Ипотека с субсидированной ставкой станет менее доступной в 59 регионах
В большинстве регионов России купить квартиру в кредит по субсидированной ставке станет намного сложнее из-за ограничения суммы займа в 3 млн рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», в основе которых лежат данные ЦБ РФ, в 59 регионах страны в апреле россияне брали в среднем в долг на покупку жилья больше 3 млн рублей. На долю этих локальных рынков жилья приходится 63% выданных кредитов.
В пятницу власти объявили о продлении программы субсидирования ипотеки, но с изменением её условий. С 1 июля под сниженную ставку можно взять максимум 3 млн рублей, вместо 6 млн во всей стране и 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге. По-прежнему субсидия дается только при покупке жилья у застройщика, готового или строящегося. Ставка при этом возросла до 7%. Аналитики «Метриум» проанализировали, в каких регионах новые параметры программы осложнят покупку жилья в кредит.
В апреле 2021 года в среднем на покупку квартиры в строящихся домах россияне занимали у банков 3,85 млн рублей. Больше всего денег в кредит приходилось брать в Москве (7,05 млн) и Московской области (5,60 млн рублей), меньше всего – в Алтайском крае (2,25 млн рублей и Псковской области – 2,3 млн рублей.
В 59 регионах в среднем заем на строящееся жилье был выше 3 млн рублей. Соответственно, чтобы после 1 июля получить кредит по сниженной ставке многим потенциальным покупателям придется увеличить первоначальный взнос. До 100 тыс. дополнительных рублей понадобится заемщикам в Бурятии и Смоленской области (средний размер займа – 3,10 млн рублей), Ивановской области (3,06 млн), Хакасии (3,04 млн), Костромской и Кемеровской областях (3,01 млн). В других регионах средний кредит заметно выше. В целом на долю 59 регионов, жителям которых обычно нужно на новое жилье в кредит больше 3 млн рублей, приходится 63% выданных в России кредитов.
В Москве, где потенциальным покупателям квартиры в новостройке понадобится денег больше других жителей России, по новым условиям программы купить ничего не получится. Сейчас самый доступный вариант квартиры – студия в ЖК «Южные сады» площадью 24,1 кв.м. за 4,85 млн рублей. Соответственно, чтобы получить в кредит с субсидированной ставкой 3 млн рублей, клиенту понадобится внести 1,85 млн рублей или 38% от стоимости квартиры. Такие первоначальные взносы встречаются редко, а минимальный, предусмотренный программой господдержки, – 15%.
В Новой Москве еще есть новостройки с квартирами, которые можно купить на новых условиях программы субсидирования, хотя их очень мало. В ЖК «Борисоглебское» однокомнатные квартиры площадью 31 кв.м за 3,79 млн рублей и в ЖК «Середневский лес» студии площадью 19,9 кв.м. продаются за 4,24 млн рублей, то есть при первоначальном взносе чуть больше 20% покупатель вполне сможет получить кредит с субсидированной ставкой.
«У потенциальных покупателей жилья в Новой Москве все-таки есть возможность приобрести квартиру в кредит на выгодных условиях, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Во-первых, можно отслеживать новинки, то есть новые корпуса в масштабных проектах, которые уже давно на рынке, но постоянно пополняются новыми корпусами, либо в новых проектах. На старте продаж отдельных корпусов или ЖК еще могут быть цены, допускающие кредит на льготных условиях, хотя в этом случае речь скорее будет идти о компактных квартирах. Кроме того, намного привлекательнее станут условия по «семейной ипотеке»: воспользоваться ей смогут семьи даже с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Такая программа предусматривает почти столь же выгодную ставку и другие условия, при этом максимальная сумма кредита намного выше, что даст покупателям широкий выбор подходящих вариантов. Наконец, девелоперы нередко предлагают собственные программы поддержки ипотечных покупателей».
Аналитики «Метриум» отмечают, что программа «Господдержки 2020» со ставкой 7% в крупных городах теперь фактически продолжит действовать только для семей, в которых есть хотя бы один ребенок младше 3 лет. Помимо этого, по-прежнему доступна программа «Семейная ипотека» для семей с двумя и более детьми, родившимися с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года (ставка около 4,7%).
Регионы, где средний размер кредита больше 3 млн рублей
|
Регион |
Средний размер кредита на строящееся жилье в апреле 2021, млн руб |
|
г. Москва |
7,05 |
|
Московская область |
5,60 |
|
Чеченская Республика |
5,13 |
|
Сахалинская область |
4,99 |
|
Чукотский автономный округ |
4,64 |
|
г. Санкт-Петербург |
4,62 |
|
Республика Калмыкия |
4,59 |
|
Республика Саха (Якутия) |
4,56 |
|
Республика Тыва |
4,28 |
|
Приморский край |
4,21 |
|
Республика Дагестан |
4,16 |
|
Томская область |
4,13 |
|
Хабаровский край |
4,13 |
|
Еврейская автономная область |
4,12 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
4,10 |
|
Магаданская область |
4,06 |
|
Камчатский край |
4,01 |
|
Республика Ингушетия |
4,00 |
|
Ленинградская область |
3,97 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
3,95 |
|
Мурманская область |
3,94 |
|
Иркутская область |
3,81 |
|
Амурская область |
3,77 |
|
Омская область |
3,74 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
3,72 |
|
Забайкальский край |
3,66 |
|
Нижегородская область |
3,66 |
|
г. Севастополь |
3,63 |
|
Новгородская область |
3,62 |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
3,60 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
3,51 |
|
Тверская область |
3,50 |
|
Тульская область |
3,49 |
|
Липецкая область |
3,49 |
|
Ненецкий автономный округ |
3,46 |
|
Калужская область |
3,45 |
|
Белгородская область |
3,45 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
3,42 |
|
Курская область |
3,41 |
|
Брянская область |
3,41 |
|
Саратовская область |
3,40 |
|
Ставропольский край |
3,30 |
|
Республика Мордовия |
3,29 |
|
Волгоградская область |
3,26 |
|
Астраханская область |
3,26 |
|
Владимирская область |
3,22 |
|
Красноярский край |
3,22 |
|
Новосибирская область |
3,19 |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
3,18 |
|
Республика Коми |
3,17 |
|
Тюменская область без данных по ХМАО и ЯНАО |
3,13 |
|
Архангельская область без данных по НАО |
3,11 |
|
Орловская область |
3,11 |
|
Республика Бурятия |
3,10 |
|
Смоленская область |
3,10 |
|
Ивановская область |
3,06 |
|
Республика Хакасия |
3,04 |
|
Костромская область |
3,01 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
3,01 |
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Между тем в 26 регионах России средний размер выданной ипотеки был меньше 3 млн рублей, то есть можно предположить, что значительная доля квартир в местных новостройках будет продаваться в кредит по программе субсидирования. Какая доля конкретно, определить трудно, так как всё зависит от структуры предложения на местном рынке. Больше всего понадобится занимать жителям Крыма (средний кредит – 2,99 млн рублей), Ярославской области (2,97 млн), Карелии (2,94 млн), Тамбовской области (2,91 млн). С большим запасом кредитного лимита хватит покупателям новостроек в Алтае (2,25 млн рублей), Псковской области (2,30 млн), Алтайском крае (2,33 млн), Курганской области (2,34 млн рублей).
В апреле 2021 года в этих регионах выдали 37% от общего числа кредитов на строящееся жилье в России. Причем среди них довольно крупные локальные рынки жилья: Краснодарский край, Свердловская область, Республика Башкортостан, Ростовская область.
Регионы, где средний размер ипотечного кредита меньше 3 млн рублей
|
Регион |
Средний размер кредита на строящееся жилье в апреле 2021, млн руб. |
|
Республика Крым |
2,99 |
|
Ярославская область |
2,97 |
|
Республика Карелия |
2,94 |
|
Тамбовская область |
2,91 |
|
Свердловская область |
2,88 |
|
Республика Башкортостан |
2,88 |
|
Пермский край |
2,87 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
2,79 |
|
Самарская область |
2,79 |
|
Кировская область |
2,78 |
|
Вологодская область |
2,73 |
|
Ростовская область |
2,72 |
|
Калининградская область |
2,72 |
|
Пензенская область |
2,71 |
|
Краснодарский край |
2,71 |
|
Республика Марий Эл |
2,69 |
|
Челябинская область |
2,68 |
|
Удмуртская Республика |
2,58 |
|
Рязанская область |
2,54 |
|
Оренбургская область |
2,50 |
|
Воронежская область |
2,48 |
|
Ульяновская область |
2,44 |
|
Курганская область |
2,34 |
|
Алтайский край |
2,33 |
|
Псковская область |
2,30 |
|
Республика Алтай |
2,25 |
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
«В большинстве регионов с высоким уровнем цен на новостройки программу субсидирования ипотеки можно считать завершенной, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Чтобы получить кредит по низкой ставке местным покупателям придется существенно увеличить первоначальный взнос, либо, что более вероятно, смириться с рыночными условиями кредитования. Возможно, на этом фоне вырастет спрос на потребительский кредит. Радикально сократятся возможности купить в кредит двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, так как их стоимость в большинстве регионов заметно выше 3 млн рублей».
В III квартале в Новой Москве полностью восстановилась строительная активность после периода ограничений, связанных с коронавирусом. В эксплуатацию введены новые детские сады, больницы, поликлиники, объекты инженерной инфраструктуры. При этом застройщики получили свыше 30 разрешений на строительство разных объектов. Аналитики «Метриум» рассказывают об итогах развития Новой Москвы в III квартале 2020 года.
Инфраструктура
В III квартале сеть социальных объектов в Новой Москве пополнилась новыми детскими садами. Причем основной вклад внёс застройщик ГК «А101», который развивает инфраструктуру своих жилых комплексов. Так, в ЖК «Испанские кварталы» построили детский сад с бассейном. Трехэтажный детский сад для 350 воспитанников появился в районе деревни Николо-Хованское в поселении Сосенское. В состав каждого блока, предназначенного для одной группы малышей, вошли раздевалки, игровые, буфетные и спальные комнаты. Также в детском саду оборудовали бассейн, зал музыкальных занятий с кладовой для хранения инвентаря, физкультурный зал с кладовыми, а также кружковые комнаты, медкабинет с процедурной, кабинеты логопеда и психолога. На территории обустроены игровые площадки с теневыми навесами, физкультурные площадки с покрытием из резиновой крошки.
Второй детский сад открылся в ЖК «Скандинавия» – ещё одном проекте «А101» (Коммунарка). Он получил название «Волшебная долина» и стал седьмым дошкольным учреждением, построенным компанией в Коммунарке. Здание площадью 3,3 тыс. кв.м. рассчитан на 220 мест. «Волшебная долина» – необычный детский сад. Его концепция разрабатывалась с учетом рекомендаций детских психологов. В частности, в интерьерах предусмотрены тактильные поверхности, насыщенная и позитивная цветовая гамма, на стенах изображены персонажи сказок про муми-троллей.
В III квартале также началось проектирование детского сада в Троицке. По данным Департамента развития новых территорий, в нем предусмотрены 350 мест. В здании появятся методические и медицинские кабинеты, зал для музыкальных занятий и детских утренников, физкультурный зал, медицинский блок, пищеблок полного производственного цикла. В детском саду организуют пожаробезопасные зоны, смонтируют систему пожаротушения. Все помещения адаптируют для маломобильных детей.
Эксперты «Метриум» отмечают, что за восемь лет обеспеченность местами в детских садах Новой Москвы увеличилась на 70%.
Одновременно идет реконструкция имеющейся социальной инфраструктуры. Согласован проект реконструкции школы №2075 в Красной Пахре. В школе появится новый учебный корпус на 300 мест со спортивным ядром. В нем разместятся классы начальной школы, библиотека, медпункт, столовая на 388 мест с кухней, спортзал, актовый зал и административные кабинеты.
Новая поликлиника построена в Щербинке. Детско-взрослая поликлиника на 750 посещений в смену в Новомосковском возведена за счет городского бюджета. За одну смену поликлинику смогут посетить 520 взрослых и 230 детей. Поликлиника даст городу более 400 рабочих мест.
Примечательно, что рабочие места в Новой Москве возникают не только на базе новых социальных или коммерческих объектов. Так, ГК «А101» и proptech-компания Manufaqtury согласились вместе развивать коворкинги в жилых комплексах девелопера. Причем в коворкингах предусмотрено полностью бесконтактное администрирование. Инновационные места для работы появятся в ЖК «Испанские кварталы» и «Скандинавия».
Наконец, в III квартале власти и частные инвесторы активно развивали инженерную инфраструктуру в Новой Москве. На подстанции «Хованская» – крупнейшем питающем центре Троицкого и Новомосковского округов мощностью 700 МВА – начали монтировать электрооборудование. А в районе строительства ЦКАД на территории Новой Москвы завершено переустройство шести линий электропередачи (ЛЭП).
Также на территории Новой Москвы открылся детский парк в жилом комплексе «Испанские кварталы». Парк находится на участке площадью 0,8 га в конце бульвара Веласкеса в районе деревни Николо-Хованское поселения Сосенское Новой Москвы. Основной темой парка стали морские приключения на необитаемом острове. Для активных игр здесь установлены корабль с горками и веревочными лестницами, горка со смотровой башней, подвесной мост и канатная дорога, а также игровые сетки, бревна для ходьбы по ним, навес с качелями и лавочки для отдыха.
Также в III квартале власти определились с участком под строительство Дворца спорта в Коммунарке. Его возведение планируется завершить в 2023 году. Во Дворце спорта предусмотрены ледовая арена, два бассейна, тренажерные и универсальные залы, хозяйственные помещения. Проект будет реализован на участке площадью 1,56 гектара. Предполагается, что Дворец спорта ежегодно будут посещать 400 тыс. человек.
Транспорт
Дорожное строительство также быстро набрало прежние темпы после выхода страны из карантина. Так, была открыта дорога Марьино – Саларьево и прямой выезд из Коммунарки на МКАД. Автодорога Марьино – Саларьево проходит параллельно Киевскому и Калужскому шоссе – от улицы Адмирала Корнилова (в районе Хованского центрального кладбища) до автодороги М3 – Середнево – Марьино – Десна. Открытие движения здесь улучшит транспортную доступность города Московский, населенных пунктов Мамыри, Саларьево, Николо-Хованское, Зимёнки, Пушкино, Марьино, пос. Валуево, Филимонки.
Одновременно началась реконструкция улично-дорожной сети в Коммунарке. Это позволит обеспечить эффективную транспортную связь между новой станцией метро здесь и существующей улично-дорожной. Общая протяженность улиц, которые затронет обновление, около 2,5 км. Будет реконструирована улица Сосенский Стан на участке от улицы Лазурная до ул. Александры Монаховой. Здесь организуют четыре полосы движения (по две в каждом направлении) и оборудуют остановки для общественного транспорта. Затем улицу продлят от Лазурной до перспективной автодороги МКАД – Коммунарка – аэропорт Остафьево.
Также улучшилась транспортная доступность города Московский. Новый дополнительный выезд из города Московский на Киевское шоссе позволил местным жителям преодолевать путь до магистрали всего за минуту. Прежде жители Московского пользовались выездами на Киевское шоссе с улиц Атласова и Академика Чумакова, где появлялись пробки. Открытие нового выезда разгрузило дорожную сеть и позволило запустить новые маршруты общественного транспорта.
Одновременно в III квартале были утверждены новые планы реконструкции и строительства дорог. Так, будет реконструирована улица в Воскресенском и СНТ «Бархатная Роща». Участок будет иметь съезды на прилегающие территории, ливневый коллектор и локальные очистные сооружения. Также планируется переустройство кабельных сетей и инженерных коммуникаций
В Московском построят дорогу от Киевского шоссе до Радужной улицы. Участок возведут в районе тепличного комбината № 1 города Московский. Новая дорога станет частью автотрассы М-3 «Украина» – деревня Сосенки – деревня Ямонтово.
Также власти утвердили проект строительства проездов и участка дороги вблизи села Остафьево. Благодаря строительству этого участка длиной почти 12 км улучшится транспортная доступность жилого массива, а также его связь с Остафьевским шоссе. Вместе с ним появятся новые маршруты общественного транспорта.
Важным событием в развитии транспорта стало расширение зоны аренды самокатов lite в Новомосковском административном округе. ГК «А101» договорилась с сервисом lite разместить на территории жилых комплексов Группы 200 новых самокатов FitRider. Со своей стороны ГК «А101» передала оператору lite помещение для их технического обслуживания.
«Мы уже видим, что сервис по аренде двухколесного и электрического транспорта оказался весьма востребованным, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Причем используют его не только для того, чтобы доехать до метро, не прибегая к общественному транспорту или личному автомобилю, но и в качестве необычного способа прогулки и развлечения. Обустройство дорожной сети приведет к повышению комфорта использования таких средств передвижения в Новой Москве. Поэтому мы готовы стимулировать появление подобных сервисов на территории своих проектов».
Жильё
По данным «Метриум», в III квартале на рынке новостроек Новой Москвы был представлен 31 жилой комплекс, в которых продавались 7,3 тыс. квартир. По сравнению со вторым кварталом предложение уменьшилось на 21%. Общая площадь застройки в Новой Москве за последние три месяца сократилась с 494 тыс. кв.м. до 395 тыс. кв.м.
В III квартале начались продажи в одном проекте – жилом комплексе «Прокшино» (пос. Сосенское) от ГК «А101». В ЖК предусмотрены 15 домов, объекты социальной и торгово-сервисной инфраструктуры, а также комплексное благоустройство, которое затронет набережную естественного водоема рядом с жилыми домами. Здесь будет создана прогулочная зона с пешеходными и велодорожками, местами для отдыха и арт-объектами. В 500 метрах от нового ЖК расположена станция метро «Прокшино», рядом с которым ГК «А101» создает спортивно-событийный кластер, в состав которого войдет крупный деловой центр, горнолыжный склон, а также объекты спорта, активного отдыха и семейных развлечений .
Помимо этого, начались продажи в новых корпусах проектов «Бунинские луга», «Саларьево Парк», «Кленовые аллеи» и «Борисоглебское».
Во многих жилых комплексах завершилось строительство отдельных корпусов.Так, компания ГК «А101» получила разрешение на ввод в эксплуатацию домов №1 и №2 во втором районе ЖК «Испанские кварталы», корпуса №20 жилого комплекса «Москва А101». Помимо этого, введены в эксплуатацию корпуса №5, 6 ЖК «Новая звезда» («Крост»), 2-й корпус ЖК «Бунинские луга», корпуса №175-1 в ЖК «Борисоглебское».
В прошедшие три месяца в Новой Москве набирала темпы реновация. Началось расселение первых 13 домов по реновации в поселении Михайлово-Ярцевское. Здесь расселят 575 человек из 217 семей в поселках Шишкин Лес и Армейский. Переехать в новое жилье согласились уже 535 человек из 201 семьи. Они получат комфортабельные квартиры равнозначной площади в двух новостройках поселка «Шишкин Лес».
Помимо этого, в III квартале поставлена точка в истории проблемного ЖК «Спортивный квартал». Здесь завершилось строительство последнего корпуса, расположенного в поселении Филимонковское. Таким образом восстановлены права более 900 дольщиков. Они уже получили ключи.
По подсчётам экспертов «Метриум», в III квартале власти Москвы выдали 11 разрешений на строительство жилых домов на территории Новой Москвы. Всего же за этот период было оформлено 31 разрешение на строительство дорог, инженерных объектов, образовательных учреждений, коммерческих зданий и жилых домов.
«Несмотря на непростую ситуацию в экономике, мы видим, что заявленные проекты в области строительства в Новой Москве последовательно реализуются, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Скорее всего, в конце года мы не увидим резкого снижения объема строительства в Новой Москве из-за пандемии коронавируса. Местный рынок продолжает оставаться востребованным для покупателей, и власти города прилагают все усилия для развития инфраструктуры и сети социальных объектов на территории ТиНАО».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке Новой Москвы объем предложения сократился на 4,7% площади и на 2,7% лотов. За год сокращение составило 34% площади и 31,2% лотов. 98,9% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 1,1% экспозиции.
Большая доля предложения в Новой Москве приходится на комфорт-класс – 96,9%, на долю бизнес- и стандарт-класса - по 2,3% и 0,8%. За месяц доля предложения комфорт-класса выросла на 2%, а объем сократился на 3%. Объем предложения бизнес-класса за месяц снизился на 21%, а его доля – на 0,5%. В стандарт-классе сокращение предложения составило 68%, а его доля – на 1,5%.
В ТиНАО больше половины предложения находится на начальной стадии строительной готовности (нулевой цикл и монтаж первых этажей) – 52,4%, доля которого выросла на 8,6%, а объем - на 14%. На заключительной стадии строительной готовности (от фасадно-отделочных работ до ввода в эксплуатацию) находится 36,1% предложения, который сократился на -2,6% за месяц, а его объем – на 11,1%.
По итогам октября 2020г. средневзвешенная цена (СВЦ) квадратного метра первичного рынка ТиНАО составила 160,8 тыс. руб., что на 2,7% больше, чем месяц назад, и на 31,2%, чем год назад. В НАО СВЦ составила 161 тыс. руб., которая за месяц выросла на 3,2%, а в годовом выражении – на 30,8%. В ТАО – 121,6 тыс. руб., которая сократилась за месяц сократилась на 28%, а за год выросла на 80% в результате выхода в реализацию нового проекта бизнес-класса.
Основной рост СВЦ по всем классам на первичном рынке НАО начался с июня 2020 г., когда субсидированная ипотека начала приносить свои результаты в плане прироста спроса. С июня 2020 г. СВЦ в среднем по рынку выросла на 15%, а с начала года - на 25%.
