Итоги I полугодия на рынке новостроек по 70 городам: беспрецедентный рост цен
Цены на новостройки по итогам I полугодия 2021 года выросли во всех 70 городах с населением более 300 тыс. человек. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили, что средняя цена квадратного метра по всем городам, включенных в исследование, составила 79 613 рублей, увеличившись на 12,6% с начала года.
Быстрее всего за последние 6 месяцев подорожали Сочи – рост цены квадратного метра здесь оказался беспрецедентным: +37,9%. «После того как власти города объявили мораторий на строительство, вступающий в силу 1 июля, для разработки нового генплана, стало понятно, что рынок новостроек Сочи ждет жесточайший дефицит. Застройщики сообразили, что, какие бы они цены ни выставили, покупатели все сметут. И оказались правы: в отделы продаж выстроились очереди, и цены поднимают даже на забронированные квартиры», – рассказал Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Очень высоким ростом цен отличились также Калининград (+20,2%), Омск (+19,1%), Симферополь (+18,6%), Саратов (+17,7%), Краснодар (+17,5%), Севастополь (+17,3%), Самара (+17,1%), Тверь (+17%) и Курск (+16,7%).
Наименьший рост отмечен в Нижнем Тагиле (+2,8%), Уфе (+3,1%), Мурманске (+3,5%), Якутске (+3,8%), Екатеринбурге (+5%), Кирове (+5,2%), Перми (+6,1%), Новокузнецке (+6,3%), Сургуте (+7,1%) и Махачкале (+7,3%).
В Москве за 6 месяцев рост цен квадратного метра составил 11,8%, в Московской области 16%, в Санкт-Петербурге 13,1%, в Ленинградской области 14,5%.
В среднем по стране с начала года «квадрат» прибавил 12,6%, до 79 613 рублей. За год, с июня 2020 года по июнь 2021, средний ценник увеличился на 26,7%.
По средней цене предложения на рынке новостроек больше всего подорожали Сочи (+38%), Калининград (+22,1%), Краснодар (+21,4%), Волжский (+20,1%), Омск (+19,6%), Череповец (+18,9%), Саратов (+18,4%), Брянск (+18,3%), Новокузнецк (+18%) и Севастополь (+17,7%).
Меньше других – Нижний Тагил (+0,2%), Уфа (+0,3%), Хабаровск (+0,4%), Тюмень (+0,7%), Киров (+0,9%), Екатеринбург (+1%), Чита (+2,3%), Мурманск (+2,5%), Пермь (+2,6%), Воронеж (+3,1%).
За I полугодие средняя цена лота подросла на 11,7%, до 4 468 550 рублей, за год – на 24,5%.
«Наиболее интенсивный рост мы наблюдали в июне – последнем месяце перед ограничением льготной ипотеки. Таких темпов подорожания не было еще никогда! Те покупатели, что «вскочили в последний вагон» ипотеки с господдержкой, вынуждены были покупать квартиры по самой высокой цене, – констатирует Павел Луценко. – После 1 июля в самых дорогих городах, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, спрос на недвижимость пойдет вниз, и часть застройщиков, возможно, должна будет «охладить» свои ценники. Однако в тех городах, где средняя стоимость жилья не достигает 4 млн рублей (в нашем списке их 40 из 70), для рынка мало что меняется: ипотека на 3 млн под 7% по-прежнему дает хорошие возможности для покупателей. Там застройщики будут снижать цены только на дорогие лоты».
Цены на квартиры в новостройках в городах РФ
|
№ |
Город |
Ср цена, руб./кв. м |
Прирост за I полугодие |
Цена квартиры, руб. |
Прирост за I полугодие |
|
1 |
Москва |
290314 |
11,8% |
16655101 |
10,8% |
|
2 |
Сочи |
204630 |
37,9% |
12201999 |
38,0% |
|
3 |
Санкт-Петербург |
170039 |
13,1% |
10712229 |
13,8% |
|
4 |
Владивосток |
130696 |
9,6% |
6068329 |
6,8% |
|
5 |
Московская область |
129215 |
16,0% |
6581513 |
11,8% |
|
6 |
Севастополь |
119173 |
17,3% |
7025567 |
17,7% |
|
7 |
Якутск |
110521 |
3,8% |
5780260 |
8,9% |
|
8 |
Хабаровск |
114077 |
7,8% |
6055927 |
0,4% |
|
9 |
Казань |
112070 |
13,1% |
6108531 |
6,4% |
|
10 |
Ленинградская область |
108877 |
14,5% |
5543265 |
14,6% |
|
11 |
Симферополь |
99561 |
18,6% |
5963748 |
16,4% |
|
12 |
Нижний Новгород |
100426 |
11,4% |
5784220 |
12,1% |
|
13 |
Сургут |
95038 |
7,1% |
5700316 |
7,3% |
|
14 |
Иркутск |
94959 |
13,4% |
4604452 |
17,4% |
|
15 |
Екатеринбург |
94522 |
5,0% |
5342104 |
1,0% |
|
16 |
Тюмень |
93567 |
11,6% |
4847261 |
0,7% |
|
17 |
Архангельск |
91832 |
14,7% |
4500847 |
9,9% |
|
18 |
Новосибирск |
88087 |
11,5% |
4560750 |
7,1% |
|
19 |
Уфа |
86462 |
3,1% |
4575515 |
0,3% |
|
20 |
Калининград |
83254 |
20,2% |
5108548 |
22,1% |
|
21 |
Красноярск |
82355 |
14,1% |
4563001 |
9,8% |
|
22 |
Тула |
80736 |
11,3% |
4743582 |
13,4% |
|
23 |
Томск |
79028 |
13,4% |
3964357 |
9,4% |
|
24 |
Белгород |
78751 |
14,6% |
4892696 |
16,4% |
|
25 |
Пермь |
77213 |
6,1% |
4133124 |
2,6% |
|
26 |
Краснодар |
76775 |
17,5% |
4303138 |
21,4% |
|
27 |
Чита |
75510 |
9,5% |
4327342 |
2,3% |
|
28 |
Калуга |
74825 |
15,9% |
4006454 |
11,9% |
|
29 |
Ростов-на-Дону |
74739 |
14,2% |
3849612 |
10,9% |
|
30 |
Астрахань |
74717 |
12,7% |
4814777 |
14,4% |
|
31 |
Самара |
72848 |
17,1% |
4206889 |
16,5% |
|
32 |
Набережные Челны |
70585 |
7,5% |
3600739 |
3,1% |
|
33 |
Улан-Удэ |
70523 |
16,6% |
3412763 |
17,3% |
|
34 |
Мурманск |
69355 |
3,5% |
3785444 |
2,5% |
|
35 |
Ижевск |
69075 |
9,7% |
3870794 |
12,1% |
|
36 |
Кемерово |
68560 |
16,2% |
3529369 |
16,3% |
|
37 |
Воронеж |
68350 |
7,8% |
3862525 |
3,1% |
|
38 |
Омск |
68048 |
19,1% |
3655089 |
19,6% |
|
39 |
Пенза |
67837 |
8,3% |
3581922 |
3,9% |
|
40 |
Барнаул |
67460 |
13,4% |
3501558 |
6,8% |
|
41 |
Саранск |
65925 |
13,4% |
3517385 |
10,7% |
|
42 |
Волгоград |
64440 |
9,2% |
3665328 |
4,5% |
|
43 |
Ярославль |
64177 |
12,5% |
3915129 |
9,7% |
|
44 |
Ставрополь |
62842 |
15,6% |
3352729 |
13,0% |
|
45 |
Чебоксары |
62577 |
13,7% |
3508032 |
13,5% |
|
46 |
Курск |
62366 |
16,7% |
3629529 |
14,5% |
|
47 |
Рязань |
62339 |
8,2% |
3773400 |
10,8% |
|
48 |
Тверь |
62264 |
17,0% |
3169183 |
7,5% |
|
49 |
Череповец |
61156 |
14,2% |
3761961 |
18,9% |
|
50 |
Курган |
60468 |
11,8% |
3075966 |
15,0% |
|
51 |
Липецк |
58753 |
11,9% |
3733019 |
13,6% |
|
52 |
Вологда |
58640 |
11,5% |
2922505 |
5,2% |
|
53 |
Орел |
58482 |
13,2% |
3259796 |
16,4% |
|
54 |
Новокузнецк |
58296 |
6,3% |
3306442 |
18,0% |
|
55 |
Иваново |
57396 |
15,4% |
3648747 |
17,2% |
|
56 |
Владимир |
57026 |
15,9% |
3522082 |
16,8% |
|
57 |
Грозный |
57020 |
14,0% |
4611976 |
14,5% |
|
58 |
Челябинск |
56369 |
7,6% |
3574080 |
10,9% |
|
59 |
Тольятти |
56322 |
10,9% |
2901919 |
13,7% |
|
60 |
Ульяновск |
56042 |
10,8% |
3139457 |
7,1% |
|
61 |
Киров |
53471 |
5,2% |
2901408 |
0,9% |
|
62 |
Брянск |
53012 |
13,4% |
3221778 |
18,3% |
|
63 |
Саратов |
52697 |
17,7% |
2870688 |
18,4% |
|
64 |
Смоленск |
52237 |
9,4% |
2923287 |
10,9% |
|
65 |
Волжский |
50644 |
9,2% |
3341887 |
20,1% |
|
66 |
Оренбург |
50383 |
12,2% |
2651525 |
17,3% |
|
67 |
Нижний Тагил |
49896 |
2,8% |
2374421 |
0,2% |
|
68 |
Владикавказ |
45245 |
9,2% |
3211331 |
13,7% |
|
69 |
Махачкала |
39270 |
7,3% |
2785145 |
9,2% |
|
70 |
Магнитогорск |
38520 |
10,3% |
2202700 |
10,8% |
|
|
Среднее |
79613 |
12,6% |
4468550 |
11,7% |
Источник: mirkvartir.ru
При цитировании просьба давать активную ссылку на наш сайт Mirkvartir.ru.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости по итогам 1 полугодия 2020 года.
Предложение
По итогам первого полугодия 2020 года общий объем складского рынка Санкт-Петербурга превысил отметку в 3 млн кв.м.
Рынок пополнился одним объектом, реализованным по схеме build-to-suit – компания Марвел Логистика ввела в эксплуатацию складской комплекс площадью 60 000 кв.м, который будет арендован компанией Ozon.
По причине неопределенности, связанной с пандемией, а также на фоне снизившейся ликвидности национальной валюты, мы ожидаем, что реализация части заявленных проектов по строительству новых складских комплексов будет отложена на более поздние сроки. В основном это коснется проектов, которые находятся на ранней стадии строительства.
До конца 2020 года по нашим оценкам рынок пополнится еще на 99 000 кв.м за счет ввода двух проектов от компаний Осиновая Роща и Адамант.
Спрос
Спрос на качественные складские комплексы остается стабильно высоким, несмотря на кризисные явления экономики, связанные с пандемией COVID-19.
По итогам первого полугодия 2020 года общая сумма заключённых сделок по аренде складских комплексов составила порядка 60 000 кв.м. Кроме этого, во втором квартале была анонсирована форвардная сделка по аренде 37 000 компанией «Эксклюзив».
Таким образом, темпы поглощения в сегменте производственно-складской недвижимости находятся на уровне сопоставимого периода прошлого года и не претерпели существенной коррекции.
Сохраняется высокий спрос на покупку складских и производственных помещений.
Наиболее дефицитным продуктом являются помещения и площадки для пищевого производства.
Вакансия и ставки аренды
Ввиду отсутствия в первом квартале 2020 года прироста качественного спекулятивного предложения суммарный уровень вакантных площадей продолжает снижаться.
Компании производственно-складского сегмента продемонстрировали устойчивость в период самоизоляции, высвобождения площадей не произошло, напротив, многие компании продолжили реализацию планов по расширению арендуемых площадей.
Таким образом, по итогам первого полугодия свободными остаются 1,3% от общего объема качественных производственно-складских помещений.
На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков укрепляется тренд увеличения уровня запрашиваемых ставок аренды.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 500 – 580 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 420 – 450 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 430 – 500 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Прогноз
Справка:
IPG.Estate – консалтинговая компания в сегменте коммерческой недвижимости. Команда оказывает спектр услуг арендаторам, собственникам, девелоперам, инвесторам как на внутреннем, так и на внешних рынках. Специалисты сопровождают сделки в сегментах индустриальной и складской, офисной, торговой, жилой недвижимости.
В рамках профильных отделов компания развивает узкоспециализированные интернет-сервисы для сдачи в аренду или продажи коммерческих помещений: officemaps.ru, skladmaps.ru, retailmaps.ru, apartmaps.ru.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения.
Несмотря на присутствие арендной активности, на рынке произошло высвобождения офисов в обоих классах, что привело к замедлению показателя до 163 тыс. кв. м против 301 тыс. кв. м в прошлом году. Объем ввода оказался минимальным за два года и составил всего 5,1 тыс. кв. м за II квартал 2020 года, и аналитики допускают по итогам 2020 года новый антирекорд по объему ввода. При этом ставки аренды не претерпели существенных изменений.
- По итогам I полугодия 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,8 млн кв. м, из которых 4,48 млн кв. м относятся к классу А, а 12,35 млн кв. м – к классу В. Объем ввода оказался минимальным за два года и составил всего 5,1 тыс. кв. м за II квартал 2020 года, которые представлены двумя небольшими объектами класса B непрофильных девелоперов.
Динамика объема ввода офисных площадей, тыс. кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2020
- По итогам I полугодия 2020 года совокупный объем поглощения офисных площадей составил всего 163 тыс. кв. м. По сравнению с показателем I полугодия прошлого года наблюдается снижение на 46%. Несмотря на наличие закрытых сделок, объем выведенных на рынок офисов превысил объем арендованных и купленных под собственное размещение площадей. Во-первых, лоты, которые в начале года перестали маркетировать ввиду наличия потенциального арендатора, вновь вышли на рынок, так как большинство сделок на ранних стадиях переговоров были перенесены на более поздний период. Во-вторых, некоторые пользователи, в том числе крупные, отказываются полностью или частично от своих площадей – при пандемии многие компании внедряли режим удаленной работы и решили сохранить такой подход и впоследствии, что привело к резкому снижению потребности в площадях. Компании в большинстве пытаются оценить свои возможности и потребности, прежде чем принимать какое-либо решение о переезде либо отказе от площадей. Отдельно стоит отметить готовность многих арендодателей идти на частичные уступки и размещать на освобождаемых площадях субарендаторов.
- В соответствии с динамикой чистого поглощения доля свободных офисов в обоих классах увеличилась, даже несмотря на практически нулевой ввод. В классе А вакантность офисов выросла на 0,3 п.п. до 8,9%, а в классе В всего на 0,1 п.п. до 6,7%. Рост показателя мог быть гораздо большим, однако сдерживающим фактором является невозможность арендаторов качественных проектов выйти из договора аренды в одностороннем порядке и покинуть здание. Долгосрочность контрактов обуславливает возможность относительно беспрепятственно выйти из договора лишь по истечению продолжительного периода, в ином случае резиденту грозят крупные пени и штрафы. Единственной возможностью снизить издержки арендатора в такой ситуации является сдача части площадей в субаренду.
- По словам Марии Зиминой, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, компании по мере постепенного возвращения в офисы пересматривают формат работы и подход к организации офисов. Некоторые крупные арендаторы, особенно те, кто имел несколько офисов, сокращают арендованные площади. Это ведет к выходу на рынок излишков площадей, и не только блоков 500-1 000 кв. м, но и крупных лотов в зданиях, в которых уже долгое время не появлялось доступных к аренде офисов, в том числе в центре города и ключевых деловых районах. При этом обязательства в рамках договора аренды не единственный фактор, сдерживающий компании от массовых переездов – на рынке практически недоступно предложение для арендаторов площадью более 2 000 кв. м, которое будет подходящим по качеству и доступным по цене.
Динамика уровня вакансии и поглощения офисных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2020
- Ставки аренды офисов претерпели незначительное снижение. В классе А запрашиваемая ставка аренды офисов за квартал снизилась 0,2% и сейчас находится на уровне III квартала 2018 года – показатель составил 25 044 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В классе В за квартал ставка аренды снизилась на 2,2% до 16 609 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Однако текущий уровень остается высоким –показатель сопоставим с 2014 годом, по итогам которого ставка была максимальной с 2009 года и составляла 17 150 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
- Мария Зимина отмечает: «Замедление спроса на рынке обусловлено поведением арендаторов – компании находятся в ожидании, анализируют внутренние процессы и внешние изменения. Главной задачей для них сейчас является определение необходимого и неизбыточного объема офисных площадей, по завершению которого компании будут готовы принимать какие-либо решения. Тенденция к отказу от части площадей прослеживается явно и уже повлияла на состояние рынка, собственники готовы идти на уступки в спорах относительно коммерческих условий, если арендатор примет решение о продлении. Большинство пользователей офисов ждут резкого снижения ставок аренды, однако, даже учитывая ухудшение деловой среды, серьезного падения не прогнозируется, но небольшая вероятность все же сохраняется. При этом перенос сроков запуска строящихся проектов однозначно будет происходить, годовой результат ввода вновь может побить антирекорд».
Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год
Источник: Knight Frank Research, 2020
Офисная недвижимость Москвы, I полугодие 2020 г./I полугодие 2019 г.
|
Основные показатели. Динамика* |
I пол. 2020 |
I пол. 2019 |
|
|
Общий объем предложения качественных площадей, тыс. кв. м |
16 834 |
16 419 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
4 480 |
4 360 |
|
Класс В |
12 354 |
12 145 |
|
|
Введено в эксплуатацию в 1 пол. 2020 г., тыс. кв. м |
60,9 |
113,1 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
15,4 |
55,6 |
|
Класс В |
45,5 |
57,5 |
|
|
Объем чистого поглощения в 1 пол. 2020 г., тыс. кв. м |
163 |
301 |
|
|
Доля свободных площадей, % |
Класс А |
8,9 |
11,9 |
|
Класс В |
6,7 |
7,9 |
|
|
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб./кв. м/год** |
Класс А |
25 044 |
25 735 |
|
Класс В |
16 609 |
15 919 |
|
|
Средневзвешенные ставки операционных расходов, руб./кв. м/год |
Класс А |
7 100 |
6 800 |
|
Класс В |
4 800 |
4 580 |
|
Источник: Knight Frank Research, 2020
Справка о компании:
Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 523 офиса в 60 странах мира. Более 18 000 сотрудников компании сопровождают сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России. Дополнительную информацию о компании можно получить на сайте www.kf.expert