Впервые с начала пандемии средний уровень вакантности в стрит-ритейле стал снижаться
По итогам II квартала 2021 г. средний уровень вакантности в стрит-ритейле (центральные торговые коридоры Москвы) составил 11,9%, что выше прошлогоднего показателя аналогичного периода на 3,9 п.п. (8,0% во II квартале 2020 г.) При этом по сравнению с итогами I квартала 2021 г. доля свободных площадей снизилась на 0,5 п.п. Это первый раз с начала пандемии в марте 2020 г., когда вакантность в сегменте стрит-ритейла стала сокращаться.
Снижение свободных площадей за последние три месяца говорит об оживлении рынка стрит-ритейла благодаря снятию многих ограничительных мер, что способствовало активизации офлайн деятельности ритейлеров.
В первом полугодии 2021 г. было зафиксировано 257 открытий, что на треть больше показателя 2020 г., но на 38% ниже показателя 2019 г. Причем 128 открытий в январе-июне 2021 г. пришлось на операторов категории «общественное питание» – почти в три раза больше, чем в 2020 г., но меньше на 29%, чем в 2019 г.
В то же время в первом полугодии 2021 г. было на 5% больше закрытий чем в аналогичном периоде прошлого года. Больше всего пришлось на категории «общественное питание», «красоты и здоровье» и «услуги» – суммарно 144 закрытий, что на 19% выше показателя 2020 г., но ниже 2019 г. на 26%.
Дальнейшая динамика вакантности в сегменте стрит-ритейла будет зависеть от развития ситуации с пандемией, а именно будут ли продлеваться текущие ограничения или вводиться новые. По прогнозам Colliers, при позитивном развитии ситуации вакантность в ближайшей перспективе останется на текущем уровне либо незначительно снизится.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Снижение уровня вакантных площадей в первом полугодии 2021 г. происходило за счет активного развития e-commerce, концепций общепита и мини-форматов продуктовых ритейлеров, под которые бизнес искал новые помещения как в центре, так и в спальных районах. Помимо этого, все больше брендов думают о диверсификации бизнеса и освоении новых сегментов, что также сокращает вакантность. Арендаторы в свою очередь все чаще стали рассматривать переход на процент от товарооборота для разделения рисков. Продолжает активно развиваться гибридный формат – когда собственник делает мелкую нарезку помещений и сдает их в аренду, таким образом, повышая стоимость квадратного метра, а арендатор выигрывает за счет синергии с другими бизнесами. По нашим оценкам, в ближайшей перспективе сегмент стрит-ритейла продолжит плавное восстановление, будут развиваться новые форматы, арендаторы будут искать дополнительные возможности для сотрудничества и повышения своего дохода».
Динамика среднего уровня вакантности центральных улиц Москвы, %
Наиболее востребованные у бизнеса помещения – площадь до 300 кв. м, расположенные в локациях с высоким сформированным трафиком, у которых есть зона выгрузки/погрузки товара, а также парковочные места.
В течение шести месяцев 2021 г. динамично заполнялись помещения, расположенные на пешеходных улицах (-2,1 п.п.), на Патриарших прудах (-2,1 п.п.) и на Бульварном кольце (-4,5 п.п.).
Незначительный рост доли вакантных помещений был зафиксирован на центральных торговых улицах (+0,1 п.п.) и на Садовом кольце (+1,6 п.п.).
Новый Арбат (-3 п.п.), впервые за долгое время стал активно пополняться новыми проектами (их количество под конец полугодия возросло до 15) – кофейня Starbucks, спортивный магазин Adidas, бар «Мумий Тролль music bar», гастробар «Волки & Елки», сеть заведений «Чайхана Navat» и др. Примечательно, что для чайханы Navat данная локация будет второй в Москве после Большой Лубянки.
Динамика вакантности по типам торговых коридоров, %
Динамика вакантности основных торговых улиц Москвы, %
|
Улица |
П1 2020 |
П2 2020 |
П1 2021 |
|
Мясницкая ул. |
7% |
6% |
18% |
|
Петровка ул. |
7% |
12% |
14% |
|
Кузнецкий Мост ул. |
2% |
4% |
8% |
|
Арбат ул. |
8% |
10% |
9% |
|
Новый Арбат ул. |
5% |
9% |
6% |
|
Столешников пер. |
4% |
9% |
7% |
|
Пятницкая ул. |
3% |
7% |
7% |
|
Рождественка ул. |
4% |
6% |
2% |
Структура открытий магазинов и заведений от общего количества открытий по каждому году, %
В мае доля новостроек комфорт- и эконом-класса, которые продаются московскими застройщиками на начальном этапе строительства в «старой» Москве, выросла до 40%, подсчитали аналитики «Метриум». За год этот количество квартир на котловане увеличилось в 2,1 раза с 2,2 до 4,7 тыс. штук. При этом в готовых домах покупателям доступно всего 400 квартир или 3% рынка.
Большинство квартир на рынке массовых новостроек Москвы предлагаются застройщиками на старте строительства. Такие варианты жилья составили по итогам мая 40% от общего числа квартир в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». Из почти 12 тыс. квартир в массовом сегменте рынка 4,7 тыс. продаются на котловане.
За последний год предложение новостроек на раннем этапе строительства увеличилось в 2,5 раза. В мае 2020 года их доля была равна 16%, а в абсолютном выражении их число составляло 2,2 тыс. квартир.
На следующем этапе строительства – монтаж этажей – представлены 33% квартир. На выбор у покупателей порядка 3,9 тыс. квартир в домах, где застройщики еще сооружают каркас здания. Год назад их доля была примерно такой же – 32% (4,4 тыс. квартир).
В домах на стадии отделочных работ насчитываются 24% предложения рынка (2,9 тыс. квартир). За год таких вариантов жилья стало заметно меньше. В мае 2020 года на этом этапе строительства застройщики продавали 39% или 5,3 тыс. квартир.
Меньше всего возможности у потенциальных клиентов купить квартиру у застройщика в готовой новостройке. В мае 2021 года доля предложения такого жилья снизилась до 3%, тогда как год назад она составляла 13%. Количество квартир в продаже снизилось с 1,7 тыс. до 400 ед.
«Застройщики за последний год серьезно нарастили активность, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После выхода из локдауна прошлым летом девелоперы начали реализацию отложенных проектов. Помимо этого, значительная доля игроков рынка адаптировалась к новым правилам финансирования жилищного строительства, получила банковские кредиты и начала новые проекты. В совокупности это дало резкий прирост предложения строящегося жилья. При этом многие покупатели в основном были сконцентрированы на покупке готовых квартир или жилья в почти завершенных ЖК, что обусловило дефицит такого предложения».
Увеличение предложения квартир на раннем этапе строительства, которые обычно продаются дешевле, чем на более поздних этапах строительства, может замедлить рост стоимости квадратного метра. «Основным фактором ценовых колебаний на рынке первичного жилья остается баланс спроса и предложения, – говорит Георгий Криницын, директор департамента закупок ГК «А101». – Тенденцию можно проследить на примере ТиНАО, где с начала года сохраняется стабильно высокий спрос на жилье. Так, в апреле общий объем экспонирования сократился на 16% – до 320 тыс. кв. метров по сравнению с мартом, в результате чего средневзвешенная стоимость квадратного метра поднялась на 4% за месяц. Однако уже в мае 2021 объем экспонирования увеличился на 35% по сравнению с апрелем, при этом стоимость квадратного метра выросла на 0,8%».
«Тем не менее, несмотря на изменение структуры предложения, увеличение цен будет продолжаться, – считает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Металл за год подорожал примерно в два раза, на столько же выросли цены на древесину, стоимость бетона увеличилась на 30%. Увеличиваются цены на базовые материалы для строительной отрасли, что вызывает цепную реакцию повышения расценок на всё прочее: трубы, металлоконструкции, отделочные материалы. При столь резком и значительном увеличении цен на стройматериалы повысится и себестоимость строительства. Соответственно едва ли можно ожидать сокращения расценок для конечного покупателя».
Источник: «Метриум»
Специалисты Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» проанализировали существующее предложение в новостройках бизнес-класса в старых границах Москвы и выделили районы, где можно приобрести квартиру до 10 млн рублей. Больше всего подобных проектов оказалось в СЗАО, а самой доступной новостройкой бизнес-класса стал ЖК City Bay.
На сегодняшний день новостройки бизнес-класса являются одним из основных продуктов на столичном рынке недвижимости. По данным bnMAP.pro, доля квартир бизнес-класса составляет 43% (9 790 лотов) от общего объема экспозиции по всем классам. Средний бюджет покупки в сегменте сегодня составляет 27,8 млн рублей, новостройки бизнес-класса в «старой» Москве в целом являются малодоступными для широкой аудитории покупателей. При этом в последнее время на рынке появляется все больше доступных новых проектов, сопоставимым с жильем комфорт-класса. Это либо новостройки в неосвоенных, ранее не характерных для жилья бизнес-класса локациях, а также ЖК с более компактными лотами. Эксперты «БЕСТ-Новострой» назвали проекты бизнес-класса в «старой» Москве, где можно приобрести квартиру менее чем за 10 млн рублей.
Больше всего таких лотов на текущий момент предлагается в СЗАО, там строится три ЖК, в которых доступны квартиры и апартаменты в рассматриваемом бюджете покупки. Причем два из них возводится в одном и том же районе — Хорошёво-Мнёвники. По два проекта бизнес-класса с квартирами до 10 млн рублей есть в ЮВАО и даже в ЗАО, традиционно считающихся наиболее дорогими и престижными округами. Самую дешевую квартиру бизнес-класса можно приобрести всего за 6,1 млн рублей в ЖК City Bay. А ближе всего к центру города находится ЖК «Символ» (район Лефортово).
«Подобные доступные новостройки бизнес-класса сегодня все чаще приобретают не только для постоянного проживания, но и в качестве инвестиций, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Небольшой бюджет покупки позволяет инвесторам при необходимости воспользоваться льготной ипотекой, а динамичный рост цен обеспечивает хорошую итоговую доходность актива». Только в мае цены на жилье бизнес-класса увеличились на 3%, а по сравнению с началом года на 16%. А по сравнению с маем 2020 года, рост составил 38%.
Новостройки бизнес-класса в границах «старой» Москвы с бюджетом покупки квартир до 10 млн рублей
|
Название проекта |
Округ |
Район |
Бюджет покупки, млн руб. |
Площадь квартиры, кв. м |
|
City Bay |
СЗАО |
Покровское -Стрешнево |
6,1 |
21,1 |
|
Wave |
ЮАО |
Москворечье-Сабурово |
7,3 |
23,7 |
|
Фестиваль Парк |
САО |
Левобережный |
7,8 |
21,2 |
|
Afi tower |
СВАО |
Свиблово |
7,9 |
19,6 |
|
Метрополия |
ЮВАО |
Южнопортовый |
8,3 |
26 |
|
Символ |
ЮВАО |
Лефортово |
8,8 |
25,5 |
|
Манифест |
ЗАО |
Можайский |
9,4 |
20 |
|
Вереск |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
9,5 |
25,1 |
|
Level Причальный |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
9,6 |
17,3 |
|
Ever |
ЮЗАО |
Обручевский |
9,7 |
26 |
|
Will Towers |
ЗАО |
Раменки |
9,7 |
25,5 |
По данным bnMAP.pro