В сегменте новостроек премиум-класса в Москве сформировался дефицит предложения
На рынке жилой недвижимости премиум-класса в Москве сформировался дефицит предложения. За 2 квартал объем экспозиции снизился за счет высокого спроса и нехватки нового предложения. Снижение объема предложения произошло на 34% за квартал и на 10% в сравнении с итогами II квартала 2020 г. По итогам двух кварталов с начала 2021 года было выведено около 120 тыс. кв. м. нового предложения, при этом объем спроса составил 112 тыс. кв. м., что говорит о практически полном поглощении нового предложения. Более того, часть предложения, которое выводилось на рынок в рамках I квартала, было скрыто с рынка девелоперами для сохранения наиболее ликвидных лотов и реализации позже по более высокой цене, за счет чего объем предложения по итогам II квартала потерпел дополнительное снижение.
В премиум-классе во II квартале 2021 г. на рынок вышло почти 25 тыс. кв. м нового предложения, а общий объем экспозиции составил 233 тыс. кв. м или 2,3 тыс. лотов. Новое предложение было сформировано из новых корпусов в рамках существующих проектов - в ЖК «Остров» вышли в реализацию сразу три новых премиальных корпуса. В проектах SLAVA и «Река» прибавилось по одному новому корпусу. По сравнению с показателями предыдущего квартала, во II квартале 2021 г. вышло на 75% меньше нового объема. Новые проекты во II квартале 2021 г. не выходили в премиум-классе.
Динамика объема предложения и поглощения, премиум-класс
Источник: Colliers
Общий объем спроса составил 73 тыс. кв. м, что почти вдвое больше, чем в прошлом квартале, а год назад спрос на премиальный сегмент по итогам II квартала 2020 г. практически отсутствовал.
Несмотря на увеличивающуюся ключевую ставку и рост цен за год на 12%, клиенты не перестают приобретать недвижимость в премиальном сегменте. При этом для данного сегмента заметно смещение в пользу небольших бюджетов покупки и лотов мелкой нарезки. Если по итогам I квартала 2021 г. максимальный спрос был на апартаменты площадью от 50 до 90 кв. м, то за квартал спрос сместился в сторону площадей до 50 кв. м. Доля таких сделок по апартаментам составила 43%, хотя по итогам I квартала доля таких площадей была всего 6%. Безусловно, на структуру спроса повлиял проект SLAVA, регистрация сделок в котором началась только во II квартале 2021 года, и преимущественно сделки заключались на апартаменты небольших площадей.
Динамика средневзвешенной цены, премиум-класс
Источник: Colliers
Средневзвешенная цена во II квартале 2021 г. составила 646 тыс. руб./кв. м, при этом цена выросла за год на 12%, а в сравнении с прошлым кварталом на 3%. Небольшое изменение в цене вызвано меньшим объемом нового предложения и активным вымыванием студий и небольших однокомнатных лотов в рамках квартала.
Ипотека в сегменте премиум-класса пользуется меньшей популярностью среди клиентов, по сравнению с бизнес-классом. Доля сделок по ипотеке в премиум-классе составила 35%, а год назад доля составляла 28%. Как правило, в премиум-классе большинство клиентов приобретает недвижимость либо по 100% оплате, либо с помощью рассрочки, и таких сделок в I квартале 2021 г. было 65%. После роста доли ипотечных сделок в премиум-классе можно ожидать некоторого снижения интереса на фоне изменений условий льготной программы. Кроме того, после увеличения с начала года ключевой ставки ожидается возвращение части инвесторов в сторону сбережения средств на накопительных и инвестиционных счетах в банках.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Рынку недвижимости премиум-класса необходим вывод новых уникальных проектов с качественно проработанным продуктом для восполнения предложения на рынке. Начинающие и уже опытные инвесторы, опасающиеся повышения ключевой ставки и возможных новых всплесков цен, в рамках II квартала активно приобретали небольшие апартаменты для возможной перепродажи в дальнейшем или сдачи в аренду. За последний год ценовые рамки в премиум-классе размылись, как и во всех классах на рынке. Теперь клиент не ориентируется в первую очередь на бюджет покупки, клиенты становятся более избирательны, особенно это касается высоко-ценовых сегментов рынка».
Согласно последним данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе составили в 2020 году 275 млрд. евро. Это на 17% меньше, чем в 2019 году, когда данный показатель составил 331 млрд. евро, однако спад оказался меньше первоначально ожидавшегося в свете пандемии Covid-19.
Глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость выросли в IV квартале 2020 года по сравнению с предыдущим кварталом на 84% до 290 миллиардов долларов США , но были ниже значения IV квартала 2019 года на 20 %. Особенно высокие объемы инвестиций были зафиксированы в США, Великобритании и Германии. Несмотря на новые всплески коронавирусной инфекции в некоторых частях мира, показатели IV квартала являются основанием для оптимистичного прогноза на 2021 год. Тем не менее годовые показатели объёма инвестиций в мире сократились из-за пандемии на 26% по сравнению с 2019 годом. Однако инвестиции в индустриальную и складскую недвижимость, а также в арендное жильё выросли в годовом исчислении, поскольку настроения инвесторов к этим типам активов сильны.
Экономические перспективы на 2021 год являются позитивными для большинства стран, учитывая адаптивную денежно-кредитную политику, дополнительные фискальные стимулы и прогресс с вакцинированием. С дальнейшим экономическим восстановлением глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость, как ожидается, нормализуются в 2021 году, особенно во второй половине, когда работники вернутся на работу в офис и возобновятся поездки. По оценкам CBRE, в 2021 году объем инвестиций увеличится примерно на 15-20%.
В Германии отмечен самый высокий уровень инвестиций в Европе: общий объем инвестиций достиг 79,3 млрд. евро, что всего на 5% меньше рекордного показателя 2019 года. Скандинавские страны также показали хорошие результаты: общий объем инвестиций достиг 43,4 млрд. евро, что на 1% больше, чем в предыдущем году. Великобритания стала вторым по величине инвестиционным рынком в Европе с общим объемом инвестиций 45,8 млрд. евро, что на 25% меньше, чем в 2019 году; Франция заняла третье место с объемом инвестиций в 29 млрд. евро, что на 39% меньше, чем в 2019 году.
Сегмент индустриальной недвижимости, арендное жильё и объекты здравоохранения продемонстрировали высокую устойчивость на протяжении всей пандемии: объем инвестиций вырос по сравнению с 2019 годом на 7%, 6% и 13%, соответственно. Сегмент арендного жилья стал вторым по величине направлением инвестиций в Европе после офисной недвижимости, где объемы инвестиций сократились на 31% по сравнению с 2019 годом. Инвестиции в торговую недвижимость сократились на 6% по сравнению с 2019 годом, поскольку пандемия усугубила негативные факторы, связанные с продолжающимися структурными изменениями в розничной торговле, вызванными ростом электронной торговли. Наиболее сильно пострадала гостиничная недвижимость: объем инвестиций сократился по сравнению с 2019 годом на 66%.
Инвестиционная активность в IV квартале
В IV квартале 2020 года объем инвестиций на европейском рынке составил 89,2 млрд. евро, что на 27% меньше показателя IV квартала 2019 года, который стал самым высоким за всю историю. Однако в последнем квартале 2020 года рекордные квартальные показатели инвестиционной активности были отмечены как в Скандинавии, так и в Нидерландах: 16,2 и 8,7 млрд. евро, соответственно. IV квартал 2020 года также стал самым успешным за всю историю наблюдений для сегмента арендного жилья, объем инвестиций в котором составил 19,9 млрд. евро. Инвестиции в европейскую индустриальную недвижимость составили 15,8 млрд. евро, что стало вторым по величине квартальным показателем за всю историю наблюдений.
Крис Бретт, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал эти результаты следующим образом:
«Пандемия Covid-19 стала «чёрным лебедем», оказавшим значительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Продолжающийся процесс вакцинации вселяет в участников рынка столь необходимый сейчас оптимизм, однако начало года было непростым из-за высокой скорости распространения вируса во всей Европе. Структурные факторы будут продолжать оказывать влияние на рынок, и поэтому мы ожидаем сохранения интереса к складской недвижимости и сегменту арендного жилья. Мы также ожидаем увидеть высокий спрос на объекты офисной недвижимости с развитой, высококачественной инфраструктурой, особенно с составляющей, обеспечивающий комфорт для сотрудников, и объекты соответствующие экологическим, социальным и управленческим стандартам (ESG), а также ожидается высокий спрос на объекты для медико-биотехнологической отрасли. Это может привести к снижению доходности этих типов активов, поскольку спрос высок уже сейчас и будет только расти по мере снятия ограничений на поездки. Ожидается, что офисная недвижимость подвергнется дальнейшей коррекции цен и, по всей вероятности, сможет предложить значительную инвестиционную ценность в середине 2021 года. В результате подписания соглашения о Brexit мы ожидаем более высокого спроса на объекты недвижимости в Великобритании, чем мы наблюдали в 2020 году, причем с образованием более выраженных и географически обособленных сегментов спроса на наиболее привлекательные активы».
Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2020 года показал рост и достиг 285 млрд руб., во многом за счет сильных I и IV кварталов года. Такое значение на 14% превосходит показатель предыдущего года (251 млрд руб.). Вложения в жилой сегмент увеличились на 75% по сравнению со значением в 2019 году, а объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости сократился на 4%. Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в 2020 году стал сегмент складской недвижимости за счет сохранение спроса на приобретение складов под собственное использование, в том числе по схеме build-to-suit, и крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях. Доли сегментов жилой (34%) и складской (20%) недвижимости в 2020 году достигли максимальных значений в годовой структуре инвестиций за всю историю рынка. Объем вложений в офисную недвижимость по итогам 2020 года увеличился на 40% во многом за счет крупных сделок в начале и в конце года, а доля этого сегмента также выросла до 32% против 26% в 2019 году. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость (ее доля стала минимальной с 2014 года - 8%) и гостиничная недвижимость.
Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE в России:
«Одним из трендов 2020 года стало увеличение вложений в объекты, требующие девелопмента и капитальных вложений. Доля инвестиций в такую недвижимость выросла с 33% по итогам 2019 года до 56% в 2020 году. Больше половины объема было сформировано вложениями в участки с потенциалом для строительства жилой недвижимости.
Высокий уровень неопределенности усложняет прогнозирование динамики инвестиционного рынка на 2021 год, но мы ожидаем, что по мере снижения рисков, вызванных пандемией, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличатся, а аппетит жилых девелоперов к приобретению площадок сохранится».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. предложение квартир премиум-класса на первичном рынке старой Москвы составило 110 тыс. кв.м и 980 лотов, которое за месяц сократилось на 5,1% площади и на 4,2% лотов. За год сокращение экспозиции составило 25% площади и 26% лотов. В январе на рынок не вышло новых объемов в этом сегменте жилья.
По стадиям строительной готовности половина предложения находится на заключительной стадии строительной готовности: 52,4% площади (+2,4% мм, +12,4% гг). Почти 22% предложения приходится на стадию введенных объемов и 27% - на стадию фасадно-отделочных работ. На начальной стадии (нулевой цикл и монтаж первых этажей) находится немного больше трети предложения 32,2% площади (-0,5% мм, -24,8% гг).
Продолжается тренд на рост предложения с отделкой. Почти половина квартир премиум-класса реализуется с отделкой – 48,3% лотов, которая за год выросла на 6%. Без отделки реализуется 47,1% предложения квартир, доля которой за год уменьшилась на 6,4%. На долю предчистовой отделки приходится 4,6% (+0,2% мм, +0,4% гг).
По итогам января средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 623,8 тыс. рублей, которая за месяц скорректировалась в пределах статпогрешности (+ 0,2%), а за год выросла на +14,3%.
Самым доступным округом на первичном рынке жилья премиум-класса является ЮАО на уровне 469,8 тыс. руб. (+1,8% мм, + 36,5% гг). Самым дорогим – ЦАО с СВЦ на уровне 650,8 тыс. руб. (- 2,4% мм, +10,2% гг). По итогам января лидером роста стал САО, в котором СВЦ выросла на 8,5% и на 29,6% за год и составила 505,2 тыс. руб. В ЗАО также наблюдался рост на 1% за месяц и 24% за год до 641,2 тыс. руб.
По итогам января средняя цена квартир премиум-класса составила 69,8 млн. руб., которая за год выросла на 17%. Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО, в котором она составила 46,9 млн руб. (+7,5% мм, +27,1% гг), самым дорогим - ЦАО, в котором средняя цена составила 75,2 млн руб. (-3,6%, +11,3% гг). В САО средняя цена выросла на 7,5% за месяц и на 27% за год и составила 46,9 млн руб. В ЗАО цена практически не изменилась, за год она выросла на 30,2% и составила 75,2 млн руб.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
Источник: АН «БОН ТОН»