40% массовых новостроек в Москве продаются на котловане
В мае доля новостроек комфорт- и эконом-класса, которые продаются московскими застройщиками на начальном этапе строительства в «старой» Москве, выросла до 40%, подсчитали аналитики «Метриум». За год этот количество квартир на котловане увеличилось в 2,1 раза с 2,2 до 4,7 тыс. штук. При этом в готовых домах покупателям доступно всего 400 квартир или 3% рынка.
Большинство квартир на рынке массовых новостроек Москвы предлагаются застройщиками на старте строительства. Такие варианты жилья составили по итогам мая 40% от общего числа квартир в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». Из почти 12 тыс. квартир в массовом сегменте рынка 4,7 тыс. продаются на котловане.
За последний год предложение новостроек на раннем этапе строительства увеличилось в 2,5 раза. В мае 2020 года их доля была равна 16%, а в абсолютном выражении их число составляло 2,2 тыс. квартир.
На следующем этапе строительства – монтаж этажей – представлены 33% квартир. На выбор у покупателей порядка 3,9 тыс. квартир в домах, где застройщики еще сооружают каркас здания. Год назад их доля была примерно такой же – 32% (4,4 тыс. квартир).
В домах на стадии отделочных работ насчитываются 24% предложения рынка (2,9 тыс. квартир). За год таких вариантов жилья стало заметно меньше. В мае 2020 года на этом этапе строительства застройщики продавали 39% или 5,3 тыс. квартир.
Меньше всего возможности у потенциальных клиентов купить квартиру у застройщика в готовой новостройке. В мае 2021 года доля предложения такого жилья снизилась до 3%, тогда как год назад она составляла 13%. Количество квартир в продаже снизилось с 1,7 тыс. до 400 ед.
«Застройщики за последний год серьезно нарастили активность, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После выхода из локдауна прошлым летом девелоперы начали реализацию отложенных проектов. Помимо этого, значительная доля игроков рынка адаптировалась к новым правилам финансирования жилищного строительства, получила банковские кредиты и начала новые проекты. В совокупности это дало резкий прирост предложения строящегося жилья. При этом многие покупатели в основном были сконцентрированы на покупке готовых квартир или жилья в почти завершенных ЖК, что обусловило дефицит такого предложения».
Увеличение предложения квартир на раннем этапе строительства, которые обычно продаются дешевле, чем на более поздних этапах строительства, может замедлить рост стоимости квадратного метра. «Основным фактором ценовых колебаний на рынке первичного жилья остается баланс спроса и предложения, – говорит Георгий Криницын, директор департамента закупок ГК «А101». – Тенденцию можно проследить на примере ТиНАО, где с начала года сохраняется стабильно высокий спрос на жилье. Так, в апреле общий объем экспонирования сократился на 16% – до 320 тыс. кв. метров по сравнению с мартом, в результате чего средневзвешенная стоимость квадратного метра поднялась на 4% за месяц. Однако уже в мае 2021 объем экспонирования увеличился на 35% по сравнению с апрелем, при этом стоимость квадратного метра выросла на 0,8%».
«Тем не менее, несмотря на изменение структуры предложения, увеличение цен будет продолжаться, – считает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Металл за год подорожал примерно в два раза, на столько же выросли цены на древесину, стоимость бетона увеличилась на 30%. Увеличиваются цены на базовые материалы для строительной отрасли, что вызывает цепную реакцию повышения расценок на всё прочее: трубы, металлоконструкции, отделочные материалы. При столь резком и значительном увеличении цен на стройматериалы повысится и себестоимость строительства. Соответственно едва ли можно ожидать сокращения расценок для конечного покупателя».
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2021 г. на первичном рынке апартаментов Москвы объем предложения снизился на 10,1% площади и на 0,3% лотов. За год сокращение составило 40,6% площади и 33,1% лотов. На долю апартаментов приходится 18,2% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы (-1% за месяц).
На долю предложения бизнес- и премиум-классов приходится по 36,1% площади. В бизнес-классе доля снизилась на 6% за месяц и на 4% за год, в премиум-классе – на 0,4% и 4,4% соответственно. За месяц объем предложения в этих классах сократился на 23% и 11%, за год – на 46%, что выше по рынку апартаментов. Доля комфорт-класса составила 26,7% (+6,6% за месяц, +7% за год), объем которого за месяц вырос на 19%, а за год сократился на 19,5%. Доля предложения стандарт-класса сокращается каждый месяц и составляет чуть более 1%.
Лидерами по сокращению предложения стали ЦАО – на 10% за месяц и на 33% за год, САО – на 36% и 64% и СВАО – на 21% и 72%. В этих округах сосредоточено больше половины общей площади апартаментов: ЦАО – 29,6% (-0,1% за месяц, +3,3% за год), САО – 14,1% (-6%, -9,2%) и СВАО – 11% (-1,5%, -12,9%).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности (67%): на стадии введенных объемов – 40,7%, на стадии благоустройства – 3,1%, и ФОР (фасадно-отделочных работ) – 22,1%. На начальной стадии представлено 22,9% предложения площади: на нулевом цикле – 15,5%, на стадии монтажа первых этажей – 7,6%.
По наличию и типу отделки большая доля апартаментов представлена без отделки – 43,5% (-10,8% за месяц, -19,2% за год), на долю отделки приходится – 25,3% (-6,8% за месяц, -1,2% за год), с отделкой, мебелью и кухней – 18,6% (+16,3% за месяц, +18,2% за год). Доля предложения предчистовой отделкой составляет 12,5% (+1,4%за месяц, +3,6% за год).
По итогам марта 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) выросла за месяц на 1,1%, за год - на 20% и составила 380 тыс. рублей. Лидерами роста стали премиум-класс – 610,9 тыс. руб. (+2,2% за месяц, +30,7% за год) и комфорт-класс - 216,1 тыс. руб. (+9,5%, +20,5%). Немного отстает бизнес-класс – 276,5 тыс. руб. (+3,3% за месяц, +19,8% за год).
В Bright Rich | CORFAC Int. подвели итоги I квартала на офисном рынке Санкт-Петербурга.
В эксплуатацию было введено четыре объекта: «Морская резиденция» (арендопригодная площадь – 40 тыс. кв. м), Garage (арендопригодная площадь – 3 548 кв. м), реконструированный бизнес-центр «Гайде» (2 745 кв. м) и БЦ «Гайот» (1 880 кв. м арендопригодной площади). Спекулятивными являются лишь бизнес-центры Garage и «Гайот». При этом, в Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что сдали последний объект еще до его ввода в эксплуатацию.
До конца года к вводу в эксплуатацию запланировано 253 890 кв. м качественных офисных площадей (GLA), основная часть из них, по прогнозам аналитиков, придется на III-IV кварталы. Наиболее крупными из новых бизнес-центров станут БЦ «Черниговская 8» (арендопригодная площадь – 46 050 кв. м), БЦ «Заневский каскад 4» (арендопригодная площадь – 40 300 кв. м), БЦ «Элкус II очередь» (арендопригодная площадь – 23 560 кв. м).
Крупнейшие объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2021 г.
|
Название бизнес-центра |
Адрес |
Район |
Общая площадь, кв. м |
Арендопригодная площадь, кв. м |
Класс |
Квартал |
|
ATLAS CITY 1 очередь |
Московский пр., д. 120, лит. А, стр. 1 |
Московский |
10 037 |
8 914 |
В+ |
Q2 |
|
Премьер |
Щербаков пер, д. 17/3, лит. А |
Центральный |
7 953 |
6 478 |
А |
Q2 |
|
11-я Красноармейская (реконструкция) |
11-я Красноармейская ул., д. 18 |
Адмиралтейский |
7 300 |
5 500 |
В |
Q2 |
|
OBWODNIY |
Обводного канала наб., д. 118Б, лит. А |
Адмиралтейский |
5 733 |
5 733 |
В |
Q2 |
|
Заневский каскад 4 |
Заневский пр. |
Красногвардейский |
113 600 |
40 300 |
В+ |
Q3 |
|
Lotos Tower |
Приморский пр., д. 68, 70, стр. 1 |
Приморский |
30 000 |
15 000 |
А |
Q3 |
|
Собрание, II очередь |
Цветочная ул., д. 25, лит. Ц |
Московский |
26 763 |
15 417 |
В+ |
Q3 |
|
Спутник |
Бабушкина ул., д. 40, лит. А |
Невский |
25 000 |
3 800 |
В+ |
Q3 |
|
Феррум I |
Свердловская наб, д. 44, лит. Б |
Калининский |
9 900 |
8 870 |
А |
Q3 |
|
КЕРСТЕН (реконструкция) |
Красного Курсанта ул., д. 25, лит. Е |
Петроградский |
7 940 |
7 940 |
В+ |
Q3 |
|
Черниговская 8 |
ул. Черниговская, д. 8 |
Московский |
66 480 |
46 050 |
А |
Q4 |
|
Элкус II очередь |
Благодатная ул. |
Московский |
33 773 |
23 560 |
А |
Q4 |
|
ТЕСЛА |
В.О. 24-я линия, д. 15/2 |
Василеостровский |
13 890 |
9 600 |
В+ |
Q4 |
|
Аквилон LINKS |
Московский пр., д. 83, лит. Н |
Адмиралтейский |
10 711 |
8 328 |
А |
Q4 |
С точки зрения распределения объектов, заявленных к вводу до конца года, по классам офисной недвижимости лидируют здания класса А, их доля в структуре планируемого ввода составляет 58% (148 290 кв. м). Далее следует класс В+ (91 400 кв. м, или 36%) и класс В (14 330 кв. м, или 6%).
Наиболее популярной локацией среди девелоперов является Московский район, здесь к вводу заявлено 93 940 кв. м офисных площадей (37%). Меньше всего площадей заявлено к вводу во Фрунзенском районе (2 750 кв. м, или 1%).
В I квартале 2021 г. объем поглощения составил 54 920 кв. м. По прогнозам аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., по итогам полугодия этот показатель может составить порядка 120 000 кв. м.
По объему сделок лидирует класс В+, здесь было заключено 40% от всего объема сделок за квартал (22 090 кв. м). Наиболее востребованным по количеству сделок также оказался класс В+, с ним было заключено 38% от общего количества сделок за период.
Наиболее востребованными среди арендаторов и покупателей оказались Петроградский и Центральный районы, на их долю в структуре поглощения пришлось 46% от общего количества сделок за период.
Петроградский район лидирует также по объему заключенных сделок, на него приходится 25% в структуре спроса. Далее идут Центральный и Адмиралтейский районы (19% и 18% соответственно).
Наибольшее количество сделок был заключено с небольшими офисными блоками площадью 100-250 кв. м (49%). В объемном выражении лидируют блоки 500-1000 кв. м. Средний размер арендованного помещения составил 405 кв. м.
Общий уровень вакансии на конец I квартала составляет 7,7% (337 570 кв. м). При этом в классе А вакансия составляет 8,1%, в классе В+ – 8,0% и в классе В – 7,3%. По объему предложения лидирует Центральный район, здесь свободно 86 580 кв. м. Меньше всего вакантных офисов в Кировском районе, здесь к аренде доступно всего 5 370 кв. м.
По прогнозу аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., во II квартале 2021 г. объем вакантных площадей сократится до 310 000 кв. м. «Движение рынка будет зависеть от выхода новых спекулятивных офисных площадей. Спрос во втором квартале предположительно останется на уровне I квартала 2021 года», - отмечает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.
Ставки аренды за I квартал выросли, в основном за счет индексации. Средневзвешенная ставка аренды на конец квартала составила 1 970 руб./кв. м/мес. (включая НДС и КУ) в классе А, 1 360 руб./кв. м/мес. в классе В+ и 1 170 руб./кв. м/мес., в В-классе (также с НДС и КУ). Аналитики отмечают, что в классе В зафиксирован наиболее активный рост ставок аренды, по сравнению с концом 2020 года ставка здесь увеличилась на 6,4%. Если сравнивать с аналогичным периодом 2020 года, то ставка аренды в классе В увеличилась на 10,4%. Во II квартале в Bright Rich | CORFAC Int. дальнейшего роста арендных ставок не ожидают.
Наиболее дорогим районом с точки зрения средневзвешенной базовой ставки аренды в классе А является Адмиралтейский, здесь ставка аренды на конец I квартала составляет 2 160 руб. за «квадрат». В классе В+ самая высокая базовая средневзвешенная ставка аренды приходится на Московский район (1 560 руб./кв. м/мес. с учетом НДС и КУ). В В-классе самая высокая средневзвешенная ставка зафиксирована в Центральной районе Петербурга – 1 490 руб./кв. м/мес.