Офисный рынок Петербурга готовится к прыжку
Петербургские коворкинги активно набирают обороты: рынок растёт почти на треть в год, среди клиентов становится всё больше крупных корпораций, увеличивается и количество знаковых сделок. Пока окончание затянувшегося «бума» не предвидится: мест в городе еще достаточно. В планах – появление новых объектов на окраинах и рост числа корпоративных клиентов.
По итогам I квартала 2021 года на рынке гибких пространств Санкт-Петербурга работают 79 объектов на 7,2 тыс. рабочих мест. Это почти на 30% больше, чем годом ранее, и на 5% больше, чем в конце 2020 года. Доля коворкингов на рынке по-прежнему составляет менее 1% от общей площади офисов. В ближайшее время планируется открытие еще нескольких гибких пространств примерно на 9 тыс. кв.м.
Больше половины проектов сейчас сосредоточено в центральной части города. Лидер по количеству коворкингов – Центральный район (21), следом за ним идут Петроградский (15) и Адмиралтейский (9) районы. Неохваченными до сих пор остаются Колпинский, Красносельский, Кронштадский, Курортный и Петродворцовый районы.
Вполне возможно, что следующие открытия будут именно в этих локациях. Например, о создании сети мини-коворкингов OFIX в спальных районах уже заявила сеть коворкингов «Практик».
Арендные ставки на свободные (без фиксации) места упали в диапазоне от 3,5% до 6% в зависимости от типа объекта – обычный или специализированный. По сравнению с I кварталом прошлого года они сократились от 2,5% до 5%, в том числе из-за влияния коронакризиса. При этом цены на фиксированные места выросли примерно на 5-6% к январю-марту прошлого года и стали на 8% выше показателей IV квартала 2020-го.
Заполняемость держится на уровне IV квартала прошлого года – 76%, и, скорее всего, в ближайшие месяцы не изменится – часть объектов уже забронирована, подписаны предварительные договоры аренды с крупными корпорациями.
За первые три месяца 2021 года несколько десятков мест заняли «Почта банк» в коворкинге Avenue Page и Российско-Германская Внешнеторговая палата – в «Практик Гороховая».
«Пока что нет предпосылок для снижения активности в сегменте коворкингов. Некоторые объекты по-прежнему открываются в бывших офисах – это один из способов заполнения традиционных бизнес-центров, – считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. – Петербург – город редевелопмента. Здесь остается еще много мест для создания новых проектов. Один из таких объектов – дача Дурново на Свердловской набережной. Отличное место с прекрасным видом на воду».
Средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента в старых границах Москвы за 12 месяцев сократилась на 10%, а средняя стоимость выросла на 12% – до 12 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». При этом в апреле впервые в истории студий в массовых новостройках стало больше, чем трехкомнатных квартир.
В апреле средняя площадь квартир от московских застройщиков на рынке новых жилых комплексов эконом- и комфорт-класса составила 52,5 кв.м, подсчитали аналитики компании «Метриум». Год назад, в апреле 2020 года, жилье в этом сегменте рынка в среднем было больше – порядка 58,5 кв.м. Таким образом, средняя площадь квартиры на массовом рынке новостроек столицы за год сократилось на 10% или на 6 кв.м.
Эксперты «Метриум» отмечают, что тенденция к уменьшению габаритов квартир на московском рынке новостроек наблюдалась и ранее, однако на протяжении 2019 года средняя площадь оставалась сравнительно стабильной (58-59 кв.м. на одну квартиру), тогда как в 2020 году этот показатель начал быстро сокращаться.
Одновременно продолжали увеличиваться расценки на жилье. Если в апреле 2020 года средняя цена квартиры составляла 10,98 млн рублей, то в апреле 2021 года она увеличилась до 12,28 млн рублей, прибавив, так образом, в цене 12% или 1,3 млн рублей. Удельная цена массовых новостроек соответственно возросла еще больше: квадратный метр подорожал с 188 тыс. рублей до 234 тыс. рублей, то есть на 25%.
Источник: «Метриум»
«Уменьшение площади экспонируемых квартир свидетельствует об объективных причинах, связанных со спросом, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – На рынке достаточно давно наблюдается тренд на уменьшение средней площади продаваемой квартиры. Это связано с оптимизацией планировочных решений. Сейчас на рынке преобладают евроформаты и квартиры небольших габаритов, что продиктовано рациональной моделью поведения покупателей и высокой динамикой роста цен на жилье. Клиент готов платить только за полезное многофункциональное пространство квартиры и обладает ограниченным бюджетом при покупке. Именно поэтому в нашем проекте мы уделяем особое внимание компактным форматам квартир и увеличили предложение жилья студийного формата».
Уменьшение площади жилья выразилось не только в сокращении площади средней квартиры, но и в перераспределении предложения в пользу небольших помещений. По подсчетам экспертов «Метриум», доля студий на рынке массовых новостроек Москвы выросла с 9,4% в апреле 2020 года до 17,9% в апреле 2021 года. Одновременно сократилась доля трехкомнатных квартир – с 20,2% до 15,6%. Сейчас на столичном рынке покупатели могут найти порядка 1,8 тыс. студий и 1,6 тыс. трехкомнатных квартир.
«Конечно, у студий и трехкомнатных квартир разная потенциальная аудитория покупателей, но связанные с ними тенденции очень примечательны, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С одной стороны, из-за роста цен на жилье объективно становится меньше клиентов, способных приобрести большую квартиру, поэтому постепенно доля трехкомнатных квартир в предложении уменьшается. С другой стороны, заметно возросла аудитория потенциальных покупателей студий. Это связано со снижением ставок по ипотеке в прошедшие месяцы, которое позволило приобрести небольшое жилье молодым людям, студентам и другим клиентам».
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам мая 2021 г. совокупный объем предложения жилья на первичном рынке жилья в ТиНАО Москвы увеличился на 3,4% за месяц и составил 537,5 тыс. кв. м и 10,9 тыс. лотов в 33 проектах. В годовом выражении рост составил 10,8% площади и 2,4% лотов. В мае стартовали продажи в новом проекте комфорт-класса с апартаментами ЖК «Тропарево парк» (Самолет) и в новом корпусе ЖК «Саларьево парк».
В НАО лидером остаётся поселение Сосенское, доля которого за месяц выросла на 2,7% до 57,8%, а объём - на 8%. С большим отрывом на втором месте - поселение Десенёвское (15,6%), доля которого за месяц сократилась на 3,2%, а объём - на 14,3%. В ТАО доли предложения распределены между поселениями Первомаское (82%) и Новофёдоровское (18%).
По стадиям строительной готовности в большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности - 50% площади предложения, которая сократилась за месяц на 3,3%: на нулевом цикле – 42%, на стадии монтажа первых этажей – 7,9%. На заключительной стадии строительной готовности находится 23,2% площади предложения, которая сократилась на 2,1% за месяц: на стадии ФОР – 16,9%, благоустройства – 2,5%, введен – 3,8%.
По наличию отделки большая доля приходится на предложение без отделки (45,2% лотов), которая сократилась на 2,4% за месяц, на долю предложения с отделкой приходится 41,2% лотов (-3,2% за месяц). Доля с предчистовой отделкой выросла на 1,4% и составила 8%. Доля предложения с дополнительными опциями составила 5,6%, которая выросла на 4,2%. В ТАО почти все предложение (94%) представлено с отделкой.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) на первичном рынке ТиНАО продолжила рост и составила 188,5 тыс. руб. (+2,2% за месяц, +39,7% за год). В НАО за месяц СВЦ увеличилась на 2,4%, а за год - на 39,7%, составив 193,5 тыс. руб. В комфорт-классе СВЦ выросла на 2,6% за месяц и 39,5% за год (194,5 тыс. руб.), в бизнес-классе - на 0% и 20,3% соответственно (170,3 тыс. руб.). В Троицком АО рост СВЦ за месяц составил 4,5%, а за год - 38%, составив 100,3 тыс. руб.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 203 тыс. руб. (-0,1% за месяц, + 42,8% за год), в поселении Мосрентген – 199,4 тыс. руб. и в поселении Московский – 197,4 тыс. руб. (+1,5% за месяц, +38,6% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское и Филимонковское – 153 тыс. руб. (+1,5% за месяц, +13,4% за год) и 155,2 тыс. руб. (+1,5% за месяц, +26,1% за год).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
