Север Москвы догнал юго-восток по количеству массовых новостроек
В Северном административном округе Москвы в мае 2021 года аналитики «Метриум» насчитали 19 проектов жилых комплексов массового сегмента столичного рынка новостроек. Это столько же, сколько и в Юго-Восточном административном округе, который традиционно лидировал по числу недорогих ЖК на своей территории среди других округов столицы. За год количество проектов в ЮВАО не изменилось, тогда как в САО стало на пять новостроек больше.
В мае 2021 года в Северном административном округе (САО) Москвы застройщики реализовывали 19 проектов массовых новостроек, тогда как год назад их было 14. По текущему числу ЖК САО потеснил постоянного лидера московского девелопмента экономичных комплексов – Юго-Восточный административный округ (ЮВАО), где реализуют 19 проектов, хотя этот показатель не изменился.
Таким образом, 38 из 90 проектов застройки эконом- и комфорт-класса покупатели могут обнаружить на севере и юго-востоке столицы. Третье место по числу новостроек массового сегмента на своей территории разделяют Восточный административный округ (ВАО) и Западный административный округ (ЗАО), где девелоперы реализуют по 12 проектов.
В соседнем с САО Северо-Восточном административном округе (СВАО) возводят 11 комплексов. В Южном административном округе, который долгое время был вторым по числу массовых проектов, сейчас строят только восемь жилых комплексов. За ним следуют Северо-Западный административный округ СЗАО и Юго-Западный административный округ (СЗАО), где реализуются соответственно семь и два проекта.
Несмотря на то, что САО стал одним из лидеров по числу массовых проектов застройки, объем предложения, то есть количество квартир в продаже в этих новостройках, всё еще невелик. Местные застройщики предлагают покупателям 1,8 тыс. квартир – 15% от общего объема предложения в столицы. На долю ЮВАО между тем приходятся 28% предложения (3,3 тыс. квартир). Столько же, сколько и в САО, продают застройщики жилья в СВАО (15% или 1,8 тыс. квартир). В ЗАО реализуют 13% квартир (1,5 тыс. ед.), в ЮЗАО – 9% (1,1 тыс. ед.), в ЮАО и ВАО – по 8% (порядка 900 ед. в каждом).
«Северный административный округ сейчас переживает глобальную перестройку, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в ЮВАО, в свое время это был преимущественно промышленный уголок столицы, где было сосредоточено множество предприятий и логистических пунктов. Сейчас все эти территории активно преобразуются – на месте заводов строят современные жилые комплексы, появляются новые коммерческие и социальные учреждения, идет комплексное благоустройство территории. Важным фактором стало строительство здесь салатовой ветки метро. При этом с точки зрения экологии и транспортной доступности САО – один из самых благоприятных и удобных округов столицы. В совокупности все эти факторы привлекают сюда девелоперов и превращают САО в уютный жилой район Москвы. Потенциал для строительства здесь еще большой, поэтому можно ожидать, что соперничество “севера” и “юга” в Москве будет продолжаться».
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики "БОН ТОН", по итогам мая 2021 года совокупный объем предложения квартир комфорт-класса на первичном рынке старой Москвы составил 684,5 тыс. кв.м и 12,5 тыс. лотов, который за месяц вырос на 19% площади и 16% лотов, но в годовой динамике наблюдается снижение на 25% площади и 18,5% лотов. На долю комфорт-класса приходится 99,6% предложения в массовом сегменте.
В мае стартовали продажи в двух проектах - ЖК "Южные сады" (А101) в ЮЗАО и "Михалковский" (РГ Девелопмент) в САО и в новых корпусах уже реализующихся комплексов. Всего в реализацию поступило 13 корпусов.
Лидерами по объёму предложения остаются ЮВАО (27,9%), ЗАО (14,2%), САО (11,9%) и СВАО (11,4%), на которые приходится 65,4% совокупной экспозиции. Больше всего за месяц выросла доля ЮАО (+6,3%) и ЮЗАО (+6,1%) в связи с выходом новых объемов в реализацию. В годовой динамике больше всего сократилось предложение в нескольких округах: в ЗелАО (-78%), СВАО (-55%) и СЗАО (-41%).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности (49%), которая выросла на 12,2%: на нулевом цикле – 38,4% (+12,9%), на стадии монтажа первых этажей – 10,6% (-0,7%). На заключительной стадии представлено 34,3% предложения, которая снизилась на 7,4%: на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 23,5% (-1,8%), на стадии благоустройства - 1,4% (-0,4%) и на стадии ввода – 9,4% (-5,2%).
Большая доля предложения комфорт-класса реализуется с отделкой – 53,3%, которая за месяц сократилась на 8,3%. Доля предложения без отделки выросла на 6% и составила 28,3%. На долю предчистовой отделки приходится – 17,1%, которая выросла на 3,1% за счет выхода нового объема. На долю отделки с мебелью и кухней приходится 1,2% (-0,8%).
По итогам мая средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 241,9 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +29,7% за год). Самыми доступными округами остаются ЗелАО с СВЦ на уровне 185,4 тыс. руб. (-0,4% за месяц, +28,6% за год) и ЮЗАО – 192,7 тыс. руб. (-6,8% за месяц, +18,1% за год), снижение в котором связано с выходом нового проекта с СВЦ на старте продаж на уровне 189,7 тыс. руб.
Самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 276,3 тыс. руб. (+3,5% за месяц, +40,8% за год) и ВАО – 256,6 тыс. руб. (+3,9% за месяц, +28,8% за год).
Несмотря на субсидирование ипотеки, в 2020 году доступность новостроек Москвы вновь снизилась. Средней московской семье пришлось бы откладывать на новую квартиру 8,6 лет, что на год больше, чем 2019-м, подсчитали эксперты «Метриум». Тем не менее ипотека существенно упростила решение жилищного вопроса, хотя для приобретающих квартиру за собственные средства лучший момент покупки прошел – он был в 2017 году.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, насколько изменилась доступность[1] московских новостроек за прошедший год. Помимо этого, аналитики учли влияние рекордно снизившихся ипотечных ставок на доступность нового жилья. Доступность жилья оценивается с помощью двух индикаторов: количества лет, необходимых для накопления средств на покупку квартиры, и доли ежемесячного платежа по ипотеке в доходе семьи из двух работающих (в %, доступность с ипотекой).
В целом новостройки столицы 2020 года стали менее доступными без учета ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», московской семье с двумя работающими взрослыми в конце 2020 понадобилось бы 8 лет и 6 месяцев, чтобы накопить на квартиру в массовой новостройке по средней цене, которая составила 11,4 млн рублей.
Между тем в конце 2019 года коэффициент доступности новостроек составил 7,6, то есть чтобы накопить на квартиру со средней на тот момент ценой (10,1 млн рублей) обычной семье понадобилось бы 7 лет и 6 месяцев, то есть на год меньше, чем сейчас.
Доступность снизилась из-за быстрого роста цен в 2020 году. Средняя стоимость квартиры за 12 месяцев увеличилась на 13%. Квадратный метр подорожал еще заметнее: с 175 тыс. рублей в декабре 2019 года до 208 тыс. рублей в декабре 2020 года, то есть на 19%.
При этом надо учитывать, что по данным Росстата среднедушевой денежный доход вырос в IV квартале 2020 года на 6,1% относительно IV квартала 2019 года. А прожиточный минимум, установленный властями столицы в конце 2020 года ненамного выше, чем в конце 2019 года – 20 260 рублей против 19 233 рублей годом ранее. Более того, Росстат пересчитал данные о доходах населения в 2019 году (базовый год для расчета), из-за чего они увеличились примерно на 2%. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», доступность новостроек в Москве могла снизиться в еще большей мере.
«Снижение доступности новостроек означает, что потребность в ипотеке будет расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, растет зависимость покупателя не только от ипотеки как таковой, но именно от дешевой ипотеки, то есть от кредитов со сниженными ставками. Чем дороже ипотека, тем эластичнее спрос – покупать дорогое жилье в кредит по высоким ставкам будет обременительным. С этой точки зрения, безусловно, необходимо продолжать мягкую политику ипотечных ставок, и если не отменять, то переформатировать программу субсидирования».
Квартиру надо было покупать в 2017-м
Порядка 60% покупателей, получающих кредит на квартиру в банках, не заметили увеличение расценок. Ставки по ипотеке рекордно снизились благодаря программе субсидирования, запущенной властями в апреле 2020 года. В среднем ставки на покупку строящегося или готового жилья у застройщиков сократились за прошлый год с 9% до 6-7% годовых, что сделало жилье для заемщиков более доступным.
Эксперты «Метриум» проанализировали, как менялась ипотечная нагрузка на семейный бюджет потенциальных покупателей квартир в кредит с 2014 года. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых[2].
В IV квартале 2020 года у московской семьи ипотечных заемщиков ушло бы на внесение ежемесячного платежа по кредиту 51% их ежемесячного чистого дохода. Это самое низкое значение за предшествующие пять лет, отмечают аналитики «Метриум». Так, в IV квартале 2019 года ежемесячный платеж занимал 54% дохода, в аналогичный период 2018 года – 58%, 2017 года – 56%, 2016 года – 66%, 2015 года – 78%, 2014 года – 89%. Даже с учетом значительных сезонных колебаний доходов (в конце года они максимальны) в долгосрочной перспективе ипотечная нагрузка на семейный бюджет снижается, поэтому спрос на жилье рос даже в кризис.
«Нужно принимать во внимание не только абсолютные значения стоимости квартиры и ежемесячных платежей, но и фактор времени, а также объем накоплений у населения, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Покупателю требуется время чтобы накопить намного больше денег на первоначальный взнос, чем, скажем, в 2014 году. Это также влияет на доступность жилья с точки зрения ипотечного заемщика. Именно поэтому значительная часть клиентов стремится получить заем с первоначальным взносом менее 20%».
С точки зрения ипотечного заемщика наиболее выгодным моментом для покупки квартиры был конец 2017 года. Тогда средняя стоимость квартиры была равна 8,8 млн рублей, а ежемесячный платеж по тогдашней ставке (9,79%) составил бы 66,8 тыс. рублей в месяц, что при среднем доходе потребовало отдавать каждый месяц банку 56% семейного бюджета. При этом на первый взнос по такому кредиту понадобилось бы только 1,75 млн рублей.
Теперь параметры типичного кредита другие. В IV квартале 2020 года квартира стоила 11,4 млн рублей, а на первоначальный взнос потребовалось 2,28 млн рублей. При текущей ставке по кредиту (7,36%) каждый месяц банку пришлось бы отдавать 72, 6 тыс. рублей или 51% семейного дохода. Для сравнения: в IV квартале 2019 года по актуальным на тот момент ценам и условиям кредитования ежемесячный платеж составил бы 72,9 тыс. рублей. Таким образом, рост цен почти нивелировал позитивный эффект от субсидирования ипотеки (без учета роста доходов и инфляции).
«Проблему доступности жилья не удастся устранить без качественных изменений в экономической ситуации, – резюмирует Мария Литинецкая. – Нужны оперативные и в то же время долгосрочные меры, которые позволят добиться роста доходов населения и сдержать уровень инфляции в допустимом коридоре. Необходимо также разнообразить источники финансирования жилищного строительства. В частности, для сдерживания цен нужно участие государства в строительстве и реконструкции инженерных сетей и социальной инфраструктуры, а также программы оптимизации затрат застройщиков при освоении земельных участков. В совокупности эти меры сделают жилье более доступным».
[1] Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[2] Были приняты следующие допущения: заемщики получают кредит на 20 лет под текущую на тот момент среднюю ставку по ипотеке с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на момент предполагаемой покупки.