Как масштабный ввод жилья повлияет на стоимость недвижимости?
Стоимость новостройки зависит от ряда факторов. Наравне с остальными, на нее влияет и объем предложения, выпущенный на рынок. Вместе с ажиотажным спросом на квартиры, охватившем рынок недвижимости в последние месяцы, застройщики старались выводить максимальный объем, чтобы не допустить дефицита. По последним данным портала ДОМ.РФ, за 5 месяцев 2021 года началось возведение 14,8 млн против 8,3 млн кв. м за аналогичный период 2020 г. Для сравнения, во втором полугодии 2020 г. было запущено порядка 18,6 млн кв. м жилых проектов, тогда как во втором полугодии 2019 года – только 13,4 млн кв. м. Это высокий показатель, при том, что пик запуска новых проектов наблюдался в декабре 2020 г., когда цифры доходили до 4,7 млн кв. м.
Больше всего за прошедший период было заявлено новых объектов в Москве (2,1 млн кв. м, +47,6%) и Московской области (1,1 млн кв. м, +41,8%). В границах Старой Москвы лидерами по количеству новинок стали районы Даниловский (14% всех новых корпусов), Хорошево-Мневники (7%), Южнопортовый (6%), Обручевский и Раменки (по 5%), а также Беговой (4%). В Новой Москве основной объем новых корпусов был сосредоточен в Сосенском с.п. (47%), также в тройку лидеров вошли Московский (18%) и Кокошкино (13%).
С начала года на рынок в границах Старой Москвы было выведено 22 новых объекта: 14 (или 64%) из них относятся к сегменту бизнес-класса, 8 (36%) – к комфорт-классу. Если оценивать все вышедшие на рынок корпуса (в новых и уже реализуемых проектах), то за 5 месяцев предложение пополнили 147 единиц: из них, на долю бизнес-класса пришлось 60%, на комфорт-класс – 38%, по 1% на премиум- и эконом-сегменты. В Новой Москве в реализацию вышло 3 новых проекта, всего же предложение пополнилось 45 новыми корпусами. Все новые объемы сконцентрированы в сегменте комфорт-класса.
При этом, важно понимать, что, в первую очередь, растет строительная готовность самого жилья, а социальная инфраструктура за ней не поспевает. Сады, школы, поликлиники строятся, но темпы и объемы не соответствуют потребностям населения. Эта проблема актуальна в принципе для всех городов, но особенно в тех локациях, где концентрируются большие объемы нового строительства.
Цены уверенно росли все первое полугодие 2021 года, однако основной скачок в этом году пришелся на апрель-май, месяцы, когда не имея информации о продлении льготной ипотеки, застройщики поднимали цены практически каждую неделю. Так, с начала года стоимость новостроек в Москве уже прибавила 20,2%, в Новой Москве – 11,9%, в Московской области прирост составил 10,5%. В ближайшие полгода не ожидается такого значительного роста цен, как во втором полугодии 2020-первом полугодии 2021 года, наоборот - их стагнация.
“Стоит понимать, что такой существенный прирост вывода новостроек на рынок отчасти связан с эффектом “низкой базы” прошлого года, когда в период пандемии строительная отрасль практически замерла. Уверена, что покупатель на это предложение найдется: потребность в улучшении жилищных условий у граждан никуда не делась, ипотечные ставки, даже без учета льготной программы, по-прежнему выглядят довольно привлекательно, а застройщики, несмотря на старт новых проектов, продолжают выводить на рынок ограниченные объемы и поддерживать легкий дефицит свободного предложения”, - отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса “Синица”.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 года на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения в ЗАО вырос в 2,2 раза в результате выхода нового проекта, а его доля увеличилась на 26,1%. При этом доля ЦАО снизилась на 23,5%, а его объем – на 30%. Таким образом, складывается ситуация, когда один округ в Москве аккумулирует более 60% предложения жилья премиум-класса.
Большая часть квартир премиум-класса в реализации (почти 90%) приходится на два округа: ЗАО (60,3%) и ЦАО (29,4%).
Основное предложение (76,6%) концентрируется в 3 районах: Дорогомилово (ЗАО) -
36,2%, Пресненский (ЦАО) - 21,4% и Раменки (ЗАО) – 19,1%. Доля предложения в районе Дорогомилово выросла на 35% в результате выхода нового проекта. Таким образом, в ЗАО в 3 районах находится 60% предложения квартир премиум-класса: в Дорогомилово – 60%, Раменки – 32% и Очаково-Матвеевское – 8%. Тогда как в 5 районах ЦАО - только 29,4%, из которого 73% приходится на Пресненский район.
По итогам сентября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 594,4 тыс. руб., что на 1,3% меньше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 19,4%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО (411,6 тыс. руб. за кв. м), самым дорогим – ЦАО (622,6 тыс. руб. за кв. м). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 26% и 28%.
Аналитики компании Maris в ассоциации с CBRE подвели итоги третьего квартала 2020 года в сегменте офисной недвижимости.
Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2020 года составляет 3,7 млн м2. На конец сентября 2020 года свободно около 279 200 м2 или 8,5% от общего объема предложения.
В 3 кв. 2020 введен в эксплуатацию 2-й этап 1-й очереди строительства самого масштабного не спекулятивного офисного проекта в городе – МФК «Лахта Центр» (GLA=80 тыс. м2). До конца года девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 74 тыс. м2 офисной недвижимости, в том числе в спекулятивном сегменте — 18 тыс. м2.
Спрос
Основной спрос в 2020 формировали IT компании. В первые девять месяцев по степени активности на рынке аренды офисных помещений сегмент услуг для бизнеса превзошел даже добывающие компании нефтегазового сектора. Главным образом, данный факт был обусловлен двумя факторами: предприятия сферы услуг для бизнеса активно искали более дешевые офисы меньшего размера с целью оптимизации издержек, предприятия нефтегазового сектора, в свою очередь, после локдауна приостановили все сделки по аренде новых площадей. При этом последние по объему спроса спустились в рейтинге на 4-е место, уступив третью позицию компаниям промышленного сектора экономики.
На долю четырех вышеперечисленных секторов пришлось более половины арендованных за первые девять месяцев 2020 офисных площадей (65%).
Вакансия
Согласно подсчетам аналитиков компании Maris, по состоянию на конец 3 квартала 2020 года произошел незначительный рост объема вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга (+1,3 п.п. к уровню вакансии на конец 2019), который сдерживался невысокими темпами прироста нового спекулятивного предложения. На конец сентября 2020 года в офисных центрах класса А вакантно 4,8% валового спекулятивного предложения (около 40,1 тыс. м2). В классе В вакантно 9,7% или в абсолютном выражении — 239,1 тыс. м2.
Арендные ставки
Запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах характеризовались незначительной положительной динамикой относительно показателей конца 2019. Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец сентября текущего года составляет 1 970 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. За первые девять месяцев арендные ставки в бизнес-центрах класса А незначительно возросли (+0,5%).
Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 310 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил +3,1% по сравнению с декабрем 2019 года.
Объем сделок по аренде офисных помещений за 3 квартал 2020 года, по оценкам аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, составил более 170 тыс. м2. При этом с участием консультантов компании Maris за первые три квартала 2020 года было реализовано 21 200 м2, что составляет 42% от объема сделок, закрытых с участием международных консультантов.