Самое доступное жилье в регионах вокруг Санкт-Петербурга стоит чуть больше 1 млн рублей
Для регионов российского северо-запада (за исключением Калининградской области) высокобюджетное жилье – редкость. Местная аудитория бизнес- и премиум-класса, как правило, ориентирована на петербургский рынок. При этом в массовом сегменте разница между Санкт-Петербургом и соседними областями не столь существенна, как в случае Москвы и ее окружения. Эксперты портала Urbanus.ru подсчитали, что порог входа для Пскова или Вологды всего вдвое ниже, чем для северной столицы.
Из областей, примыкающих к Петербургскому региону (Санкт-Петербург и Ленинградская область), самым доступным предложением отличается Вологодская. В жилом доме №12 по улице Архангельская, который входит в состав жилого массива «III Южный», студия площадью 19,93 кв. м продается за 1,15 млн рублей. В ЖК «Керамик» цены начинаются с 1,30 млн рублей, в ЖК «Белозерский» – с 1,47 млн рублей.
В Пскове и его предместьях также собрана группа комплексов с дешевым жильем. Среди них выделяется ЖК «Видный», расположенный на берегу реки Великая (неподалеку от впадения ее в Псковское озеро). По этому адресу студию с балконом можно приобрести за 1,29 млн рублей. Чудь дороже (1,30 млн рублей), но зато с городской пропиской стоит квартира площадью 26,84 кв. м из фонда ЖК «Прибрежный». В ЖК «Смарт-квартал» на северной окраине Пскова минимальный прайс равен 1,39 млн рублей. В пригородном селе Борисовичи строится ЖК «Европа» – там нижняя планка пока держится на уровне 1,40 млн рублей.
Для совершения покупки на первичном рынке жилья в Новгороде нужно располагать суммой, по крайней мере, в 1,86 млн рублей (однокомнатная квартира площадью 31,33 кв. м в ЖК «Аркажская слобода»), в Петрозаводске – 2,45 млн рублей (студия 30,92 кв. м в ЖК «Молодежный»).
Самое доступное предложение по новому жилью в регионах рядом с Санкт-Петербургом
Регион |
Жилой комплекс |
Минимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с минимальной стоимостью, кв. м |
Вологодская область |
III Южный |
1,15 |
19,93 |
Псковская область |
Видный |
1,29 |
29,40 |
Новгородская область |
Аркажская слобода |
1,86 |
31,33 |
Ленинградская область |
Lampo |
2,10 |
21,25 |
Республика Карелия |
Молодежный |
2,45 |
30,92 |
Если сопоставить эти данные с соответствующими показателями Санкт-Петербурга и Ленинградской области, то не приходится говорить о какой-либо «пропасти». На петербургском рынке нижний ценовой предел сейчас – это 2,48 млн рублей. Именно столько нужно заплатить, чтобы купить студию в окраинных ЖК «Новое Колпино» (20,00 кв. м) или ЖК «Полет» (23,13 кв. м). Это на одном уровне с Петрозаводском и лишь вдвое больше, чем в Вологде, где проживает немногим более 300 тыс. человек. Для сравнения, Москва опережает соседние региональные центры в три-четыре раза. В ЖК Lampo, который базируется в 2 км к северу от КАД (Мурино, Всеволожский район Ленинградской области, студия площадью 21,25 кв. м может достаться новому владельцу за 2,10 млн рублей при условии 100-процентной оплаты. Это наиболее доступный вариант для проживания в петербургской агломерации.
Новостройки в регионах вокруг Санкт-Петербурга и ЛО с предложением от 10 млн рублей
Город |
Жилой комплекс |
Максимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с максимальной стоимостью, кв. м |
Аналог на петербургском рынке недвижимости |
Аналог на рынке недвижимости Ленинградской области |
Псков |
Дом «Патио» |
12,51 |
91,00 |
Двухкомнатная квартира в ЖК «Георг Ландрин» (Выборгский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК NewПитер (Ломоносовский район) |
Псков |
Дом «Курдонер» |
11,85 |
112,40 |
Трехкомнатная квартира в ЖК «Цивилизация на Неве» (Невский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК «Новое Горелово» (Ломоносовский район) |
Псков |
7 Небо |
10,50 |
131,40 |
Однокомнатная квартира в ЖК Golden City (Василеостровский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК ID Кудрово (Всеволожский район) |
Вологда |
Галкинский |
10,36 |
121,90 |
Двухкомнатная квартира в ЖК «Огни залива» (Красносельский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК ID Кудрово (Всеволожский район) |
Петрозаводск |
ЖК на переулке Студенческом, 9 |
10,18 |
97,00 |
Однокомнатная квартира в ЖК Domino (Приморский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК ID Кудрово (Всеволожский район) |
В то же время рынок дорогой недвижимости в соседних с Санкт-Петербургом регионах фактически не развивается. В Ленинградской области насчитывается 16 проектов с предложением от 10 млн рублей, а в трех смежных регионах – только пять (по сути, четыре): три (два) в Пскове, один в Вологде и еще один в Петрозаводске. Наиболее дорогостоящие объекты в рамках этой выборки зарегистрированы в псковском жилом комплексе «ТЭЦ на Великой», который объединяет историческое здание электростанции (памятник конструктивистской архитектуры 20-х гг.) и два жилых дома – «Патио» и «Курдонер». В первом ценник доходит до 12,51 млн рублей, во втором – до 11,85 млн рублей. Это примерно соответствует расценкам на двух- или трехкомнатные квартиры бизнес-класса в Санкт-Петербурге. На противоположном берегу Великой экспонируется ЖК «7 Небо», где к продаже готова четырехкомнатная квартира площадью 10,50 млн рублей. Этого бюджета хватит на однокомнатную квартиру в ЖК Golden City на Васильевском острове или трехкомнатную квартиру в Кудрово. Для вологодской недвижимости максимум обозначает четырехкомнатная квартира в ЖК «Галкинский» (10,36 млн рублей), для карельской – трехкомнатная квартира в жилом комплексе на переулке Студенческом, 9 (10,18 млн рублей).
Рекордный объем сделок с земельными участками привел не только к активному выходу на рынок новых проектов, но и к пополнению земельного банка «на перспективу». По данным Colliers, на данный момент в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где еще не начато строительство. До 2030 года, по оценке Colliers, на них может появиться более 5 млн кв. м жилья.
Наибольшая доля от объема участков приходится на Пушкинский район (27%), в котором девелоперы владеют 199 га. Лидерство Пушкинского района связано с приобретением компанией КВС проекта ЮгТаун площадью около 200 га. На втором месте расположился Василеостровский район (22%), где преимущественно за счет создания намывных территорий застройщики потенциально могут освоить 164 га. Ключевой сделкой в локации стала покупкой Группой ЛСР прав на создание 143 га северной части намывных территорий Васильевского острова. Тройку лидеров замыкают участки в Ленинградской области (12%), расположенные на границе с Петербургом. Там девелоперы владеют чуть более 90 га. Среди примеров крупных земельных наделов – участки «ПИК» в Кудрово и Янино.
На всех 730 га, которые сейчас есть в активах у девелоперов, вероятно, в большинстве своем появятся проекты массового сегмента. По оценке Colliers, около 86% всех площадей (или 632 га) по своим характеристикам позволяют разместить проекты комфорт-класса. К классу «бизнес» потенциально можно отнести почти 53 га (7%), к премиум-классу – 28 га (4%). Элитные жилые комплексы можно будет разместить лишь на 17 га (2%).
«Почти 40% перспективных земельных участков для строительства жилья, которые уже принадлежат девелоперам, расположены за кольцевой автодорогой. Дефицит земельных участков и повышение стоимости жилья вновь делают интересными локации в ближайшей агломерации. Однако сейчас, с учетом возросшей требовательности покупателя на качественный продукт, девелоперы смогут учесть ошибки прошлых лет и создать по-настоящему комфортную среду, отвечающую запросам будущих жителей, - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers. – Несмотря на внушительный земельный банк, который уже сформирован у девелоперов, интерес застройщиков к новым площадкам растет, и мы ожидаем, что активность игроков рынка сохранится и в 2021 году».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
Объем земельного банка девелоперов, где еще не ведётся строительство жилья
Район |
Площадь, га |
Доля, % |
Пушкинский |
198,5 |
27% |
Василеостровский |
163,5 |
22% |
Ленинградская обл. |
91 |
12% |
Петродворцовый |
43 |
12% |
Красносельский |
41 |
6% |
Приморский |
37 |
5% |
Калининский |
36 |
5% |
Невский |
32 |
4% |
Кировский |
21 |
3% |
Выборгский |
15 |
2% |
Петроградский |
15 |
2% |
Московский |
10 |
1% |
Фрунзенский |
8 |
1% |
Центральный |
7 |
1% |
Адмиралтейский |
6 |
1% |
Красногвардейский |
6 |
1% |
Источник: Colliers, 2021
В первом квартале 2021 года предложение в сегменте «премиум» увеличилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в конце марта на первичном рынке предлагалось 190 тыс. кв. м элитного жилья. За три месяца предложение увеличилось на 8%, а за год рост составил 15%.
Спрос на элитную недвижимость также вырос за год на 12%. За первый квартал 2021 года в данном сегменте было продано 180 тыс. кв. м жилья.
«Предложение в классе «элита» пополняется не регулярно. Его рост за последний год связан с выводом на рынок нескольких крупных элитных проектов. В частности, активно развивается Петровский остров, где сейчас формируется новая элитная локация Петербурга. На него приходится 52% квартир класса премиум, проданных в первом квартале 2021 года. Например, холдинг Setl Group осваивает здесь крупный участок на берегу Малой Невы: в 2020 году вышел в продажу ЖК Grand View, ЖК «Петровский квартал на воде» уже введен в эксплуатацию, а строительство ЖК The One планируется завершить в 2022 году», - отметила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.