5 тенденций лета на загородном рынке элитного жилья
Спрос на премиальные участки для строительства загородных домов растет, а цены на сотку за последний год в некоторых поселках класса де-люкс удвоились. Покупатели приобретают дома для постоянной жизни за городом, а застройщики постепенно готовятся уходить в строительство менее дорогих домов. Эксперты «Метриум» рассказывают о пяти главных тенденциях загородного рынка высокобюджетного жилья Московского региона.
По сравнению с аналогичным периодом 2019 года рынок загородной премиальной недвижимости вышел из кризиса: восстановилось прежнее число сделок, а девелоперы начали реализацию новых проектов. Однако вместе с привычными показателями активности вернулись и старые проблемы, которые определяют тенденции загородного рынка. О них рассказывают эксперты «Метриум».
- Клиенты раскупают участки для строительства
Спустя год после начала пандемии покупатели фактически вернулись на «старый» рынок загородного жилья, потому что за последний год девелоперы не вывели в продажу крупных коттеджных поселков. Если клиент не хочет приобретать вторичную недвижимость или его не удовлетворяют новые предложения (которых, правда, немного), то он переходит к плану «Б» – приобретает участки с подрядом и без в организованных поселках, которые уже давно представлены на рынке.
«Из-за роста спроса на участки произошло резкое увеличение цен на них, – констатирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в 2019 году (до пандемии) в среднем сотка в элитных поселках обходилась в 700 тыс. – 1,2 млн рублей, то сейчас ее стоимость может достигать 4,5 млн рублей. Клиенты в целом смирились с таким скачком цен, так как многие предпочитают создать с нуля дом мечты, чем искать его на вторичном рынке».
- Покупатели переключаются на «вторичку»
Дефицит нового предложения элитных коттеджей подталкивает покупателей к выбору не только участков для строительства, но и к поиску недвижимости на вторичном рынке. Сейчас в этом секторе проходят около 80% сделок на рынке элитного загородного жилья. Однако, в отличие от участков, приобретаемые домовладения в целом сохранили свои стандартные параметры. Как правило, речь идет о домах с 4-5 спальнями (450-500 кв.м) на участке площадью около 20 соток.
Также покупатели вновь заинтересовались предложениями в поселках, которые давно представлены на рынке, но раньше не пользовались большим спросом. Помимо ограниченности нового предложения, стимулирует интерес к старым поселкам улучшение их транспортной доступности и активное заселение, которое делает повседневную жизнь в них более насыщенной.
По прогнозу аналитиков «Метриум», основная активность во вторичном сегменте будет сосредоточена и в будущем. Есть устойчивый спрос на дома под ключ с готовыми дизайнерскими и техническими решениями, поэтому вариант с индивидуальным строительством подходит далеко не всем. При этом новое предложение ограничено, поэтому и впредь покупатели будут идти преимущественно на вторичный рынок.
- В приоритете дома для постоянного пребывания
За период пандемии, самоизоляции и прочих ограничений многие потенциальные покупатели отвыкли от постоянной жизни в большом городе. Если раньше загородный дом рассматривался как дача, резиденция на выходные, а основная часть времени проводилась в городе, то сегодня взгляд изменился – люди хотят жить преимущественно за городом, время от времени приезжая в центр по делам. С этой точки зрения клиенты выбирают дом. Основной критерий при этом транспортная доступность, поэтому клиентов все больше интересуют дома вдоль платных трасс, по которым из центра столицы из Подмосковья можно добраться за 30-40 минут.
- Застройщики продают камерные поселки
Активность девелоперов загородного элитного жилья сохраняется на низком уровне. Это связано в целом с нестабильностью в экономике и с объективными ограничениями для расширения предложения. По мнению аналитиков «Метриум», на престижных направлениях загородного рынка остается все меньше пригодных для реализации крупных элитных проектов земельных участков – имеющиеся земли не очень подходят для этого в силу окружения или транспортной доступности. Поэтому новое предложение появляется эпизодично и ограниченно. Как правило, застройщиком старых крупных поселков удается получить под строительство небольшие участки рядом и расширить линейку. Другая стратегия – вывод в продажу компактных поселков на 8-20 домовладений. Для сравнения: во времена более активного строительства загородного элитного жилья поселки могли насчитывать по 200-700 домовладений.
- Девелоперы готовятся уходить в более доступные ценовые сегменты
Из-за ограниченности возможностей строительства элитных проектов, по данным экспертов «Метриум», застройщики готовятся сменить стратегию развития в отрасли. В частности, помимо строительства более компактных поселков, некоторые компании планируют расширять предложение загородных домов премиум и бизнес-класса. Будет более разнообразным и формат жилья: помимо индивидуальных домов появятся таунхаусы и малоэтажные комплексы. Основной покупательской аудиторией застройщики видят семейных покупателей в возрасте около 40 лет, представляющих средний бизнес, с бюджетом порядка 50-80 млн рублей. Покупатели же элитных домов будут сосредоточены на вторичном рынке, который активно обновляется за счет меняющихся жизненных планов и обстоятельств нынешних собственников.
«В целом можно сказать, что рынок загородного высокобюджетного жилья вышел из кризиса, связанного с пандемией, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Спрос повышается, активность клиентов растет, а девелоперы стремятся адаптироваться под новые реалии спроса и предложения. Полагаю, и в будущем будет сохраняться спрос на земельные участки для покупателей элитных загородных домов, но одновременно появится сегмент качественного жилья бизнес-класса, который привлечет свою аудиторию».
Однокомнатные квартиры являются самым распространенным и одновременно самым востребованным продуктом в большинстве регионов. В девяти городах (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) максимальный бюджет на вторичном рынке доходит до отметки в 10 млн рублей и даже превышает ее. Эксперты Циан провели исследование, по итогам которого были определены объекты-лидеры по запрашиваемой цене в каждом административном центре России.
1 место. Красногорск
17,90 млн рублей / 60,0 кв. м
Улица Согласия, ЖК «Парк Рублево»
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/247817198/
Вопрос о том, какой город считать административным центром Московской области, остается пока открытым. Но областная администрация базируется в Красногорске, как раз в нескольких минутах ходьбы от здания правительства Московской области (а также ТРЦ «Крокус Сити Молл» и гипермаркета «Твой дом») находится премиальный ЖК «Парк Рублево». На шестом этаже его 18-го корпуса продается однокомнатная квартира площадью 60,0 кв. м. Она отличается самым высоким прайсом в своей категории – 17,9 млн рублей. При этом в чек входит и стоимость машиноместа в подземном паркинге.
2 место. Севастополь
16,00 млн рублей / 54,2 кв. м
Улица Ерошенко, ЖК «Вершина успеха»
https://sevastopol.cian.ru/sale/flat/244495169/
Севастопольский рынок лишь немного отстает от подмосковного по уровню цен на однокомнатные квартиры. Так, в 16-этажном комплексе «Вершина успеха» (1 км до пляжа) видовой объект площадью 54,2 кв. м продается за 16,0 млн рублей. Из его окон можно полюбоваться морскими пейзажами и величественными руинами Херсонеса Таврического. Внутренняя отделка соответствует заявленному ценнику – на кухне установлен итальянский гарнитур, полы застелены ясеневым паркетом или брендовой плиткой.
3 место. Краснодар
14,00 млн рублей / 66,0 кв. м
Улица Пушкина, ЖК «Мариинский бульвар»
https://krasnodar.cian.ru/sale/flat/244834450/
В тройку вполне ожидаемо вошел и Краснодар. На территории исторического центра города, неподалеку от памятника Екатерине II, кафедрального собора, Городского сада и набережной Кубани, в 2019 г. был построен ЖК «Мариинский бульвар». Ценник на однокомнатные квартиры в нем достигает 14,0 млн рублей. Это крупный объект площадью 66,0 кв. м, из которых 21,6 кв. м приходятся на кухню.
4 место. Калининград
13,00 млн рублей / 63,0 кв. м
Корабельная улица
https://kaliningrad.cian.ru/sale/flat/230209690/
На верхнем этаже калининградской девятиэтажки, занимающей участок у Верхнего пруда и музея янтаря, готова к продаже квартира 63,0 кв. м. Это хорошо развитая в инфраструктурном отношении локация в паре километров от городского центра. Прайс в 13,0 млн рублей позволяет лоту закрепиться на четвертом месте в рейтинге. Однако следует сделать оговорку, что продажная стоимость завышена более чем на 5 млн рублей.
5 место. Южно-Сахалинск
12,00 млн рублей / 41,9 кв. м
Детская улица, ЖК «Атмосфера»
https://yuzhno-sahalinsk.cian.ru/sale/flat/235705361/
Лот с 12-миллионным чеком из Южно-Сахалинска – первый из фракции представителей Дальнего Востока, вошедшей в рейтинг Циан. При отделке квартиры использовались материалы из Италии и Бельгии. Покупателю достанется мебель турецкого и российского производства, а также немецкая бытовая техника. Дом (2015 года постройки) примыкает к парку имени Гагарина. Неподалеку есть две школы, зоопарк, горнолыжный комплекс.
6 место. Хабаровск
11,50 млн рублей / 48,8 кв. м
Кавказская улица
https://habarovsk.cian.ru/sale/flat/248197336/
У впадения реки Плюснинка в Амур в 2016 г. был возведен 26-этажный жилой комплекс. На его 17-м этаже доступна студия площадью 48,8 кв. м с ремонтом по авторскому дизайн-проекту. Чтобы стать ее первым жильцом, требуется сумма в 11,5 млн рублей.
7 место. Казань
11,50 млн рублей / 53,4 кв. м
Петербургская улица, ЖК «Барселона»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/239325236/
Любопытно, что в рейтинге почти отсутствуют города с населением более 1 млн человек. Единственное исключение – Казань. Самая дорогая однокомнатная квартира в столице Татарстана обнаружена в жилом комплексе «Барселона» (полчаса пешей прогулки до Кремля). Она имеет площадь 53,4 кв. м и расположена на пятом этаже. Стоимость лота неоднократно менялась с августа прошлого года, то возрастая, то уменьшаясь, и на сегодняшний день составляет 11,5 млн рублей. Реальный прайс объекта оценивается в куда более скромную сумму – 7,9 млн рублей.
8 место. Владивосток
11,20 млн рублей / 47,1 кв. м
Аксаковская улица
https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/232056293/
Владивостокский рекордсмен – квартира площадью 47,1 кв. м в доме по Аксаковской улице (у подножия сопки Орлиное гнездо) – выделяется своими исключительными видовыми характеристиками. Из его окон открывается панорама бухты Золотой Рог с великолепным Золотым мостом – одной из главных достопримечательной города. По мнению собственника квартиры, в октябре поднявшего цену на 600 тыс. рублей, объект стоит не менее 11,2 млн рублей.
9 место. Благовещенск
11,02 млн рублей / 58,0 кв. м
Пионерская улица, ЖК «Дом на Набережной»
https://blagoveschensk.cian.ru/sale/flat/229558955/
Сильной стороной благовещенского чемпиона (как и хабаровского) являются панорамные виды на акваторию Амура. Он представляет собой квартиру площадью 58,0 кв. м в 15-этажном жилом комплексе, который разместился на набережной по соседству с областной администрацией, Краеведческим музеем и Триумфальной аркой. Бюджет объекта заявлен в размере 11,02 млн рублей (190 тыс. рублей за квадратный метр).
10 место. Тюмень
9,90 млн рублей / 52,0 кв. м
Улица Максима Горького
https://tyumen.cian.ru/sale/flat/247025859/
В Тюмени ценовой максимум на однокомнатные квартиры немного не дотягивает до планки в 10 млн рублей. Его обозначает квартира площадью 52,0 кв. м с большой кухней (18,0 кв. м) на первом этаже девятиэтажного дома по улице Максима Горького.
По итогам 2020 года общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) составил $776 млн, что на 36% меньше показателя 2019 года, когда было инвестировано порядка $1 220 млн. Если в 2019 году превалирующая доля инвестиций пришлась на сделки с существующими активами (74%), то в 2020 году интерес инвесторов сместился к земельным площадкам (67%).
В 2020 году объем сделок по приобретению существующих объектов недвижимости снизился на 72% по сравнению с результатом 2019 года и составил $256 млн. Поскольку на петербургском рынке экспонируется мало качественных коммерческих объектов, основной объем инвестиций обычно формируют одна-две крупные сделки. Снижение объема инвестиций в этом сегменте связано с эффектом высокой базы предыдущих годов, когда были заключены сделки по продаже ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр» в 2019 и 2018 годах соответственно. Отсутствие подобных сделок в 2020 году снизило долю сделок с торговыми площадями с 72% до 4%.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией коронавируса, некоторые сегменты оказались в наиболее выигрышном положении и сумели привлечь интерес инвесторов. Так, в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость сформировали 46% от объема вложений в коммерческую недвижимость ($118 млн) – это в 2,1 раза больше показателя 2019 года. Основной спрос в этом сегменте пришелся на покупку складских зданий в инвестиционных целях (87%). Крупнейшими сделками стали покупка логопарка «Троицкий» (Professional Logistics Technologies) и грузового терминала Пулково («Колибри»).
В то же время, доля инвестиций в офисную недвижимость увеличилась с 12% в 2019 году до 23% в 2020. Общий объем сделок с участием офисных объектов снизился на 45% - до $59 млн. Несмотря на снижение в абсолютном выражении, сегмент сохраняет инвестиционный потенциал: с осени спрос на офисные здания заметно активизировался. Однако сейчас на офисном рынке наблюдается низкий объем ввода новых спекулятивных объектов и нехватка качественного предложения по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число заключенных сделок.
В 2020 году инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году.
Много знаковых сделок было заключено в центре Санкт-Петербурга по ценам выше рынка и с активным участием инвесторов. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей, а банк «Открытие» продал свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей.
В 2020 году на рынке также было зафиксировано несколько сделок с имуществом банкротов. Например, были проданы торговый комплекс «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом, а также бизнес-центр «Монблан» и особняк Мясникова на улице Восстания.
Объем сделок с земельными участками по итогам 2020 года составил $521 млн. 96% сделок (или $500 млн) сформировали участки под жилой девелопмент – в денежном выражении это в два раза больше показателей 2019 года. Рекордный рост цен на первичную недвижимость позволил девелоперам высвободить финансовый ресурс для пополнения земельного банка. Если во второй половине 2018 года и в 2019 году девелоперы занимали выжидательную позицию в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, в 2020 году застройщики искали новые площадки гораздо активнее.
Сегмент инвестиций в участки под коммерческий девелопмент показал отрицательную динамику. В 2020 году сумма инвестиций снизилась на 77% по сравнению с 2019 годом и составила $19 млн. Интересом пользовались площадки для реализации индустриальных и многофункциональных объектов.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками».
Динамика общего объема инвестиций по сегментам, 2020 г.
