Инвесторы не уходят на каникулы
Аналитики Российского аукционного дома (РАД) подвели итоги продаж за май 2021 года. Согласно полученным данным, уровень продаж отчетного периода выше результатов аналогичного периода 2020 г. В частности, в мае по московскому региону было продано лотов на общую сумму почти 2 млрд руб. (1 935 611 553 ₽). Показатели Санкт-Петербурга и ЛО - 516 152 987,91 ₽ в мае 2021 г., что превышает показатели аналогичного периода 2020 г. в Северной столице на 300% в денежном выражении.
Интерес инвесторов в московском регионе традиционно направлен на объекты недвижимости, общая сумма продаж которых в мае 2021 года составила более 1,5 млрд. рублей. Лидером продаж в Москве по-прежнему является сектор коммерческой недвижимости, в Московской области лидирует сектор жилой недвижимости, а также земельных участков.
Ключевые сделки мая 2021 года по московскому региону:
- БЦ Крутицкий холл (3118 кв.м). Продажа с превышением цены на 120%. Сумма сделки – 313 млн.руб;
- Частный жилой дом с земельным участком в КП Горки-2 (1388 кв.м). Превышение цены на 25%. Сумма сделки - 253 268 750 руб;
- Нежилое помещение в офисно-торговом центре в Южном Бутово (599 кв.мм). Превышение цены на 60%. Сумма - 93 324 042 руб;
- Офисное помещение в административном здании на ул. Коккинаки, д. 4 (277 кв.м). Сумма сделки - 32 010 000 руб;
- Земельный участок под ИЖС (ПЖСК Сетунька), Одинцовский р-н (1500 кв.м). Превышение стоимости на 27%. Сумма сделки - 28 211 000 руб. Продажа выше рынка (на 20-25%);
- Нежилое помещение (ПСН), Волоколамское ш. 7 (225 кв.м). Превышение -46%. Сумма сделки - 26 777 777 руб;
- ОСЗ (административного типа) с ЗУ в г. Серпухов МО (1848 кв.м.). Превышение на 80%. Сумма сделки - 23 175 555 руб.
Как отметила Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора, продажа этих лотов составили 82% в обороте продаж категории недвижимость. Средняя цена продажи лота на уровне 69,3 млн. рублей.
«Интересны сделки по земельным участкам в Новой Москве, которые были проданы по цене 1,88 млн. рублей за 1 сотку или 188 млн. рублей за 1 га, что является выше рыночного значения примерно на 25%. Совокупные превышения итоговой цены сделок над минимальными значениями стоимости лотов составили 27%», - добавила Наталья Круглова. «Также, мы видим, что интерес рынка к сегменту проблемного имущества растет, у нас все больше участников торгов, которые впервые начинают работать с площадкой – в том числе физических лиц».
Структура продаж объектов недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 79% или 407 млн. рублей от общего объема продаж. Также, как и в Москве, инвесторы больше всего приобретают на торгах объекты коммерческой недвижимости – порядка 97% от всего объема. Однако, если в Москве это объекты офисного, свободного назначения, то в Санкт-Петербурге основной объем сделок составляют производственные и складские объекты, помещения свободного назначения (96% от продаж всей недвижимости по СПб и ЛО в мае, 76% от общего объема продаж по всем категориям).
«Это обусловлено в первую очередь разницей в структуре активов в экспозиции по обеим столицам, – комментирует Наталья Круглова. - Если в Москве мы работаем в основном с лотами АСВ, банковскими активами и объектами федеральной приватизации, то в Санкт-Петербурге наш портфель в основном формируется за счет объектов КИО, которые имеют низкий порог входа в сделку и как правило, относятся к классу ПСН и индустриальных активов».
Ключевые сделки мая 2021 в Санкт-Петербурге:
- Здание с з/у 4 этажа Выборгская набережная, 53 (1 477 кв.м.). Превышение на 93,2%. Сумма сделки - 114 000 000 руб;
- Помещение в Колпино, б-р Трудящихся 35 к.1 (1355 кв.м.). Сумма сделки - 70 000 000 руб;
- Здание 3 этажа Боровая 6 лит. Е (672 кв.м). Превышение на 42, 6%. Сумма сделки - 48 240 000 руб;
- Котельная с з/у Зеленогорск, Александровская 21 (8 403 кв.м). Превышение на 231,6%. Сумма сделки - 47 104 000 руб;
- Помещение Сапёрный пер 10 пом. 2-Н (156 кв.м). Превышение на 57, 7%. Сумма сделки - 16 400 000 руб;
- Объект незавершенного строительства с з/у (14 тыс.кв.м). Сумма сделки - 15 412 800 руб;
- Помещение Беринга 32 к 2 пом. 6-Н (183 кв.м). Превышение на 18,6%. Сумма сделки - 11 470 000 руб;
- Помещение Петрозаводск, наб. Варкауса 1-а (608 кв.м). Превышение на 94,8%. Сумма сделки - 10 311 005 руб;
- Помещение Колпино, Павловская 1/21 п. 22-Н (267 кв.м). Превышение на 9,4%. Сумма сделки - 8 150 000 руб;
- Помещение Роменская 13 пом. 4-Н (65 кв.м). Превышение на 23,7%. Сумма сделки - 7 300 000 руб.
«Десять ключевых лотов составили 67% в обороте продаж по Санкт-Петербургу, что суммарно составляет 348 млн. рублей. Средняя цена лота - 34,8 млн. рублей. Среднее превышение цены продажи лота над его минимальным значением составляет 51%», - прокомментировала Наталья Круглова.
Также, по данным РАД, самый высокий спрос в обеих столицах отмечается на земельном рынке – эти активы максимально востребованы инвесторами, но, ввиду вымывания с рынка предложения, данный спрос остается неудовлетворенным и ждет выхода на рынок новых объектов.
Отчетный период, как было указано выше, также характеризовался высокой инвестиционной активностью – это привело к заметному увеличению цен сделок, произошедшему в процессе аукционов. На торги собирается все больше и больше инвесторов, и они готовы к свободной конкуренции за лоты, понимая, что качественного имущества с потенциалом роста стоимости активов становится меньше, в то время как навес ликвидности на рынке остается, вкупе с высоким темпом инфляции и пропорциональными рублевыми рисками.
Доля квартир с отделкой достигла 72% на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве, подсчитали эксперты «Метриум». Год назад только в 57% квартир была предусмотрена такая опция. При этом доля квартир с финишной отделкой выросла, а число вариантов жилья с предчистовой отделкой сократилось.
По данным аналитиков «Метриум», в октябре на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса московские девелоперы продавали 12,7 тыс. квартир. Большинство из них – 8,1 тыс. единиц – предлагались с отделкой под ключ от застройщика. Еще 3,6 тыс. квартир были без отделки. Промежуточная опция – предчистовая отделка, которая еще называется white box, – была представлена в 1 тыс. квартир.
Соответственно, доля квартир с отделкой (чистовой и предчистовой) составила 72% от общего объема предложения, из которых варианты жилья под ключ образуют 64%, а white box – 8%. Без отделки застройщики продавали 28% жилья на рынке массовых новостроек.
Доля квартир с отделкой устойчиво растёт последние годы, отмечают эксперты «Метриум». Год назад у потенциальных покупателей жилья на рынке массовых новостроек Москвы на выбор было только немногим более половины таких вариантов жилья. На долю квартир с отделкой приходилось 57% квартир, из которых чистовая отделка была предусмотрена в 43% квартир, а white box – в 14%. Без отделки было 43% вариантов жилья.
«Покупатели отдают предпочтение разным типам отделки, и квартиры без отделки все еще востребованы рынком, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие». – Клиенты всегда стремятся придать индивидуальность новой квартире, что трудно сделать в жилье под ключ и отчасти в вариантах с white box. Другие клиенты, напротив, хотят сэкономить время и силы, поэтому приобретают жилье с готовыми планировочными и дизайнерскими решениям. Поэтому интересом пользуются все опции рынка. Тем не менее мы стимулируем продажи квартир под ключ в нашем проекте. К примеру, мы заключили соглашение с одним из производителей кухонной мебели, который помогает клиентам определиться с дизайнерскими решениями в таком жилье».
Динамика структуры предложения по типу отделки за последние 12 месяцев указывает, что девелоперы планомерно наращивают предложение жилья с отделкой. Это связано с возросшим спросом на такую опцию со стороны основной массы покупателей.
«На рынке жилья с отделкой и без есть разные тенденции, – поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квартиры с предчистовой отделкой представляются покупателям золотой серединой. Не нужно тратить время и деньги на черновые работы, а дизайнерские решения можно выбрать самому. Полагаю, именно поэтому доля таких квартир снизилась: спрос очень высокий. Также сохраняется высокий спрос на жилье без отделки, так как по-прежнему многие клиенты рассчитывают делать ремонт самостоятельно, к тому же на рынке немало инвесторов, которые часто приобретают для перепродажи «черновые» квартиры. Наконец квартиры с отделкой также пользуются большим спросом. Чем выше стоимость квартир, тем меньше желание клиентов дополнительно вкладываться в них после получения ключей. Поэтому отделка под ключ – это тренд, и именно поэтому предложения такого жилья растет быстрее спроса, что и обуславливает увеличение числа таких объектов».
Источник: «Метриум»
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 14% и достигло минимального значения за 5 лет. Месячный прирост цен в октябре сопоставим с приростом за весь III квартал текущего года – средняя цена предложения выросла на 4,5% и составила 198 585 руб. за кв. м.
По данным «Метриум», первичный рынок жилья массового сегмента в октябре был представлен 89 комплексами с общим объемом предложения около 12 740[1] квартир (715 тыс. кв. м). За месяц количество экспонируемых лотов сократилось на 14%, а продаваемая площадь уменьшилась на 14,4%.
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Рынок пополнился пятью новыми проектами, однако в действительности в продажи вышли только три комплекса от ГК «ПИК». К концу октября бронирование в проектах «Авиатика» и «Талисман на Рокоссовском» было приостановлено.
Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
– «Квартал Некрасовка» (корп. 1);
– «Полярная 25» (корп. 6);
– «Большая Очаковская 2» (корп. 1.1, корп. 1.2).
Структура предложения по расположению не претерпела значительных изменений. Лидирующие позиции по-прежнему занимает ЮВАО (31,7%; -0,2 п.п.), где стартовал проект «Новохохловская 15». На долю СВАО по количеству лотов пришлось 21,4% (+0,1 п.п.). В САО (12%; +0,8 п.п.) вышло сразу два проекта, но на рынке экспонируется только один («Кронштадтский 9»). В ЗАО предложение сократилось на 1 п.п. до 10,9%, а в ВАО доля округа выросла на 0,8 п.п. составив 8,5%.
Несмотря на выход новых проектов, в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось уменьшение количества объектов, находящихся на начальном этапе строительства (26,3%; -6,4 п.п.). Помимо общего повышения покупательской активности на рынке, растет спрос на квартиры на начальном этапе – доля таких сделок c начала года увеличилась с 2% до 25%. Наибольшее количество лотов в реализации почти в равной степени представлено в домах на стадии монтажных работ (34,7%; +4,9 п.п.) и этапе отделочных работ (33,3%; +2,1 п.п.). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 5,7% (-0,6 п.п.).
По итогам октября доля двухкомнатных квартир уменьшилась на 2,5 п.п., однако на квартиры данного типа по-прежнему приходится более трети рынка (34,3%). Незначительно по количеству представленных лотов отстают однокомнатные квартиры, их доля составила 30,9% (+1,6 п.п.). Доля квартир-студий составила 13,5% (+0,5 п.п.), а трехкомнатных лотов – 19% (+0,8 п.п.). Неизменно наименьшую долю от совокупного объема предложения занимают многокомнатные лоты (2,3%; -0,2 п.п.).
Доля лотов с отделкой в массовом сегменте составляет почти две трети рынка (63,6%), однако в этом месяце было отмечено сокращение предложения квартир данного типа на 1,8 п.п. На лоты без отделки пришлось 28,3% (+0,5 п.п.), а с отделкой white box – 8,1% (+1,3 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения на рынке новостроек массового сегмента в октябре составила 198 585 руб. за кв. м (+4,5% за прошедший месяц). При этом месячный прирост данного показателя в октябре сопоставим с приростом за весь III квартал текущего года. Рост отмечен во всех округах в диапазоне 1,1-9,2%, за исключением ЮАО (-2,2%). Наибольший прирост отмечен в ЮВАО (+9,2%), в котором произошло плановое повышение цен во многих проектах.
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,15 млн руб. (+3,7% за прошедший месяц). Бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях: студии – на 7,3%, однокомнатные – 4,0 %, двухкомнатные – на 4,6%, трехкомнатные – на 4,3%, многокомнатные – 0,8 %:
– студии – 5,72 млн руб. (+7,3%);
– однокомнатные – 8,39 млн руб. (+4%);
– двухкомнатные – 12,20 млн руб. (+4,6%);
– трёхкомнатные – 16,39 млн руб. (+4,3%);
– многокомнатные – 22,23 млн руб. (+0,8%).
Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2020 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 10,6 кв. м за 3,2 млн руб.
– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 15,6 кв. м за 3,9 млн руб.
– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 27,0 кв. м за 4,4 млн руб.
Основные тенденции
«На рынке новостроек массового сегмента в октябре средняя цена квадратного метра выросла до 198 585 руб. (+4,5% за месяц), а средний бюджет предложения – до 11,15 млн руб. (+3,7% за месяц), – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом динамика повышения цен в октябре сопоставима с приростом аналогичных показателей за весь III квартал текущего года. В годовой динамике (октябрь к октябрю) квадратный метр вырос в цене почти на 9%.
Предложение достигло минимального значения за 5 лет – 12,7 тыс. квартир (-14% за месяц). В прошлом месяце аналогичный показатель снизился на 6,9%. Сопоставимый объем предложения был представлен на рынке в ноябре 2015 года, когда экспонировалось 12 тыс. квартир.
В октябре зарегистрировано 8 тыс.[1] договоров долевого участия на первичном рынке Москвы по всем классам (+11% за месяц; +73% к аналогичному периоду прошлого года). Главными драйверами спроса являлись: программа льготной ипотеки, продленная до июля 2021 года (ранее до 1 ноября 2020 года), и риск дальнейшего ослабления курса рубля[2]. Рекордный спрос в октябре, вероятнее всего, связан с принятием решения о продлении программы в последний момент – покупатели спешили приобрести квартиры до 1 ноября, а официальная информация появилась только в октябре.
Коррекция спроса неизбежна, но насколько она будет серьезной, зависит от ряда факторов. Основные угрозы для первичного рынка жилья – это сокращение доходов населения, усиление карантинных ограничений в связи с растущей заболеваемостью коронавирусной инфекцией».
[1] Сделки физических лиц, без оптовых покупок (без учета Новой Москвы)
[2] По данным ЦБ РФ в октябре курс доллара США вырос всего на 1% (с 78,7847 до 79,3323 руб.)