Инвесторы не уходят на каникулы
Аналитики Российского аукционного дома (РАД) подвели итоги продаж за май 2021 года. Согласно полученным данным, уровень продаж отчетного периода выше результатов аналогичного периода 2020 г. В частности, в мае по московскому региону было продано лотов на общую сумму почти 2 млрд руб. (1 935 611 553 ₽). Показатели Санкт-Петербурга и ЛО - 516 152 987,91 ₽ в мае 2021 г., что превышает показатели аналогичного периода 2020 г. в Северной столице на 300% в денежном выражении.
Интерес инвесторов в московском регионе традиционно направлен на объекты недвижимости, общая сумма продаж которых в мае 2021 года составила более 1,5 млрд. рублей. Лидером продаж в Москве по-прежнему является сектор коммерческой недвижимости, в Московской области лидирует сектор жилой недвижимости, а также земельных участков.
Ключевые сделки мая 2021 года по московскому региону:
- БЦ Крутицкий холл (3118 кв.м). Продажа с превышением цены на 120%. Сумма сделки – 313 млн.руб;
- Частный жилой дом с земельным участком в КП Горки-2 (1388 кв.м). Превышение цены на 25%. Сумма сделки - 253 268 750 руб;
- Нежилое помещение в офисно-торговом центре в Южном Бутово (599 кв.мм). Превышение цены на 60%. Сумма - 93 324 042 руб;
- Офисное помещение в административном здании на ул. Коккинаки, д. 4 (277 кв.м). Сумма сделки - 32 010 000 руб;
- Земельный участок под ИЖС (ПЖСК Сетунька), Одинцовский р-н (1500 кв.м). Превышение стоимости на 27%. Сумма сделки - 28 211 000 руб. Продажа выше рынка (на 20-25%);
- Нежилое помещение (ПСН), Волоколамское ш. 7 (225 кв.м). Превышение -46%. Сумма сделки - 26 777 777 руб;
- ОСЗ (административного типа) с ЗУ в г. Серпухов МО (1848 кв.м.). Превышение на 80%. Сумма сделки - 23 175 555 руб.
Как отметила Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора, продажа этих лотов составили 82% в обороте продаж категории недвижимость. Средняя цена продажи лота на уровне 69,3 млн. рублей.
«Интересны сделки по земельным участкам в Новой Москве, которые были проданы по цене 1,88 млн. рублей за 1 сотку или 188 млн. рублей за 1 га, что является выше рыночного значения примерно на 25%. Совокупные превышения итоговой цены сделок над минимальными значениями стоимости лотов составили 27%», - добавила Наталья Круглова. «Также, мы видим, что интерес рынка к сегменту проблемного имущества растет, у нас все больше участников торгов, которые впервые начинают работать с площадкой – в том числе физических лиц».
Структура продаж объектов недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 79% или 407 млн. рублей от общего объема продаж. Также, как и в Москве, инвесторы больше всего приобретают на торгах объекты коммерческой недвижимости – порядка 97% от всего объема. Однако, если в Москве это объекты офисного, свободного назначения, то в Санкт-Петербурге основной объем сделок составляют производственные и складские объекты, помещения свободного назначения (96% от продаж всей недвижимости по СПб и ЛО в мае, 76% от общего объема продаж по всем категориям).
«Это обусловлено в первую очередь разницей в структуре активов в экспозиции по обеим столицам, – комментирует Наталья Круглова. - Если в Москве мы работаем в основном с лотами АСВ, банковскими активами и объектами федеральной приватизации, то в Санкт-Петербурге наш портфель в основном формируется за счет объектов КИО, которые имеют низкий порог входа в сделку и как правило, относятся к классу ПСН и индустриальных активов».
Ключевые сделки мая 2021 в Санкт-Петербурге:
- Здание с з/у 4 этажа Выборгская набережная, 53 (1 477 кв.м.). Превышение на 93,2%. Сумма сделки - 114 000 000 руб;
- Помещение в Колпино, б-р Трудящихся 35 к.1 (1355 кв.м.). Сумма сделки - 70 000 000 руб;
- Здание 3 этажа Боровая 6 лит. Е (672 кв.м). Превышение на 42, 6%. Сумма сделки - 48 240 000 руб;
- Котельная с з/у Зеленогорск, Александровская 21 (8 403 кв.м). Превышение на 231,6%. Сумма сделки - 47 104 000 руб;
- Помещение Сапёрный пер 10 пом. 2-Н (156 кв.м). Превышение на 57, 7%. Сумма сделки - 16 400 000 руб;
- Объект незавершенного строительства с з/у (14 тыс.кв.м). Сумма сделки - 15 412 800 руб;
- Помещение Беринга 32 к 2 пом. 6-Н (183 кв.м). Превышение на 18,6%. Сумма сделки - 11 470 000 руб;
- Помещение Петрозаводск, наб. Варкауса 1-а (608 кв.м). Превышение на 94,8%. Сумма сделки - 10 311 005 руб;
- Помещение Колпино, Павловская 1/21 п. 22-Н (267 кв.м). Превышение на 9,4%. Сумма сделки - 8 150 000 руб;
- Помещение Роменская 13 пом. 4-Н (65 кв.м). Превышение на 23,7%. Сумма сделки - 7 300 000 руб.
«Десять ключевых лотов составили 67% в обороте продаж по Санкт-Петербургу, что суммарно составляет 348 млн. рублей. Средняя цена лота - 34,8 млн. рублей. Среднее превышение цены продажи лота над его минимальным значением составляет 51%», - прокомментировала Наталья Круглова.
Также, по данным РАД, самый высокий спрос в обеих столицах отмечается на земельном рынке – эти активы максимально востребованы инвесторами, но, ввиду вымывания с рынка предложения, данный спрос остается неудовлетворенным и ждет выхода на рынок новых объектов.
Отчетный период, как было указано выше, также характеризовался высокой инвестиционной активностью – это привело к заметному увеличению цен сделок, произошедшему в процессе аукционов. На торги собирается все больше и больше инвесторов, и они готовы к свободной конкуренции за лоты, понимая, что качественного имущества с потенциалом роста стоимости активов становится меньше, в то время как навес ликвидности на рынке остается, вкупе с высоким темпом инфляции и пропорциональными рублевыми рисками.
Количество строек без разрешений в Петербурге за три года сократилось в три раза.
А строительство многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуальной жилищной застройки, которое еще несколько лет назад было одной из главных проблем Госстройнадзора, сошло на «нет».
Меньше нарушений
Госстройнадзор Петербурга на днях отчитался об итогах работы за прошлый год. По данным ведомства, в Петербурге значительно сократилось число нарушений при возведении жилых домов. Так, в прошлом году служба обнаружила 42 здания, которые начали возводиться без необходимого разрешения на строительство. Хотя еще три года назад таких случаев было 126. При этом в 2015 году в городе не нашлось ни одного многоквартирного дома, который бы строился на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), говорится в отчете Госстройнадзора. Этот тип застройки еще два-три года назад был настоящей головной болью Петербурга. Но власти объявили ему войну. В конце прошлого года Смольный опубликовал список из 12 многоквартирных самостроев, которые должны быть снесены по решению суда в 2016 году (см. справку). Всего Госстройнадзор подал 37 исков о сносе объектов самовольного строительства. Из них 14 решений суда уже вступили в силу и еще 23 иска находятся на рассмотрении.
Профилактика и лечение
По статистике Смольного, больше всего незаконных построек в Выборгском, Петродворцовом, Красносельском и Приморском районах. Последний район – рекордсмен: там выявлено около 70 таких объектов на землях ИЖС. Вице-губернатор Игорь Албин еще в прошлом году дал поручение профильным комитетам и администрациям проанализировать перечни самовольно построенных объектов для формирования их единого реестра, держателем которого будет Госстройнадзор Петербурга. Параллельно власть пытается сформулировать позицию по возможности легализации многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, если они отвечают требованиям безопасности и не являются "вопиющим нарушением требований градостроительного законодательства". В качестве профилактической меры Госстройнадзор предлагает внести в федеральное законодательство изменения и обязать застройщика вместе с разрешением на строительство получать и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. "Это позволило бы оценить такой объект на соответствие выданному разрешению на строительство», - сообщили в Госстройнадзоре, отметив, что проект такого закона уже подготовлен.
Показательная порка
Эксперты отмечают, что Петербург в своей борьбе с самостроями на землях ИЖС пошел по пути Москвы, где уже прошла волны борьбы с такими объектами. «В Петербурге девелоперы традиционно вели себя более порядочно. Массовых нарушений девелоперов при строительстве на землях ИЖС не было", — отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Он
также подчеркнул, что все случаи такого самостроя сильно отличаются друг от друга, так как степень нарушений там различная. «Сносить большое количество построек безрассудно. Не следует забывать о покупателях квартир в домах на земле ИЖС – если речь идет о 37 многоквартирных домах (столько исков подано), то их несколько тысяч человек. Не думаю, что городу нужен массовый снос домов и неизбежной в этом случае социальное напряжение», - говорит один из собеседников «СЕ». «Сами застройщики сносить построенные дома точно не будут, а на бюджетные деньги сносить никто не станет – это дорого, а город сейчас экономит средства. В итоге, так дома и останутся. Может, конечно, проведут несколько «показательных казней». Но они будут единичны», - надеется один из застройщиков на земле ИЖС.
Справка:
Дома, подлежащие сносу, из «черного списка» Смольного (по данным на декабрь 2015 года):
Межозерная ул., 16А,Старо-Паново, Земская ул., 28, ул. Сегалева, 10, лит. А, Горная ул., 22, Петергоф, ул. Войкова, 52 и 62, Володарский, ул. Бабанова, 6, Республиканская ул., 1, лит. А, Левашово, ул. Чкалова, 33, лит. А, Сестрорецк, Ермоловский пр., 19, Лисий Нос, Балтийский пр., 1, Осиновая Роща, Колхозная ул., 7, лит. А.
Группа компаний «Эталон» по итогам работы в 2015 году потратит на дивиденды почти 1,5 млрд рублей, или 28% годовой чистой прибыли.
Но рекорд по дивидендам установила Группа ЛСР, которая направила на эти нужды 8 млрд рублей из прибыли прошлого года.
О том, что совет директоров ГК «Эталон» рекомендовал акционерам направить на выплату дивидендов по итогам второго полугодия 2015 года 0,05 USD на акцию, сообщается в материалах компании. Учитывая, что за первое полугодие 2015 года компания уже выплатила акционерам по 0,03 USD на акцию, общая сумма дивидендов по итогам 2015 года может составить 0,08 USD на акцию. Это соответствует 28% консолидированной годовой чистой прибыли группы. Учитывая, что прибыль девелопера в прошлом году по сравнению с 2014 годом уменьшилась на 35% и составила 5,4 млрд рублей, общий размер дивидендов за год чуть превысит 1,5 млрд рублей. Напомним, что по итогам работы в 2014 году ГК «Эталон» выплатила дивиденды в размере 0,14 USD на акцию. Общий размер выплат составил около 2 млрд рублей.
«Финансовые результаты в 2015 году подверглись влиянию непростых макроэкономических условий и существенного замедления рынка. Но я доволен, что наши усилия, предпринятые в прошлом году, позволили нам добиться хороших финансовых показателей», – комментирует председатель совета директоров ГК «Эталон» Вячеслав Заренков.
Дивиденды ГК «Эталон» не станут рекордными на строительном рынке в этом году. Его ближайший конкурент – Группа ЛСР Андрея Молчанова – направит на выплаты дивидендов 8 млрд из 10,6 млрд рублей прибыли за 2015 год, повторив тем самым «дивидендный рекорд» прошлого года.
Решение лидеров рынка о выплате дивидендов было принято на фоне непростой ситуации в отрасли. Согласно отчетности ГК «Эталон», в 2015 году ее выручка сократилась на 17% до 42,4 млрд рублей. EBITDA составила 7,6 млрд рублей против 10,6 млрд рублей в 2014 году. Чистый долг компании на 31 декабря 2015 года составлял 7,4 млрд рублей. У Группы ЛСР похожая ситуация: выручка по итогам 2015 года сократилась на 6% до 86,8 млрд рублей, EBITDA уменьшилась на 14% до 18,6 млрд рублей, чистый долг составил 12,6 млрд рублей. И хотя в первом полугодии 2016 года на рынке наметилось оживление, вызванное в основном ожиданиями по отмене ипотеки с господдержкой (которую в итоге продлили), прогнозы по развитию рынка у экспертов не самые радужные. Они отмечают рост себестоимости строительства на 25% и снижение маржи на 5-7% из-за того, что низкий спрос на жилье не позволяет строителям поднимать цены на квартиры. «Рынок недвижимости пока не выходит из кризиса. Драйвером станет рост объема продаж. Но ситуация пока волатильна», – отмечает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Белоусов.
Эксперты отмечают, что у девелоперов, как правило, есть два пути расходования прибыли – или на развитие бизнеса, или на дивиденды. «Развитие – это прежде всего покупка земли под новые проекты. Но поскольку в прошлом году спрос на жилье сократился на 30-50%, все строители пересмотрели свои перспективные планы. Большинство отказалось от запуска новых проектов или отложило их на более поздний срок. Новые пятна девелоперы покупают с большой осторожностью», – говорит генеральный директор компании «Академия» Руслан Юсупов. По данным компании Peterland, за 2015 год застройщики Петербурга купили более 270 га земли под жилищную застройку на сумму почти 30 млрд рублей. Там можно построить более 2,5 млн кв. м жилья. Это значительно меньше, чем в тучные годы.
«Похоже, в компаниях есть понимание, что в ближайшее время эти деньги в бизнесе не понадобятся и акционеры могут найти им лучшее применение», – добавляет начальник аналитического отдела инвестиционной компании «ЛенМонтажСтрой» Дмитрий Кумановский. «Вряд ли решение публичных девелоперов направлено на улучшение имиджа. Оно выглядит вполне логичным, а размер дивидендов – умеренным», – заключил руководитель аналитической службы ИК «ДоходЪ» Всеволод Лобов.