Впервые с начала пандемии средний уровень вакантности в стрит-ритейле стал снижаться
По итогам II квартала 2021 г. средний уровень вакантности в стрит-ритейле (центральные торговые коридоры Москвы) составил 11,9%, что выше прошлогоднего показателя аналогичного периода на 3,9 п.п. (8,0% во II квартале 2020 г.) При этом по сравнению с итогами I квартала 2021 г. доля свободных площадей снизилась на 0,5 п.п. Это первый раз с начала пандемии в марте 2020 г., когда вакантность в сегменте стрит-ритейла стала сокращаться.
Снижение свободных площадей за последние три месяца говорит об оживлении рынка стрит-ритейла благодаря снятию многих ограничительных мер, что способствовало активизации офлайн деятельности ритейлеров.
В первом полугодии 2021 г. было зафиксировано 257 открытий, что на треть больше показателя 2020 г., но на 38% ниже показателя 2019 г. Причем 128 открытий в январе-июне 2021 г. пришлось на операторов категории «общественное питание» – почти в три раза больше, чем в 2020 г., но меньше на 29%, чем в 2019 г.
В то же время в первом полугодии 2021 г. было на 5% больше закрытий чем в аналогичном периоде прошлого года. Больше всего пришлось на категории «общественное питание», «красоты и здоровье» и «услуги» – суммарно 144 закрытий, что на 19% выше показателя 2020 г., но ниже 2019 г. на 26%.
Дальнейшая динамика вакантности в сегменте стрит-ритейла будет зависеть от развития ситуации с пандемией, а именно будут ли продлеваться текущие ограничения или вводиться новые. По прогнозам Colliers, при позитивном развитии ситуации вакантность в ближайшей перспективе останется на текущем уровне либо незначительно снизится.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Снижение уровня вакантных площадей в первом полугодии 2021 г. происходило за счет активного развития e-commerce, концепций общепита и мини-форматов продуктовых ритейлеров, под которые бизнес искал новые помещения как в центре, так и в спальных районах. Помимо этого, все больше брендов думают о диверсификации бизнеса и освоении новых сегментов, что также сокращает вакантность. Арендаторы в свою очередь все чаще стали рассматривать переход на процент от товарооборота для разделения рисков. Продолжает активно развиваться гибридный формат – когда собственник делает мелкую нарезку помещений и сдает их в аренду, таким образом, повышая стоимость квадратного метра, а арендатор выигрывает за счет синергии с другими бизнесами. По нашим оценкам, в ближайшей перспективе сегмент стрит-ритейла продолжит плавное восстановление, будут развиваться новые форматы, арендаторы будут искать дополнительные возможности для сотрудничества и повышения своего дохода».
Динамика среднего уровня вакантности центральных улиц Москвы, %
Наиболее востребованные у бизнеса помещения – площадь до 300 кв. м, расположенные в локациях с высоким сформированным трафиком, у которых есть зона выгрузки/погрузки товара, а также парковочные места.
В течение шести месяцев 2021 г. динамично заполнялись помещения, расположенные на пешеходных улицах (-2,1 п.п.), на Патриарших прудах (-2,1 п.п.) и на Бульварном кольце (-4,5 п.п.).
Незначительный рост доли вакантных помещений был зафиксирован на центральных торговых улицах (+0,1 п.п.) и на Садовом кольце (+1,6 п.п.).
Новый Арбат (-3 п.п.), впервые за долгое время стал активно пополняться новыми проектами (их количество под конец полугодия возросло до 15) – кофейня Starbucks, спортивный магазин Adidas, бар «Мумий Тролль music bar», гастробар «Волки & Елки», сеть заведений «Чайхана Navat» и др. Примечательно, что для чайханы Navat данная локация будет второй в Москве после Большой Лубянки.
Динамика вакантности по типам торговых коридоров, %
Динамика вакантности основных торговых улиц Москвы, %
|
Улица |
П1 2020 |
П2 2020 |
П1 2021 |
|
Мясницкая ул. |
7% |
6% |
18% |
|
Петровка ул. |
7% |
12% |
14% |
|
Кузнецкий Мост ул. |
2% |
4% |
8% |
|
Арбат ул. |
8% |
10% |
9% |
|
Новый Арбат ул. |
5% |
9% |
6% |
|
Столешников пер. |
4% |
9% |
7% |
|
Пятницкая ул. |
3% |
7% |
7% |
|
Рождественка ул. |
4% |
6% |
2% |
Структура открытий магазинов и заведений от общего количества открытий по каждому году, %
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения составил 161,7 тыс. кв. м и 1,4 тыс. квартир в 23 проектах. В годовом выражении объем предложения сократился на 10% и 16% соответственно.
По итогам октября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 621,5 тыс. руб., что на 4,5% больше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 17,5%.
Более 90% предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО (57,9%) и ЦАО (33,2%). За год больше всего нарастил свои объемы ЗАО – на 60%, а его доля выросла на 25%. Максимальное сокращение доли продемонстрировал ЦАО – на 26%, а его объем – на 48%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО с ценой квадратного метра 423,8 тыс. руб. (+2,9% за месяц), а самым дорогим – ЦАО с ценой квадратно метра 655,3 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 28% и 34%.
Почти по половине доли предложения находится на начальной (43,5%) и заключительной стадии строительной готовности (42,5%). За год доля предложения «на котловане» сократилась на 17%, а на заключительной - выросла на 10%.
Более половины предложения реализуется с отделкой – 52,1% которая за год выросла на 14%. Без отделки реализуется 45,3% предложения, которая уменьшилась за год на 12%.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
За прошедший год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы выросла на 25%, подсчитали эксперты «Метриум». Средняя квартира за этот же период стала дороже на 19%. Чтобы приобрести её сейчас, покупателю придется потратить на 1,3 млн рублей больше, чем год назад.
По данным аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы достигла 154,9 тыс. рублей. За прошедший квартал этот показатель вырос на 9% – в августе «квадрат» стоил 142,2 тыс. рублей. Год назад, в III квартале, жилье в местных ЖК можно было приобрести в среднем за 123,6 тыс. рублей. Таким образом, за 12 месяцев новостройки Новой Москвы подорожали на 25%.
В Новомосковском административном округе (НАО), где сосредоточено 98% предлагаемых квартир, новостройки сейчас продаются в среднем по 156,8 тыс. рублей за кв.м. За прошедший квартал они выросли в цене на 10% со 143 тыс. рублей за кв.м. Год назад в НАО новостройки стоили в среднем 124,7 тыс. рублей. Соответственно, цены в этом округе за год выросли на 26%.
«Основная причина увеличения цен – это небывало высокий уровень спроса, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Снижение ставок по ипотеке стимулировало продажи, прежде всего, в проектах комфорт- и бизнес-класса в Московском регионе. При этом ТиНАО интересен покупателям благодаря «столичному» уровню транспортной и сервисно-бытовой инфраструктуры и более демократичным ценам. Поэтому продажи здесь идут опережающими темпами относительно других районов Москвы. В III квартале рост средней стоимости квадратного метра в наших проектах достигал 15%, в обычных условиях такая динамика свойственна годовому периоду».
В Троицком административном округе (ТАО) цены повысились чуть больше, что связано с изменением структуры предложения, которое в этом округе весьма ограничено, подчеркивают эксперты «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра по итогам III квартала составила 87,3 тыс. рублей, что на 31% больше, чем в III квартале 2019 года (66,7 тыс. рублей).
«Изменение цен в Троицком округе связано в том числе с выходом в продажу нашего проекта, – говорит Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District). – Russian Design District – культурно-образовательный кластер бизнес-класса, и в этом сегменте в Новой Москве мало объектов. При этом с самого начала бронирования мы фиксировали очень высокий интерес покупателей, поэтому средняя стоимость квадратного метра в проекте выросла со 134 тыс. рублей на старте продаж до 170 тыс. рублей. Таким образом за полгода средняя цена увеличилась на 27%. Конечно, эта динамика оказала влияние на весь рынок ТАО».
Средняя стоимость квартиры в Новой Москве также заметно возросла за последний год. В III квартале 2020 года она составила 8,33 млн рублей, что на 19% больше, чем год назад. Студии подорожали на 25% (до 5,1 млн рублей за 25,5 кв.м), однокомнатные квартиры – на 24% (до 6,8 млн рублей за 39,4 кв.м), двухкомнатные – на 20% (до 9 млн рублей за 60,5 кв.м), трёхкомнатные – на 16% (до 11,4 млн рублей за 81,2 кв.м)
«Важно отметить, что мы сейчас фиксируем среднюю цену жилья, оставшегося на рынке после очень мощной волны спроса, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поскольку внимание покупателей всегда сосредоточено на самых доступных и ликвидных вариантах, в продаже сохраняются более дорогие объекты. Это также влияет на показатель средней цены. Поэтому потенциальные клиенты должны понимать, что в период мощного спроса не следует затягивать с выбором квартиры, иначе её могут купить другие».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале на рынке новостроек Новой Москвы были представлены 7,3 тыс. квартир, тогда как во II квартале – 9,2 тыс. Таким образом, предложение за три месяца уменьшилось на 21%.