Ипотека на первичке: просроченная задолженность меняет структуру портфелей
Просроченная ипотечная задолженность по кредитам на покупку строящегося жилья увеличивает свой вес в общей структуре просроченных ипотечных долгов. По итогам января-апреля 2021 года в целом по России её доля выросла на 0,5 процентных пункта (п.п.), до 9,3%. В ряде регионов прирост составил 16 п.п., приблизившись к критичной отметке в 29%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России и данных «Дом.рф».
В целом по стране объём просроченной задолженности по кредитам под залог договоров долевого участия (ДДУ) на 1 мая 2021 года составил 6,99 млрд рублей, прирост с начала года составил 1,2% или 11% по сравнению с годом ранее. В структуре общей ипотечной просроченной задолженности доля проблемных кредитов под залог ДДУ увеличилась на 0,5 п.п. с начала года или 1 п.п. в годовом исчислении, с 8,3% до 9,3%.
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпу прироста доли просроченной ипотечной задолженности по кредитам на покупку строящегося жилья в общем объёме просроченной ипотеки
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность под залог ДДУ, млн руб. на 01.05.2021 г. |
Доля в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
Изменение доли, п.п. |
|
Ивановская область |
101 |
29,1% |
16,14 |
|
Орловская область |
29 |
18,2% |
6,12 |
|
Томская область |
27 |
10,4% |
6,09 |
|
Мурманская область |
31 |
12,8% |
4,01 |
|
Пензенская область |
43 |
13,9% |
3,34 |
|
Краснодарский край |
565 |
19,3% |
3,26 |
|
Республика Крым |
8 |
14,3% |
2,96 |
|
Удмуртская Республика |
26 |
5,9% |
2,96 |
|
Республика Карелия |
15 |
10,6% |
2,30 |
|
Рязанская область |
74 |
21,5% |
2,10 |
|
Сахалинская область |
8 |
4,3% |
2,04 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
89 |
21,9% |
1,70 |
|
Ростовская область |
158 |
9,2% |
1,60 |
|
Самарская область |
105 |
7,3% |
1,40 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
15 |
6,1% |
1,29 |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Прирост доли просроченных ипотечных кредитов под залог ДДУ говорит о повышении рисков в ипотечном кредитовании. Банки, стремясь нарастить портфели по программам льготного ипотечного кредитования, несколько ослабили требования к заемщикам, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Теперь эти заемщики, не справившись с финансовым бременем, не платят по кредитам. Если строительство многоквартирного дома не остановлено, то, даже при отсутствии средств, заемщик может выйти из этой ситуации путем уступки права требования по ДДУ. С учетом роста цен на недвижимость эта операция может оказаться прибыльной, если не ждать, пока банк начислит миллионные штрафы за просрочку».
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность под залог ДДУ, млн руб. на 01.05.2021 г. |
Изменение просроченной ипотечной задолженности под залог ДДУ за год |
Доля в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
|
Ивановская область |
101 |
494,1% |
29,1% |
|
Республика Крым |
8 |
300,0% |
14,3% |
|
Псковская область |
7 |
250,0% |
4,1% |
|
Удмуртская Республика |
26 |
188,9% |
5,9% |
|
Астраханская область |
25 |
127,3% |
6,1% |
|
Приморский край |
29 |
107,1% |
4,7% |
|
Магаданская область |
4 |
100,0% |
5,6% |
|
Республика Карелия |
15 |
87,5% |
10,6% |
|
Томская область |
27 |
68,8% |
10,4% |
|
Республика Коми |
18 |
63,6% |
6,3% |
|
Мурманская область |
31 |
63,2% |
12,8% |
|
Республика Мордовия |
8 |
60,0% |
6,4% |
|
Оренбургская область |
43 |
53,6% |
6,8% |
|
Орловская область |
29 |
52,6% |
18,2% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
47 |
51,6% |
7,4% |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Рост просроченной ипотеки по ДДУ в структуре общей просроченной задолженности напрямую зависит от темпов ввода жилья в эксплуатацию, чем больше квадратных метров застройщики сдают, тем меньше должны быть объёмы просроченной задолженности по ДДУ, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — И хотя некоторые проблемные заёмщики не спешат оформлять право собственности на готовую квартиру, как правило, в течение полугода-года этот процесс неизбежно завершается. Текущая ситуация формируется вне тренда прошлых лет: количество введённых метров сокращается, размер просроченной задолженности растёт. Это происходит потому, что количество ипотечных сделок на первичном рынке за период действия льготной программы резко увеличилось».
Справочно: по данным «Дом.рф», в апреле 2021 года в РФ было сдано 2,4 млн. м2 жилья, что на 37% меньше, чем в апреле 2020 года, в мае — в 3,6 раза меньше, 2 млн м2 против 7,2 млн годом ранее.
Несмотря на снижение общего объема предложения на рынке новостроек за прошедший год на 30%, объем предложения квартир с отделкой, наоборот, увеличился на 14%. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал предложение, цены и спрос на лоты с отделкой на первичном жилом рынке «старой» Москвы.
Общий объем предложения квартир и апартаментов с отделкой на рынке новостроек Москвы на конец первого квартала 2021 года составляет 11 785 лотов. Из них 1 590 предложений с предчистовой отделкой (white box) и 10 195 предложений с чистовой отделкой. Наибольший объем предложения с отделкой приходится на массовый сегмент – 55% от общего объема предложения. На долю бизнес-класса приходится 30%, на долю элитного сегмента – 15%.
Объем предложения лотов с чистовой отделкой за прошедший год в массовом сегменте увеличился на 3% и составил 6 240 лотов. В бизнес-классе наблюдается снижение на 10% до 2 534 лотов. Бизнес-класс лидирует по объему предложения квартир в состоянии предчистовой отделки. За год объем предложения лотов white box в бизнес-классе вырос вдвое до почти 1 000 лотов.
«По итогам первого квартала впервые в истории первичного жилого рынка объем предложения с отделкой в массовом сегменте превысил объем предложения без отделки в том же классе. Несмотря на снижение объема предложения на первичном рынке, объем предложения лотов с отделкой вырос на 14%. Доля лотов с отделкой в общей структуре предложения увеличилась с 28% по итогам первого квартала 2020 года до 45% на конец апреля 2021 года», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».
За последний год наблюдалось беспрецедентное увеличение цен на квартиры и апартаменты, при этом лоты с отделкой продемонстрировали максимальный рост цен. К примеру, в бизнес-классе средняя стоимость лотов без отделки за год увеличилась на 22%, а у лотов в состоянии чистовой отделки – рост на 39% до 340 тыс. руб., в состоянии предчистовой отделки – рост на 41% до 393 тыс. руб.
В массовом сегменте рост цен составил 14% на квартиры с чистовой отделкой – до 221 тыс. руб. за 1 кв. м, и на 22% на квартиры с предчистовой отделкой – в среднем до 248 тыс. руб.
Квартиры с отделкой становятся популярнее у покупателей. По итогам перового квартала текущего года на территории «старой» Москвы с отделкой было продано 7 146 лотов, что составляет 44% от общего объема продаж за данный период. Для сравнения за аналогичный период 2020 года было реализовано 4 787 лотов с отделкой – 36% от общего количества продаж за первый квартал прошлого года.
Из 7 146 лотов с отделкой больше всего пришлось на массовый сегмент – 5 633 лота. При этом в массовом сегменте за первые три месяца 2021 года было продано лотов с отделкой больше, чем лотов без отделки. Доля продаж с отделкой в данном сегменте по итогам первого квартала составила 56% - впервые в истории первичного жилого рынка.
«Квартиры и апартаменты с отделкой занимают все более прочные позиции на рынке новостроек Москвы. Это прослеживается, в том числе, и по статистике выхода новых жилых корпусов в реализацию. По итогам 2020 года более половины всех корпусов, реализация которых началась в течение 2020 года, составляли корпуса, где продавались лоты с отделкой. В разрезе по типам квартир можно отметить тенденцию роста объема предложения трехкомнатных квартир – их доля возросла с 18% до 25%, что тоже свидетельствует об определенном изменении покупательских предпочтений в сторону квартир с отделкой», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за первый квартал 2020 и выделили основные тренды.
В первом квартале 2021 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.
«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2020), - комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость». – В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2021 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе. Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний. Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».
Арендные ставки
Во первом квартале 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.
Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2021 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2020 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.
Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в первом квартале 2021 года также достигла наибольших значений за последние 3 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 867 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы (+3,3% по сравнению с 4Q2020). Текущая динамика цен на офисы в данной локации обусловлена не только стабильным спросом, но и продолжающимся сокращением объема предложения – выводом бывших производственно-складских комплексов из экспозиции под девелопмент (строительство жилья и апартаментов).
Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2021 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.
Вакансия
Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2021 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2020). Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца). Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период. В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.
В сегменте складской недвижимости класса С, расположенной в пределах МКАД доля пустующих помещений, напротив, значительно сократилась. По итогам первого квартала вакантными осталось 8,7% площадей (-2,5% к Q4 2020).
Прогнозы
В ближайшие полгода рынок коммерческой недвижимости, вероятно, будет развиваться под влиянием еще не до конца реализованных негативных последствий пандемии. Не исключено, что в дальнейшем произойдет еще одна «финальная» волна ротации арендаторов по итогам которой, станет понятна картина изменившегося спроса на офисную, складскую и торговую недвижимость.