Рынок жилой недвижимости Петербурга в I квартале 2009 г.

12.05.2009 17:49

Специалистами компании Beсar подготовлен обзор первичного и вторичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2009 г. Материал охватывает основые факторы в этой сфере (спрос, ипотека, аренда), а также освещает существующие тенденции и прогнозы.

 

Первичный рынок жилой недвижимости

По данным комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга в первом квартале  2009 года было введено 422 800,8 кв. м жилой недвижимости (в январе - 224,6 тыс. кв. м, в феврале – 55,2 тыс. кв. м, в марте – 143,3 тыс. кв. м), что на 11,4% больше аналогичного показателя 2008 года.

Темпы возведения жилья в Петербурге за последние месяцы снизились, но на большинстве стройплощадок работа не прекращена. Компании стремятся завершить объекты, которые находятся на завершающей стадии, реализация новых проектов отложена на неопределенный срок. Очевидно, что в ближайшем будущем такая ситуация приведет к сокращению предложения жилья на первичном рынке.

Причины сложившейся ситуации заключаются не только в финансовом кризисе и приостановке жилищных проектов, но и в недостатке земельных ресурсов под строительство. Фонд имущества практически не проводит аукционов по продаже участков в городской черте под жилищное строительство.

Сейчас на рынок воздействуют две разнонаправленные тенденции. Снизился спрос, и под давлением этого фактора продолжают опускаться цены. Но одновременно уменьшается объем предложения, сокращается количество домов, в которых застройщики предлагают квартиры. Это в свою очередь может привести к росту стоимости. Эти два тренда пересекутся в ближайшем будущем и сбалансировать цены.

В марте 2009 г. средняя стоимость на первичном рынке составила 80 407,4 руб./кв. м, что на 1,27% больше аналогичного показателя прошлого года.

 

Вторичный рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», к концу марта объем предложения на вторичном рынке (количество объектов, одномоментно выставленных на продажу) составил 12,5 тыс. квартир, увеличившись за квартал на 5,5%, а в декабре этот показатель не превышал 11,5 тыс. вариантов.

Средние цены предложения квадратного метра жилья в январе снизились на 3,44%, в феврале – на 1,82%, в марте – на 2,22 %. В марте средняя цена предложения достигла 87 364 руб./кв. м. Падение стоимости с начала года составляет: 7,3% – в рублях, 25,18% – в долларах и 24,22% – в евро.

На вторичный рынок оказывает влияние ситуация на первичном рынке. По словам заместителя директора АН «Бекар» Николая Лаврова, на вторичном рынке продавцы – это частные люди, непрофессионалы, с которыми можно торговаться, которые больше подвержены сомнениям и панике в неустойчивых условиях рынка. «Продавцы на первичном рынке – это крупные компании, которые не идут на снижение стоимости своих объектов. Им необходимо не просто продать свои квартиры, но продать их максимально выгодно. Поэтому рыночная стратегия продавца заключается в следующем: они не всегда торгуются и не позволяют цене в ходе торга снижаться значительно, а также договариваются между собой и держат рынок». Соответственно, на первичном рынке цены снижаются всегда медленнее, что удерживает от падения и рынок вторичного жилья.

 

Ипотека

Количество ипотечных кредитов уменьшилось в 4 раза по сравнению с началом прошлого года. В связи с кризисом банки стали более требовательны при подтверждении дохода клиента. Теперь банки на первичном рынке требуют подтверждение дохода по форме 2 НДФЛ, а на вторичном рынке – справка по форме банка за подписью работодателя (причем раньше требовалась подпись одного из руководителей, а теперь стали требовать подпись и главного бухгалтера).

Если раньше кредит выдавался без первоначального взноса, то теперь первый взнос обязателен и достигает 30% оценочной стоимости квартиры.

Директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев отмечает: «Что уменьшается коэффициент покрытия долга, то есть если раньше соотношение зарплаты к ежемесячному платежу по кредиту составляло 50%, то теперь в разных банках – 30-40%, то есть при той же зарплате размер кредита уменьшается».

В среднем ставки по кредитам увеличились с сентября прошлого года на 1,5%. В Сбербанке условия кредитования практически не изменились, единственное - размер первоначального взноса увеличился с 20 до 30%.

Сейчас на кредитовании строящихся объектов распространяются ставки по 20-22% годовых.

 

Аренда

Рынок аренды жилья Санкт-Петербурга в 2009 году развивался под знаком кризиса. Цены на аренду жилья комфорт- и бизнес-класса по сравнению с докризисным моментом снизились на 50%. Цены на аренду объектов недвижимости эконом-класса увеличились на 30%. Директор департамента аренды жилого фонда АН «Бекар» Елена Исаенко считает, что именно дешевое жилье сейчас наиболее востребовано на рынке аренды.

В сегменте эконом-класса наиболее востребованы Выборгский, Приморский, Московский и Фрунзенский районы. Те, кому нужен совсем дешевый вариант рассматривают Красносельский и другие отдаленные районы. В бизнес- и элит-классах наиболее востребованными традиционно являются Крестовский и Каменный острова, Петроградский район и золотой треугольник.

В среднем арендные ставки упали на 10-15%. На настоящий момент в эконом-классе 1-комнатная квартира стоит 13-16 тыс. рублей, 2-комнатная – 15-18 тыс. рублей в месяц, квартира с 3-комнатами и больше – от 20 тыс. рублей. В бизнес-классе 1-комнатная квартира стоит 25-35 тыс. рублей, 2-комнатная квартира – 35-50 тыс. рублей, квартира с тремя комнатами и больше – 50-70 тыс. рублей в месяц. Аренда квартир элит-класса начинается от 100 тыс. рублей в месяц. В этом сегменте цены не изменились.

По словам Елена Исаенко, дальнейшего снижения рынка аренды быть не должно, так как ценовые показатели уже упали достаточно низко, многие арендодатели снимают свои предложения. По ценам ниже нынешних арендодатели просто не будут сдавать свои квартиры.

Показатели количества сделок в январе-первой половине февраля зафиксированы ниже показателей аналогичного периода прошлого года, в связи с финансовым кризисом стало меньше клиентов. По сравнению с докризисной статистикой, в январе-начале февраля сделок проходило вполовину меньше.

 

Спрос

В январе-феврале на рынке жилой недвижимости наблюдалось сезонное снижение спроса. Наибольшей популярностью на первичном рынке у покупателей пользуются однокомнатные квартиры. В сегменте новостроек структура спроса такова: однокомнатные квартиры – 68,01% от общего числа запросов, двухкомнатные – 16,37%, трехкомнатные – 15,37%, четырехкомнатные – 0,25%. Многокомнатные квартиры в структуре спроса отсутствуют.

По оценкам застройщиков, в 2006-2007 годах от 15 до 25% квартир приобретались с инвестиционными намерениями. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Сергея Козлова, в 2008 году процент покупок строящегося жилья, которые совершались в инвестиционных целях, доходил до 40% от числа всех операций по приобретению объектов недвижимости на первичном рынке.

Потенциальные покупатели жилья заняли выжидательную позицию, рассчитывая на снижение цен. По оценкам специалистов из «Бекара», около 90% инвесторов сегодня предпочитают выжидать. Отложенный спрос в совокупности с сокращением объема предложения приведет к увеличению стоимости жилья.

Исходя из количества звонков в агентство недвижимости «Бекар» спрос на жилую недвижимость в марте 2009 г. значительно вырос – на 38% по сравнению с январем, и на 43% по сравнению с мартом 2008 г.

На первичном же рынке объем предложений претерпел несущественную коррекцию. В результате, не имея возможности купить квартиру на вторичном рынке, покупатель постепенно будет обращаться к строящимся объектам.

В то время как темпы ввода жилья снизились, объем сделок на первичном рынке растет. На первичном рынке в I квартале продано около 300 тыс. кв. м.

Николай Лавров полагает: «При появлении активного спроса на первичном рынке при сокращении предложения на вторичном рынке и при стабилизации цен на рынке в целом, строительные компании могут отыграть цены вверх. Хотя вероятность такого поворота, на мой взгляд, невелика». При этом если рубль продолжит падение, то цены с большой долей вероятности будут расти. Продавцы все чаще пересматривают цены в валютном эквиваленте, особенно в сегменте элит и комфорт-класса, так как участниками в этом сегменте являются в основном инвесторы, которые привыкли пересчитывать свои деньги в валюту.

 

Тенденции и прогноз развития рынка жилой недвижимости

На конец 1 квартала 2009 г. средняя цена за квадратный метр на первичном рынке Санкт-Петербурга составила 80 407,4 руб./кв. м, на вторичном 87 364 руб./кв.  м. По данным аналитиков АН «Бекар», спрос на новостройки в Санкт-Петербурге вырос по сравнению с январем 2009 г. на 38%.

 

Тенденции

Из предложения на рынке изъято большое количество инвестиционных квартир, преимущественно комфорт и бизнес класса. Незначительными темпами растет спрос – на рынок возвращаются инвесторы, хранившие средства в валюте и успевшие реализовать квартиры до наступления кризиса. Кроме того, происходит отток инвесторов от фондового и валютного рынков. В свою очередь, в условиях обесценивания национальной валюты, на рынок недвижимости вернулись покупатели, хранившие сбережения в рублях. Спросом пользуются в основном достроенные жилые объекты.

Объекты, находящиеся на ранней стадии строительства, приостанавливаются – на данный момент это порядка 40% строек. У компаний возникают трудности с финансированием, объем выданных ипотечных кредитов резко сократился, в результате происходит перенос сроков строительства, растет уровень недоверия к застройщикам. Нестабильное экономическое положение в стране усиливает недоверие покупателей к строящейся недвижимости.

Николай Лавров рассказывает: «Появилась практика расчетов за подрядные работы и поставки квартирами, как следствие эти квартиры выставляются на рынок значительно ниже, чем у застройщика оттягивая на себя и так незначительный спрос. Государство выкупает квартиры для социальных программ практически по себестоимости, и этих денег хватает только чтобы рассчитаться с долгами».

 

Прогноз

Рынок недвижимости будет плавно стабилизироваться. В условиях дефицита спроса цены на вторичном рынке продолжат плавное снижение – на 0,1-0,5% в неделю. Период резких цен на недвижимость завершен.

По словам Николая Лаврова, доля инвестиционных покупок и продаж на данном этапе теряется в основной части участников рынка – людей решающих свои жилищные проблемы. «Возрождаются обмены, цепочки и расселения, т.к. такой рынок очень удобен и безопасен для такого рода сделок», - считает Лавров. Активно используются государственные программы по субсидированию населения, они хоть и сокращены в планах, но по заверениям администрации будут выполнены в объеме 2008 года, т.е. будет продано на 30 % больше жилья чем в прошлом году.

Спрос на первичном рынке по мнению аналитиков в ближайшем будущем существенно не изменится. Возможно замораживание объектов, которые находятся на 60ти% стадии готовности. «Почти всё построенное сейчас жилье – построено по докризисным ценам на стройматериалы, т.е. имеет высокую себестоимость, – объясняет Николай Лавров. – Сильное снижение цен на строящиеся квартиры равносильно самоубийству для застройщиков, т.к. на данный момент резервов у них почти не осталось, большие долги перед поставщиками, а банки кредитов не дают».

Таким образом, ввод жилья в 2009 году значительно сократится и составит 50% по сравнению с 2008 г., что приведет к соответствию предложения спросу. По мнению Николая Лаврова, с рынка уйдут ненужные на данном этапе большие площади строящегося жилья, существенно изменится соотношение классов жилья в сторону увеличения доли эконом и комфорт классов. И к концу года предложение на рынке будет соответствовать реальным характеристикам спроса.

 

Светлана Лежнева, руководитель отдела департамента маркетинга компании Becаr


Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Ассоциация сказала веское слово
20.03.2006 21:07

Заключение Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» на проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Законопроект) вносит изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Рассмотрев представленный Законопроект Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» отмечает следующее:


1. Законопроект несколько расширяет возможности привлечения застройщиками денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в сравнении с ныне действующей редакцией Закона, что представляется вполне обоснованным. Действующее законодательство Российской Федерации прямо предусматривает возможность приобретения гражданами и юридическими лицами прав собственности на жилые помещения в строящихся многоквартирных домах путем объединения денежных средств на основе членства в жилищно-строительных кооперативах или приобретения гражданами у организаций-застройщиков жилищных облигаций, как особого вида ценных бумаг, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. Предлагаемые Законопроектом изменения устраняют юридическую коллизию, которая ставила под сомнение возможность применения положительно зарекомендовавших себя на практике способов приобретения прав на жилые помещения. Кроме того, в представленном Законопроекте предпринята попытка устранить неопределенность в части возможности финансирования строительства объектов недвижимости юридическими лицами посредством участия в инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. В соответствии с Законопроектом действие Закона не распространяется на отношения юридических лиц, связанные с участием в инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, вместе с тем, Законопроект исключает возможность уступки физическим лицам требований по таким договорам, что вызывает недоумение.


Таким образом, за исключением участия в долевом строительстве в соответствии с Законом, участия в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, а также выпуска облигаций, закрепляющих право их владельцев на предоставление имущественного эквивалента, исключены любые способы привлечения денежных средств граждан к финансированию строительства многоквартирных, жилых домов в период строительства.


Учитывая, что конечными потребителями квартир в строящемся доме, как правило, являются граждане, данное ограничение не будет способствовать увеличению объемов финансирования строительства жилых домов, и как следствие, будет негативно отражаться на темпах строительства, что повлечет риск ответственности застройщика перед дольщиками. Год, прошедший с момента вступления в силу Закона, показал, что, оценивая возникающие из договора участия в долевом строительстве риски, застройщики не торопятся привлекать деньги дольщиков. Например, в Санкт-Петербурге за весь период действия Закона была размещена всего лишь одна проектная декларация и не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве. При этом количество предоставленных под строительство жилья земельных участков уменьшилось в разы.


Не имея возможности напрямую привлекать денежные средства граждан, застройщик вынужден или вкладывать в строительство собственные средства, или изыскивать кредитные ресурсы, что неизбежно приводит к удорожанию стоимости строительства, и в конечном итоге отражается на стоимости жилья.


2. В соответствии с Законопроектом прекращают свое действие нормы, согласно которым Залогодержатели – банки несут солидарную с застройщиком ответственность по требованиям участников долевого строительства, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Данная поправка не вызывает сомнений, указанные нормы противоречили основам гражданского законодательства Российской Федерации, в частности, принципам признания равенства участников гражданского оборота и свободы договора, поэтому их отмена вполне логична. Тем не менее проблема полностью не решена. Часть 1 статьи 14 Закона устанавливает, что взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо после прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Частью 2 статьи 14 Закона предусмотрено, что вышеуказанные сроки для обращения взыскания на предмет залога применяются независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями-банками.


Данная норма может толковаться таким образом, что факт нарушения застройщиком своих обязательств перед банком-залогодержателем, при отсутствии нарушений условий, указанных в части 1 статьи 14 Закона, не является основанием для обращения взыскания на предмет залога со стороны банка. В такой ситуации договор о залоге между банком и застройщиком не имеет для банка экономического смысла. Подобная форма обеспечения для кредитующего банка является малопривлекательной, так как кредит будет недостаточно обеспеченным, что сделает затруднительным для застройщика получение кредита или приведет к необходимости формирования банком дополнительных резервов и, соответственно, скажется на нормативах кредитования. В итоге стоимость кредитных ресурсов существенно возрастет, что отразится на увеличении стоимости жилья.


Кроме того, устанавливая залог, Закон не регламентирует порядок реализации такого способа обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем, его реализация на практике будет весьма затруднена. Причем согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем имущества (в данном случае возводимый застройщиком объект недвижимости) может быть его собственник либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на имущество, то на это необходимо согласие собственника такого имущества. Отсюда возникает вопрос, какое право у застройщика на возводимый объект. Представляется, что если застройщик и имеет какое-то на него право, то это не право собственности. Следовательно, сама возможность отдавать в залог возводимое строение ставится под большое сомнение. Кроме того, возможна ситуация, когда в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору часть участников долевого строительства будет требовать применения залогового механизма посредством реализации заложенного имущества, а другая часть сочтет более выгодным для себя ждать выполнения условий договора. Последствия такой ситуации Законопроект не рассматривает. Порядок установления залога, предусмотренный как Законом, так и Законопроектом, не разъясняет и порядок прекращения залога, что приведет к тому, что по ряду потенциальных обязательств, а также обязательств, носящих длящийся характер (например, в отношении скрытых недостатки) залог будет длиться вечно.


Исходя из вышесказанного, представляется, что Законопроект в полной мере не устраняет ограничения в привлечении банковских ресурсов для финансирования  строительства жилых домов и не решает проблем, связанных с практической реализацией залога. В связи с чем, представляется целесообразным подойти комплексно к изменению предусмотренного Законом залогового регулирования или отменить его вовсе.


3. Законопроект исключает из определения объекта долевого строительства гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры. Данная поправка в целом вызывает поддержку. Перечисленные объекты в основном приобретаются физическими лицами в расчете на то, что осуществляемая с использованием этих помещений деятельность будет направлена на извлечение прибыли, поэтому вопросы приобретения таких помещений должны регулироваться гражданским и инвестиционным законодательством. Вместе с тем, к объектам долевого строительства, подпадающим под действие Закона, Законопроект относит нежилые помещения в многоквартирном доме, а также жилые дома, строящиеся в составе комплекса жилых домов, или помещения в здании, здания, строения, сооружения, строящиеся на земельном участке, предназначенном для строительства многоквартирного дома или комплекса жилых домов, на основании одного разрешения на строительство.


Имеются серьёзные сомнения в обоснованности данной поправки, так как возникает внутреннее противоречие, ведь такие помещения, здания, строения и сооружения могут быть построены в рамках одного многофункционального комплекса на основании одного разрешения на строительство и впоследствии использоваться собственниками также как гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры в целях извлечения прибыли.


4. Предусмотренное Законопроектом уменьшение размера неустоек (пени) в случае неисполнения им условий договора является положительным моментом, так как направлено на достижение соразмерности последствий нарушения застройщиком своих обязательств и применяемых к нему санкций, а также на исключение возможности злоупотребления отдельными участниками долевого строительства предоставленными им Законом правами, путем использования штрафных санкций как способа извлечения дохода, значительно превосходящего доход, который может быть получен за счет других видов деятельности.


5. Действующая редакция Закона предусматривает расторжение договора по инициативе застройщика только в судебном порядке, что, учитывая особенности отечественного судопроизводства, существенно ограничивает финансирование строительства. В этом случае застройщик не получает необходимых денежных средств для своевременных расчетов с государством и контрагентами, что влечет у застройщика значительные убытки. Законопроект предоставляет застройщику возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате. Тем не менее, условия расторжения договора по инициативе застройщика остались прежними, что вызывает сомнения в достаточности данной поправки. Законопроект устанавливает право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве должна производиться в течение месяца и только с момента такой регистрации договор считается заключенным. Учитывая, что законодательством четко не определен порядок проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и документов, необходимых для такой регистрации, а также то, что в существующей системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор участия в долевом строительстве является новым видом сделок, а штат подготовленных регистраторов в большинстве случаев не укомплектован, на практике процесс регистрации может занимать и больше времени. Данная проблема актуальна и при регистрации прекращения договора при его одностороннем расторжении. В соответствии с Законопроектом, если участник долевого строительства в установленный договором участия в долевом строительстве срок не произвел оплату цены договора, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в том случае, если просрочка внесения платежа составила более трех месяцев. При этом застройщик не позднее, чем за тридцать дней до предполагаемого дня расторжения договора обязан направить участнику долевого строительства письменное предупреждение о необходимости погашения им задолженности и последствиях неисполнения такого требования. Если участник долевого строительства не исполняет данное требование, договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым со дня направления застройщиком следующего уведомления уже об одностороннем отказе от исполнения договора. Момент внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав в Законопроекте четко не определен, в связи с чем, этот процесс также может затянуться.


Таким образом, в течение как минимум пяти месяцев, пока в ЕГРП не будет внесена запись о расторжении договора участия в долевом строительстве, застройщик лишен финансирования и возможности привлечь в договор нового участника взамен недобросовестного. Подобная ситуация предоставляет дополнительные возможности для злоупотреблений со стороны недобросовестных контрагентов, которыми могут являться конкуренты застройщика. Учитывая вышеизложенное следует откорректировать условия расторжения договора участия в долевом строительстве, а также изменить предложенный Законопроектом порядок возврата участнику долевого строительства денежных средств при расторжении договора. Вполне обоснованным представляется принять за момент, с которого должны исчисляться сроки возврата денежных средств, дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и, кроме того, не понятно, чем обусловлена необходимость ставить возможность привлечения застройщиком денежных средств в зависимость от государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве.


6. Законопроект изменяет объем сведений, относящихся к информации о застройщике, дополнительно относя к ним фамилии, имена, отчества физических лиц -  учредителей, а также процент голосов, которым обладает каждый из учредителей в органе управления юридического лица. Информация о застройщике, перечисленная в Законе подпадает под понятие информации, составляющей коммерческую тайну, закрепленное статьей 3 Федерального закона от 29 июля 2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой тайне».


Свободный доступ всех без исключения лиц к информации о застройщике создает условия для недобросовестной конкуренции, в частности для получения и использования заинтересованными лицами коммерческой и служебной тайны, т.е. действий, запрещенных пунктом 1 статьи 10 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».


Такая финансово-экономическая «прозрачность» застройщика ставит его в неравное положение с прочими субъектами предпринимательской деятельности, заключающими договоры участия в долевом строительстве непосредственно с застройщиком, или привлекающими денежные средства инвесторов на основании иных договоров в сфере строительной деятельности в соответствии с гражданским и инвестиционным законодательством, и которые, в этой связи, не обязаны раскрывать подобную информацию о себе.


Требование Закона о предоставлении определенной информации и документации любым обратившимся лицам не только не обосновано, но и опасно, поскольку облегчает заинтересованным лицам получение доступа к информации, которая может быть впоследствии использована для недружественного поглощения и корпоративного шантажа. Необходимо отметить, что компания, владеющая на праве собственности или аренды земельным участком с выгодным местоположением, является весьма привлекательным объектом для недружественного поглощения. Представляется целесообразным указанные нормы из текста исключить.


7. Другой вопрос, требующий решения, это продолжительность гарантийных сроков. В действующей редакции Закона предусмотрена пятилетняя гарантия на объект долевого строительства. Устанавливая общий гарантийный срок на объект долевого строительства в целом, Закон не учитывает, что различные элементы и характеристики объекта могут различаться по срокам их эксплуатации и иметь различные гарантии качества. В большинстве случаев гарантийные сроки устанавливаются производителями материалов и работ (на отделочные материалы, лифтовое оборудование и т.п.), и не зависят от застройщика.


Вопросы продолжительности гарантийных сроков в достаточной мере регламентированы действующим законодательством и их дополнительное регулирование в рамках Закона представляется необоснованным.


8. Изменения Закона так не коснулись норм об определении цены договора о долевом участии в строительстве и порядка использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. В соответствии с Законом размер средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта долевого строительства, может быть определен как сумма денежных средств по возмещению затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Причем статья 18 Закона устанавливает строго целевое использование средств, полученных от дольщиков, исключительно для строительства (создания) застройщиком многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Но денежные средства, направляемые на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, составляют лишь часть фактических затрат застройщика на строительство (создание) объекта недвижимости. При реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимого имущества государством на застройщика, как правило, возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно не связаны со строительством объекта.


Закон не учитывает затрат застройщика, которые тот вынужден нести до получения разрешения на строительство (выкуп права аренды земельного участка, передача городу доли в площадях возводимого объекта недвижимости, отчисления по инвестиционному контракту (например, участие в строительстве инженерных сетей), создание или реконструкция обособленных объектов инженерной и социальной инфраструктуры, выполнение требований технических условий организаций инженерно-энергетического комплекса, затраты по расселению жителей сносимых жилых домов, компенсации собственникам нежилых помещений и т.п.). Учитывая, что указанные затраты составляют значительную долю в общих затратах на строительство объекта, у застройщиков возникают трудности с соблюдением целевого назначения использования денежных средств (ст.18 Закона).


ВЫВОДЫ:


Если исходить из того, что целями Закона должны являться защита прав и законных интересов участников долевого строительства, задачей которых является получение жилья для собственного пользования, а также создание условий для привлечения средств граждан на строительство жилья, то этим целям и Закон и представленный Законопроект в полной мере не соответствуют.


Значительная часть поправок и изменений не носят принципиального характера. В целом поправки являются незначительными и часто дублируют положения, содержащиеся в других законах. Наиболее значимые изменения Закона: изменение действия его во времени и отмена солидарной ответственности банков. В случае принятия таких поправок будет создана иллюзия серьезных уступок застройщикам и значительности проделанной работы, хотя в действительности что-либо изменится мало.


К сожалению, вынуждены отметить, что немногочисленные изменения Закона не позволяют достичь его сбалансированности, которая позволила бы восстановить интерес профессиональных участников строительного рынка - застройщиков к форме договора участия в долевом строительстве, скорее наоборот, вынуждают застройщиков искать иные способы привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов.


К достижению общего баланса интересов Законопроект не стремится, выражается это не только в несоблюдении основных принципов гражданского законодательства, но и в сохранении чрезмерно жестких административных мер воздействия. Должны соблюдаться требования статьи 17 Конституции РФ, которая устанавливает общий принцип: осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц. Баланс интересов, толерантность, достижение компромиссов несовпадающих целей и действий – основная цель законодательного регулирования. Следует учитывать и требования статьи 40 Конституции РФ, согласно которой органы государственной власти (в том числе и законодательные) поощряют жилищное строительство. Закон должен учитывать не только законные интересы дольщиков, но и застройщиков. А конкретное воплощение этого принципа должно должны выражаться в сбалансированности, минимизации административного регулирования и разумной ответственности, учитывающей специфику реализации крупных инвестиционных проектов.


В связи с чем, представляется необходимым при доработке представленного Законопроекта учесть все вышеназванные проблемы, а также рассмотреть возможность внесения изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации в части отнесения к операциям, не подлежащим обложению налогом на добавленную стоимость, операции по оплате взносов участниками долевого строительства в соответствии с Законом.


В первую очередь изменения Закона должны быть направлены на устранение его  негативных последствий, к которым, прежде всего, следует отнести:


- недофинансирование строительства жилых объектов, сокращение объемов и существенное увеличение сроков строительства жилья, что напрямую связано с ограничением возможности застройщиков привлекать денежные средства на этапе строительства и значительным сужением круга лиц, имеющих право привлекать средства граждан.


В результате действия Закона под угрозой оказывается национальный проект «Доступное жилье» и как существенная часть этого проекта – возможность ипотечного кредитования граждан на первичном рынке.


Подписывайтесь на нас:

Москва. Предложение отстает от спроса
28.10.2005 16:21

Исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.


Департамент маркетинга агентства недвижимости DOKI в июле – сентябре 2005 года провел исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.

Нехватка парковочных мест в Москве, особенно в центре, очевидна. Власти и частные инвесторы сегодня вкладывают значительные средства в гаражное строительство. За последние годы Правительством Москвы приняты программы и нормативные документы, касающиеся гаражного строительства в городе.

Цели исследования: оценить рыночные тенденции и перспективы строительства многоуровневых гаражей в Москве; оценить целесообразность строительства многоуровневых гаражей в различных районах центра столицы; выработать рекомендации по строительству и продвижению многоуровневых гаражей в Москве.

Методология исследования: Изучение нормативных документов и публикаций в СМИ по гаражному строительству, а также рыночных предложений по продаже и аренде парковочных мест в центре столицы.
Проведение телефонных интервью с представителями компаний, владеющих или управляющих гаражными объектами в центре Москвы.
Статистический анализ полученных данных по заданным критериям: уровню цен, местоположению, категориям объектов, периоду строительства и др.
Выработка рекомендаций по строительству и продвижению гаражных объектов на столичном рынке по результатам исследования.

В итоге рассмотрено более 300 объектов недвижимости в центре Москвы, в том числе гаражно-строительные кооперативы (ГСК), автотранспортные предприятия, торговые и деловые центры, на предмет наличия свободных мест, а также условий их покупки и аренды.

Выявлен острый дефицит свободных машинных мест в подавляющем большинстве объектов недвижимости с организованными автостоянками – от гаражно-строительных кооперативов и автотранспортных предприятий до современных деловых и торговых центров.

По различным оценкам, спрос на парковочные места в центре Москвы, по меньшей мере, в пять раз превышает предложение.

Рыночная цена машинного места в центре Москвы сегодня сопоставима с ценой новой иномарки: $10-20 тыс. за бокс в ГСК и $30-60 тыс. за место в современном многоуровневом или подземном гараже.

Арендные ставки парковочных мест сопоставимы со средней зарплатой в Московском регионе: в среднем $150 в месяц за место на открытой стоянке и $300 и выше за место в многоуровневом или подземном гараже. Почасовая оплата в подземном паркинге обходится в $2-3  в час.

Строительство современных подземных и многоуровневых автостоянок в центре столицы представляется социально и экономически оправданным, однако технически затруднительным из-за дефицита свободных земель и преобладания зданий старой постройки в центре города.

В качестве альтернативного решения данной проблемы предлагается строительство «перехватывающих» стоянок недалеко от центра Москвы, с организацией регулярного автобусного сообщения с прилегающими офисными и торговыми зданиями.

Александр Скобкин,
ведущий аналитик департамента маркетинга АН DOKI



Подписывайтесь на нас: