Ипотека на первичке: просроченная задолженность меняет структуру портфелей

Просроченная ипотечная задолженность по кредитам на покупку строящегося жилья увеличивает свой вес в общей структуре просроченных ипотечных долгов. По итогам января-апреля 2021 года в целом по России её доля выросла на 0,5 процентных пункта (п.п.), до 9,3%. В ряде регионов прирост составил 16 п.п., приблизившись к критичной отметке в 29%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России и данных «Дом.рф».

---

В целом по стране объём просроченной задолженности по кредитам под залог договоров долевого участия (ДДУ) на 1 мая 2021 года составил 6,99 млрд рублей, прирост с начала года составил 1,2% или 11% по сравнению с годом ранее. В структуре общей ипотечной просроченной задолженности доля проблемных кредитов под залог ДДУ увеличилась на 0,5 п.п. с начала года или 1 п.п. в годовом исчислении, с 8,3% до 9,3%.

Таблица 1. Регионы-лидеры по темпу прироста доли просроченной ипотечной задолженности по кредитам на покупку строящегося жилья в общем объёме просроченной ипотеки

Регион	Просроченная ипотечная задолженность под залог ДДУ, млн руб. на 01.05.2021 г.	Доля в общем объёме просроченной ипотечной задолженности	Изменение доли, п.п.
Ивановская область	101	29,1%	16,14
Орловская область	29	18,2%	6,12
Томская область	27	10,4%	6,09
Мурманская область	31	12,8%	4,01
Пензенская область	43	13,9%	3,34
Краснодарский край	565	19,3%	3,26
Республика Крым	8	14,3%	2,96
Удмуртская Республика	26	5,9%	2,96
Республика Карелия	15	10,6%	2,30
Рязанская область	74	21,5%	2,10
Сахалинская область	8	4,3%	2,04
Чувашская Республика - Чувашия	89	21,9%	1,70
Ростовская область	158	9,2%	1,60
Самарская область	105	7,3%	1,40
Кабардино-Балкарская Республика	15	6,1%	1,29

Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.

«Прирост доли просроченных ипотечных кредитов под залог ДДУ говорит о повышении рисков в ипотечном кредитовании. Банки, стремясь нарастить портфели по программам льготного ипотечного кредитования, несколько ослабили требования к заемщикам, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Теперь эти заемщики, не справившись с финансовым бременем, не платят по кредитам. Если строительство многоквартирного дома не остановлено, то, даже при отсутствии средств, заемщик может выйти из этой ситуации путем уступки права требования по ДДУ. С учетом роста цен на недвижимость эта операция может оказаться прибыльной, если не ждать, пока банк начислит миллионные штрафы за просрочку».

Регион	Просроченная ипотечная задолженность под залог ДДУ, млн руб. на 01.05.2021 г.	Изменение просроченной ипотечной задолженности под залог ДДУ за год	Доля в общем объёме просроченной ипотечной задолженности
Ивановская область	101	494,1%	29,1%
Республика Крым	8	300,0%	14,3%
Псковская область	7	250,0%	4,1%
Удмуртская Республика	26	188,9%	5,9%
Астраханская область	25	127,3%	6,1%
Приморский край	29	107,1%	4,7%
Магаданская область	4	100,0%	5,6%
Республика Карелия	15	87,5%	10,6%
Томская область	27	68,8%	10,4%
Республика Коми	18	63,6%	6,3%
Мурманская область	31	63,2%	12,8%
Республика Мордовия	8	60,0%	6,4%
Оренбургская область	43	53,6%	6,8%
Орловская область	29	52,6%	18,2%
Республика Северная Осетия - Алания	47	51,6%	7,4%

 Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.

«Рост просроченной ипотеки по ДДУ в структуре общей просроченной задолженности напрямую зависит от темпов ввода жилья в эксплуатацию, чем больше квадратных метров застройщики сдают, тем меньше должны быть объёмы просроченной задолженности по ДДУ, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — И хотя некоторые проблемные заёмщики не спешат оформлять право собственности на готовую квартиру, как правило, в течение полугода-года этот процесс неизбежно завершается. Текущая ситуация формируется вне тренда прошлых лет: количество введённых метров сокращается, размер просроченной задолженности растёт. Это происходит потому, что количество ипотечных сделок на первичном рынке за период действия льготной программы резко увеличилось».

Справочно: по данным «Дом.рф», в апреле 2021 года в РФ было сдано 2,4 млн. м2 жилья, что на 37% меньше, чем в апреле 2020 года, в мае — в 3,6 раза меньше, 2 млн м2 против 7,2 млн годом ранее.