Итоги I полугодия на рынке новостроек Новой Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 16,3%. Средневзвешенная цена выросла на 6,7% за квартал, 15,9% за полгода, 34,8% за 12 месяцев и составила 191 640 руб. за кв. м.
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы было представлено 33 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения около 10 745 квартир[1] общей площадью 535,5 тыс. кв. м. С начала года предложение увеличилось на 16,3% по количеству квартир и на 9,4% по общей площади экспозиции.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Класс |
Старт продаж |
|
1 |
Новое Внуково |
ГК Самолет |
НАО |
комфорт |
1 кв. 2021 |
|
2 |
Бристоль |
СЗ «СК Ключ» |
НАО |
комфорт |
1 кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
За прошедшие полгода рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– «Дубровка», корп. 7,8[2];
– «Новые Ватутинки, Центральный», корп. 2/1;
– «Первый Московский», корп. 5;
– «Бунинские луга», корп. 3.5.1, 3.5.2, 3.5.3, 3.6.1, 3.6.2, 3.6.3;
– «Алхимово», корп. 3.1;
– «Середневский лес», корп. 1.3;
– «Скандинавия», корп. 14.1, 14.2, 15, 17.4, 23;
– «Новые Ватутинки. Десна», корп. 15.1, 15.2, 15.3;
– «Переделкино Ближнее», корп. 5, 6;
– «Саларьево парк», корп. 48.1, 48.2, 48.3, 48.4;
– «Остафьево» корп. 11.1;
– «Прокшино» корп. 4.1,4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6.
Все вышедшие новые проекты и очередные корпуса в ранее представленных комплексах находятся в Новомосковском административном округе (НАО). Основной объем предложения по-прежнему сосредоточен в данном округе, а за счет выхода нового объема его доля возросла до 94,8% (+2,1 п.п.). Доля Троицкого административного округа (ТАО) составила всего 5,2%.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 89,2% (+4,2 п.п.). Доля квартир в среднеэтажных домах составила 10,1% (-4,2 п.п.). Меньше всего квартир представлено в малоэтажных корпусах – их доля составила всего 0,7% (без изменения).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За последние полгода в структуре предложения по стадиям строительной готовности существенно выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе – увеличилась на рекордные 16,4 п.п. до 39,9%. При этом доля квартир в корпусах на этапе отделки снизилась до 15,2% (-15,2 п.п.). На этапе монтажа сосредоточено чуть меньше, чем на начальном этапе – 39,1% (-3,9 п.п.). Объем предложения в сданных домах увеличился до 5,9% (+2,8 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Увеличение объема предложения в конце I полугодия 2021 года относительно IV квартала прошлого года происходило за счет роста количества квартир в корпусах начального этапа на 97% (с 2,2 до 4,3 тыс. квартир).
В структуре предложения становится больше небольших лотов (студий и однокомнатных квартир) – в конце отчетного периода их совокупная доля составила 51,8% (+7,8 п.п.). Тем не менее основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 34,8% (+3,7 п.п.) и 33,8% (-4,9 п.п.) соответственно. Доли студий и трехкомнатных лотов сопоставимы – 17% (+4,1 п.п.) и 13,4% (-3,0 п.п.) соответственно. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1% (+0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – VI кв. 2020 г., внешний круг – II квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
В Новой Москве, по сравнению с массовым сегментом «старой» Москвы, по-прежнему квартиры с отделкой занимают не столь значительную долю рынка. На территории ТиНАО квартиры без отделки получили чуть меньше половины рынка (49,7%; -0,2 п.п.). При этом квартиры с отделкой составили 43,5% предложения (+1,8 п.п.). На долю лотов с отделкой white box пришлось всего 6,9% (-1,5 п.п.). По итогам I полугодия на рынке выросло количество предлагаемых квартир с отделкой на 21% (с 3,9 до 4,7 тыс. лотов), а без отделки – на 16% (с 4,6 до 5,3 тыс. лотов).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – VI кв. 2020 г., внешний круг – II квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу II квартала 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 191 640 руб. за кв. м (+6,7% за квартал; +15,9% за 6 месяцев; +34,8% за 12 месяцев). Наблюдаемый рост средней цены достаточно равномерен по округам Новой Москвы: квадратный метр в НАО подорожал – до 197 275 руб., в ТАО – до 100 175 руб.[3]
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 9,55 млн руб. (+1,9% за квартал; +9,1% за 6 месяцев; +27,3% за 12 месяцев). При этом стоит отметить сокращение средней площади экспонируемой квартиры за прошедшие 6 месяцев на 3,2 кв.м с 53 до 49,8 кв.м.
Динамика средних бюджетов по типам комнатности
|
Кол-во комнат |
Средняя стоимость квартир, млн руб. |
Динамика за 3 мес. |
Динамика за 6 мес. |
Динамика за 12 мес. |
|
СТ |
6,0 |
5,9% |
9,9% |
35,5% |
|
1К |
8,1 |
4,8% |
11,1% |
32,0% |
|
2К |
10,7 |
5,1% |
14,2% |
29,3% |
|
3К |
14,2 |
2,4% |
15,9% |
30,7% |
|
4К+ |
21,6 |
11,8% |
32,1% |
77,0% |
|
итого |
9,6 |
1,9% |
9,1% |
27,3% |
Источник: «Метриум»
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,5 |
24,6 |
41,5 |
170 000 |
243 955 |
353 400 |
4 075 240 |
6 009 820 |
9 020 000 |
|
1К |
29,9 |
39,4 |
62,7 |
88 980 |
204 455 |
500 000 |
3 840 850 |
8 058 860 |
19 700 000 |
|
2К |
47,5 |
59,6 |
128,3 |
85 265 |
180 250 |
405 000 |
4 860 000 |
10 739 475 |
47 064 000 |
|
3К |
60,2 |
80,8 |
178,0 |
79 240 |
175 520 |
380 000 |
5 229 800 |
14 189 460 |
51 232 500 |
|
4К+ |
87,2 |
104,9 |
140,9 |
165 415 |
205 910 |
271 995 |
15 729 760 |
21 603 790 |
38 243 000 |
|
итого |
18,5 |
49,8 |
178,0 |
79 240 |
191 640 |
500 000 |
3 840 850 |
9 551 934 |
51 232 500 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в I полугодии 2021 года:
– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
31 кв. м за 3,84 млн руб.;
– ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 19,9 кв. м за 4,08 млн руб.;
– ЖК «Новые Ватутинки. Десна» (НАО / пос. Десёновское): однокомнатная квартира площадью
22,3 кв. м за 4,24 млн руб.
Основные тенденции
«По итогам I полугодия 2021 года высокая девелоперская активность способствовала восстановлению объема предложения до 10,7 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем конца 2017 года, когда на рынке ТиНАО экспонировалось около 11,2 тыс. квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Наращивание экспозиции произошло в основном за счет выхода в продажу новых корпусов в ранее представленных проектах: в «Скандинавии» новый объем предложения в стартовавших корпусах составил 1,8 тыс. квартир, в «Новых Ватутинках. Десна» и «Прокшино» – по 1 тыс. квартир у каждого проекта. Помимо этого, за отчетный период на рынок вышло два новых проекта: «Бристоль» (малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ») и «Новое Внуково» (более масштабный комплекс от ГК «Самолет»).
Цены опять выросли и достигли новых «психологических» отметок. По итогам I полугодия 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве составила 191,6 тыс. руб. (+6,7% за квартал; +15,9% за 6 месяцев; +34,8% за 12 месяцев). Бюджет предложения к концу июня достиг 9,55 млн руб. (+6,1% за 6 месяцев), при этом за отчетный период средняя площадь квартиры уменьшилась на 3,2 кв.м (с 53 до 49,8 кв.м). Таким образом, в I полугодии квартиры стали меньше на 5,9% и на 15,6% дороже за квадратный метр, при этом бюджет предложения вырос на 9,1%.
Спрос в Новой Москве продолжает расти. За первые пять месяцев 2021 года было зарегистрировано 11,3 тыс. ДДУ[4], что на 66% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Доля ипотечных сделок, по данным января-мая 2021 года, составила 71%.
Конец I полугодия 2021 года – это важный рубеж для первичного рынка Московского региона из-за фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. Чтобы начать строить предположения относительно того, как будут дальше развиваться события, необходимо отметить основные особенности первичного рынка ТиНАО:
Во-первых, объем предложения в Новой Москве находится на относительно высоком уровне. На данном локальном рынке нет дефицита предложения. Но несмотря на это, рынок достаточно концентрированный – на нем всего 33 проекта. Например, в массовом сегменте «старой» Москвы насчитывается 90 проектов, а количество экспонируемых квартир сопоставимо. Таким образом, локальный рынок ТиНАО менее конкурентный и на нем проще удерживать достигнутый уровень цен.
Во-вторых, постепенно разрушается миф «дешевой и отдаленной территории», где покупают квартиру только те, кому не хватило денег на «старую» Москву. Новая Москва достигла определенных результатов в развитии инфраструктуры. Таким образом, есть возможность работать удаленно в экологически благоприятных условиях, а также пользоваться всеми сопутствующими социальными услугами Москвы. Иными словами, невозможно объективно оценить справедливый уровень цен в ТиНАО. Только фактический спрос в ближайшие 12 месяцев покажет, удержится ли цена квадратного метра выше 190 тыс. руб/кв.м, превысит ли отметку в 200 тыс. руб/кв.м
Во-третьих, Новую Москву застраивают крупные застройщики и проектами преимущественно массового сегмента. У системных игроков существует возможность проработать партнерские программы с банками, предложить привлекательные условия финансирования покупки квартир. Это позволит заложить скрытую скидку на квартиры в прайсовую цену, но при этом простимулировать спрос и поддержать уровень цен.
Вероятнее всего, застройщики займут выжидательную позицию и будут реагировать на действия покупателей. Стоит учитывать возможность перетекания спроса «старой» Москвы в «новую» из-за высоких цен в границах МКАД. Основной вопрос остается прежним: какую стратегию выберет покупатель при таких высоких ценах, а если точнее, какой проект выберет и почему».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В новых корпусах стартовали продажи сразу готового предложения (до РВЭ не было экспозиции в данных корпусах).
[3] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.
[4] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам всех классов в ТиНАО, без оптовых покупок.
Аналитики Циан подвели итоги мая на вторичном рынке недвижимости России. В выборку вошли 146 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Расчеты ведутся по средним ценам за кв. м, без учета «веса» города (доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город).
- Средняя цена кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась в мае 2021 года на 1,1% - до 74,6 тыс. рублей (за год - на 18,9%); стоимость квартиры в продаже - на 0,3% - до 4,21 млн рублей.
- В 11 городах России средняя цена кв. м на вторичном рынке превышает 150 тыс. рублей. Без учета Московского региона самые дорогие квартиры в Сочи - 193,7 тыс. рублей за кв. м.
- Быстрее всего недвижимость дорожает в Сочи, Ноябрьске и городах Дальневосточного ФО. Только в 3 городах из 146 (Новомосковск, Новокуйбышевск, Орск) в мае средняя цена кв. м на вторичном рынке снизилась.
- Объем предложения на вторичном рынке в городах РФ с населением от 100 тыс. за месяц увеличился на 15,2%.
- Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в мае 2021 года составила 78,1 тыс. рублей за кв. м - на 1,3% выше, чем в апреле, и на 24% выше, чем год назад.
1. На вторичном рынке ценовая стагнация: цены за месяц увеличились на 1,1%
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в мае 2021 года составила 74,5 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,1% (с 73,8 тыс. рублей). На рынке продолжается ценовая стагнация, продавцы с осторожностью подходят к повышению цен. В предыдущих месяцах помесячная динамика была чуть более выраженной: +1,5% в апреле по отношению к марту, +1,6% в марте по отношению к февралю. Всего с начала года рост на 6,3%, по сравнению с маем 2020 года - +18,9% (с 62,7 тыс. рублей).
Средний бюджет предложения на вторичном рынке в целом по РФ составляет сегодня 4,21 млн рублей при площади в 56,6 кв. м. За месяц стоимость увеличилась на 10 тыс. рублей (+0,3%), за год - на 615 тыс. (+17,1%). Средняя площадь за месяц, напротив, немного уменьшилась - на 0,5 кв. м.
Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
|
|
май.20 |
апр.21 |
май.21 |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
|
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
62,7 |
73,8 |
74,6 |
1,1% |
18,9% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн руб. |
3,59 |
4,20 |
4,21 |
0,3% |
17,1% |
|
Средняя площадь квартиры в продаже, кв. м |
56,3 |
57,0 |
56,6 |
-0,8% |
0,5% |
Источник: Аналитический центр Циан
2. В Сочи, Ноябрьске и городах Дальневосточного ФО вторичка дорожает быстрее всего
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам мая на 0,8% - до 260,4 тыс. рублей (за год +15,7%). В городах Московской области с населением от 100 тыс. человек цена квадратного метра в среднем составляет 125,0 тыс. рублей (+1,1% за месяц и +19,0% за год). В январе 2021 года в области было 5 городов с ценами “квадрата” выше 150 тыс. рублей: Красногорск, Реутов, Долгопрудный, Одинцово, Химки. С начала года к этому списку добавились еще 2 города - Люберцы и Мытищи.
В целом по всей России сегодня насчитывается 11 городов со средней ценой кв. м от 150 тыс. рублей. Помимо перечисленных выше семи подмосковных, в список также входят Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Южно-Сахалинск. Южно-Сахалинск преодолел рубеж только в апреле, Санкт-Петербург - в конце прошлого года, а в Сочи уже год назад средний ценник был более 150 тыс. рублей за квадратный метр. Сочи занимает второе место в рейтинге городов с самой дорогой недвижимостью на вторичном рынке (193,7 тыс. рублей за кв. м) после Москвы. На третьем месте - Реутов (183,2 тыс. рублей), а без учета городов Московской области - Санкт-Петербург (161,7 тыс. рублей), далее Южно-Сахалинск (154,8 тыс. рублей) и Владивосток (146,5 тыс. рублей).
За последние 10 лет квартиры в Сочи подорожали в 3 раза. За аналогичный период в Москве цены выросли на 60%, в городах-миллионниках - в среднем на 70%. Причина стремительного роста в дисбалансе спроса и предложения: по объему ввода многоквартирных домов Сочи замыкает первую сотню российских городов, в то время как спрос на жилье очень велик как со стороны инвесторов, так и тех, кто хочет переехать жить в более благоприятные климатические условия (особенно это проявилось при переходе населения на удаленный формат работы).
Для 71 из 146 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир) средняя стоимость кв. м на вторичном рынке за месяц изменилась в пределах 1%. Только в 3 городах (Новомосковск, Новокуйбышевск, Орск) средняя цена снизилась (на 0,4-0,6%), в остальных 143 зафиксирован прирост.
Вторичная недвижимость в городах вне столичных агломераций выросла в цене за месяц на 1,1%, за год – на 17,1% - до 63,8 тыс. рублей. В Московском регионе темпы роста сопоставимы со среднероссийскими. В годовой динамике вторичка в Московской области дорожает сильнее, чем в регионах. В городах-миллионниках без учета Москвы и Санкт-Петербурга стоимость за месяц увеличилась на 0,8%, за год - на 16,5%. Максимальные темпы в Нижнем Новгороде, Омске, Воронеже, Перми. Вторичка в городах с численностью населения от 500 тыс. до миллиона подорожала за месяц на 0,9%, за год - на 17,0%. Наибольшее увеличение за месяц - в Махачкале, Липецке и Ижевске, за год - Томске, Иркутске, Кемерово. Темпы роста в городах 500+ тыс. меньше, чем в целом в городах вне столичных агломераций, что говорит о том, что быстрее дорожает вторичка в городах с населением 100-500 тыс. человек. Там продавцы еще менее аккуратно относятся к индексации цен. Самые высокие темпы роста за месяц в Сочи (+2,7%), Ноябрьске (2,8%) и городах Дальневосточного ФО - Петропавловск-Камчатский (3%), Чита и Южно-Сахалинск (по 2,5%). На Дальнем Востоке действует субсидированная «дальневосточная» ипотека, которая стимулирует рост цены. За год - в Чите (+36,9%), Нижнекамске (+35,1%), Улан-Удэ (+34,4%).
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
|
май.20 |
апр.21 |
май.21 |
|||
|
Москва |
225,1 |
258,4 |
260,4 |
0,8% |
15,7% |
|
Московская область |
99,9 |
123,6 |
125,0 |
1,1% |
19,0% |
|
Санкт-Петербург |
129,6 |
159,5 |
161,7 |
1,4% |
24,8% |
|
Города вне столичных агломераций |
54,5 |
63,1 |
63,8 |
1,1% |
17,1% |
|
в т.ч. города-миллионники |
63,0 |
72,8 |
73,4 |
0,8% |
16,5% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
56,9 |
66,0 |
66,6 |
0,9% |
17,0% |
Источник: Аналитический центр Циан
В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке – в Дальневосточном ФО (78,7 тыс. рублей за кв. м) и в Центральном ФО (77,9 тыс. рублей за кв. м). Во всех федеральных округах отмечен рост цен. Максимум (и за месяц, и за год) - в Дальневосточном ФО (это же прослеживалось и по отдельным городам), минимум - в Приволжском ФО (в месячном выражении) и в Северо-Кавказском ФО (в годовом выражении) - здесь покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе за счет востребованности ИЖС (70% жилья вводится населением, в целом по РФ – 55%).
Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам
|
Федеральный округ |
Средняя цена кв. м, май 2020 |
Средняя цена кв. м, апрель 2020 |
Средняя цена кв. м, май 2021 |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
|
ДФО |
78,7 |
95,6 |
97,0 |
1,5% |
23,3% |
|
ЦФО |
77,9 |
94,6 |
95,6 |
1,1% |
22,9% |
|
ЮФО |
65,9 |
74,9 |
75,9 |
1,3% |
15,2% |
|
СЗФО |
61,4 |
73,2 |
74,0 |
1,2% |
20,7% |
|
УФО |
53,5 |
59,9 |
60,5 |
1,0% |
13,3% |
|
СФО |
50,6 |
60,4 |
61,0 |
0,9% |
20,4% |
|
СКФО |
49,6 |
54,3 |
54,9 |
1,1% |
10,6% |
|
ПФО |
47,7 |
53,2 |
53,6 |
0,8% |
12,4% |
Источник: Аналитический центр Циан
3. Объем предложения растет
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ с населением от 100 тыс. за месяц увеличился на 15,2%, за год - на 27,4%. Наибольший прирост в не самых крупных городах: Прокопьевске (+30,6%), Орске (+30,6%), Петропавловске-Камчатском (+30,4%). В Москве увеличение на 16,0%, в Санкт-Петербурге - на 19,5%.
Ни в одном городе за месяц предложение не сократилось. За год отрицательная динамика в 33 городах, в том числе в крупнейших - Санкт-Петербурге (-7,7%), Краснодаре (-1,3%), Волгограде (-11,2%). Причина в сохраняющейся активности покупателей при примерно таком же объеме вывода предложений продавцами. В начале года отрицательная динамика была практически во всех городах-миллионниках, сейчас же их только 3 за счет увеличения объема нового предложения. Максимум новых объявлений на вторичном рынке в мае - в Москве (6,8 тыс. предложений), далее следуют Санкт-Петербург (по +4,4 тыс.), Новосибирск (+2,7 тыс.), Красноярск (+2,6 тыс.). В топе также Тюмень, которая не является миллионником (+3,1 тыс.).
Топ-20 городов с максимальным количеством новых объявлений на вторичном рынке в мае 2021 года
Источник: Аналитический центр Циан
4. Стоимость квадратного метра нового предложения увеличилась за месяц на 1,3%
Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения. В мае 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка (объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) составила 78,1 тыс. рублей, в апреле показатель был ниже на 1,3% (77,1 тыс. рублей). В годовой динамике (с мая 2020 года) прирост составил 24,0% (с 63 тыс. рублей).
Резко увеличилась стартовая стоимость в Петропавловске-Камчатском (+15,9% по сравнению с апрелем), в Сочи (+7,5%), Калуге (+6,1%). В разрезе по федеральным округам максимальные изменения в Южном ФО (+3%) на фоне повышенного интереса к квартирам в курортных городах и в Дальневосточном ФО (+2,6%) из-за действия дальневосточной ипотеки. В Северо-Кавказском ФО стартовые цены снизились на 0,1%.
Изменение стартовой стоимости на вторичном рынке в мае 2021 года относительно апреля 2021 года
Источник: Аналитический центр Циан
«На вторичном рынке продолжается ценовая стагнация, цены за месяц увеличились лишь на 1,1%. До этого помесячная динамика была чуть более выраженной. Продавцы аккуратнее индексируют цены после рекордного роста в прошлом году, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Активность покупателей и продавцов в летний период традиционно снижается. В ближайшее время на рынке сохранится тенденция на замедление роста цен - с высокой вероятностью, они будут расти не быстрее 1 п. п. в месяц. Ожидать высоких показателей спроса также не приходится. Помимо снижающейся летом активности причинами являются планируемое повышение ставок по ипотечным кредитам и эффект высокой базы (цены находятся на максимуме). Фактором стабилизации стоимости остается рост объема предложения».
Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в мае 2021 года
|
Город |
Ср. цена кв. м, тыс. рублей |
Динамика цен за месяц |
Динамика цен за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
|
Города Центрального ФО |
||||
|
Москва |
260,4 |
0,8% |
15,7% |
15,5 |
|
Тула |
82,8 |
1,3% |
22,8% |
4,61 |
|
Обнинск |
80,1 |
1,8% |
18,8% |
4,86 |
|
Белгород |
79,8 |
1,8% |
29,5% |
4,79 |
|
Владимир |
68,6 |
1,0% |
20,4% |
4,04 |
|
Воронеж |
67,8 |
1,0% |
28,4% |
3,8 |
|
Калуга |
66,7 |
0,8% |
11,0% |
3,95 |
|
Курск |
65,4 |
1,1% |
32,9% |
3,63 |
|
Ярославль |
61,5 |
0,8% |
16,3% |
3,43 |
|
Орел |
61,3 |
1,0% |
29,6% |
3,59 |
|
Тамбов |
61,1 |
1,5% |
24,4% |
3,49 |
|
Кострома |
60,5 |
1,7% |
20,3% |
3,34 |
|
Тверь |
59,8 |
1,0% |
14,3% |
3,53 |
|
Старый Оскол |
59 |
1,4% |
29,1% |
3,32 |
|
Липецк |
56,4 |
1,4% |
18,0% |
3,28 |
|
Иваново |
56,3 |
0,9% |
21,9% |
3,13 |
|
Рязань |
54,4 |
1,3% |
14,8% |
3,14 |
|
Брянск |
51,2 |
2,2% |
19,3% |
2,94 |
|
Смоленск |
49,1 |
0,6% |
10,3% |
2,81 |
|
Ковров |
48 |
1,1% |
19,7% |
2,55 |
|
Муром |
47,8 |
0,4% |
14,4% |
2,37 |
|
Новомосковск |
45,2 |
-0,4% |
9,2% |
2,37 |
|
Рыбинск |
39,5 |
1,8% |
4,8% |
1,94 |
|
Города Московской области |
||||
|
Реутов |
183,2 |
1,6% |
22,7% |
10,85 |
|
Красногорск |
176,8 |
0,8% |
20,8% |
10,76 |
|
Химки |
170,9 |
0,3% |
24,9% |
9,93 |
|
Долгопрудный |
169,6 |
1,2% |
27,2% |
9,42 |
|
Одинцово |
169,5 |
0,1% |
27,5% |
9,7 |
|
Люберцы |
156,7 |
0,0% |
27,2% |
8,18 |
|
Мытищи |
155,7 |
0,5% |
27,9% |
8,73 |
|
Королев |
134,2 |
1,8% |
28,2% |
7,34 |
|
Домодедово |
131,1 |
1,2% |
31,8% |
6,85 |
|
Балашиха |
130,9 |
1,2% |
27,0% |
7,1 |
|
Подольск |
130,1 |
1,5% |
29,6% |
6,69 |
|
Пушкино |
123,4 |
1,0% |
27,9% |
6,7 |
|
Жуковский |
116,5 |
2,2% |
21,7% |
6,52 |
|
Раменское |
112 |
2,2% |
23,9% |
6,09 |
|
Щелково |
102,9 |
1,6% |
25,2% |
5,33 |
|
Сергиев Посад |
90,1 |
1,8% |
21,3% |
5,05 |
|
Коломна |
81,3 |
1,8% |
25,5% |
4,53 |
|
Серпухов |
78,9 |
1,4% |
27,1% |
4,34 |
|
Ногинск |
74,9 |
0,8% |
17,6% |
4,01 |
|
Электросталь |
73,6 |
1,7% |
14,8% |
3,84 |
|
Орехово-Зуево |
62,9 |
1,5% |
19,4% |
2,99 |
|
Города Северо-Западного ФО |
||||
|
Санкт-Петербург |
161,7 |
1,4% |
24,8% |
10,21 |
|
Калининград |
86,8 |
1,6% |
29,9% |
5,48 |
|
Северодвинск |
82,2 |
0,7% |
18,3% |
4,5 |
|
Архангельск |
69 |
2,4% |
9,9% |
3,75 |
|
Петрозаводск |
68,4 |
0,4% |
31,3% |
3,66 |
|
Мурманск |
63,4 |
1,1% |
16,1% |
3,32 |
|
Сыктывкар |
63,2 |
1,4% |
8,6% |
3,34 |
|
Череповец |
56,9 |
0,5% |
27,9% |
3,08 |
|
Вологда |
55,3 |
1,3% |
15,2% |
3 |
|
Псков |
54,2 |
1,9% |
24,6% |
3,09 |
|
Великий Новгород |
53,6 |
1,5% |
19,6% |
3,01 |
|
Города Южного ФО |
||||
|
Сочи |
193,7 |
2,7% |
23,7% |
13,75 |
|
Севастополь |
122,3 |
1,1% |
24,4% |
7,71 |
|
Симферополь |
92,5 |
1,2% |
14,6% |
5,54 |
|
Новороссийск |
81,5 |
2,1% |
17,3% |
5,13 |
|
Краснодар |
75,4 |
0,1% |
9,3% |
4,82 |
|
Керчь |
67,1 |
1,1% |
16,7% |
3,48 |
|
Ростов-на-Дону |
66,3 |
-0,2% |
5,2% |
3,73 |
|
Волгоград |
56,7 |
1,1% |
11,0% |
3,18 |
|
Астрахань |
51,5 |
1,2% |
17,8% |
3,15 |
|
Батайск |
51,2 |
0,0% |
4,7% |
2,6 |
|
Волжский |
48,2 |
0,6% |
15,6% |
2,5 |
|
Таганрог |
42,5 |
1,0% |
6,8% |
2,27 |
|
Волгодонск |
37,3 |
0,3% |
1,9% |
2,04 |
|
Города Северо-Кавказского ФО |
||||
|
Пятигорск |
64,5 |
0,9% |
9,3% |
4,1 |
|
Махачкала |
62,8 |
1,8% |
14,6% |
4,27 |
|
Кисловодск |
61,5 |
1,5% |
12,8% |
3,61 |
|
Ставрополь |
59,7 |
1,0% |
20,6% |
3,59 |
|
Ессентуки |
54,8 |
0,4% |
7,9% |
3,54 |
|
Нальчик |
49,8 |
0,8% |
1,6% |
2,73 |
|
Владикавказ |
46,6 |
1,3% |
7,9% |
3,1 |
|
Невинномысск |
39,1 |
0,5% |
9,2% |
2,16 |
|
Города Приволжского ФО |
||||
|
Казань |
101,6 |
1,4% |
21,7% |
6,04 |
|
Нижний Новгород |
90,6 |
1,6% |
25,3% |
5,06 |
|
Уфа |
79,5 |
0,4% |
11,3% |
4,54 |
|
Самара |
67,2 |
0,4% |
11,8% |
3,81 |
|
Альметьевск |
62 |
0,3% |
10,3% |
3,55 |
|
Пенза |
61,2 |
0,8% |
20,7% |
3,28 |
|
Набережные Челны |
59,2 |
1,0% |
9,8% |
3,3 |
|
Ижевск |
59 |
1,4% |
13,0% |
3,15 |
|
Нижнекамск |
58,1 |
0,7% |
35,1% |
3,17 |
|
Чебоксары |
52,8 |
0,6% |
8,6% |
3,04 |
|
Киров |
51,9 |
1,4% |
13,3% |
2,77 |
|
Арзамас |
51,4 |
1,6% |
14,5% |
2,63 |
|
Ульяновск |
51,2 |
1,0% |
12,5% |
2,83 |
|
Саратов |
51,2 |
0,6% |
10,8% |
2,84 |
|
Оренбург |
50,4 |
1,0% |
9,6% |
2,65 |
|
Стерлитамак |
49,5 |
1,2% |
12,0% |
2,59 |
|
Октябрьский |
49,3 |
0,2% |
5,1% |
2,57 |
|
Тольятти |
48,2 |
0,8% |
12,6% |
2,65 |
|
Дзержинск |
48,1 |
1,3% |
12,4% |
2,38 |
|
Энгельс |
47,5 |
0,8% |
10,7% |
2,74 |
|
Йошкар-Ола |
46,6 |
0,2% |
7,1% |
2,72 |
|
Новокуйбышевск |
42,4 |
-0,5% |
7,3% |
2,18 |
|
Нефтекамск |
41,9 |
0,5% |
7,4% |
2,19 |
|
Новочебоксарск |
41,8 |
0,0% |
5,0% |
2,15 |
|
Нижний Тагил |
41,4 |
0,2% |
6,4% |
2,12 |
|
Воткинск |
40,3 |
1,0% |
4,4% |
2,01 |
|
Балаково |
38,9 |
1,0% |
9,0% |
2,04 |
|
Димитровград |
37,8 |
0,0% |
3,3% |
1,9 |
|
Орск |
35 |
-0,6% |
3,9% |
1,97 |
|
Города Уральского ФО |
||||
|
Нефтеюганск |
96 |
0,6% |
15,0% |
5,33 |
|
Сургут |
93,6 |
1,1% |
18,8% |
5,61 |
|
Екатеринбург |
83,1 |
0,8% |
14,1% |
4,94 |
|
Тюмень |
81,2 |
1,0% |
17,5% |
5,24 |
|
Нижневартовск |
69,9 |
0,6% |
12,7% |
4,22 |
|
Ноябрьск |
67,1 |
2,8% |
21,1% |
3,68 |
|
Пермь |
64,9 |
1,6% |
10,2% |
3,51 |
|
Челябинск |
46,4 |
1,3% |
11,0% |
2,68 |
|
Курган |
45,5 |
0,4% |
10,4% |
2,42 |
|
Первоуральск |
42,6 |
1,7% |
6,2% |
2,26 |
|
Магнитогорск |
40,4 |
1,3% |
13,5% |
2,19 |
|
Каменск-Уральский |
40,4 |
0,2% |
8,6% |
1,98 |
|
Миасс |
39,1 |
0,8% |
7,7% |
2,1 |
|
Копейск |
37,4 |
0,8% |
4,5% |
1,87 |
|
Города Сибирского ФО |
||||
|
Иркутск |
90,5 |
0,7% |
24,1% |
5,24 |
|
Новосибирск |
85,3 |
0,6% |
15,7% |
4,91 |
|
Красноярск |
77,3 |
0,9% |
20,2% |
4,51 |
|
Томск |
76,7 |
0,8% |
24,3% |
4,26 |
|
Омск |
64,6 |
1,3% |
32,4% |
3,46 |
|
Барнаул |
63,9 |
0,6% |
22,2% |
3,44 |
|
Абакан |
63 |
1,3% |
17,5% |
3,79 |
|
Кемерово |
62,9 |
1,0% |
23,1% |
3,66 |
|
Новокузнецк |
55,7 |
1,3% |
22,4% |
3,11 |
|
Братск |
55,7 |
2,0% |
21,4% |
2,74 |
|
Ангарск |
54,1 |
0,7% |
17,6% |
2,88 |
|
Норильск |
48,5 |
0,6% |
28,0% |
2,61 |
|
Ачинск |
48,3 |
1,0% |
19,3% |
2,56 |
|
Северск |
45,7 |
0,7% |
8,3% |
2,59 |
|
Бийск |
43,7 |
1,2% |
16,8% |
2,32 |
|
Прокопьевск |
39,6 |
1,0% |
8,5% |
2,16 |
|
Города Дальневосточного ФО |
||||
|
Южно-Сахалинск |
154,8 |
2,5% |
31,5% |
8,66 |
|
Владивосток |
146,5 |
1,0% |
16,0% |
8,17 |
|
Артем |
103,5 |
0,3% |
19,5% |
5,21 |
|
Хабаровск |
103,2 |
0,1% |
19,4% |
5,53 |
|
Благовещенск |
100,9 |
1,4% |
26,8% |
5,73 |
|
Якутск |
100,6 |
2,1% |
17,8% |
6,33 |
|
Петропавловск-Камчатский |
86,7 |
3,0% |
33,2% |
4,37 |
|
Чита |
77,2 |
2,5% |
36,9% |
4,43 |
|
Улан-Удэ |
76,6 |
1,3% |
34,4% |
3,97 |
|
Находка |
69,7 |
1,0% |
15,4% |
3,67 |
|
Комсомольск-на-Амуре |
47,1 |
0,6% |
6,3% |
2,44 |
90 предприятий были закрыты не в 90-е, а дожили до нулевых и 2010-х, всего 23% из них были перенесены, а на территории более половины из них теперь построено жилье.
«Изменения в московской промышленности – популярная тема для дискуссий, – говорит Екатерина Наумова, основатель и CEO компании «ЕКТА Менеджмент», – Кто-то доволен тем, что предприятия выносят за пределы Москвы, кто-то против, потому что таким образом сокращается количество рабочих мест в городе. Когда мы наткнулись на длинный перечень закрытых предприятий, собранный москвичами в одной из групп о жизни в Москве в Фейсбуке, мы проверили их данные и историю, чтобы ответить на несколько важных вопросов, которые ставили перед собой. Получившимися результатами мы решили поделиться с широкой общественностью».
По данным Правительства города Москвы, промзоны занимают порядка 18,8 тысяч га только в границах «старой» Москвы. Исследование «ЕКТА Менеджмент» коснулось 110 предприятий, данные по площади найдены в открытых источниках по 70 из них. Общая территория этих предприятий составляет более 1,9 тысяч га – то есть, исследование проведено на основе информации о предприятиях, занимающих более 10 % территорий московских промзон.
Всего 23 % предприятий были перенесены в другие места и продолжили работу
В этом отношении показатели по округам Москвы получились разными. Так, из 22 заводов ЦАО информация о переносе производств есть всего по 5 объектам, в САО из 15 перенесено также 5, из 13 заводов в СВАО отследить дальнейшую судьбу получилось лишь у 4, а в ВАО из 12, судя по открытым источникам, возобновил работу в другом месте всего 1.
«Отследить судьбу промышленных предприятий чаще всего очень и очень сложно, – уточняет Екатерина Наумова. – Где-то распустили людей, оборудование было распродано, а коммуникации перераспределены на другие объекты; где-то оборудование было расхищено и списано, а где-то заброшенные цеха, невостребованные оборудование и инженерные коммуникации по-прежнему простаивают и ждут решения своей судьбы. Все эти процессы обычно происходят вне публичного поля, к ним не привлекают внимания, в отличие от новых девелоперских проектов. И даже если в каком-то случае произошла релокация производства, далеко не факт, что оно перезапустилось в том же формате и объемах. Чаще всего для того, чтобы увидеть реальную картину, нужен существенный аудит. Таким образом, сколько из этих 23 % перенесенных предприятий реально сохранили свои ресурсы и стали эффективно работать – нам неизвестно».
На территориях 55 % московских заводов построено жилье
Из 110 заводов, которые рассматривали аналитики «ЕКТА Менеджмент», жилье и апартаменты появились на территории 60 – около 55 %. При этом в ЦАО жилая застройка есть лишь на территории 10 предприятий из 22, попавших в исследование (45 %), остальные были реорганизованы под бизнес-центры, креативные пространства. В САО жилье появилось на территории 11 из 15 предприятий (73 %), в СВАО – 6 из 13 (46 %), в ВАО – 7 из 12 (58 %), в ЮАО – 8 из 14 (57 %).
«Надо отметить, что многие промзоны, на которых располагались ныне закрытые предприятия, еще не попали под реновацию, – комментирует Екатерина Наумова. – Соответственно, сейчас там, где расположены старые производственные корпуса, которые сдаются в аренду в том же состоянии, жилые объекты еще могут появиться позднее. Однако, пока следует констатировать: под жилье уже отдано более половины территорий старых московских заводов».
Большинство предприятий прекратили свою работу только в 2010-х годах.
Вопреки расхожему мнению, что самым губительным периодом для московской промышленности были 90-е годы прошлого века, абсолютное большинство предприятий работали до 2010-х годов – 50 заводов, в «нулевых» свою работу полностью прекратили 40 из 110 исследуемых предприятий. А в 90-е было закрыто всего 4 из 110 предприятий.
«Советские предприятия, история многих из которых уходит еще в дореволюционное прошлое Москвы – это очень жизнеспособные, ресурсные объекты, – подводит итог Екатерина Наумова. – Многие из них, как мы видим, долго боролись за жизнь. Конечно, мы понимаем, что некоторые предприятия дожили до наших времен уже чисто номинально – на их территории сдавались в аренду площади начинающим предпринимателям, организовывались первые кооперативы.
К сожалению, в процессе изменений значительно растерялся ценнейший кадровый ресурс московской промышленности. У многих сотрудников закрытых предприятий не было возможности получить достойную работу рядом с домом в новых условиях, в результате люди были вынуждены сменить род деятельности. Будем надеяться, что в новой реальности, благодаря проектам комплексного развития территорий и балансу жилой и общественно-деловой застройки, получится возродить кадровый потенциал».