Инвесторы не уходят на каникулы
Аналитики Российского аукционного дома (РАД) подвели итоги продаж за май 2021 года. Согласно полученным данным, уровень продаж отчетного периода выше результатов аналогичного периода 2020 г. В частности, в мае по московскому региону было продано лотов на общую сумму почти 2 млрд руб. (1 935 611 553 ₽). Показатели Санкт-Петербурга и ЛО - 516 152 987,91 ₽ в мае 2021 г., что превышает показатели аналогичного периода 2020 г. в Северной столице на 300% в денежном выражении.
Интерес инвесторов в московском регионе традиционно направлен на объекты недвижимости, общая сумма продаж которых в мае 2021 года составила более 1,5 млрд. рублей. Лидером продаж в Москве по-прежнему является сектор коммерческой недвижимости, в Московской области лидирует сектор жилой недвижимости, а также земельных участков.
Ключевые сделки мая 2021 года по московскому региону:
- БЦ Крутицкий холл (3118 кв.м). Продажа с превышением цены на 120%. Сумма сделки – 313 млн.руб;
- Частный жилой дом с земельным участком в КП Горки-2 (1388 кв.м). Превышение цены на 25%. Сумма сделки - 253 268 750 руб;
- Нежилое помещение в офисно-торговом центре в Южном Бутово (599 кв.мм). Превышение цены на 60%. Сумма - 93 324 042 руб;
- Офисное помещение в административном здании на ул. Коккинаки, д. 4 (277 кв.м). Сумма сделки - 32 010 000 руб;
- Земельный участок под ИЖС (ПЖСК Сетунька), Одинцовский р-н (1500 кв.м). Превышение стоимости на 27%. Сумма сделки - 28 211 000 руб. Продажа выше рынка (на 20-25%);
- Нежилое помещение (ПСН), Волоколамское ш. 7 (225 кв.м). Превышение -46%. Сумма сделки - 26 777 777 руб;
- ОСЗ (административного типа) с ЗУ в г. Серпухов МО (1848 кв.м.). Превышение на 80%. Сумма сделки - 23 175 555 руб.
Как отметила Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора, продажа этих лотов составили 82% в обороте продаж категории недвижимость. Средняя цена продажи лота на уровне 69,3 млн. рублей.
«Интересны сделки по земельным участкам в Новой Москве, которые были проданы по цене 1,88 млн. рублей за 1 сотку или 188 млн. рублей за 1 га, что является выше рыночного значения примерно на 25%. Совокупные превышения итоговой цены сделок над минимальными значениями стоимости лотов составили 27%», - добавила Наталья Круглова. «Также, мы видим, что интерес рынка к сегменту проблемного имущества растет, у нас все больше участников торгов, которые впервые начинают работать с площадкой – в том числе физических лиц».
Структура продаж объектов недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 79% или 407 млн. рублей от общего объема продаж. Также, как и в Москве, инвесторы больше всего приобретают на торгах объекты коммерческой недвижимости – порядка 97% от всего объема. Однако, если в Москве это объекты офисного, свободного назначения, то в Санкт-Петербурге основной объем сделок составляют производственные и складские объекты, помещения свободного назначения (96% от продаж всей недвижимости по СПб и ЛО в мае, 76% от общего объема продаж по всем категориям).
«Это обусловлено в первую очередь разницей в структуре активов в экспозиции по обеим столицам, – комментирует Наталья Круглова. - Если в Москве мы работаем в основном с лотами АСВ, банковскими активами и объектами федеральной приватизации, то в Санкт-Петербурге наш портфель в основном формируется за счет объектов КИО, которые имеют низкий порог входа в сделку и как правило, относятся к классу ПСН и индустриальных активов».
Ключевые сделки мая 2021 в Санкт-Петербурге:
- Здание с з/у 4 этажа Выборгская набережная, 53 (1 477 кв.м.). Превышение на 93,2%. Сумма сделки - 114 000 000 руб;
- Помещение в Колпино, б-р Трудящихся 35 к.1 (1355 кв.м.). Сумма сделки - 70 000 000 руб;
- Здание 3 этажа Боровая 6 лит. Е (672 кв.м). Превышение на 42, 6%. Сумма сделки - 48 240 000 руб;
- Котельная с з/у Зеленогорск, Александровская 21 (8 403 кв.м). Превышение на 231,6%. Сумма сделки - 47 104 000 руб;
- Помещение Сапёрный пер 10 пом. 2-Н (156 кв.м). Превышение на 57, 7%. Сумма сделки - 16 400 000 руб;
- Объект незавершенного строительства с з/у (14 тыс.кв.м). Сумма сделки - 15 412 800 руб;
- Помещение Беринга 32 к 2 пом. 6-Н (183 кв.м). Превышение на 18,6%. Сумма сделки - 11 470 000 руб;
- Помещение Петрозаводск, наб. Варкауса 1-а (608 кв.м). Превышение на 94,8%. Сумма сделки - 10 311 005 руб;
- Помещение Колпино, Павловская 1/21 п. 22-Н (267 кв.м). Превышение на 9,4%. Сумма сделки - 8 150 000 руб;
- Помещение Роменская 13 пом. 4-Н (65 кв.м). Превышение на 23,7%. Сумма сделки - 7 300 000 руб.
«Десять ключевых лотов составили 67% в обороте продаж по Санкт-Петербургу, что суммарно составляет 348 млн. рублей. Средняя цена лота - 34,8 млн. рублей. Среднее превышение цены продажи лота над его минимальным значением составляет 51%», - прокомментировала Наталья Круглова.
Также, по данным РАД, самый высокий спрос в обеих столицах отмечается на земельном рынке – эти активы максимально востребованы инвесторами, но, ввиду вымывания с рынка предложения, данный спрос остается неудовлетворенным и ждет выхода на рынок новых объектов.
Отчетный период, как было указано выше, также характеризовался высокой инвестиционной активностью – это привело к заметному увеличению цен сделок, произошедшему в процессе аукционов. На торги собирается все больше и больше инвесторов, и они готовы к свободной конкуренции за лоты, понимая, что качественного имущества с потенциалом роста стоимости активов становится меньше, в то время как навес ликвидности на рынке остается, вкупе с высоким темпом инфляции и пропорциональными рублевыми рисками.
За многодетными предлагают закрепить право выбора – сертификат на покупку дачного участка или землю в порядке очереди.
ЗакС Петербурга на прошлой неделе принял в первом чтении поправки в городской закон «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства гражданам, имеющим трех и более детей».
Как отметила один из авторов законопроекта депутат Елена Киселева, начиная с 2013 года, участки для дачного строительства предоставляются многодетным семьям Петербурга на территории Ленинградской области. Но и такой подход, по ее словам, не решает проблему. «За последние несколько лет город предоставлял чуть более тысячи участков в год. А по состоянию на 1 июня 2015 года в очереди на получение земельного участка для дачного строительства в Петербурге состоят 23 113 семей», – пояснила она.
Новый законопроект предусматривает возможность получения многодетными семьями в городе социальной выплаты как альтернативной формы получения земельного участка для дачного строительства. Размер социальной выплаты составит около 300 тыс. рублей и будет ежегодно индексироваться. Именно эта сумма, по словам Елены Киселевой, соответствует кадастровой стоимости дачного участка размером 0,15 га, который сегодня предоставляется многодетным семьям в Ленинградской области. По новому законопроекту семья может приобрести землю для дачи в любом регионе РФ.
Кроме этого, поправка подтверждает право многодетных семей, состоявших на учете на 1 января 2012 года, претендовать на получение земельных участков или сертификата после достижения их детьми возраста 18 лет.
После представления законопроекта началось его бурное обсуждение. Многие претензии депутатов касались того, что 300 тыс. рублей – это слишком малая сумма, которой не хватит, чтобы приобрести земельный участок, например, в той же Ленинградской области.
Депутат ЗакСа Марина Шишкина, которая совместно с коллегой Сергеем Трохманенко вносила аналогичный законопроект о монетизации льготы на предоставление земельного участка для дачного строительства 16 марта 2016 года (в итоге он был отклонен), считает, что социальные выплаты должны выделяться не только на землю. По ее мнению, нужно закрепить возможность направить их на приобретение жилья, участие в долевом строительстве многоквартирных домов, индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, в том числе возведение жилого дома. А также на погашение долгов и уплату процентов по кредитам и займам на приобретение и строительство жилья, расположенного на территории Петербурга и Ленинградской области, включая ипотечные кредиты, компенсацию расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Депутат Алексей Ковалев назвал размер выплаты в 300 тыс. рублей «унижением многодетных семей». «Даже в Ленобласти она составляет миллион рублей, а реальная
стоимость земельных участков в Петербурге составляет от 1 до 3 млн. Губернатор Петербурга распорядился создать рабочую группу по этому вопросу, мы надеемся, что наши предложения будут услышаны и востребованы».
Тем не менее, законопроект был принят в первом чтении. За его поддержку проголосовали 33 депутата, воздержалось 14, против не проголосовал никто.
Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar, отметила, что земельные участки для дачного строительства определяются, как земли под индивидуальное жилищное строительство и под дачное некоммерческое партнерство. По ее словам, кадастровая стоимость участка существенно отличается в зависимости от района. «Сложно оперировать конкретными цифрами, так как в открытых источниках достоверной информации о ценах на дачные земельные участки нет. В целом кадастровая стоимость земельных участков для дачного строительства всегда переоценивалась и во многих случаях не соответствует рыночной стоимости», – прокомментировала эксперт.
Виктория Константинова отметила, что 300 тыс. рублей хватит на покупку небольшого участка в удаленных районах Ленобласти: Кингисеппском, Волховском, Подпорожском, Лужском или Волосовском. «Эти направления исторически пользовались меньшим спросом, нежели Приозерский, Выборгский и Всеволожский районы», – подчеркнула эксперт.
Ленобласть обратилась в Минстрой с вопросом о возврате организациям права на выдачу заключений по эксплуатации лифтов после нормативного срока.
Власти Ленинградской области полагают, что специализированные организации, которые ранее проводили экспертизу лифтов для определения возможности их эксплуатации по истечении 25 лет, должны сохранить право на эту деятельность, которого они лишились после подписания РФ технического регламента в рамках Таможенного союза (в 2011 году).
Плясать от заключения
«В соответствии с решением комиссии Таможенного союза лифты, срок эксплуатации которых превысил 25 лет, должны пройти освидетельствование специализированной организацией, которая должна быть определена по специальной методике, в свою очередь, утвержденной на уровне РФ. До настоящего времени такой методики нет. По нашему мнению, организации, которые до подписания таможенного регламента осуществляли эту деятельность, имеют и сегодня на нее право», – заявил Константин Полнов, председатель Комитета по ЖКХ и транспорту Ленинградской области.
Со своей стороны, Кирилл Салмин, и.о. первого заместителя председателя Комитета государственного жилищного надзора и контроля, уточнил, что проблема эта системная, имеет всероссийский масштаб, и именно поэтому запрос с ее подробным изложением недавно был направлен главному государственному жилищному инспектору РФ – заместителю министра строительства и ЖКХ Андрею Чибису.
Всего из 3856 лифтов в многоквартирных домах Ленинградской области 713 – с превышенным нормативным сроком службы, в том числе более 220 – без заключения о возможности (невозможности) их дальнейшей эксплуатации. «Мы понимаем, что ежегодно эта цифра может меняться. В 2017 году добавляется еще 100 таких лифтов, в 2018-м – 104, в 2019-м – 83, а в 2020-м – 43», – сообщил Константин Полнов. Однако, уточнил он, далеко не все лифты старше 25 лет требуют капитального ремонта либо замены. Примерно в 70% случаев, по статистике, речь идет о текущем ремонте, за который должна отвечать управляющая компания.
Сделать можно было бы больше
С 2014 года за капитальный ремонт лифтового хозяйства, как и другого общего имущества многоквартирных домов, в 47-м регионе отвечает Фонд капитального ремонта. И уже начиная с прошлого года работы по капитальному ремонту и замене лифтового оборудования выполняются за счет средств не только собственников жилья (физических и юридических лиц), но также по программе господдержки с софинансированием из средств фонда капремонта, областного и муниципальных бюджетов. В 2015 году к 57 лифтам, отремонтированным по региональной программе капремонта, было добавлено еще 92 по программе господдержки – сейчас эти лифты как раз вводятся заново в эксплуатацию. К середине апреля будет сформирована аналогичная программа нынешнего года, куда войдут предположительно около 100 лифтов в дополнение к 77, ремонт которых будет выполнен за счет взносов собственников жилья. В частности, благодаря программе господдержки власти Ленобласти намерены решить комплексную проблему с лифтами старше 25 лет в Выборге.
По решению Выборгского суда до получения заключения о возможности дальнейшей эксплуатации там остановлена работа 42 лифтов – соответствующий иск прокуратура подала еще в 2014 году. 36 лифтов из числа недействующих будут включены в программу господдержки на 2016 год. «Мы прогнозируем, что количество капитально ремонтируемых лифтов будет увеличиваться», – заявил Сергей Робул, и.о. генерального директора областного Фонда капитального ремонта. В то же время он напомнил об обязательности взносов на капитальный ремонт для всех собственников жилья в многоквартирных домах – и физических, и юридических лиц. Ряд крупных собственников – юридических лиц (ОАО «РЖД», Министерство обороны РФ), сообщил Сергей Робул, практически не собирают средства на капитальный ремонт – с такими организациями Ленобласть ведет судебные тяжбы. Что касается жителей Ленинградской области, то их совокупная задолженность по взносам на капитальный ремонт на сегодня достигла суммы в 800 млн рублей. «Конечно, если бы эти средства были собраны, объем работы был бы намного больше», – резюмировал Сергей Робул.
Для справки: в среднем замена типового лифта в 9-этажном доме обходится в 2,5 млн рублей.