Темпы восстановления рынка центральных торговых коридоров замедлятся в связи с новыми ограничениями
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 1 полугодия 2021 года на рынке центральных торговых коридоров Москвы. В отчёте CBRE говорится, что на протяжение последних 6 месяцев уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах оставался стабильным на уровне 15%, но как отмечается в отчёте, темпы восстановления рынка центральных торговых коридоров замедлятся в связи с новыми ограничениями.
Уровень вакантных площадей
По итогам II квартала показатель вакантных помещений в центральных торговых коридорах составил 15,1%, увеличившись относительно предыдущего квартала, на 0,4 п. п. Продолжилась оптимизация банковских сетей в связи с переходом ряда продуктов и сервисов в онлайн. Всего с начала пандемии количество банков в границах центральных торговых коридоров сократилось на 14%. Закрылись «Банк Россия» на 1-й Тверской-Ямской, «Банк ВТБ» на Арбате и на Смоленской площади, «Сбербанк» на Тверской, «Уралсиб» на Новинском бульваре.
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Новые открытия
Рестораны и кафе по-прежнему доминируют среди новых открытий и составляют около 50%. Среди открытий II квартала – Merlion Dine&Cocktails, Blanco, Fish Fetish, Море на «Патриках». К июню 2021 года сегмент общественного питания практически исчерпал влияние первой волны пандемии и ограничений, введенных в 2020 году: количество точек общепита по итогам II квартала 2021 года восстановилось на 97% к докризисному уровню.
Все большую активность проявляют российские дизайнеры. Так, во II квартале открылись EVE на Садовой-Триумфальной, GATE31 на Большой Дмитровке, MALTSEVA STYLE на Большой Козихинском переулке, La Trika на Петровке. Во втором полугодии также запланирован ряд открытий на ключевых улицах.
Новые ограничения
Введение новых ограничений в конце июня 2021 года на посещение ресторанов и кафе* негативно сказалось на операторах общепита: снижение товарооборотов по различным оценкам составило от 50 до 90% по сравнению с предшествующей неделей.
Основная активность участников рынка в III квартале будет направлена на переговоры с арендодателями по текущим договорам аренды с целью получения льготного периода аренды.
Динамика уровня вакантных помещений и ставок аренды будет зависеть от темпов вакцинации и от того, будут ли введены новые ограничения на работу розничных магазинов и операторов сферы услуг.
*С 28 июня в Москве действует запрет на посещение кафе и ресторанов без QR-кода (за исключением веранд, до 12 июля), подтверждающего факт вакцинации, болезни не более чем полгода назад или наличие отрицательного ПЦР-теста.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды в центральных торговых коридорах Москвы
|
Улица |
Уровень вакантных помещений, % 2 кв. 2021 |
Средняя ставка аренды, руб. кв. м /год 2 кв. 2021 * |
|
Мясницкая |
14,9% |
75 000 |
|
Никольская |
18,8% |
110 000 |
|
Б. Дмитровка |
10,6% |
95 000 |
|
Патриаршие Пруды |
7,1% |
140 000 |
|
Арбат |
19,5% |
70 000 |
|
Тверская |
21,0% |
75 000 |
|
Пятницкая |
12,2% |
70 000 |
|
Садовое Кольцо |
13,4% |
50 000 |
|
Петровка |
19,4% |
145 000 |
|
Кузнецкий Мост |
11,3% |
150 000 |
|
1-я Тверская-Ямская |
24,2% |
55 000 |
|
Столешников переулок |
18,6% |
170 000 |
|
Новый Арбат |
19,2% |
75 000 |
|
Б. Никитская |
25,0% |
100 000 |
|
Маросейка |
9,8% |
90 000 |
|
Покровка |
11,0% |
65 000 |
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве, комментирует:
«Несмотря на то, что ставки экспонирования остались практически на уровне предыдущего квартала, основная часть сделок проходит с более существенным дисконтом, чем стандартные 10-20 %: в условиях значительного сокращения спроса собственники торговых помещений проявляют большую гибкость в переговорах. При этом основная часть новых открытий формируется за счет несетевых брендов».
Департамент аналитики сервиса «Синица» изучил структуру рынка новостроек Москвы в сегменте бизнес-класса с точки зрения такой важной потребительской характеристики, как высота потолков. По данным экспертов, квартиры с высотой потолков более 4 метров встречаются в 20% всех реализуемых новостроек бизнес-класса Москвы, а с потолками выше 4,6 метров – в 12,4%. В основном это квартиры или апартаменты на верхних этажах – с панорамным остеклением и хорошими видовыми характеристиками.
Только в 6% реализуемых проектов высота потолков составляет не менее 5,8 м, что подходит для обустройства полноценной двухуровневой квартиры.
Между тем, в современных новостройках бизнес-класса чаще встречаются квартиры с высотой потолков 3 м и 3,1 м: на их долю приходится около 27% и 32% всего предложения. И еще 10% предложения – это квартиры и апартаменты с довольно скромной высотой потолков 2,8 м.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Высота потолков в квартирах – одна из ключевых цифр, которая всегда находится в поле зрения покупателей. Для квартир в сегменте бизнес-класса характерна вариативность высоты потолков в зависимости от этажа. Например, типовые этажи, как правило, высотой 3-3,1 м, тогда как высота верхних этажей может доходить до 5-6 м. Например, квартиры с высотой потолков от 4,5 метров, где можно организовать антресольный этаж со спальней, детской или гардеробной, встречаются таких жилых комплексах, как Monodom Family (4,5 м), «Манифест» (4,5 м), Mitte (до 4,7 м), Now (до 5 м), Foriver (до 6,2 м), и других. Как показало наше исследование, московский бизнес-класс довольно неоднороден как по ценам, так и по своим характеристикам, включая высоту потолков. В более дорогих проектах средняя высота типового этажа выше, чем в более бюджетных комплексах. Так, в новостройках со средней стоимостью 270,3 тыс. рублей/кв. м высота потолков составляет 2,7–2,75 м, а в новостройках со стоимостью 348,4 тыс. рублей /кв. м средняя высота этажа варьируется от 3,2 м до 3,6 м».
|
Высота потолков, см |
Средняя цена кв. м, руб. |
Средний бюджет, руб. |
Доля,% |
|
270–275 |
270 323 |
15 472 024 |
4,1% |
|
280–300 |
282 334 |
20 597 911 |
50,3% |
|
305–315 |
336 408 |
23 170 887 |
35,8% |
|
320–360 |
348 413 |
27 034 715 |
9,8% |
По наблюдениям аналитиков «Метриум», после кризиса 2014 года средняя площадь проданных квартир росла только в сегменте элитных новостроек Москвы. За пять лет новые элитные квартиры, которые приобретали в Москве, в среднем стали на 75% больше. В то же время в остальных сегментах рынка покупатели стали выбирать квартиры поменьше.
В последнее десятилетие на московском рынке новостроек клиенты были склонны приобретать квартиры всё меньшей площади. Исключением стал только элитный сегмент, где наблюдалась обратная тенденция – средняя площадь приобретённой квартиры увеличивалась.
В 2015 году этот показатель составил 121,5 кв.м., но в последующие годы он устойчиво рос , достигнув в 2020 году 212,4 кв.м. Таким образом, за пять лет средняя приобретенная квартира в элитной новостройке увеличилась на 75% или на 90 кв.м.
В других сегментах, напротив, клиенты стали приобретать квартиры поменьше. Так, в эконом-классе средняя площадь проданного жилья уменьшилась с 67,6 кв.м. до 51,2 кв.м. (–24%), в комфорт-классе – с 68,7 кв.м в 2013 году до 54,4 кв.м в 2020 году (–12%) . В бизнес-классе этот показатель уменьшился с 95 кв.м. в 2013 году до 60,9 кв.м. в 2020 году (–36%). В новостройках премиум-класса покупатели также стали приобретать жилье меньших размеров, чем раньше. Если в 2013 году средняя площадь проданной квартиры в этом сегменте рынка новостроек составляла 131,5 кв.м., то в 2020 году она сократилась до 106 кв.м. (–19%). Средняя же площадь всех квартир сократилась на 34% с 88 кв.м до 57,8 кв.м.
Источник: «Метриум»
«Тенденция к увеличению площади сделки в элитном сегменте при снижении в других вполне логична для посткризисного периода, – считает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В это время усиливается социальное расслоение, доходы значительной части населения сокращаются, а обеспеченные слои стараются вложиться в недвижимость с инвестиционными мотивами. Элитные квартиры становятся хорошей инвестицией в период рецессии, когда стоимость других активов волатильна, а риски растут. Элитное жилье в центре Москвы с этой точки зрения более надежный актив. Соответственно, выгодно приобретать объекты с большой площадью – так можно конвертировать большие суммы средств в недвижимость».
Застройщики адаптировали предложение к запросам покупателей, которые становились все более скромными. Средняя площадь всех экспонируемых квартир сократилась с 89,8 в 2013 году до 68,1 в 2020 году (–24%). В комфорт-классе за тот же период показатель сократился с 64,3 кв.м. до 56,5 (–12%). В бизнес-классе средняя площадь продаваемой квартиры уменьшилась с 98 кв.м. до 76,5 кв.м (–22%), в премиум-классе – с 132 кв.м. до 107 кв.м. (–19%). В элитном сегменте предложение практически не изменилось – если в 2015 году застройщики продавали в квартиры со средней площадью 162,9 кв.м, то в 2020 – 160,6 кв.м (–1%).
Источник: «Метриум»
Аналитики «Метриум» отмечают, что почти во всех сегментах средняя площадь проданной квартиры меньше экспонируемой. Так, в 2020 году в среднем по рынку чаще всего приобретают квартиру площадью 57,8 кв.м., тогда как застройщики предлагают 68,1 кв.м. В комфорт-классе запросы клиентов и предложения девелоперов совпадают больше других – средняя площадь проданной квартиры – 54,4 кв.м., а продаваемой – 56,5 кв.м. В бизнес-классе средняя площадь реализованной квартиры составила 60,9 кв.м., а застройщики предлагают в среднем 76,5 кв.м. В премиум-классе спрос и предложение почти совпадают – чаще всего приобретается жилье площадью 106 кв.м, а продается – 107 кв.м. Наконец, в элитном сегменте застройщики предлагают квартиры не такой большой площади, как чаще всего приобретают клиенты. В 2020 году средняя площадь проданной квартиры составила 212 кв.м, а предлагаемой – 160,6 кв.м.
«Почти во всех сегментах средняя площадь экспонируемых квартир выше, чем у фактически реализованных, – комментирует Анна Раджабова. – Это значит, что цены растут быстро, а финансовые возможности клиентов не увеличиваются. Однако процесс сокращения средних площадей имеет разумные пределы – в какой-то момент покупатели начнут переключаться на более доступные локации, где за тот же бюджет они смогут приобрести более просторное жилье. К примеру, мы можем наблюдать отток покупателей из Москвы в ТиНАО, а также Подмосковье, где квадратный метр дешевле».