Ипотека с субсидированной ставкой станет менее доступной в 59 регионах


09.06.2021 11:22

В большинстве регионов России купить квартиру в кредит по субсидированной ставке станет намного сложнее из-за ограничения суммы займа в 3 млн рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», в основе которых лежат данные ЦБ РФ, в 59 регионах страны в апреле россияне брали в среднем в долг на покупку жилья больше 3 млн рублей. На долю этих локальных рынков жилья приходится 63% выданных кредитов.


В пятницу власти объявили о продлении программы субсидирования ипотеки, но с изменением её условий. С 1 июля под сниженную ставку можно взять максимум 3 млн рублей, вместо 6 млн во всей стране и 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге. По-прежнему субсидия дается только при покупке жилья у застройщика, готового или строящегося. Ставка при этом возросла до 7%. Аналитики «Метриум» проанализировали, в каких регионах новые параметры программы осложнят покупку жилья в кредит.

В апреле 2021 года в среднем на покупку квартиры в строящихся домах россияне занимали у банков 3,85 млн рублей. Больше всего денег в кредит приходилось брать в Москве (7,05 млн) и Московской области (5,60 млн рублей), меньше всего – в Алтайском крае (2,25 млн рублей и Псковской области – 2,3 млн рублей.

В 59 регионах в среднем заем на строящееся жилье был выше 3 млн рублей. Соответственно, чтобы после 1 июля получить кредит по сниженной ставке многим потенциальным покупателям придется увеличить первоначальный взнос. До 100 тыс. дополнительных рублей понадобится заемщикам в Бурятии и Смоленской области (средний размер займа – 3,10 млн рублей), Ивановской области (3,06 млн), Хакасии (3,04 млн), Костромской и Кемеровской областях (3,01 млн). В других регионах средний кредит заметно выше. В целом на долю 59 регионов, жителям которых обычно нужно на новое жилье в кредит больше 3 млн рублей, приходится 63% выданных в России кредитов.

В Москве, где потенциальным покупателям квартиры в новостройке понадобится денег больше других жителей России, по новым условиям программы купить ничего не получится. Сейчас самый доступный вариант квартиры – студия в ЖК «Южные сады» площадью 24,1 кв.м. за 4,85 млн рублей. Соответственно, чтобы получить в кредит с субсидированной ставкой 3 млн рублей, клиенту понадобится внести 1,85 млн рублей или 38% от стоимости квартиры. Такие первоначальные взносы встречаются редко, а минимальный, предусмотренный программой господдержки, – 15%.

В Новой Москве еще есть новостройки с квартирами, которые можно купить на новых условиях программы субсидирования, хотя их очень мало. В ЖК «Борисоглебское» однокомнатные квартиры площадью 31 кв.м за 3,79 млн рублей и в ЖК «Середневский лес» студии площадью 19,9 кв.м. продаются за 4,24 млн рублей, то есть при первоначальном взносе чуть больше 20% покупатель вполне сможет получить кредит с субсидированной ставкой.

«У потенциальных покупателей жилья в Новой Москве все-таки есть возможность приобрести квартиру в кредит на выгодных условиях, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). Во-первых, можно отслеживать новинки, то есть новые корпуса в масштабных проектах, которые уже давно на рынке, но постоянно пополняются новыми корпусами, либо в новых проектах. На старте продаж отдельных корпусов или ЖК еще могут быть цены, допускающие кредит на льготных условиях, хотя в этом случае речь скорее будет идти о компактных квартирах. Кроме того, намного привлекательнее станут условия по «семейной ипотеке»: воспользоваться ей смогут семьи даже с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Такая программа предусматривает почти столь же выгодную ставку и другие условия, при этом максимальная сумма кредита намного выше, что даст покупателям широкий выбор подходящих вариантов. Наконец, девелоперы нередко предлагают собственные программы поддержки ипотечных покупателей».

Аналитики «Метриум» отмечают, что программа «Господдержки 2020» со ставкой 7% в крупных городах теперь фактически продолжит действовать только для семей, в которых есть хотя бы один ребенок младше 3 лет. Помимо этого, по-прежнему доступна программа «Семейная ипотека» для семей с двумя и более детьми, родившимися с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года (ставка около 4,7%).

Регионы, где средний размер кредита больше 3 млн рублей

Регион

Средний размер кредита на строящееся жилье в апреле 2021,

млн руб

г. Москва

7,05

Московская область

5,60

Чеченская Республика

5,13

Сахалинская область

4,99

Чукотский автономный округ

4,64

г. Санкт-Петербург

4,62

Республика Калмыкия

4,59

Республика Саха (Якутия)

4,56

Республика Тыва

4,28

Приморский край

4,21

Республика Дагестан

4,16

Томская область

4,13

Хабаровский край

4,13

Еврейская автономная область

4,12

Ямало-Ненецкий автономный округ

4,10

Магаданская область

4,06

Камчатский край

4,01

Республика Ингушетия

4,00

Ленинградская область

3,97

Кабардино-Балкарская Республика

3,95

Мурманская область

3,94

Иркутская область

3,81

Амурская область

3,77

Омская область

3,74

Карачаево-Черкесская Республика

3,72

Забайкальский край

3,66

Нижегородская область

3,66

г. Севастополь

3,63

Новгородская область

3,62

Республика Северная Осетия - Алания

3,60

Ханты-Мансийский автономный округ - Югра

3,51

Тверская область

3,50

Тульская область

3,49

Липецкая область

3,49

Ненецкий автономный округ

3,46

Калужская область

3,45

Белгородская область

3,45

Республика Татарстан (Татарстан)

3,42

Курская область

3,41

Брянская область

3,41

Саратовская область

3,40

Ставропольский край

3,30

Республика Мордовия

3,29

Волгоградская область

3,26

Астраханская область

3,26

Владимирская область

3,22

Красноярский край

3,22

Новосибирская область

3,19

Республика Адыгея (Адыгея)

3,18

Республика Коми

3,17

Тюменская область без данных по ХМАО и ЯНАО

3,13

Архангельская область без данных по НАО

3,11

Орловская область

3,11

Республика Бурятия

3,10

Смоленская область

3,10

Ивановская область

3,06

Республика Хакасия

3,04

Костромская область

3,01

Кемеровская область - Кузбасс

3,01

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

Между тем в 26 регионах России средний размер выданной ипотеки был меньше 3 млн рублей, то есть можно предположить, что значительная доля квартир в местных новостройках будет продаваться в кредит по программе субсидирования. Какая доля конкретно, определить трудно, так как всё зависит от структуры предложения на местном рынке. Больше всего понадобится занимать жителям Крыма (средний кредит – 2,99 млн рублей), Ярославской области (2,97 млн), Карелии (2,94 млн), Тамбовской области (2,91 млн). С большим запасом кредитного лимита хватит покупателям новостроек в Алтае (2,25 млн рублей), Псковской области (2,30 млн), Алтайском крае (2,33 млн), Курганской области (2,34 млн рублей).

В апреле 2021 года в этих регионах выдали 37% от общего числа кредитов на строящееся жилье в России. Причем среди них довольно крупные локальные рынки жилья: Краснодарский край, Свердловская область, Республика Башкортостан, Ростовская область.

Регионы, где средний размер ипотечного кредита меньше 3 млн рублей

Регион

Средний размер кредита на строящееся жилье в апреле 2021, млн руб.

Республика Крым

2,99

Ярославская область

2,97

Республика Карелия

2,94

Тамбовская область

2,91

Свердловская область

2,88

Республика Башкортостан

2,88

Пермский край

2,87

Чувашская Республика - Чувашия

2,79

Самарская область

2,79

Кировская область

2,78

Вологодская область

2,73

Ростовская область

2,72

Калининградская область

2,72

Пензенская область

2,71

Краснодарский край

2,71

Республика Марий Эл

2,69

Челябинская область

2,68

Удмуртская Республика

2,58

Рязанская область

2,54

Оренбургская область

2,50

Воронежская область

2,48

Ульяновская область

2,44

Курганская область

2,34

Алтайский край

2,33

Псковская область

2,30

Республика Алтай

2,25

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

«В большинстве регионов с высоким уровнем цен на новостройки программу субсидирования ипотеки можно считать завершенной, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Чтобы получить кредит по низкой ставке местным покупателям придется существенно увеличить первоначальный взнос, либо, что более вероятно, смириться с рыночными условиями кредитования. Возможно, на этом фоне вырастет спрос на потребительский кредит. Радикально сократятся возможности купить в кредит двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, так как их стоимость в большинстве регионов заметно выше 3 млн рублей».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»



08.06.2021 15:32

Президент России Владимир Путин на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума выступил за продление программы льготной ипотеки еще на год. Однако максимальный лимит кредита составит 3 млн рублей для всех регионов, а ставка повысится до 7%. Эксперты Циан рассчитали, какой объем первичного рынка и квартиры с какими характеристиками попадают под новые условия льготного ипотечного кредитования.


Для дальнейших расчетов применяется условие, что потенциальный покупатель обращается к застройщику с минимально возможным первым взносом в 15% от стоимости квартиры. С учетом максимального лимита в 3 млн рублей, стоимость выбранного жилья не должна превышать 3,530 млн рублей. Первый взнос в данной ситуации составит около 530 тыс. рублей.

    • 19% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно будет купить по льготной ипотеке на новых условиях. Без учета рынка Москвы и Санкт-Петербурга – 27%. С прежним лимитом 6 млн рублей доля подходящих квартир составляла  в регионах 88%.
    • В Москве с обновлением максимального кредита доля подходящего жилья снизится с 58% до 0%. В Санкт-Петербурге – с 87% до 5%.
    • Снижение лимита до 3 млн рублей сделало субсидию неактуальной для Москвы, Сочи, Казани и Санкт-Петербурга.
    • Максимальная доля квартир, подходящих для субсидии, зафиксирована в Кирове (80%) и Челябинске (74%).
    • Стоимость квартиры по льготной ипотеке (2,65 млн рублей) – в два раза ниже, чем в целом по рынку (5,15 млн).
    • Для того, чтобы воспользоваться льготной ипотекой, нужно собрать в среднем 42% от стоимости жилья вместо минимально разрешенных банками 15%. Порядка 70% стоимости в качестве первого взноса придется копить в Москве, Петербурге и Сочи.
    • По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 15%, - 37,8 кв. м. Это на 33% меньше, чем в среднем по рынку (56,6 кв. м).
    • Трехмиллионный лимит по льготной ипотеке уже превышен в 2/3 регионов.
  1. Каждую пятую квартиру на первичном рынке крупных городов можно купить по льготной ипотеке на новых условиях

Эксперты Циан проанализировали, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (26 населенных пунктов).

При минимальном первом взносе 15% по обновленной льготной ипотеке можно будет взять в кредит каждую пятую квартиру (19%). Однако доля доступного жилья во многом зависит от конкретного города. В аутсайдерах - Москва, где на первичном рынке отсутствуют предложения в бюджете до 3,53 млн рублей. В Московской области  под новый лимит подходит порядка 12% всего предложения или около 3 тыс. лотов, причем речь идет о городах  дальнего Подмосковья на востоке области, т.е не самых престижных локациях.

Менее 10 подходящих лотов в Сочи – иными словами, наравне с Москвой данный город выбывает из списка локаций, где актуальная обновленная льготная ипотека с минимальным первоначальным взносом. Не повезло и жителям Казани и Санкт-Петербурга, где с первым взносом в 15% можно выбирать всего из 4% и 5% квартир соответственно. Иными словами, льготная ипотека теперь неактуальна для городов с самой высокой ценой квадратного метра по РФ.

Менее трети всех квартир подходит под трёхмиллионный лимит во Владивостоке, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Уфе, Краснодаре, Тюмени, Новосибирске.

В 6 из 26 городов даже с минимальным первым взносом можно выбирать как минимум из половины всех квартир в продаже. В лидерах – Киров (80%), Челябинск (74%). В списке также – Иркутск, Рязань, Ростов-на-Дону и Пенза.

С прежним лимитом для регионов в 6 млн рублей и соответственно максимальной стоимостью квартиры примерно в 6,7 млн (первый взнос 15%) в перечисленных городах доля доступного жилья составляла 88% (не учитывается Москва и Санкт-Петербург с другими максимальными лимитами). Сейчас – 27% (только для городов с лимитом 6 млн рублей).

Что касается Москвы и Петербурга, то с лимитом в 12 млн рублей на сегодняшний день и первым взносом 15%, максимальная стоимость жилья не может превышать примерно 14,12 млн рублей. В данном бюджете экспонируются на первичном рынке 58% квартир в столице и 87% в Санкт-Петербурге. После ограничения лимита 3 млн, в Москве не останется подходящего предложения, в Санкт-Петербурге его доля снизится до 5%.

Доля квартир первичного рынка, подходящих для льготной ипотеки по новым правилам (п.в.15%, сумма кредита - 3 млн)

Город

Доля квартир, подходящих под условия льготной ипотеки

Средняя площадь квартиры по льготной ипотеке, кв. м

Средняя площадь квартиры на первичном рынке, кв. м

Разница в площади (квартира по льготной ипотеке/ предложение на рынке), кв. м

Средняя стоимость квартиры по льготной ипотеке, млн р.

Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, млн р.

Разница в стоимости, кол-во раз

Необходимый первый взнос по льготной ипотеке для покупки средней квартиры с лимитом 3 млн

Киров

80%

43

49

-6

2,16

2,56

1,2

достаточно минимального

Челябинск

74%

48,8

58

-9,2

2,3

2,95

1,3

достаточно минимального

Иркутск

59%

29,8

43,7

-13,9

2,24

3,63

1,6

17%

Рязань

53%

43

60,9

-17,9

2,42

3,57

1,5

16%

Ростов-на-Дону

51%

36,9

49,6

-12,7

2,8

3,89

1,4

23%

Пенза

51%

38,8

56,2

-17,4

2,53

3,72

1,5

19%

Воронеж

45%

43,8

58,8

-15

2,66

4,12

1,5

27%

Барнаул

44%

42,4

62,4

-20

2,69

3,95

1,5

24%

Ярославль

43%

43,1

62,5

-19,3

2,73

3,77

1,4

20%

Волгоград

42%

45,9

63,1

-17,2

2,84

3,99

1,4

25%

Красноярск

39%

41,5

59,9

-18,4

2,82

4,46

1,6

33%

Ижевск

36%

42,7

58,6

-15,9

2,74

4

1,5

25%

Липецк

36%

50,4

69,5

-19,2

2,9

3,95

1,4

24%

Пермь

34%

39,4

58

-18,6

2,86

4,33

1,5

31%

Самара

34%

42,8

58,7

-16

2,66

4,64

1,7

35%

Новосибирск

31%

37,6

56,1

-18,5

2,77

5,06

1,8

41%

Тюмень

30%

33,7

57,6

-23,9

2,87

5,07

1,8

41%

Краснодар

29%

38

53,5

-15,5

2,61

4,77

1,8

37%

Уфа

27%

38,1

59,7

-21,6

2,76

5,39

2

44%

Екатеринбург

20%

33

61,2

-28,2

2,83

6,04

2,1

50%

Нижний Новгород

20%

28,7

56,6

-27,9

2,9

5,54

1,9

46%

Владивосток

18%

27,5

47,4

-19,9

3,29

6,08

1,8

51%

Санкт-Петербург

5%

23,7

53,6

-29,9

3,02

9,7

3,2

69%

Казань

4%

31

55,9

-24,9

3,16

6,22

2

52%

Сочи

0%

22,1

43,8

-21,7

3,4

10,56

3,1

72%

Москва

Нет подходящих квартир

12

75%

Все города

 19%

 37,8

 56,6

 -18,8 (33%)

 2,65

 5,15

1,94

42%

Источник: Аналитический центр Циан

  1. Реальный первый взнос – 42% вместо 15%

По подсчетам аналитиков Циан, в среднем по 26 городам, попавшим в выборку (более 500 строящихся квартир, население от 500 тыс. человек), бюджет  предложения составил 5,15 млн рублей.  Средняя цена квартиры, которая попадает в программу льготного  ипотечного кредитования по обновленному лимиту – 2,65 млн. Таким образом, реальная стоимость квартиры в новостройке – в два раза выше, чем стоимость жилья, подходящего под программу льготного ипотечного кредитования.

Наибольшая разница между реальной стоимостью и стоимостью доступного жилья по льготной ипотеке зафиксирована в Сочи и Казани (более чем в три раза). Минимальная разница (в пределах 30%) – в Челябинске, Кирове, Волгограде, Ярославле, Липецке.

Циан подсчитал, какой реальный первый взнос должен быть у заемщика, чтобы воспользоваться программой льготного ипотечного кредитования с лимитом в 3 млн рублей. В целом по всем 26 городам – это 42% от цены средней квартиры.

В Москве придется копить 75% от стоимости средней квартиры, в Сочи – 72%, в Санкт-Петербурге – 69%. Около половины стоимости жилья нужно собрать в Казани, Владивостоке, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде.

Стандартный минимальный первый взнос в 15-20% при трехмиллионном лимите доступен в Кирове, Челябинске, Рязани, Иркутске, Пензе и Ярославле.

То есть льготная ипотека по-прежнему останется инструментом покупки, но для тех клиентов, кто сможет собрать больший взнос на покупку жилья, в не минимальный в размере 15%.

  1. В тесноте, да не в обиде: квартира по льготной ипотеке на треть меньше средней по рынку

По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 15%, - 37,8 кв. м. Это на 33% меньше, чем в среднем по рынку (56,6 кв. м). То есть обновленная льготная ипотека скорее походит тем, кто приобретает свое первое жилье.

В отдельных городах средняя площадь подходящей квартиры соответствует только студии, пригодной для проживания максимум одного человека. Это Сочи (22 кв. м), Санкт-Петербург (23,7 кв. м), Владивосток (27,4 кв. м), Нижний Новгород (28,7 кв. м), Иркутск (29,8 кв. м), Казань (31 кв.м).

Рассчитывать на компактные двухкомнатные квартиры, в т.ч – евроформата, можно покупателям в Волгограде (45,9 кв. м), Челябинске(48,8 кв. м) и Липецке (50,3 кв. м).

Самые существенные «потери» относительно средней площади в квадратных метрах зафиксированы в Санкт-Петербурге (-30 «квадратов»), Екатеринбурге (-28,2 «квадрата»), Нижнем Новгороде (-27,9 «квадратов»). Максимально приближенными к средней площади квартиры по льготной ипотеке оказались в Кирове (-6 кв. м), Челябинске (-9,2 кв. м) и Ростове-на-Дону (-12,7 кв. м).

Циан отмечает, что благодаря «семейной ипотеке», заемщики по которой априори интересуются большей площадью (так как в семье есть хотя бы один ребенок), покупатели смогут выбирать и большие площади ( с лимитом по кредиту до 12 млн рублей и ставкой 6%). Таким образом, льготное ипотечное кредитования в новом формате скорее подходит для несемейных покупателей, выбирающих свое первое жилье. А «семейная ипотека» позволяет компенсировать низкий кредитный лимит для остальных категорий клиентов.

  1. Трехмиллионный лимит по льготной ипотеке уже превышен в 2/3 регионов

Средний размер займа на первичном рынке в целом по РФ в апреле 2021 г. – 3,9 млн р., что на треть выше, чем будет выдаваться по льготной ипотеке после 1 июля. В разрезе федеральных округов лимит в 3 млн пока не превышен только в Южном и Приволжском ФО.

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Жители 29 регионов фактически не почувствуют пересмотра программы – в них средняя сумма займа по льготной ипотеке - до 3 млн рублей. Для сравнения – всего год назад (на старте льготного ипотечного кредитования) до 3 млн рублей привлекали жители 68 регионов.

В Москве средний ипотечный займ составляет сейчас 7 млн рублей, Санкт-Петербурге – 4,6 млн. таким образом, снижение лимита фактически означает завершение программы льготного ипотечного кредитования для данных локаций.

Средняя сумма ипотечного займа на первичном рынке

2,2- 2,5 млн

2,6-2,8 млн

2,9 млн

3 млн

Алтай

Удмуртия

Пермский край

Ярославская обл.

Псковская обл.

Челябинская обл.

Башкортостан

Крым

Алтайский край

Марий Эл

Свердловская обл.

Кемеровская обл.

Курганская обл.

Краснодарский край

Тамбовская обл.

Костромская обл.

Ульяновская обл.

Пензенская обл.

Карелия

Хакасия

Воронежская обл.

Калининградская обл.

Оренбургская обл.

Ростовская обл.

Рязанская обл.

Вологодская обл.

Кировская обл.

Самарская обл.

Чувашия

Источник: Аналитический центр Циан

 

“Обновленный лимит по льготной ипотеке позволит снизить ежемесячную индексацию цен на жилье, поскольку порядка 70% покупателей приобретают квартиры в кредит, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Также с рынка уйдет наиболее рискованная категория заемщиков, которые брали 12 млн рублей, а в качестве первого взноса – привлекали потребительский кредит. В итоге это снизит количество потенциально неблагонадежных клиентов.

Расширение программы льготной ипотеки на семьи с одним ребёнком позволит частично компенсировать урезанный лимит. Но часть спроса перейдет на вторичный рынок, где также действует льготное ипотечное кредитование для семей с детьми.

Но едва ли не более важным фактором сейчас становятся показатели доступности жилья, цены на которое выросли за год почти на четверть при стагнирующих доходах населения. Поэтому многое будет зависеть и от того, смогут ли сами банки предлагать дополнительные «субсидии» в рамках собственных программ с девелоперами”.


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://smartik.ru


07.06.2021 12:35

Задолженность по ипотечным кредитам превысила отметку в 10 трлн рублей. Таким образом, в среднем на одного занятого россиянина приходится долг в 142 тыс. рублей - три средние зарплаты. 10 лет назад один россиянин должен был всего 14 тыс. рублей или 70%  одной заработной платы.


  • В апреле 2021 года россияне получили 191,7 тыс. ипотек – на 7,5% больше, чем в марте и в два раза больше, чем в апреле прошлого года. Ежемесячный прирост ипотечных сделок замедляется. В сравнении с ажиотажным спросом прошлого года текущая активность ниже на четверть.
  • Программе льготного кредитования – год. За этот период количество выданных ипотек по РФ увеличилось на 46%, объемы кредитования – на 66%. 27% сделок приходится на первичный рынок. До льготной ипотеки доля составляла 25%.
  • За 10 лет задолженность по ипотеке выросла в 10 раз. На одного занятого россиянина приходится ипотечный долг в 142 тысячи рублей – это в 10 раз выше, чем 10 лет назад (в 2011 году – 14,4 тыс. рублей).
  • Средняя задолженность по ипотеке на каждого занятого россиянина эквивалентна трем среднемесячным зарплатам. 10 лет назад долг составлял всего 70% от одной заработного платы.
  • Больше всех «задолжали» в пересчете на каждого жителя в Тюменской области, Якутии и Московской области.

Вторая волна спроса

В апреле 2021 года на рынке ипотечного жилищного кредитования выдано 191,4 тыс. займов (+7,5% за месяц и +96,4% за год, в сравнении с апрелем 2020 года) на общую сумму 550,9 млрд рублей (+10% за месяц и +153% за год). На протяжении всего 2021 года ежемесячно количество и объем кредитования увеличивалось.

В феврале относительно января прирост по количеству выданных ипотек составил 53%, в марте относительно февраля – 23%, в апреле относительно марта – 7,5%. Ежемесячный рост постепенно замедляется. Несмотря на последние месяцы действия льготного ипотечного кредитования, активность заемщиков сегодня ниже, чем в конце прошлого года. В целом за январь-апрель 2021 года выдано на 25% ипотек меньше, чем в сентябре-декабре 2020 года. По объему выданных кредитов спрос ниже на 18%.

Количество и объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов

Итоги апреля 2021 года примечательны и тем, что программе льготного ипотечного кредитования – ровно год. В период действия субсидии - с мая 2020 года по апрель 2021 года - в целом по РФ было выдано на 46% больше ипотек, чем в год до льготного ипотечного кредитования. За счет роста цен объемы кредитования увеличились существеннее – на 66%.

Количество сделок за год льготного ипотечного кредитования выросло абсолютно по всем регионам. Максимальный прирост отмечен в Чечне и Ингушетии (примерно в шесть раз). Однако данные субъекты не отличаются высоким спросом – до самоизоляции в среднем в месяц в них проходило до 100 сделок.

Минимальный рост сделок (на 20%-33%) за год льготной ипотеки произошел в Калужской, Курской, Астраханской областях, Якутии, Забайкальском крае и Еврейской АО.

Объемы и количество выданных кредитов в период льготной ипотеки

год льготной ипотеки (май 2020-апрель 2021)

год ДО льготной ипотеки (май 2019-апрель 2020)

Динамика

Количество предоставленных кредитов, млн

1,96

1,34

46%

Объем предоставленных кредитов, трлн руб.

5,13

3,09

66%

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

27% ипотечных сделок в период субсидирования ставки прошло на первичном рынке, средний размер займа в данный период составил 3,3 млн рублей (на новостройки). За год до льготного ипотечного кредитования доля «первички» достигала 25%, а средний займ был равен 2,85 млн рублей. Льготная ипотека не привела к значительному перераспределению спроса в пользу сегмента новостроек. Однако средний займ вырос на 15%.

За 10 лет задолженность выросла в 10 раз

Объем ипотечной задолженности в целом по России впервые превысил отметку в 10 трлн рублей. За 10 лет (с апреля 2011 года) этот показатель увеличился в 10 раз. Рост был неравномерным в течение последнего десятилетия.

Основная активность пришлась на период 2012-2014 гг. – в районе 40% каждый год в среднем. Из-за невысокой активности потенциальных заёмщиков в 2008-2009 гг. банки накопили избыточную ликвидность и как следствие – стали предлагать более выгодные условия из-за возросшей конкуренции, что способствовало восстановлению рынка. Выдача ипотеки увеличивалась до 2014 года включительно. В 2015 году из-за повышения ключевой ставки на фоне девальвации курса рубля и заградительной ставки по ипотеке, число выданных кредитов снизилось, как и прирост задолженности.

За последний год (фактически период действия льготной ипотеки) прирост задолженности был на уровне 26%, что ниже, чем до валютного кризиса 2014 года.

Ежегодный объем и прирост ипотечной задолженности в РФ

На одного работающего россиянина – ипотечный долг в 142 тыс. рублей или три зарплаты

Циан посчитал, какая задолженность приходится в среднем на одного россиянина (занятые в возрасте 15-72 лет). Сегодня это - 142 тыс. рублей или три средние зарплаты.

Для сравнения – год назад (в апреле 2020 года), когда льготная ипотека только была анонсирована, общая задолженность по ипотечным кредитам составляла 8 трлн рублей, на одного россиянина (занятые в возрасте 15-72 лет) приходилась задолженность в 113,8 тыс. рублей, что соответствовало 2,7 средним заработным платам.

Два года назад - в апреле 2019 года – задолженность по ипотеке составляла 6,96 трлн рублей или 97 тыс. на работающего россиянина (занятых в возрасте 15-72 лет), что было эквивалентно на тот момент 2,3 средним зарплатам по РФ.

В апреле 2018 года задолженность составила 5,5 трлн или 76,2 тыс. на работающего россиянина, что было сопоставимо три года назад почти с двумя (1,9) заработными платами.

В апреле 2017 года задолженность составила 4,54 трлн или 63,5 тыс. на работающего россиянина, что эквивалентно также примерно двум (1,9) заработными платам.

Пять лет назад, в 2016 году, задолженность составила 4 трлн или 55 тыс. на работающего россиянина, что эквивалентно 1,8 заработными платам.

Десять лет назад (2011 год) задолженность по ипотеке была в 10 раз ниже сегодняшней (1 трлн р.), на одного занятого в возрасте 15-72 лет приходилось 14,4 тыс. рублей. То есть кредитная нагрузка только по ипотеке стала выше на одного работающего в 10 раз, что логично, поскольку число занятых в РФ находится примерно на одном и том же уровне (70,7-72,8 млн человек), а объем задолженности вырос в 10 раз.

Однако есть одно «но» – 10 лет назад средняя задолженность по кредиту была эквивалентна сумме в 0,7 заработной платы. То есть теоретически менее чем за месяц россиянин зарабатывал сумму, чтобы «покрыть» условный ипотечный кредит. Сейчас речь идет уже о трех зарплатах. Закредитованность населения увеличивается.

Объем задолженности по ипотеке за 10 лет вырос в 10 раз. Сумма задолженности на каждого занятого россиянина в возрасте 15-72 лет увеличилась также в 10 раз (с 14,4 тыс. до 142 тыс. на одного человека). При этом заработная плата за 10 лет стала выше всего в 2,4 раза (с 20,3 тыс. до 48 тыс. «на руки»). Поэтому каждый работающий россиянин теперь «должен» отдать для покрытия «своей» доли ипотеки не 70% одной заработной платы (как 10 лет назад), а уже три среднемесячные зарплаты.

Общий долг по ипотеке в пересчете на всех работающих россиян

В каких регионах самая высокая долговая нагрузка в пересчете на работающих жителей

В среднем по РФ задолженность по ипотеке увеличилась в 10 раз – с 14,4 тыс. до 142 тыс. рублей на одного работающего россиянина. В разрезе отдельных округов и регионов показатель волатилен. К примеру, в Дальневосточном ФО задолженность на одного занятого увеличилась в 14 раз - с 11,1 тыс. до 158, 2 тыс. рублей. Данный округ показывает самый высокий прирост средних цен на вторичном рынке, что объясняется в том числе действием «дальневосточной» ипотеки, действующей и на приобретение готового жилья. За прошедший год средняя стоимость кв. м на вторичном рынке ДФО повысилась на 23,3%, что стало самым высоким показателем по стране.

На 22,9% подорожало вторичное жилье за год и в Центральном ФО. За 10 лет уровень задолженности по ипотеке в пересчете на одного работающего увеличился в 11,4 раза: с 12,2 тыс. рублей в 2011 году до 158,8 тыс. рублей в 2021 году.

Сибирский и Уральский ФО, в состав которых входит немало регионов с высокими доходами населения: 10 лет назад уровень задолженности на одного работающего был примерно в два раза выше, чем в целом по стране. За последние 10 лет задолженность увеличилась незначительно – примерно в шесть с половиной раз.

Больше всех «должен» каждый житель Северо-Западного ФО (179 тыс. рублей), а также – Уральского ФО (177 тыс. р.).

ФО

Средний размер “ипотечного долга” на 1 занятого

Во сколько раз увеличилась задолженность по ипотеке в пересчете на одного занятого

2011

2021

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ

12,2

158,8

13,0

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ

15,7

179,2

11,4

ЮЖНЫЙ

9,9

98,2

9,9

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ

4,5

57,8

12,9

ПРИВОЛЖСКИЙ

12,4

130,3

10,5

УРАЛЬСКИЙ

28,2

177,2

6,3

СИБИРСКИЙ

21,7

139,2

6,4

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ

11,1

158,2

14,3

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Москва – далеко не первая в списке по средней задолженности на одного работающего жителя – в среднем это 101 тыс. рублей или примерно 1,9 средних зарплат. Для сравнения – Санкт-Петербург в пересчете на одного работающего имеет большую задолженность – в среднем 216 тыс. рублей или 3,3 заработной платы.  Связано это не только с более низкими доходами, но и меньшей численностью занятого населения: в два раза ниже, чем в Москве.

Самая высокая задолженность по ипотеке на одного занятого жителя региона (от 250 тыс. рублей) отмечена в субъектах РФ с небольшим числом работающих и в то же время – заработной платой выше средней. Это Якутия (задолженность в 270 тыс. на работающего), ХМАО (299 тыс.), ЯНАО (316 тыс.). Во всех перечисленных субъектах средняя заработная плата выше 70 тыс. в месяц, при этом регионы не отличается высокой численностью занятого населения. Поэтому в пересчете на каждого занятого задолженности по ипотеке – в два раза выше общестрановой.

От 200 до 216 тыс. рублей на каждого занятого задолжали сегодня в Московской и Магаданской области, Тюменской области (без ХМАО и ЯНАО), а также – Ненецком АО и уже указанном выше Санкт-Петербурге.

Таким образом, самая высокая задолженность – в регионах с заработной платой выше средней, в том числе – ресурсные регионы, а также - в субъектах с относительно невысокой численностью населения.

Топ-10 регионов по уровню ипотечной задолженности на одного занятого жителя

ФО

Средний размер “ипотечного долга” на 1 занятого, тыс. р.

Динамика за 10 лет, во сколько раз выросла задолженность

2021

2011

ЯНАО

316,3

49,2

6,4

ХМАО

299,1

65,2

4,6

Якутия

269,9

17,6

15,3

Московская область

220,4

16,5

13,3

Ненецкий автономный округ

216,3

79,4

2,7

Санкт-Петербург

216,2

19,5

11,1

 Тюменская область (без АО)

209,4

37,8

5,5

Магаданская область

200,2

14,4

13,9

Москва

191,1

14,0

13,7

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Обратная ситуация, когда задолженность – ниже средней по стране на каждого жителя (до 50 тыс. рублей) – в Крыму, Севастополе, а также республиках Северного Кавказа (Дагестан, Ингушетия, Чечня), которые в целом являются аутсайдерами по объемам выдачи кредитов.  На Кавказе причина – не только в низких зарплатах, но и структуре спроса, который во многом сосредоточен на частном домостроении, а не многоэтажной застройке. В Крыму на рынке ипотечного кредитования не представлены крупнейшие банки РФ, что сказывается на доступности кредитов.

Сколько зарплат нужно отдать, чтобы погасить долг россиян по ипотеке?

Заработная плата россиян выросла за последние 10 лет в 2,4 раза, при том что задолженность по ипотеке – в 10 раз. В результате каждому жителю приходится работать в четыре раза больше, чтобы полностью компенсировать задолженность по ипотеке в расчете на одного занятого россиянина. Если в 2011 году задолженность по ипотеке была примерно 70% от средней зарплаты, то есть работать нужно было порядка трёх недель, то сейчас – уже 2,9 заработной платы – то есть три месяца.

Впрочем, есть регионы, жителям которых придется работать почти полгода (от 4,5 месяцев до 5,5 месяцев), чтобы заработать сумму, эквивалентную задолженности на каждого занятого по региону. Эти регионы с невысокой заработной платой и небольшой численность занятых (Калмыкия, Кировская область и Чувашия). Вторая категория – регионы, также с низкими средними доходами, но при этом, входящие в список субъектов с высокой активность заемщиков (Новосибирская область и Башкортостан).

Для того, чтобы закрыть всю задолженность в Москве, каждый занятый должен будет работать 1,9 месяца. В Санкт-Петербурге – 3,3 месяца.

Проще погасить общую задолженность (менее полутора месяцев работы) в тех локациях, где ипотека мало пользуется спросом: Крым, Дагестан, Ингушетия, Чечня.

«Жилищное кредитование стало общедоступным в последние годы, что способствовало десятикратному росту задолженности при увеличении заработной платы только в два с половиной раза, - отмечает Виктория Кирюхина, главный аналитик Циан.Ипотека. –  Общий уровень закредитованности стоит оценивать не только в абсолютных, но и относительных значениях. В России доля ипотечной задолженности от ВВП находится на уровне около 10%, тогда как, например, в США накануне ипотечного кризиса показатель превышал 80%. Более того, согласно стратегии жилищной сферы, планируется увеличение доли задолженности по ипотеке до 15% к ВВП уже к 2025 году. Однако добиться таких показателей за столь небольшой срок не удастся только за счет субсидирования, нужно увеличивать ввод жилья, объемы которого пока отстают от целевых значений».

Распределение задолженности по ипотеке на каждого работающего россиянина на карте

Распределение задолженности по ипотеке на каждого работающего россиянина

Субъект

Динамика количества ипотечных сделок (май 2020-апр.2021/май 2019-апр.2020)

Задолженность по ипотеке, млрд рублей, май 2021

Задолженность по ипотеке, млрд рублей, май 2011

Рост задолженности за 10 лет (количество раз)

Средняя задолженность на одного занятого россиянина (15-72 лет), май 2021, тыс.р.

Количество средних зарплат для выплаты "долга", май 2021

Средняя задолженность на одного занятого россиянина (15-72 лет), май 2011, тыс.р.

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

46%

10 068

1 020,0

9,9

142,3

3,0

14,4

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФО

48%

3 232

245,7

13,2

158,8

2,5

12,2

Московская область

46%

877

64,0

13,7

220,4

4,2

16,5

г. Москва

61%

1 360

91,7

14,8

191,1

1,9

14,0

Калужская область

31%

79

5,8

13,6

150,9

3,7

11,0

Рязанская область

35%

69

7,1

9,8

137,9

4,2

13,4

Тверская область

45%

78

8,9

8,8

127,3

4,0

13,2

Орловская область

38%

40

2,2

18,2

125,1

4,4

6,0

Воронежская область

49%

125

10,4

12,0

112,0

3,3

9,5

Тульская область

37%

83

8,1

10,3

110,0

3,0

10,6

Смоленская область

42%

49

6,7

7,4

109,8

3,7

13,2

Костромская область

37%

30

2,4

12,6

104,4

3,6

7,2

Владимирская область

43%

67

6,3

10,6

101,7

3,2

8,6

Ярославская область

43%

61

7,1

8,7

100,1

2,9

11,0

Брянская область

38%

55

4,2

13,2

98,2

3,4

7,0

Курская область

33%

51

4,6

11,2

97,4

3,1

8,6

Тамбовская область

40%

45

2,8

16,3

93,8

3,3

5,4

Липецкая область

51%

53

4,9

10,9

93,5

2,6

8,4

Белгородская область

53%

69

5,5

12,5

87,2

2,5

7,5

Ивановская область

40%

39

3,3

12,0

79,6

3,1

6,3

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФО

43%

1 265

114,1

11,1

179,2

3,4

15,7

Ненецкий автономный округ

37%

4

1,6

2,7

216,3

2,7

79,4

г. Санкт-Петербург

41%

652

54,7

11,9

216,2

3,3

19,5

Республика Коми

50%

70

8,7

8,0

187,1

3,7

19,1

Архангельская область

44%

90

10,7

8,4

178,1

3,6

17,2

 Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу

44%

86

9,1

9,4

176,4

3,7

15,1

Ленинградская область

43%

167

10,7

15,5

176,3

3,9

11,5

Республика Карелия

45%

41

6,1

6,7

151,5

3,7

19,7

Мурманская область

50%

51

4,6

11,2

136,3

2,2

10,6

Калининградская область

49%

66

4,4

14,9

131,7

4,0

9,2

Вологодская область

35%

69

8,9

7,7

130,3

3,4

14,8

Новгородская область

39%

31

3,3

9,5

113,3

3,6

10,1

Псковская область

42%

28

1,9

14,7

105,4

3,7

5,9

ЮЖНЫЙ ФО

51%

755

64,1

11,8

98,2

3,0

9,9

Республика Калмыкия

45%

19

0,9

20,3

151,4

5,5

7,2

Краснодарский край

58%

302

24,2

12,5

113,6

3,3

9,9

Ростовская область

49%

218

20,8

10,5

108,5

3,3

10,3

Астраханская область

33%

48

3,9

12,3

105,0

3,1

8,1

Волгоградская область

41%

113

12,9

8,7

96,1

3,0

10,4

Республика Адыгея

43%

16

1,3

12,6

88,8

3,1

7,0

г. Севастополь

84%

11

50,7

1,6

Республика Крым

79%

28

32,6

1,1

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФО

75%

228

16,9

13,5

57,8

2,1

4,5

Республика Северная Осетия

56%

24

1,2

19,3

89,3

3,3

3,8

Ставропольский край

47%

115

12,2

9,4

88,7

2,9

9,5

Карачаево-Черкесская Республика

77%

14

0,3

40,6

82,1

3,1

1,6

Кабардино-Балкарская Республика

64%

23

1,6

14,1

61,1

2,4

5,0

Республика Дагестан

65%

40

1,4

29,1

35,1

1,3

1,1

Чеченская Республика

493%

10

0,1

130,6

19,8

0,8

0,2

Республика Ингушетия

535%

2

0,0

66,7

11,6

0,4

0,3

ПРИВОЛЖСКИЙ ФО

45%

1 822

183,0

10,0

130,3

3,9

12,4

Чувашская Республика - Чувашия

48%

91

9,8

9,3

158,0

5,4

15,9

Республика Башкортостан

39%

283

20,5

13,8

154,1

4,5

10,7

Республика Татарстан (Татарстан)

47%

295

20,9

14,1

150,4

4,1

10,8

Удмуртская Республика

52%

107

11,2

9,6

148,8

4,3

14,3

Пермский край

45%

169

25,3

6,7

142,1

3,8

19,6

Оренбургская область

47%

122

12,1

10,1

138,0

4,3

12,4

Кировская область

43%

74

4,9

15,1

130,5

4,5

7,5

Республика Марий Эл

39%

36

3,7

9,7

119,9

4,2

11,1

Ульяновская область

48%

68

6,8

10,0

116,6

3,9

10,5

Самарская область

44%

176

27,4

6,4

110,2

3,1

16,5

Пензенская область

61%

68

4,6

14,7

108,1

3,5

7,1

Саратовская область

42%

117

11,6

10,1

106,7

3,5

9,4

Нижегородская область

39%

174

21,1

8,3

106,0

3,1

12,7

Республика Мордовия

44%

42

3,3

12,7

105,1

3,7

7,4

УРАЛЬСКИЙ ФО

46%

1 058

172,1

6,1

177,2

3,6

28,2

Ямало-Ненецкий автономный округ

36%

95

15,3

6,2

316,3

3,3

49,2

 Ханты-Мансийский автономный округ - Югра

56%

265

55,2

4,8

299,1

4,1

65,2

Тюменская область

48%

506

94,9

5,3

268,6

3,8

52,6

 Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому АО и Ямало-Ненецкому АО

44%

146

24,5

6,0

209,4

4,4

37,8

Свердловская область

47%

319

39,5

8,1

156,5

4,0

18,5

Курганская область

37%

42

5,5

7,7

126,9

4,3

13,7

Челябинская область

45%

191

32,3

5,9

111,3

3,1

18,3

СИБИРСКИЙ ФО

44%

1 084

178,6

6,1

139,2

3,5

21,7

Новосибирская область

50%

242

33,6

7,2

183,5

4,9

24,9

Республика Тыва

43%

18

1,9

9,0

161,3

4,3

17,4

Красноярский край

46%

215

35,9

6,0

154,3

3,2

25,2

Иркутская область

35%

150

27,8

5,4

141,1

3,1

24,2

Томская область

46%

67

12,9

5,2

135,6

3,2

27,6

Республика Хакасия

44%

28

4,6

6,1

126,8

3,3

18,4

Омская область

39%

109

15,4

7,1

119,1

3,5

15,7

Кемеровская область - Кузбасс

38%

134

17,9

7,5

114,4

2,8

13,8

Алтайский край

48%

116

14,8

7,8

113,8

4,3

13,3

Республика Алтай

60%

6

0,6

9,3

69,2

2,2

7,1

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФО

40%

625

45,5

13,7

158,2

2,9

11,1

Республика Саха (Якутия)

25%

125

7,9

15,9

269,9

3,9

17,6

Магаданская область

54%

16

1,4

11,8

200,2

2,3

14,4

Сахалинская область

44%

48

4,4

11,0

187,3

2,4

16,6

Чукотский автономный округ

60%

5

0,3

21,0

179,4

1,7

8,2

Хабаровский край

46%

106

13,6

7,8

152,9

3,1

19,4

Камчатский край

43%

26

2,1

12,7

152,3

2,2

11,5

Амурская область

38%

57

5,3

10,9

150,8

3,0

12,4

Приморский край

44%

131

9,6

13,6

137,7

3,1

9,8

Республика Бурятия

46%

46

5,6

8,2

121,5

3,2

13,4

Забайкальский край

33%

56

7,5

7,4

118,1

2,9

15,7

Еврейская автономная область

20%

7

1,0

7,0

107,0

2,6

12,6


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://newsorel.ru/