По итогам II квартала 2021 г. Екатеринбург стал лидером по обеспеченности торговыми площадями среди региональных городов-миллионников
По итогам I полугодия 2021 г. Екатеринбург стал лидером по обеспеченности торговыми площадями (742 кв. м на 1000 жителей) среди региональных городов-миллионников. За год этот показатель увеличился на 7% за счет открытия новых объектов, среди которых ТРЦ Veer Mall площадью 76 000 кв. м. Самара, которая в течение 8 лет занимала первое место в данном рейтинге, опустилась на второе место (724 кв. м на 1000 жителей) – с начала 2020 г. здесь не было открыто ни одного нового торгового центра. На третьем месте – Нижний Новгород с показателем обеспеченности 537 кв. м на 1000 жителей. Наименее обеспеченными городами-миллионниками остаются Волгоград (308 кв. м на 1000 жителей), Омск (298 кв. м) и Пермь (245 кв. м).
В настоящее время на региональные города-миллионники России совокупно приходится 18,7 млн кв. м качественных торговых площадей, а обеспеченность торговыми площадями в них составляет 553 кв. м на 1 000 человек, что в 2,8 раза больше среднероссийского показателя обеспеченности. В целом обеспеченность торговыми площадями жителей России достигла 200 кв. м на 1 000 человек (против 194 кв. м в 2020 г.).
Общее предложение торговых площадей по региональным городам-миллионникам, тыс. кв. м (GLA) и обеспеченность (кв. м/1 000 жителей)
Сохраняющаяся привлекательность городов-миллионников отражается в объемах годового ввода в 2021 г. – планируемый объем ввода в них составит 312 000 кв. м. Вторыми по объему ввода являются города с населением менее 300 000 человек — в 2021 г. планируется к вводу 119 000 кв. м, что говорит о заинтересованности девелоперов строить новые качественные объекты в менее населенных городах России.
Всего в I полугодии 2021 г. в регионах России было открыто шесть торговых центров совокупной площадью 313 900 кв. м, что в целом выше показателя за 2020 г. в два раза. Несмотря на активный старт по открытиям в первом полугодии 2021 г., уже известно о снижении планируемого годового объема ввода минимум на 17% из-за переносов. Ключевыми открытиями полугодия стали ТРЦ «Планета» в Перми, ТРЦ «РаМус Молл» в Нижнекамске и ТРЦ «Макси» в Кирове, а также знаковое открытие 2-й фазы ТРЦ «Форум» в Улан-Удэ.
Открытие торговых площадей в региональных городах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), 2010‒2021П гг.
Анна Никандрова, партнер Colliers: «По предварительным прогнозам, по итогам 2021 г. в регионах России будет введено 574 тыс. кв. м площадей. На фоне текущей ситуации мы наблюдаем замедление темпов девелопмента, открытие некоторых проектов уже перенесено на следующий год, в результате чего мы скорректировали прогнозируемый объем ввода на 17%. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от продления текущих или введения новых ограничений на фоне пандемии.
Стоит отметить, что сегмент ритейла очень быстро реагирует на все происходящие изменения, и для сохранения текущих позиций ритейлеры вынуждены постоянно искать дополнительные точки роста и разрабатывать новые форматы, отвечающие потребностям и запросам современного покупателя. Ритейлеры понимают, что сейчас помимо продукции ключевым фактором сохранения позиций становится укрепление эмоциональной связи с покупателем, и именно поэтому все больше внимания уделяется разработке интересных интерьерных решений, визуальной подаче, а также внедрению дополнительных услуг».
Текущая ситуация также предоставила ряд преимуществ российским брендам. На фоне сокращения активной экспансии международных ритейлеров они активно используют новые привлекательные возможности размещения в торговых центрах, в том числе в топовых локациях, экспериментируют с форматами и продукцией. При этом ритейлеры не только расширяют свои сети в столице, но и осваивают интересные для себя регионы. Чаще всего ритейлеры для открытия первого магазина в региональных городах выбирают новые и качественные торговые центры. Например, из наших открытий можно отметить дебют брендов Bershka и Terranova во 2-й фазе ТРЦ FORUM в Улан-Удэ, которая была запущена в первом полугодии 2021 г.
Пандемия показала, чтобы быть востребованным и интересным для посетителей, торговый центр должен отображать все современные тренды. Сейчас на фоне популяризации ЗОЖ в торговых центрах активно развиваются фитнес-центры, различные студии для йоги, появляются новые форматы заведений общепита. Помимо этого, в торговых центрах стали разворачиваться целые медицинские пункты — мобильные бригады для проведения вакцинации. Одним из ярких региональных примеров по внедрению ЗОЖ-тренда в ТЦ стал петербургский онлайн-проект «РИО Рядом», в рамках которого эксперты и арендаторы рассказывают посетителям о здоровом образе жизни. Проект нацелен не только на повышение лояльности покупателей, но и на серьезную поддержку арендаторов объекта.
Также торговые центры все больше внимания уделяют заботе об окружающей среде. Проекты, нацеленные на экологизацию жизни, были реализованы в торговых центрах под управлением Colliers: ТРЦ FORUM в Улан-Удэ (организация раздельного сбора мусора), ТРК «Мурманск Молл» в Мурманске (проект по сбору макулатуры от населения и организаций), ТРК «ПИК» в Санкт-Петербурге (пандоматы по сбору вторсырья) и др.
Основные индикаторы рынка региональных торговых центров
|
П1 2019 |
П1 2020 |
П1 2021 |
|
|
Общее предложение торговых площадей в России, млн кв. м |
27,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей |
200 300 |
218 200 |
405 200 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн кв. м* |
17,0 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей |
95 300 |
0 |
313 900 |
|
Количество открытых ТЦ, штук* |
4 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России |
190 |
194 |
200 |
* Все города России, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга
По оценкам Knight Frank St Petersburg, развитие сегмента доставки продуктов и дарксторов привели к росту спроса на городские склады (urban logistic).
В последнее время у арендаторов в Петербурге резко вырос спрос на склады внутри КАД размером 2000 – 3000 кв. м, но свободных помещений подобного размера в черте города практически не осталось. Средняя доля свободных площадей по итогам марта 2021 г. составила 1,7%, снизившись на 2,4 п. п. в сравнении с итогами 2019 г. Объем вакантных площадей снизился более чем в 2 раза. Средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 9%, и составила 530 руб./м2/мес. в сравнении с декабрем 2019 г. Главным драйвером роста urban logistic стал переход жителей города на доставку продуктов питания и готовой еды.
Объем качественной складской недвижимости в городской черте составил 1,256 тыс. кв. м., это 31% от совокупного объёма площадей, расположенных в Санкт-Петербурге и близлежащих районов Ленинградской области. На долю спекулятивного предложения в городской черте пришлось 74% складских площадей.
Повышенный интерес арендаторов гарантирует выгоду для девелоперов, но развивать это направление непросто из-за нехватки участков. Хорошей альтернативой могли бы стать площади, которые предлагаются в «сером поясе», но они не отвечают запросам арендаторов, поскольку не дают возможности хранить продукты. Кроме того, в большинстве случаев компании хотят иметь алкогольную лицензию, а сделать ее в старом здании не представляется возможным. Компании смотрят в сторону современных складов.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В периметре города есть много организаций, которые владеют земельными участками до 10 тыс. кв. м., на этой площади они могли бы возводить склады от 1500 до 2000 кв. м. и очень успешно сдавать их в аренду. Стоимость возведения таких складов достаточно приемлема, при том, что ставка аренды будет не ниже, чем на классе А».
Строительная индустрия Санкт-Петербурга может занести себе в актив первый квартал текущего года. Выручка выросла почти на четверть (23,9%) по сравнению с январем-мартом 2020-го при сопоставимом количестве реализованных лотов. Портал Urbanus.ru изучил, как распределена денежная масса, вложенная в покупку нового жилья, между участниками рынка.
За первые три месяца 2021 г. 64 петербургских девелопера получили 94,33 млрд рублей (оценка Urbanus.ru) от продаж квартир и апартаментов. Почти треть от этой суммы – 30,30 млрд рублей – досталась Setl Group. В ее портфеле на сегодняшний день сосредоточено 15 жилых массивов[1], в которых реализация ведется через договоры долевого участия. В этом пуле есть два сверхгиганта – ЖК «Чистое небо» в Приморском районе (10,07 млрд рублей выручки) и «Солнечный город» в Красносельском (7,18 млрд рублей выручки). На протяжении нескольких лет они остаются безусловными лидерами рынка, конкурируя исключительно между собой. Кроме того, застройщик располагает еще тремя проектами, которые за три месяца преодолели отметку в 2 млрд рублей – ЖК «Панорама Парк Сосновка» (2,58 млрд рублей, четвертый результат по городу), ЖК «Зеленый квартал» (2,49 млрд рублей, шестой результат по городу) и ЖК Svetlana Park (2,24 млрд рублей, седьмой результат по городу). Масштаб этого достижения выглядит тем более впечатляющим, если учесть, что лишь восемь петербургских компаний помимо Setl Group смогли заработать в течение первого квартала те же 2 млрд рублей. И еще 13 девелоперов пополнили свои бюджеты суммой от 1 до 2 млрд рублей. Иными словами, только 22 из 64 участников рынка (то есть одна треть) перешагнули за январь-март рубеж в 1 млрд рублей. В Москве таковых насчитывается 39 (из 83).
Группа ЛСР вынуждена оставаться в положении «вечного второго», контролируя 10,0% первичного рынка в Санкт-Петербурге. В 2021 г. она заметно укрепила свои позиции, запустив вторую очередь ЖК «Морская набережная» на Васильевском острове, и активировав адрес Neva Residence на Петровском. Флагманом ее флотилии выступает крупнейший массив на территории Невского района – ЖК «Цивилизация» (вместе с комплексом «Цивилизация на Неве»). За три месяца здесь состоялось 386 продаж на 3,31 млрд рублей (третий результат по городу). Другой сверхкрупный проект под брендом ЛСР – ЖК «Цветной город». В течение квартала из новостройки выбыли 507 квартир общей стоимостью 2,02 млрд рублей.
На третью строчку поднялась ГК «ЦДС». Она заручилась поддержкой почти 800 покупателей, перечислившими 5,05 млрд рублей за приобретенные квартиры. Самый успешный в коммерческом плане из ее проектов – ЖК «ЦДС Черная речка», собравший кассу в 1,76 млрд рублей.
Группа «Эталон» временно отодвинулась на четвертую позицию. В настоящее время ее интересы преимущественно сосредоточены в полосе между Обводным каналом и широтой, проходящей через станцию метро «Московские ворота». В рамках этих границ базируются пять из девяти новостроек «Эталона» и генерируются более 60% корпоративной выручки (2,56 из 4,22 млрд рублей).
Планку в 3 млрд рублей выручки взяли также Группа «Аквилон», сформировавшая линейку из восьми проектов, петербургское подразделение компании «Главстрой» (ее ЖК «Северная долина» занимает четвертое место среди самых кассовых новостроек) и ГК «ПИК» с тремя жилыми комплексами.
Топ-5 самых кассовых новостроек Санкт-Петербурга по итогам первого квартала 2021 г.
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Район |
Объем выручки, млрд рублей |
Количество реализованных лотов |
|
Чистое небо |
Setl Group |
Приморский |
10,07 |
1873 |
|
Солнечный город* |
Setl Group |
Красносельский |
7,18 |
1562 |
|
Цивилизация** |
Группа ЛСР |
Невский |
3,31 |
386 |
|
Панорама Парк Сосновка |
Setl Group |
Выборгский |
2,58 |
351 |
|
Северная долина |
Главстрой |
Выборгский |
2,54 |
469 |
*с учетом ЖК «Солнечный город. Резиденции»
** с учетом ЖК «Цивилизация на Неве»
Арьергард топ-10 образуют ГК «РосСтройИнвест» (2,51 млрд рублей), Группа RBI (2,25 млрд рублей) и «Арсенал Недвижимость» (1,92 млрд рублей). Вплотную по своим финансовым показателям к этой группе приближается компания «Полис Групп» (1,89 млрд рублей).
[1] ЖК «Солнечный город. Резиденции» рассматривается в контексте исследования как составная часть проекта «Солнечный город», а «Стрижи в Невском 2» как вторая очередь ЖК «Стрижи в Невском».