Ипотека на первичке: просроченная задолженность меняет структуру портфелей
Просроченная ипотечная задолженность по кредитам на покупку строящегося жилья увеличивает свой вес в общей структуре просроченных ипотечных долгов. По итогам января-апреля 2021 года в целом по России её доля выросла на 0,5 процентных пункта (п.п.), до 9,3%. В ряде регионов прирост составил 16 п.п., приблизившись к критичной отметке в 29%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России и данных «Дом.рф».
В целом по стране объём просроченной задолженности по кредитам под залог договоров долевого участия (ДДУ) на 1 мая 2021 года составил 6,99 млрд рублей, прирост с начала года составил 1,2% или 11% по сравнению с годом ранее. В структуре общей ипотечной просроченной задолженности доля проблемных кредитов под залог ДДУ увеличилась на 0,5 п.п. с начала года или 1 п.п. в годовом исчислении, с 8,3% до 9,3%.
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпу прироста доли просроченной ипотечной задолженности по кредитам на покупку строящегося жилья в общем объёме просроченной ипотеки
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность под залог ДДУ, млн руб. на 01.05.2021 г. |
Доля в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
Изменение доли, п.п. |
|
Ивановская область |
101 |
29,1% |
16,14 |
|
Орловская область |
29 |
18,2% |
6,12 |
|
Томская область |
27 |
10,4% |
6,09 |
|
Мурманская область |
31 |
12,8% |
4,01 |
|
Пензенская область |
43 |
13,9% |
3,34 |
|
Краснодарский край |
565 |
19,3% |
3,26 |
|
Республика Крым |
8 |
14,3% |
2,96 |
|
Удмуртская Республика |
26 |
5,9% |
2,96 |
|
Республика Карелия |
15 |
10,6% |
2,30 |
|
Рязанская область |
74 |
21,5% |
2,10 |
|
Сахалинская область |
8 |
4,3% |
2,04 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
89 |
21,9% |
1,70 |
|
Ростовская область |
158 |
9,2% |
1,60 |
|
Самарская область |
105 |
7,3% |
1,40 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
15 |
6,1% |
1,29 |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Прирост доли просроченных ипотечных кредитов под залог ДДУ говорит о повышении рисков в ипотечном кредитовании. Банки, стремясь нарастить портфели по программам льготного ипотечного кредитования, несколько ослабили требования к заемщикам, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Теперь эти заемщики, не справившись с финансовым бременем, не платят по кредитам. Если строительство многоквартирного дома не остановлено, то, даже при отсутствии средств, заемщик может выйти из этой ситуации путем уступки права требования по ДДУ. С учетом роста цен на недвижимость эта операция может оказаться прибыльной, если не ждать, пока банк начислит миллионные штрафы за просрочку».
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность под залог ДДУ, млн руб. на 01.05.2021 г. |
Изменение просроченной ипотечной задолженности под залог ДДУ за год |
Доля в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
|
Ивановская область |
101 |
494,1% |
29,1% |
|
Республика Крым |
8 |
300,0% |
14,3% |
|
Псковская область |
7 |
250,0% |
4,1% |
|
Удмуртская Республика |
26 |
188,9% |
5,9% |
|
Астраханская область |
25 |
127,3% |
6,1% |
|
Приморский край |
29 |
107,1% |
4,7% |
|
Магаданская область |
4 |
100,0% |
5,6% |
|
Республика Карелия |
15 |
87,5% |
10,6% |
|
Томская область |
27 |
68,8% |
10,4% |
|
Республика Коми |
18 |
63,6% |
6,3% |
|
Мурманская область |
31 |
63,2% |
12,8% |
|
Республика Мордовия |
8 |
60,0% |
6,4% |
|
Оренбургская область |
43 |
53,6% |
6,8% |
|
Орловская область |
29 |
52,6% |
18,2% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
47 |
51,6% |
7,4% |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Рост просроченной ипотеки по ДДУ в структуре общей просроченной задолженности напрямую зависит от темпов ввода жилья в эксплуатацию, чем больше квадратных метров застройщики сдают, тем меньше должны быть объёмы просроченной задолженности по ДДУ, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — И хотя некоторые проблемные заёмщики не спешат оформлять право собственности на готовую квартиру, как правило, в течение полугода-года этот процесс неизбежно завершается. Текущая ситуация формируется вне тренда прошлых лет: количество введённых метров сокращается, размер просроченной задолженности растёт. Это происходит потому, что количество ипотечных сделок на первичном рынке за период действия льготной программы резко увеличилось».
Справочно: по данным «Дом.рф», в апреле 2021 года в РФ было сдано 2,4 млн. м2 жилья, что на 37% меньше, чем в апреле 2020 года, в мае — в 3,6 раза меньше, 2 млн м2 против 7,2 млн годом ранее.
Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» подготовил обзор сегмента бизнес-класса на первичном жилом рынке «старой» Москвы по итогам первого квартала 2021 года. На рынке новостроек бизнес-класса цены после первых трех месяцев текущего года в среднем выросли на 9%. Объем предложения новостроек бизнес-класса по итогам первого квартала 2021 года уменьшился на 6%. В продаже находится 11 116 лотов или 789 785 кв. м в их общей суммарной площади.
На начальную стадию строительства приходится 46% от общего объема предложения в сегменте. Доля объема предложения на начальной стадии значительно возросла. Год назад на данную стадию строительства приходилось около 30% от общего количества лотов бизнес-класса в продаже на рынке.
«Низкие темпы снижения объемов предложения в бизнес-классе связаны с тем, что в первом квартале на первичный жилой рынок «старой» Москвы из 15 вышедших проектов новостроек, 13 относятся к бизнес-классу и рассчитаны согласно проектным декларациям примерно на 8 000 лотов. Это больше, чем в первом квартале 2020 года, тогда началась реализация только 6 новых проектов примерно на 3 000 лотов», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Среди крупнейших новых проектов можно отметить ЖК Will Towers в районе Раменки от компании Интеко и ЖК «Достижение» в районе Марфино от компании Sminex. Также началась реализация крупномасштабного ЖК «Остров» компанией Донстрой на территории Мневниковской поймы.
В разрезе по типам квартир наибольшую долю занимают двухкомнатные квартиры – 37%, трехкомнатные квартиры – 28%, однокомнатные квартиры – 21%. На долю многокомнатных квартир приходится 10%, а на студии – только 4%. При этом количество студий бизнес-класса в продаже по итогам первого квартала снизилось на 19%.
Объем предложения лотов с отделкой составляет 32% от общего объема предложения в сегменте бизнес-класса. Количество лотов с отделкой white box (предчистовая отделка) по сравнению с концом 2020 года выросло на 66% (с шести ста до тысячи лотов).
Несмотря на выход большого количества новых проектов, в сегменте бизнес-класса отмечается стабильный уровень темпа роста цен. По итогам первого квартала этого года средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе выросла на 8,7% до 333,8 тыс. руб. Для сравнения, в четвертом квартале 2020 года средний уровень цен в сегменте увеличился на 8,8%.
С увеличением объема предложения, реализующегося по эскроу-счетам, разброс цен в зависимости от стадии реализации снизился. Если еще осенью прошлого года диапазон средних цен составлял от 264,7 до 322,2 тыс. руб., то на конец марта 2021 года диапазон сузился до 321,5 – 344,0 тыс. руб.
По итогам первого квартала 2021 года цены больше всего выросли на стадии возведения нижних этажей (на 16% до 344 тыс. руб.), в сданных корпусах (на 11% до 321,5 тыс. руб.) и на стадии котлована (на 9% до 341,3 тыс. руб.).
На рынке отмечается снижение активности покупателей. По сравнению с четвертым кварталом прошлого года количество сделок в сегменте бизнес-класса на первичном жилом рынке снизилось на 37% до 5 863 шт. По сравнению с первым кварталом 2020 года количество сделок больше только на 5%. Для сравнения в массовом сегменте объем сделок по сравнению с показателем годичной давности больше на 33%.
«Спрос сейчас во многом сконцентрировался в массовом сегменте, где выбор квартир, которые по размеру бюджета могут попасть под льготную ипотеку, больше. Поэтому и объемы продаж в бизнес-классе сопоставимы с первым кварталом 2020 года – доажиотажным периодом. До середины текущего года ожидается, что цены в сегменте бизнес-класса вырастут еще 7-9%. Во второй половине года, в отсутствие новых внешних потрясений, динамика цен стабилизируется», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья старой Москвы составил 635,5 тыс. кв. м и 8,7 тыс. лотов, который за год сократился на 12,6% площади и 7,7% лотов.
Две трети предложения бизнес-класса приходится на 4 округа: ЮАО - 20,3% (+2,2% за месяц, +3,6% за год), СВАО – 17% (-2,3%, +8,6%), ЗАО - 15,9% (+0,7%, -4,5%) и СЗАО -14% (-0,1%, +3,6%).
Большая доля предложения жилья бизнес-класса приходится на начальную стадию строительства – 53,4% площади (43,6% - на нулевом цикле, 9,8% - на стадии монтажа первых этажей). На заключительной стадии строительной готовности находится 40,4% площади: фасадно-отделочные работы (ФОР) - 20,1%, на стадии благоустройства – 4,9% и введены в эксплуатацию 15,5%.
По наличию и типу отделки большая доля предложения реализуется без отделки 64,7% лотов (-2,1% за месяц, -11,3% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 26,6% (+4%, +8,9%), с отделкой – 8,8% (-1,9%, +2,4%).
По типу квартир больше 67% предложения лотов приходится на 3 типа квартир: 3е – 29,1% (+1,1% за месяц, +3,3% за год), 2е – 19% (-0,1%, +4,7%) и 4е -19% (+0,8%, +1%). Средняя площадь предложения составила 72,7 кв.м., которая за месяц не изменилась, а за год сократилась на 5,2%.
По итогам марта 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 327 тыс. руб., которая за месяц выросла на 3,4%, за год – на 24%. Самым доступным округом по СВЦ стал ВАО – 260 тыс. рублей (-0,6% за месяц, +22% за год) самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 362,3 тыс. руб. (+4,3% за месяц, +30,6% за год) и ЮАО на уровне 358,9 тыс. руб. (+1% за месяц, + 28,5% за год).
По итогам марта средняя цена квартиры бизнес-класса достигла 23,9 млн руб. (+3,7% за месяц, +17,3% за год). ЗАО по-прежнему остаётся в лидерах: 30,1 млн руб. (+5,3% за месяц, +35,6% за год). В аутсайдерах - ЮВАО со средней ценой 19,4 млн. руб. (+4,7% за месяц, +11,5% за год). Рейтинг по росту средней цены в марте 2021 года возглавили САО с ценой лота 26,3 млн руб. (+5,4% за месяц, +37,1% за год) и СЗАО - 22,3 млн руб. (+5,6% за месяц, +19,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
