Ипотека с субсидированной ставкой станет менее доступной в 59 регионах
В большинстве регионов России купить квартиру в кредит по субсидированной ставке станет намного сложнее из-за ограничения суммы займа в 3 млн рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», в основе которых лежат данные ЦБ РФ, в 59 регионах страны в апреле россияне брали в среднем в долг на покупку жилья больше 3 млн рублей. На долю этих локальных рынков жилья приходится 63% выданных кредитов.
В пятницу власти объявили о продлении программы субсидирования ипотеки, но с изменением её условий. С 1 июля под сниженную ставку можно взять максимум 3 млн рублей, вместо 6 млн во всей стране и 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге. По-прежнему субсидия дается только при покупке жилья у застройщика, готового или строящегося. Ставка при этом возросла до 7%. Аналитики «Метриум» проанализировали, в каких регионах новые параметры программы осложнят покупку жилья в кредит.
В апреле 2021 года в среднем на покупку квартиры в строящихся домах россияне занимали у банков 3,85 млн рублей. Больше всего денег в кредит приходилось брать в Москве (7,05 млн) и Московской области (5,60 млн рублей), меньше всего – в Алтайском крае (2,25 млн рублей и Псковской области – 2,3 млн рублей.
В 59 регионах в среднем заем на строящееся жилье был выше 3 млн рублей. Соответственно, чтобы после 1 июля получить кредит по сниженной ставке многим потенциальным покупателям придется увеличить первоначальный взнос. До 100 тыс. дополнительных рублей понадобится заемщикам в Бурятии и Смоленской области (средний размер займа – 3,10 млн рублей), Ивановской области (3,06 млн), Хакасии (3,04 млн), Костромской и Кемеровской областях (3,01 млн). В других регионах средний кредит заметно выше. В целом на долю 59 регионов, жителям которых обычно нужно на новое жилье в кредит больше 3 млн рублей, приходится 63% выданных в России кредитов.
В Москве, где потенциальным покупателям квартиры в новостройке понадобится денег больше других жителей России, по новым условиям программы купить ничего не получится. Сейчас самый доступный вариант квартиры – студия в ЖК «Южные сады» площадью 24,1 кв.м. за 4,85 млн рублей. Соответственно, чтобы получить в кредит с субсидированной ставкой 3 млн рублей, клиенту понадобится внести 1,85 млн рублей или 38% от стоимости квартиры. Такие первоначальные взносы встречаются редко, а минимальный, предусмотренный программой господдержки, – 15%.
В Новой Москве еще есть новостройки с квартирами, которые можно купить на новых условиях программы субсидирования, хотя их очень мало. В ЖК «Борисоглебское» однокомнатные квартиры площадью 31 кв.м за 3,79 млн рублей и в ЖК «Середневский лес» студии площадью 19,9 кв.м. продаются за 4,24 млн рублей, то есть при первоначальном взносе чуть больше 20% покупатель вполне сможет получить кредит с субсидированной ставкой.
«У потенциальных покупателей жилья в Новой Москве все-таки есть возможность приобрести квартиру в кредит на выгодных условиях, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Во-первых, можно отслеживать новинки, то есть новые корпуса в масштабных проектах, которые уже давно на рынке, но постоянно пополняются новыми корпусами, либо в новых проектах. На старте продаж отдельных корпусов или ЖК еще могут быть цены, допускающие кредит на льготных условиях, хотя в этом случае речь скорее будет идти о компактных квартирах. Кроме того, намного привлекательнее станут условия по «семейной ипотеке»: воспользоваться ей смогут семьи даже с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Такая программа предусматривает почти столь же выгодную ставку и другие условия, при этом максимальная сумма кредита намного выше, что даст покупателям широкий выбор подходящих вариантов. Наконец, девелоперы нередко предлагают собственные программы поддержки ипотечных покупателей».
Аналитики «Метриум» отмечают, что программа «Господдержки 2020» со ставкой 7% в крупных городах теперь фактически продолжит действовать только для семей, в которых есть хотя бы один ребенок младше 3 лет. Помимо этого, по-прежнему доступна программа «Семейная ипотека» для семей с двумя и более детьми, родившимися с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года (ставка около 4,7%).
Регионы, где средний размер кредита больше 3 млн рублей
|
Регион |
Средний размер кредита на строящееся жилье в апреле 2021, млн руб |
|
г. Москва |
7,05 |
|
Московская область |
5,60 |
|
Чеченская Республика |
5,13 |
|
Сахалинская область |
4,99 |
|
Чукотский автономный округ |
4,64 |
|
г. Санкт-Петербург |
4,62 |
|
Республика Калмыкия |
4,59 |
|
Республика Саха (Якутия) |
4,56 |
|
Республика Тыва |
4,28 |
|
Приморский край |
4,21 |
|
Республика Дагестан |
4,16 |
|
Томская область |
4,13 |
|
Хабаровский край |
4,13 |
|
Еврейская автономная область |
4,12 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
4,10 |
|
Магаданская область |
4,06 |
|
Камчатский край |
4,01 |
|
Республика Ингушетия |
4,00 |
|
Ленинградская область |
3,97 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
3,95 |
|
Мурманская область |
3,94 |
|
Иркутская область |
3,81 |
|
Амурская область |
3,77 |
|
Омская область |
3,74 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
3,72 |
|
Забайкальский край |
3,66 |
|
Нижегородская область |
3,66 |
|
г. Севастополь |
3,63 |
|
Новгородская область |
3,62 |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
3,60 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
3,51 |
|
Тверская область |
3,50 |
|
Тульская область |
3,49 |
|
Липецкая область |
3,49 |
|
Ненецкий автономный округ |
3,46 |
|
Калужская область |
3,45 |
|
Белгородская область |
3,45 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
3,42 |
|
Курская область |
3,41 |
|
Брянская область |
3,41 |
|
Саратовская область |
3,40 |
|
Ставропольский край |
3,30 |
|
Республика Мордовия |
3,29 |
|
Волгоградская область |
3,26 |
|
Астраханская область |
3,26 |
|
Владимирская область |
3,22 |
|
Красноярский край |
3,22 |
|
Новосибирская область |
3,19 |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
3,18 |
|
Республика Коми |
3,17 |
|
Тюменская область без данных по ХМАО и ЯНАО |
3,13 |
|
Архангельская область без данных по НАО |
3,11 |
|
Орловская область |
3,11 |
|
Республика Бурятия |
3,10 |
|
Смоленская область |
3,10 |
|
Ивановская область |
3,06 |
|
Республика Хакасия |
3,04 |
|
Костромская область |
3,01 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
3,01 |
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Между тем в 26 регионах России средний размер выданной ипотеки был меньше 3 млн рублей, то есть можно предположить, что значительная доля квартир в местных новостройках будет продаваться в кредит по программе субсидирования. Какая доля конкретно, определить трудно, так как всё зависит от структуры предложения на местном рынке. Больше всего понадобится занимать жителям Крыма (средний кредит – 2,99 млн рублей), Ярославской области (2,97 млн), Карелии (2,94 млн), Тамбовской области (2,91 млн). С большим запасом кредитного лимита хватит покупателям новостроек в Алтае (2,25 млн рублей), Псковской области (2,30 млн), Алтайском крае (2,33 млн), Курганской области (2,34 млн рублей).
В апреле 2021 года в этих регионах выдали 37% от общего числа кредитов на строящееся жилье в России. Причем среди них довольно крупные локальные рынки жилья: Краснодарский край, Свердловская область, Республика Башкортостан, Ростовская область.
Регионы, где средний размер ипотечного кредита меньше 3 млн рублей
|
Регион |
Средний размер кредита на строящееся жилье в апреле 2021, млн руб. |
|
Республика Крым |
2,99 |
|
Ярославская область |
2,97 |
|
Республика Карелия |
2,94 |
|
Тамбовская область |
2,91 |
|
Свердловская область |
2,88 |
|
Республика Башкортостан |
2,88 |
|
Пермский край |
2,87 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
2,79 |
|
Самарская область |
2,79 |
|
Кировская область |
2,78 |
|
Вологодская область |
2,73 |
|
Ростовская область |
2,72 |
|
Калининградская область |
2,72 |
|
Пензенская область |
2,71 |
|
Краснодарский край |
2,71 |
|
Республика Марий Эл |
2,69 |
|
Челябинская область |
2,68 |
|
Удмуртская Республика |
2,58 |
|
Рязанская область |
2,54 |
|
Оренбургская область |
2,50 |
|
Воронежская область |
2,48 |
|
Ульяновская область |
2,44 |
|
Курганская область |
2,34 |
|
Алтайский край |
2,33 |
|
Псковская область |
2,30 |
|
Республика Алтай |
2,25 |
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
«В большинстве регионов с высоким уровнем цен на новостройки программу субсидирования ипотеки можно считать завершенной, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Чтобы получить кредит по низкой ставке местным покупателям придется существенно увеличить первоначальный взнос, либо, что более вероятно, смириться с рыночными условиями кредитования. Возможно, на этом фоне вырастет спрос на потребительский кредит. Радикально сократятся возможности купить в кредит двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, так как их стоимость в большинстве регионов заметно выше 3 млн рублей».
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, только 15% помещений на пяти ключевых торговых коридорах Петербурга могли продолжать работу без ограничений во втором квартале 2020 г.
Это аптеки и магазины оптики, продуктовые магазины, салоны связи, а также ряд операторов, признанных системообразующими. Остальные арендаторы работали в формате пунктов самовывоза или полностью приостановили деятельность. Потеряв стабильный доход, часть из них не смогли нести расходы на аренду и были вынуждены освободить помещения. За апрель – июнь доля свободных помещений на ключевых торговых коридорах Петербурга увеличилась на 5,9 п.п. и достигла 12,9%.
Больше всего арендаторов потерял Невский проспект – здесь освободилось 11,1%, или 30 помещений, к концу июня уровень вакантности составил 14,4%. На Б. Конюшенной показатель вырос на 6,9 п.п., до 12,5%. На Большом пр-те П.С. незанятыми остаются 12,7% (+3,9% к марту). Относительную стабильность продемонстрировали ул. Рубинштейна и Старо-Невский пр-т – доля свободных помещений на них увеличилась на 1,1 п.п. и 1,6 п.п. соответственно.
Всего за первое полугодие 2020 г. на ключевых торговых улицах Петербурга закрылось 80 магазинов и заведений, из них 60 – во втором квартале 2020 г. Больше всего закрытий – 35% пришлось на сегмент общепита. Прекратили работу Trattoria Stefano и «Евразия» (Большой пр-т П.С.), FARШ и «Лавка хлебосолов» (Невский пр-т), бар Palm (Б. Конюшенная ул.) и другие.
Закрытия в сегменте «Одежда и обувь» на ключевых торговых коридорах составили 15%. На фоне существенного снижения туристического потока прекратили работу девять сувенирных лавок, которые располагались на Невском пр-те. Сеть «Наследие» закрыла три из четырех магазинов, располагавшихся на Невском пр-те. Покинула рынок и книжная сеть «Республика», три из пяти магазина которой занимали помещения street retail.
За апрель-июнь 2020 г. на пяти центральных торговых магистралях Петербурга появилось 15 новых арендаторов, что на треть меньше, чем за аналогичный период 2019 г. Всего за полгода было открыто 55 новых магазинов и заведений, из них 22 точки (40%) в сегменте общественного питания. Все открытия пришлись в основном на первые три месяца года, до ввода ограничений. Во втором квартале число заведений общепита пополнила лишь «Шоколадница» на Невском пр-те, 5 (после ребрендинга из «Кофе Хауз»).
Второе место в структуре открытий заняли магазины продуктового профиля – за полгода на ключевых торговых улицах Петербурга появилось 10 магазинов (18%). Среди них точки «Вкусвилл» на Большом пр-те П.С. и на Старо-Невском пр-те, а также фирменный магазин фабрики им. Н.К. Крупской на Невском пр-те.
Новые бутики в сегменте одежды и обуви представляли как российские дизайнерские бренды (To be blossom и Mollis), так и иностранные (Maje, Sandro). На Большом пр. П.С. готовится также открытие бутика Suitsupply. Среди новых торговых точек других профилей – часовые бутики Breitling (Старо-Невский пр-т) и Tissot (Невский пр-т), а также магазин Bork, открытие которого ожидается на Б. Конюшенной улице.
Уровень ротации помещений за прошедший год на центральных коридорах составил 11%. Одни из самых высоких показателей зафиксированы на Большом пр-те П.С. и Старо-Невском пр-те – по 12%. Так, целая серия изменений произошла на Большом проспекте П.С. Бутик Karen Millen сменил новый бренд Maje, в помещении магазина одежды Sympa теперь работает Булочная Ф. Вольчека, а на месте ресторана «Две палочки» откроется «Хачапури и вино».
В результате ограничений на фоне пандемии пострадали как крупные сетевые бренды, так и несетевые проекты. Вынужденная переориентация на доставку и работа в качестве пунктов выдачи заказанных онлайн товаров смогла лишь частично компенсировать затраты арендаторов на операционную деятельность. Ставки аренды при этом по состоянию на конец июня сохраняются в стрит-ритейле на прежнем уровне, а редкие случаи снижения арендной платы носят единичный и локальный характер.
По словам Владимира Каличава, руководителя департамента услуг для ритейлеров Colliers International, категоричная позиция арендодателей, которые настаивают на сохранении прежнего уровня ставок, сказывается и на росте доли вакантных помещений. «Однако это переходный период, и в горизонте 3-6 месяцев собственники пойдут на уступки, после чего возможно будет зафиксировать общее снижение ставок по рынку на конкретную величину», – добавляет он.
Справка о компании
Colliers International (NASDAQ и TSX: CIGI) является мировым лидером в области коммерческой недвижимости и инвестиций. Компания насчитывает более 18 000 профессионалов в 68 странах, которые совместно предоставляют полный комплекс профессиональных консалтинговых и агентских услуг арендаторам, владельцам коммерческой и жилой недвижимости и инвесторам по всему миру.
В 2019 году корпоративный доход Colliers International составил 3,5 млрд долларов, при этом под управлением компании находятся активы на сумму более 33 млрд долларов. Деятельность Colliers International в России началась в 1994 году, на сегодняшний день в офисах компании в Москве и Санкт-Петербурге работает более 400 сотрудников. Компания является членом Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), Российского Совета по экологическому строительству, Российского Совета Торговых Центров (РСТЦ), а также Ассоциации менеджеров России. Сайт Colliers International: www.colliers.ru
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости по итогам 1 полугодия 2020 года.
Предложение
По итогам первого полугодия 2020 года общий объем складского рынка Санкт-Петербурга превысил отметку в 3 млн кв.м.
Рынок пополнился одним объектом, реализованным по схеме build-to-suit – компания Марвел Логистика ввела в эксплуатацию складской комплекс площадью 60 000 кв.м, который будет арендован компанией Ozon.
По причине неопределенности, связанной с пандемией, а также на фоне снизившейся ликвидности национальной валюты, мы ожидаем, что реализация части заявленных проектов по строительству новых складских комплексов будет отложена на более поздние сроки. В основном это коснется проектов, которые находятся на ранней стадии строительства.
До конца 2020 года по нашим оценкам рынок пополнится еще на 99 000 кв.м за счет ввода двух проектов от компаний Осиновая Роща и Адамант.
Спрос
Спрос на качественные складские комплексы остается стабильно высоким, несмотря на кризисные явления экономики, связанные с пандемией COVID-19.
По итогам первого полугодия 2020 года общая сумма заключённых сделок по аренде складских комплексов составила порядка 60 000 кв.м. Кроме этого, во втором квартале была анонсирована форвардная сделка по аренде 37 000 компанией «Эксклюзив».
Таким образом, темпы поглощения в сегменте производственно-складской недвижимости находятся на уровне сопоставимого периода прошлого года и не претерпели существенной коррекции.
Сохраняется высокий спрос на покупку складских и производственных помещений.
Наиболее дефицитным продуктом являются помещения и площадки для пищевого производства.
Вакансия и ставки аренды
Ввиду отсутствия в первом квартале 2020 года прироста качественного спекулятивного предложения суммарный уровень вакантных площадей продолжает снижаться.
Компании производственно-складского сегмента продемонстрировали устойчивость в период самоизоляции, высвобождения площадей не произошло, напротив, многие компании продолжили реализацию планов по расширению арендуемых площадей.
Таким образом, по итогам первого полугодия свободными остаются 1,3% от общего объема качественных производственно-складских помещений.
На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков укрепляется тренд увеличения уровня запрашиваемых ставок аренды.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 500 – 580 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 420 – 450 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 430 – 500 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Прогноз
Справка:
IPG.Estate – консалтинговая компания в сегменте коммерческой недвижимости. Команда оказывает спектр услуг арендаторам, собственникам, девелоперам, инвесторам как на внутреннем, так и на внешних рынках. Специалисты сопровождают сделки в сегментах индустриальной и складской, офисной, торговой, жилой недвижимости.
В рамках профильных отделов компания развивает узкоспециализированные интернет-сервисы для сдачи в аренду или продажи коммерческих помещений: officemaps.ru, skladmaps.ru, retailmaps.ru, apartmaps.ru.