2021 года, и преимущественно сделки заключались на апартаменты небольших площадей.
Динамика средневзвешенной цены, премиум-класс
Источник: Colliers
Средневзвешенная цена во II квартале 2021 г. составила 646 тыс. руб./кв. м, при этом цена выросла за год на 12%, а в сравнении с прошлым кварталом на 3%. Небольшое изменение в цене вызвано меньшим объемом нового предложения и активным вымыванием студий и небольших однокомнатных лотов в рамках квартала.
Ипотека в сегменте премиум-класса пользуется меньшей популярностью среди клиентов, по сравнению с бизнес-классом. Доля сделок по ипотеке в премиум-классе составила 35%, а год назад доля составляла 28%. Как правило, в премиум-классе большинство клиентов приобретает недвижимость либо по 100% оплате, либо с помощью рассрочки, и таких сделок в I квартале 2021 г. было 65%. После роста доли ипотечных сделок в премиум-классе можно ожидать некоторого снижения интереса на фоне изменений условий льготной программы. Кроме того, после увеличения с начала года ключевой ставки ожидается возвращение части инвесторов в сторону сбережения средств на накопительных и инвестиционных счетах в банках.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Рынку недвижимости премиум-класса необходим вывод новых уникальных проектов с качественно проработанным продуктом для восполнения предложения на рынке. Начинающие и уже опытные инвесторы, опасающиеся повышения ключевой ставки и возможных новых всплесков цен, в рамках II квартала активно приобретали небольшие апартаменты для возможной перепродажи в дальнейшем или сдачи в аренду. За последний год ценовые рамки в премиум-классе размылись, как и во всех классах на рынке. Теперь клиент не ориентируется в первую очередь на бюджет покупки, клиенты становятся более избирательны, особенно это касается высоко-ценовых сегментов рынка».