5 тенденций лета на загородном рынке элитного жилья
Спрос на премиальные участки для строительства загородных домов растет, а цены на сотку за последний год в некоторых поселках класса де-люкс удвоились. Покупатели приобретают дома для постоянной жизни за городом, а застройщики постепенно готовятся уходить в строительство менее дорогих домов. Эксперты «Метриум» рассказывают о пяти главных тенденциях загородного рынка высокобюджетного жилья Московского региона.
По сравнению с аналогичным периодом 2019 года рынок загородной премиальной недвижимости вышел из кризиса: восстановилось прежнее число сделок, а девелоперы начали реализацию новых проектов. Однако вместе с привычными показателями активности вернулись и старые проблемы, которые определяют тенденции загородного рынка. О них рассказывают эксперты «Метриум».
- Клиенты раскупают участки для строительства
Спустя год после начала пандемии покупатели фактически вернулись на «старый» рынок загородного жилья, потому что за последний год девелоперы не вывели в продажу крупных коттеджных поселков. Если клиент не хочет приобретать вторичную недвижимость или его не удовлетворяют новые предложения (которых, правда, немного), то он переходит к плану «Б» – приобретает участки с подрядом и без в организованных поселках, которые уже давно представлены на рынке.
«Из-за роста спроса на участки произошло резкое увеличение цен на них, – констатирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в 2019 году (до пандемии) в среднем сотка в элитных поселках обходилась в 700 тыс. – 1,2 млн рублей, то сейчас ее стоимость может достигать 4,5 млн рублей. Клиенты в целом смирились с таким скачком цен, так как многие предпочитают создать с нуля дом мечты, чем искать его на вторичном рынке».
- Покупатели переключаются на «вторичку»
Дефицит нового предложения элитных коттеджей подталкивает покупателей к выбору не только участков для строительства, но и к поиску недвижимости на вторичном рынке. Сейчас в этом секторе проходят около 80% сделок на рынке элитного загородного жилья. Однако, в отличие от участков, приобретаемые домовладения в целом сохранили свои стандартные параметры. Как правило, речь идет о домах с 4-5 спальнями (450-500 кв.м) на участке площадью около 20 соток.
Также покупатели вновь заинтересовались предложениями в поселках, которые давно представлены на рынке, но раньше не пользовались большим спросом. Помимо ограниченности нового предложения, стимулирует интерес к старым поселкам улучшение их транспортной доступности и активное заселение, которое делает повседневную жизнь в них более насыщенной.
По прогнозу аналитиков «Метриум», основная активность во вторичном сегменте будет сосредоточена и в будущем. Есть устойчивый спрос на дома под ключ с готовыми дизайнерскими и техническими решениями, поэтому вариант с индивидуальным строительством подходит далеко не всем. При этом новое предложение ограничено, поэтому и впредь покупатели будут идти преимущественно на вторичный рынок.
- В приоритете дома для постоянного пребывания
За период пандемии, самоизоляции и прочих ограничений многие потенциальные покупатели отвыкли от постоянной жизни в большом городе. Если раньше загородный дом рассматривался как дача, резиденция на выходные, а основная часть времени проводилась в городе, то сегодня взгляд изменился – люди хотят жить преимущественно за городом, время от времени приезжая в центр по делам. С этой точки зрения клиенты выбирают дом. Основной критерий при этом транспортная доступность, поэтому клиентов все больше интересуют дома вдоль платных трасс, по которым из центра столицы из Подмосковья можно добраться за 30-40 минут.
- Застройщики продают камерные поселки
Активность девелоперов загородного элитного жилья сохраняется на низком уровне. Это связано в целом с нестабильностью в экономике и с объективными ограничениями для расширения предложения. По мнению аналитиков «Метриум», на престижных направлениях загородного рынка остается все меньше пригодных для реализации крупных элитных проектов земельных участков – имеющиеся земли не очень подходят для этого в силу окружения или транспортной доступности. Поэтому новое предложение появляется эпизодично и ограниченно. Как правило, застройщиком старых крупных поселков удается получить под строительство небольшие участки рядом и расширить линейку. Другая стратегия – вывод в продажу компактных поселков на 8-20 домовладений. Для сравнения: во времена более активного строительства загородного элитного жилья поселки могли насчитывать по 200-700 домовладений.
- Девелоперы готовятся уходить в более доступные ценовые сегменты
Из-за ограниченности возможностей строительства элитных проектов, по данным экспертов «Метриум», застройщики готовятся сменить стратегию развития в отрасли. В частности, помимо строительства более компактных поселков, некоторые компании планируют расширять предложение загородных домов премиум и бизнес-класса. Будет более разнообразным и формат жилья: помимо индивидуальных домов появятся таунхаусы и малоэтажные комплексы. Основной покупательской аудиторией застройщики видят семейных покупателей в возрасте около 40 лет, представляющих средний бизнес, с бюджетом порядка 50-80 млн рублей. Покупатели же элитных домов будут сосредоточены на вторичном рынке, который активно обновляется за счет меняющихся жизненных планов и обстоятельств нынешних собственников.
«В целом можно сказать, что рынок загородного высокобюджетного жилья вышел из кризиса, связанного с пандемией, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Спрос повышается, активность клиентов растет, а девелоперы стремятся адаптироваться под новые реалии спроса и предложения. Полагаю, и в будущем будет сохраняться спрос на земельные участки для покупателей элитных загородных домов, но одновременно появится сегмент качественного жилья бизнес-класса, который привлечет свою аудиторию».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. на первичном рынке ТиНАО в реализации находилось 414,6 тыс. кв.м и 8,3 тыс. лотов в 31 проекте. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 5,1% площади и на 5,7% лотов. За год сокращение составило 6,7% площади и 2% лотов. В феврале в реализацию не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми корпусами (5 корпусов) в ЖК Бунинские луга (ПИК).
По эскроу-счетам в реализации находится 62,1% площади в 15 проектах.
Более половины экспозиции приходится на поселение Сосенское (51,3%), доля которой выросла за месяц на 2,3%, в годовой динамике – на 22,1%. Объем предложения за год в этом поселении вырос на 64% за счет выхода новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
По стадиям строительной готовности большая часть экспозиции (43,2% площади) находится на начальной стадии строительной готовности (на нулевом цикле – 19,7% и на стадии монтажа первых этажей – 23,5%), доля которого сократилась на 3,8% за месяц. В годовой динамике сокращение составило 17% при уменьшении предложения на 33% площади.
Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности выросла на 2,2% за месяц и составила 27,3% (фасадно-отделочные работы – 18,3%, благоустройство – 4,3%, введены – 4,7%). За год доля заключительного цикла выросла на 2,8% при росте экспозиции на 3,8%.
По итогам февраля 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка НАО составила 177 тыс. руб., что на 1,3% больше, чем месяц назад, и на 33%, чем год назад.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 186,3 тыс. руб. (+2% мм. + 39,5% гг) и в поселении Московский - 186 тыс. руб. (+3% мм, +40,5% гг). Самая низкая СВЦ в поселении Филимонковское – 139,8 тыс. руб. (+5,1% мм, +19,8% гг).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 8,9 млн руб. (+ 2,3% мм, +23,6% гг). В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,7 млн руб. (+2,2% мм, 29,1% гг), Московский – 10,6 млн руб. (+3,7% мм, +48,5% гг) и Сосенское – 9,5 млн руб. (+4% мм, +18% гг).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
Первый месяц 2021 года на рынке жилья Москвы завершился преимущественно сокращением числа сделок. К такому выводу пришли аналитики «Метриум», проанализировав последние данные о сделках московского Росреестра. Только сектор строящегося жилья в январе подрос на 6%, тогда как на вторичном рынке число сделок уменьшилось на 5%, а в ипотеке – на 6%.
В январе 2021 года в Управлении Росреестра по Москве зарегистрировали 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в столице. Это на 6% больше, чем в январе 2020 года, когда было зафиксировано почти 5 тыс. сделок на рынке строящегося жилья.
Как и в предыдущие годы, в январе нового года заключается примерно в два раза меньше соглашений, чем в декабре предыдущего года, отмечают эксперты «Метриум». В последний месяц прошлого года в Москве оформили 10,7 тыс. ДДУ. В целом текущее число январских сделок (5,3 тыс.) примерно соответствует уровню активности клиентов, наблюдаемому с 2018 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В Новой Москве, по подсчетам аналитиков «Метриум», в январе покупатели строящегося жилья заключили 1,4 тыс. договоров долевого участия. В январе 2020 года было всего на 23 сделки больше. Таким образом, уровень спроса на новостройки в ТиНАО практически не изменился.
«Спрос на новостройки в Новой Москве достаточно стабилен, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Поскольку здесь сохраняется более доступный уровень цен, многие покупатели концентрируются именно на местном рынке нового жилья, особенно в условиях снижения ставок по ипотеке. Способствует устойчивому интересу клиентов и постоянное развитие инфраструктуры, сети социальных объектов, появление новых рабочих мест».
Количество ипотечных сделок, зарегистрированных в Большой Москве в январе 2021 года, сократилось. Относительно января 2020 года, когда были зафиксированы 6,4 тыс. соглашений между покупателями жилья и банками, спрос со стороны заемщиков снизился на 6%. Тем не менее только показатель первого месяца 2020 года превосходит текущие январские результаты, а в аналогичный период 2013-2019 гг. в январе было меньше ипотечных сделок, чем сейчас.
«Основываясь на данных за январь делать долгосрочный прогноз пока рано, – отмечет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – С одной стороны, возможно, мы наблюдаем начало процесса замедления рынка ипотеки. Хотя ставки сохраняются на низком уровне, цены на жилье за последний год возросли на 20%, и часть покупателей отказывается от своих планов. С другой стороны, нельзя исключать временные колебания спроса. В любом случае в феврале и марте ситуация прояснится».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве также покупатели жилья в январе заключили меньше сделок, чем год назад. В прошлом месяце в Москве зафиксировало 7,6 тыс. договоров купли продажи, тогда как в январе 2020 года – почти 8 тыс. Таким образом, активность покупателей снизилась на 5%. Текущий январский показатель – худший за последние три года. В 2018-2020 в январе в среднем заключали 8,7 тыс. сделок купли-продажи.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Снижение числа сделок в январе в целом ожидаемо, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Активность покупателей в первый месяц всегда ниже из-за долгих новогодних каникул. Однако январь 2021 года – первый месяц с 2016 года, когда было зафиксировано снижение, а не рост ипотечных сделок. На фоне действия программы субсидирования ипотеки – это странно. Впрочем, в целом абсолютные показатели по числу сделок все равно остаются очень высокими, поэтому необходимо дождаться развития динамики спроса».