Инвесторы не уходят на каникулы
Аналитики Российского аукционного дома (РАД) подвели итоги продаж за май 2021 года. Согласно полученным данным, уровень продаж отчетного периода выше результатов аналогичного периода 2020 г. В частности, в мае по московскому региону было продано лотов на общую сумму почти 2 млрд руб. (1 935 611 553 ₽). Показатели Санкт-Петербурга и ЛО - 516 152 987,91 ₽ в мае 2021 г., что превышает показатели аналогичного периода 2020 г. в Северной столице на 300% в денежном выражении.
Интерес инвесторов в московском регионе традиционно направлен на объекты недвижимости, общая сумма продаж которых в мае 2021 года составила более 1,5 млрд. рублей. Лидером продаж в Москве по-прежнему является сектор коммерческой недвижимости, в Московской области лидирует сектор жилой недвижимости, а также земельных участков.
Ключевые сделки мая 2021 года по московскому региону:
- БЦ Крутицкий холл (3118 кв.м). Продажа с превышением цены на 120%. Сумма сделки – 313 млн.руб;
- Частный жилой дом с земельным участком в КП Горки-2 (1388 кв.м). Превышение цены на 25%. Сумма сделки - 253 268 750 руб;
- Нежилое помещение в офисно-торговом центре в Южном Бутово (599 кв.мм). Превышение цены на 60%. Сумма - 93 324 042 руб;
- Офисное помещение в административном здании на ул. Коккинаки, д. 4 (277 кв.м). Сумма сделки - 32 010 000 руб;
- Земельный участок под ИЖС (ПЖСК Сетунька), Одинцовский р-н (1500 кв.м). Превышение стоимости на 27%. Сумма сделки - 28 211 000 руб. Продажа выше рынка (на 20-25%);
- Нежилое помещение (ПСН), Волоколамское ш. 7 (225 кв.м). Превышение -46%. Сумма сделки - 26 777 777 руб;
- ОСЗ (административного типа) с ЗУ в г. Серпухов МО (1848 кв.м.). Превышение на 80%. Сумма сделки - 23 175 555 руб.
Как отметила Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора, продажа этих лотов составили 82% в обороте продаж категории недвижимость. Средняя цена продажи лота на уровне 69,3 млн. рублей.
«Интересны сделки по земельным участкам в Новой Москве, которые были проданы по цене 1,88 млн. рублей за 1 сотку или 188 млн. рублей за 1 га, что является выше рыночного значения примерно на 25%. Совокупные превышения итоговой цены сделок над минимальными значениями стоимости лотов составили 27%», - добавила Наталья Круглова. «Также, мы видим, что интерес рынка к сегменту проблемного имущества растет, у нас все больше участников торгов, которые впервые начинают работать с площадкой – в том числе физических лиц».
Структура продаж объектов недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 79% или 407 млн. рублей от общего объема продаж. Также, как и в Москве, инвесторы больше всего приобретают на торгах объекты коммерческой недвижимости – порядка 97% от всего объема. Однако, если в Москве это объекты офисного, свободного назначения, то в Санкт-Петербурге основной объем сделок составляют производственные и складские объекты, помещения свободного назначения (96% от продаж всей недвижимости по СПб и ЛО в мае, 76% от общего объема продаж по всем категориям).
«Это обусловлено в первую очередь разницей в структуре активов в экспозиции по обеим столицам, – комментирует Наталья Круглова. - Если в Москве мы работаем в основном с лотами АСВ, банковскими активами и объектами федеральной приватизации, то в Санкт-Петербурге наш портфель в основном формируется за счет объектов КИО, которые имеют низкий порог входа в сделку и как правило, относятся к классу ПСН и индустриальных активов».
Ключевые сделки мая 2021 в Санкт-Петербурге:
- Здание с з/у 4 этажа Выборгская набережная, 53 (1 477 кв.м.). Превышение на 93,2%. Сумма сделки - 114 000 000 руб;
- Помещение в Колпино, б-р Трудящихся 35 к.1 (1355 кв.м.). Сумма сделки - 70 000 000 руб;
- Здание 3 этажа Боровая 6 лит. Е (672 кв.м). Превышение на 42, 6%. Сумма сделки - 48 240 000 руб;
- Котельная с з/у Зеленогорск, Александровская 21 (8 403 кв.м). Превышение на 231,6%. Сумма сделки - 47 104 000 руб;
- Помещение Сапёрный пер 10 пом. 2-Н (156 кв.м). Превышение на 57, 7%. Сумма сделки - 16 400 000 руб;
- Объект незавершенного строительства с з/у (14 тыс.кв.м). Сумма сделки - 15 412 800 руб;
- Помещение Беринга 32 к 2 пом. 6-Н (183 кв.м). Превышение на 18,6%. Сумма сделки - 11 470 000 руб;
- Помещение Петрозаводск, наб. Варкауса 1-а (608 кв.м). Превышение на 94,8%. Сумма сделки - 10 311 005 руб;
- Помещение Колпино, Павловская 1/21 п. 22-Н (267 кв.м). Превышение на 9,4%. Сумма сделки - 8 150 000 руб;
- Помещение Роменская 13 пом. 4-Н (65 кв.м). Превышение на 23,7%. Сумма сделки - 7 300 000 руб.
«Десять ключевых лотов составили 67% в обороте продаж по Санкт-Петербургу, что суммарно составляет 348 млн. рублей. Средняя цена лота - 34,8 млн. рублей. Среднее превышение цены продажи лота над его минимальным значением составляет 51%», - прокомментировала Наталья Круглова.
Также, по данным РАД, самый высокий спрос в обеих столицах отмечается на земельном рынке – эти активы максимально востребованы инвесторами, но, ввиду вымывания с рынка предложения, данный спрос остается неудовлетворенным и ждет выхода на рынок новых объектов.
Отчетный период, как было указано выше, также характеризовался высокой инвестиционной активностью – это привело к заметному увеличению цен сделок, произошедшему в процессе аукционов. На торги собирается все больше и больше инвесторов, и они готовы к свободной конкуренции за лоты, понимая, что качественного имущества с потенциалом роста стоимости активов становится меньше, в то время как навес ликвидности на рынке остается, вкупе с высоким темпом инфляции и пропорциональными рублевыми рисками.
- Всплеск отложенного спроса, вызванный заявлениями застройщиков о планах повышения цен, а также активно уменьшающимся предложением (в первую очередь ликвидных квартир);
- Активная политика застройщиков по стимулированию спроса, в том числе путем весомых скидок, различных маркетинговых программ. Также одним из стимулов для потенциальных потребителей были различные маркетинговые программы, представленные девелоперами во время выставок («Ярмарка Недвижимости», «Жилищный проект»);
- Увеличение доли ипотечных сделок, снижение банковских ставок по ипотечным кредитам
Структура продаж за III квартал 2009 года с разбивкой по классам выглядит следующим образом:
- Превалирующую долю квартир бизнес-класса предлагает компания «ЛЭК» - 69% («Премьер Палас», «Серебряные зеркала», «Классика», «Империал», «Граф Орлов»). В связи с трудностями, испытываемые компанией «ЛЭК», строительство некоторых объектов было приостановлено, что вызвало кризис доверия среди потенциальных покупателей
- Дефицит спроса на квартиры бизнес-класса в силу масштабных сокращений сотрудников финансовой сферы, управленцев, то есть потенциальных покупателей. Часть спроса перетекает в сегмент жилья более низкой ценовой категории
- Отсутствие финансовой поддержки застройщиков жилых объектов бизнес-класса со стороны государства повлечет за собой сокращение ликвидного предложения и соответственно уменьшение продаж.
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября
В октябре объем предложения на рынке коммерческой недвижимости продолжил свой рост, начавшийся в сентябре. Количество и площадь объектов коммерческой недвижимости возросли на 15 и 9% соответственно. Всего за октябрь на продажу было выставлено 1438 объектов стоимостью $12,10 млрд.
Следует отметить, что рост количества объектов в экспозиции на 2/3 происходил за счет возвращения на рынок объектов, которые экспонировались до сентября текущего года. Собственники летом нередко снимали объекты с продажи, дожидаясь большей активности и лучшей конъюнктуры рынка. В определенной степени их ожидания оправдались: на рынке действительно наблюдается характерное для осени повышение деловой активности и некоторая активизация спроса. Однако, количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным, и стагнация на рынке продолжается.
В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 63,2%. На втором месте - сегмент производственно-складских помещений, занимающий 19,4% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,1%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,5%, доля ПСП – 7,6%.
На динамике средневзвешенных цен сказалось изменение курса доллара. Так, в долларовом выражении средневзвешенная цена предложения коммерческой недвижимости в целом по московскому рынку повысилась на 4% и составила 4187 $/кв.м. При этом курс доллара в октябре по отношению к сентябрю снизился на 4,6%. Таким образом, в рублях цены практически не изменились.
Торговая недвижимость
В торговом сегменте середина осени ознаменовалась значительным объемом предложения. Всего за месяц на продажу было предложено 438 объектов торгового назначения общей площадью 350 тыс. кв.м. стоимостью $1,878 млрд., что по отношению к сентябрю на 22% выше по количеству, на 35% - по общей площади и на 38% - по общей стоимости.
При этом в центральной части города суммарная площадь экспонирующихся объектов увеличилась почти в полтора раза – на 46%. Всего в пределах Садового Кольца выставлено 74 помещения общей площадью 25 тыс. кв.м. и стоимостью $389 млн. Примечательно также появление в центре крупных объектов: на ул.Мясницкой (1200 кв.м.) и на Никитском бульваре (1680 кв.м.).
За пределами Садового Кольца выставлялось 364 объекта общей площадью 324 тыс.кв.м. и общей стоимостью $1,490 млрд. По сравнению с сентябрем количество предложений увеличилось на 20%, общая площадь возросла на 34%, а общая стоимость – на 36%.
Средневзвешенная цена по торговым объектам внутри Садового Кольца в долларах увеличилась на 2% до 15243 $/кв.м., а в рублях уменьшилась на 2,6%. Данное снижение было обусловлено уменьшением цен как по объектам, продолжившим экспонирование, так и уходом с рынка более дорогих и качественных объектов.
Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в долларах повысилась на 2% до 4590 $/кв.м., а в рублевом эквиваленте понизилась на 2,6%. Это произошло как за счет увеличения на 1% средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, так и за счет появления в октябре ряда дорогих объектов с действующим бизнесом: на ул.Профсоюзной (416 кв.м., 18150 $/кв.м.), на ул.Тверской-Ямской (590 кв.м., 20300 $/кв.м), на ул.Щербаковской (1050 кв.м., 16900 $/кв.м), на ул.Минской (1400 кв.м., 10700 $/кв.м).
Офисная недвижимость
Всего за октябрь на продажу было выставлено 654 объекта общей площадью 1,829 млн. кв.м. стоимостью $8,649 млрд. Общее количество объектов по сравнению с сентябрем увеличилась на 9%, а общая площадь – на 6%.
Объем предложения в пределах Садового Кольца составил 226 объектов общей площадью 444 тыс. кв.м. стоимостью $3,421 млрд. Общее количество предложений возросло на 10%, а общая площадь – на 7%.
Средневзвешенная цена в долларах в пределах Садового Кольца осталась на прежнем уровне и составила 7696 $/кв.м., а в рублях, соответственно, уменьшилась на 4,6%. При этом средневзвешенная цена по объектам, которые экспонировались еще в предыдущих месяцах, в долларах уменьшилась на 1%. А новые объекты выставлялись несколько дороже.
Средневзвешенная цена по объектам вне Садового Кольца в долларах возросла на 3% до 3777 $/кв.м., что было обусловлено снятием с экспозиции в октябре ряда таких объектов как на 2-й Хуторской ул. (24500 кв.м., 1200 $/кв.м.), на ул.Тимирязевской (27260 кв.м., 1000 $/кв.м.) и на ул.Кржижановского (35000 кв.м., 2000 $/кв.м.). В рублях цена по объектам за пределами центра снизилась на 1,6%.
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.
В октябре на продажу было выставлено 101 помещение производственно-складского назначения общей площадью 561 тыс. кв.м. и стоимостью $921 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице возросла на 3% и составила 1642 $/кв.м., а в рублях понизилась на 1,6%. Данный рост был обусловлен появлением на рынке ряда дорогих объектов, таких как у ст.м. Авиаматорной (1500 кв.м., 9300 $/кв.м., действующая нефтебаза) и на ул.Лосиноостровской (4150 кв.м., 3640 $/кв.м., склад рядом с 4-м ТК, капремонт 2008 года). В то же время уровень средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, снизился на 2% в долларах и на 6,6% в рублях, в связи с чем о росте цен как таковом в данном сегменте говорить преждевременно.
Количество объектов свободного назначения в октябре составило 245 шт., что на 23% выше, чем в сентябре. Объем предложения в денежном выражении повысился на 26% и составил $659 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 33% до 152 тыс. кв.м.
Средневзвешенная цена объектов свободного назначения в долларах понизилась на 5% и составила 4334 $/кв.м, что, с одной стороны, было обусловлено снятием с продажи переоцененных объектов на ул.Плющиха (470 кв.м., 15967 $/кв.м.) и на ул.Садовой-Каретной (1100 кв.м., 13000 $/кв.м.), а с другой, появлением в октябре крупных объектов с низкими ценами на ул.Одоевского (1536 кв.м., 2930 $/кв.м.), на Ленинградском шоссе (2134 кв.м., 2577 $/кв.м.), ул.Подьемной (4077 кв.м., 981 $/кв.м.) и на ул.Перерва (2600 кв.м., 2564 $/кв.м.). В рублях цена объектов свободного назначения снизилась на 9,6%.
Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), октябрь 2009.
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне- взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
1 438 |
12 107 |
2 891 |
2,01 |
4 187 |
|
к сентябрю 2009 |
+ 15% |
+ 13% |
+ 9% |
− 5% |
+ 4% |
|
к октябрю 2008 |
+ 3% |
− 27% |
+ 14% |
+ 11% |
− 36% |
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
74 |
389 |
25 |
0,34 |
15 243 |
|
к сентябрю 2009 |
+ 37% |
+ 49% |
+ 46% |
+ 7% |
+ 2% |
|
к октябрю 2008 |
− 4% |
− 27% |
+ 1% |
+ 5% |
− 28% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
364 |
1 490 |
324 |
0,89 |
4 592 |
|
к сентябрю 2009 |
+ 20% |
+ 36% |
+ 34% |
+ 12% |
+ 2% |
|
к октябрю 2008 |
− 5% |
− 28% |
+ 13% |
+ 18% |
− 36% |
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
226 |
3 421 |
444 |
1,97 |
7 696 |
|
к сентябрю 2009 |
+ 10% |
+ 7% |
+ 7% |
− 3% |
0% |
|
к октябрю 2008 |
+ 10% |
− 8% |
+ 74% |
+ 57% |
− 47% |
Офисные помещения вне Садового Кольца
|
Офисные вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
428 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
|