Ипотека с субсидированной ставкой станет менее доступной в 59 регионах
В большинстве регионов России купить квартиру в кредит по субсидированной ставке станет намного сложнее из-за ограничения суммы займа в 3 млн рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», в основе которых лежат данные ЦБ РФ, в 59 регионах страны в апреле россияне брали в среднем в долг на покупку жилья больше 3 млн рублей. На долю этих локальных рынков жилья приходится 63% выданных кредитов.
В пятницу власти объявили о продлении программы субсидирования ипотеки, но с изменением её условий. С 1 июля под сниженную ставку можно взять максимум 3 млн рублей, вместо 6 млн во всей стране и 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге. По-прежнему субсидия дается только при покупке жилья у застройщика, готового или строящегося. Ставка при этом возросла до 7%. Аналитики «Метриум» проанализировали, в каких регионах новые параметры программы осложнят покупку жилья в кредит.
В апреле 2021 года в среднем на покупку квартиры в строящихся домах россияне занимали у банков 3,85 млн рублей. Больше всего денег в кредит приходилось брать в Москве (7,05 млн) и Московской области (5,60 млн рублей), меньше всего – в Алтайском крае (2,25 млн рублей и Псковской области – 2,3 млн рублей.
В 59 регионах в среднем заем на строящееся жилье был выше 3 млн рублей. Соответственно, чтобы после 1 июля получить кредит по сниженной ставке многим потенциальным покупателям придется увеличить первоначальный взнос. До 100 тыс. дополнительных рублей понадобится заемщикам в Бурятии и Смоленской области (средний размер займа – 3,10 млн рублей), Ивановской области (3,06 млн), Хакасии (3,04 млн), Костромской и Кемеровской областях (3,01 млн). В других регионах средний кредит заметно выше. В целом на долю 59 регионов, жителям которых обычно нужно на новое жилье в кредит больше 3 млн рублей, приходится 63% выданных в России кредитов.
В Москве, где потенциальным покупателям квартиры в новостройке понадобится денег больше других жителей России, по новым условиям программы купить ничего не получится. Сейчас самый доступный вариант квартиры – студия в ЖК «Южные сады» площадью 24,1 кв.м. за 4,85 млн рублей. Соответственно, чтобы получить в кредит с субсидированной ставкой 3 млн рублей, клиенту понадобится внести 1,85 млн рублей или 38% от стоимости квартиры. Такие первоначальные взносы встречаются редко, а минимальный, предусмотренный программой господдержки, – 15%.
В Новой Москве еще есть новостройки с квартирами, которые можно купить на новых условиях программы субсидирования, хотя их очень мало. В ЖК «Борисоглебское» однокомнатные квартиры площадью 31 кв.м за 3,79 млн рублей и в ЖК «Середневский лес» студии площадью 19,9 кв.м. продаются за 4,24 млн рублей, то есть при первоначальном взносе чуть больше 20% покупатель вполне сможет получить кредит с субсидированной ставкой.
«У потенциальных покупателей жилья в Новой Москве все-таки есть возможность приобрести квартиру в кредит на выгодных условиях, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Во-первых, можно отслеживать новинки, то есть новые корпуса в масштабных проектах, которые уже давно на рынке, но постоянно пополняются новыми корпусами, либо в новых проектах. На старте продаж отдельных корпусов или ЖК еще могут быть цены, допускающие кредит на льготных условиях, хотя в этом случае речь скорее будет идти о компактных квартирах. Кроме того, намного привлекательнее станут условия по «семейной ипотеке»: воспользоваться ей смогут семьи даже с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Такая программа предусматривает почти столь же выгодную ставку и другие условия, при этом максимальная сумма кредита намного выше, что даст покупателям широкий выбор подходящих вариантов. Наконец, девелоперы нередко предлагают собственные программы поддержки ипотечных покупателей».
Аналитики «Метриум» отмечают, что программа «Господдержки 2020» со ставкой 7% в крупных городах теперь фактически продолжит действовать только для семей, в которых есть хотя бы один ребенок младше 3 лет. Помимо этого, по-прежнему доступна программа «Семейная ипотека» для семей с двумя и более детьми, родившимися с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года (ставка около 4,7%).
Регионы, где средний размер кредита больше 3 млн рублей
|
Регион |
Средний размер кредита на строящееся жилье в апреле 2021, млн руб |
|
г. Москва |
7,05 |
|
Московская область |
5,60 |
|
Чеченская Республика |
5,13 |
|
Сахалинская область |
4,99 |
|
Чукотский автономный округ |
4,64 |
|
г. Санкт-Петербург |
4,62 |
|
Республика Калмыкия |
4,59 |
|
Республика Саха (Якутия) |
4,56 |
|
Республика Тыва |
4,28 |
|
Приморский край |
4,21 |
|
Республика Дагестан |
4,16 |
|
Томская область |
4,13 |
|
Хабаровский край |
4,13 |
|
Еврейская автономная область |
4,12 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
4,10 |
|
Магаданская область |
4,06 |
|
Камчатский край |
4,01 |
|
Республика Ингушетия |
4,00 |
|
Ленинградская область |
3,97 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
3,95 |
|
Мурманская область |
3,94 |
|
Иркутская область |
3,81 |
|
Амурская область |
3,77 |
|
Омская область |
3,74 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
3,72 |
|
Забайкальский край |
3,66 |
|
Нижегородская область |
3,66 |
|
г. Севастополь |
3,63 |
|
Новгородская область |
3,62 |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
3,60 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
3,51 |
|
Тверская область |
3,50 |
|
Тульская область |
3,49 |
|
Липецкая область |
3,49 |
|
Ненецкий автономный округ |
3,46 |
|
Калужская область |
3,45 |
|
Белгородская область |
3,45 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
3,42 |
|
Курская область |
3,41 |
|
Брянская область |
3,41 |
|
Саратовская область |
3,40 |
|
Ставропольский край |
3,30 |
|
Республика Мордовия |
3,29 |
|
Волгоградская область |
3,26 |
|
Астраханская область |
3,26 |
|
Владимирская область |
3,22 |
|
Красноярский край |
3,22 |
|
Новосибирская область |
3,19 |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
3,18 |
|
Республика Коми |
3,17 |
|
Тюменская область без данных по ХМАО и ЯНАО |
3,13 |
|
Архангельская область без данных по НАО |
3,11 |
|
Орловская область |
3,11 |
|
Республика Бурятия |
3,10 |
|
Смоленская область |
3,10 |
|
Ивановская область |
3,06 |
|
Республика Хакасия |
3,04 |
|
Костромская область |
3,01 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
3,01 |
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Между тем в 26 регионах России средний размер выданной ипотеки был меньше 3 млн рублей, то есть можно предположить, что значительная доля квартир в местных новостройках будет продаваться в кредит по программе субсидирования. Какая доля конкретно, определить трудно, так как всё зависит от структуры предложения на местном рынке. Больше всего понадобится занимать жителям Крыма (средний кредит – 2,99 млн рублей), Ярославской области (2,97 млн), Карелии (2,94 млн), Тамбовской области (2,91 млн). С большим запасом кредитного лимита хватит покупателям новостроек в Алтае (2,25 млн рублей), Псковской области (2,30 млн), Алтайском крае (2,33 млн), Курганской области (2,34 млн рублей).
В апреле 2021 года в этих регионах выдали 37% от общего числа кредитов на строящееся жилье в России. Причем среди них довольно крупные локальные рынки жилья: Краснодарский край, Свердловская область, Республика Башкортостан, Ростовская область.
Регионы, где средний размер ипотечного кредита меньше 3 млн рублей
|
Регион |
Средний размер кредита на строящееся жилье в апреле 2021, млн руб. |
|
Республика Крым |
2,99 |
|
Ярославская область |
2,97 |
|
Республика Карелия |
2,94 |
|
Тамбовская область |
2,91 |
|
Свердловская область |
2,88 |
|
Республика Башкортостан |
2,88 |
|
Пермский край |
2,87 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
2,79 |
|
Самарская область |
2,79 |
|
Кировская область |
2,78 |
|
Вологодская область |
2,73 |
|
Ростовская область |
2,72 |
|
Калининградская область |
2,72 |
|
Пензенская область |
2,71 |
|
Краснодарский край |
2,71 |
|
Республика Марий Эл |
2,69 |
|
Челябинская область |
2,68 |
|
Удмуртская Республика |
2,58 |
|
Рязанская область |
2,54 |
|
Оренбургская область |
2,50 |
|
Воронежская область |
2,48 |
|
Ульяновская область |
2,44 |
|
Курганская область |
2,34 |
|
Алтайский край |
2,33 |
|
Псковская область |
2,30 |
|
Республика Алтай |
2,25 |
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
«В большинстве регионов с высоким уровнем цен на новостройки программу субсидирования ипотеки можно считать завершенной, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Чтобы получить кредит по низкой ставке местным покупателям придется существенно увеличить первоначальный взнос, либо, что более вероятно, смириться с рыночными условиями кредитования. Возможно, на этом фоне вырастет спрос на потребительский кредит. Радикально сократятся возможности купить в кредит двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, так как их стоимость в большинстве регионов заметно выше 3 млн рублей».
В конце 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках бизнес-класса превысила 300 тыс. рублей – впервые в истории рынка, по наблюдениям экспертов «Метриум». В IV квартале также был зафиксирован самый резкий прирост цены на первичное жилье этого сегмента, а средняя стоимость квартиры достигла 22 млн рублей.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса в Москве составила 300,7 тыс. рублей. Это на 9% больше, чем в III квартале (275,8 тыс. рублей). За 12 месяцев показатель увеличился на 24% – год назад новая квартира бизнес-класса обходилась в среднем в 241,7 тыс. рублей за кв.м.
Новостройки бизнес-класса никогда не стоили так дорого: после кризиса 2014-2015 гг., кода они выросли в цене до 252,5 тыс. рублей за кв.м (в I квартале 2015 года), их стоимость снижалась, достигнув минимума в I квартале 2018 года – 223,5 тыс. рублей за кв.м. С тех пор показатель постепенно повышался, а в 2019 году резкими темпами пошел вверх. За год «квадрат» подорожал на 59 тыс. рублей.
Выше 300 тыс. рублей за квадратный метр цена на новостройки бизнес-класса поднялась в четырех административных округах Москвы. В Южном АО такое жилье обойдется в среднем в 338 тыс. рублей за кв.м, в Западном АО – 325 тыс. рублей, в Северном АО – 320 тыс. рублей, в Юго-Западном АО – 302 тыс. рублей за кв.м. В других округах средние цены ниже 300 тыс. рублей, и самые доступные из них можно найти в Северо-Восточном АО (245,9 тыс. рублей за кв.м), Юго-Восточном АО (254,8 тыс. рублей) и Восточном АО (272 тыс. рублей за кв.м).
Средняя стоимость квартиры бизнес-класса за прошедший год также закономерно увеличилась. Сейчас она обойдется в среднем в 22,4 млн рублей (74,6 кв.м), что на 23% больше, чем год назад. Заметнее всего подорожали однокомнатные квартиры – до 14,6 млн рублей (45,1 кв.м) – на 31% больше, чем в конце 2019 года. Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 23% до 20,7 млн рублей (за 68,9 кв.м.). В такой же степени подорожали трехкомнатные квартиры до 28,3 млн рублей (100 кв.м). Студии в новостройках бизнес-класса сейчас стоят 10,4 млн рублей (30,2 кв.м), что на 22% больше, чем год назад.
«Новостройки бизнес-класса в 2020 году пользовались огромной популярностью, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с высокой инвестиционной активностью россиян. В 2020 году на фоне мягкой кредитно-денежной политики ЦБ сократилась доходность депозитов, поэтому многие решили вывести деньги со счетов и вложить их в других активы. В кризисных условиях наиболее очевидным вариантом стало жилье – большинство россиян рассматривают как объект для вложений именно недвижимость. В Москве новостройки бизнес-класса обладают оптимальным сочетанием цены, качества и ликвидности, поэтому именно в этом сегменте был зафиксирован значительный всплеск числа сделок и, как следствие, рост цены».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 617,4 тыс. кв. м и 8,2 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 4,2 % площади и на 6,6% лотов. За год размер экспозиции сократился на 25% площади и 41% лотов.
По итогам декабря 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 303,1 тыс. руб. (+2,1% за месяц). За год СВЦ выросла на 23,4%.
В течение года наблюдалась высокая активность девелоперов на рынке квартир бизнес-класса. Даже несмотря на то, что было выведено 11 новых проектов против 17 в прошлом году, новое предложение выросло на 8% в расчете на количество корпусов (70 против 65).
Половина предложения квартир бизнес-класса приходится на 3 округа: ЮАО (19,3%, +0,4%), ЗАО (16,4%, -1,8%) и САО (12,3%, -1,1%). Наибольшая активность была продемонстрирована в ЮАО, где по итогам года объем предложения вырос на 62%, а его доля выросла на 11,3% благодаря выходу новых проектов и объемов в размере 27 корпусов в 3 новых и уже реализующихся проектах. Несмотря на выход 15 корпусов в 2 новых и 4 в уже реализующихся проектах, в ЗАО за год наблюдалась отрицательная динамика предложения - на 38,8%, а его доля сократилась на 4%. Также существенное сокращение экспозиции произошло в СЗАО (на 54%) несмотря на выход 18 корпусов в 2 новых и в одном уже реализующемся проекте.
В САО объем экспозиции уменьшился на 58%, а его доля - на 9,8%. В этом округе в 2020 г. не вышло ни одного нового проекта и объем пополняется за счет уже реализующихся объектов.
Снижение объемов в реализации говорит об активности покупателей, спрос которых поглощал текущее предложение квартир в реализуемых проектах.
Самым доступным округом стал СВАО с СВЦ на уровне 251,6 тыс. руб. (+3,3% мм), самым дорогим является ЗАО с СВЦ на уровне 341,3 тыс. руб. (+5,6%). Самый высокий рост СВЦ за год - в ЗАО, ЮАО и САО – по 31,8% и 28,5%, что на 8,4% и 5,1% больше, чем в среднем по рынку жилья бизнес-класса.
По средней цене самым доступным является округ ЮВАО - 17,4 млн. руб. (-8,4% мм), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 29 млн руб. (+11,5% мм). Больше всего за год средняя цена квартиры выросла в САО, ЗАО и ВАО – на 53%, 46% и 33%, что на 28%, 20% и 5% больше, чем в среднем по рынку жилья бизнес-класса.
Большая доля предложения бизнес-класса реализуется без отделки 64,9% (+4,9% мм, - 13% гг). На долю предложения с предчистовой отделкой приходится в 2 раза меньше 23,8% (+0,1% мм, +7,5% гг). За месяц доля предложения с отделкой выросла на 4,6% и составила 11,3%. За год ее объем вырос на 35%, а доля – на 5,4%. Но она все еще не становится трендом жилья бизнес-класса.
Более 60% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е средней площадью 75 кв. м (26,6%), 4е средней площадью 105 кв. м (19,4%) и 2е средней площадью 49,7 кв. м (14,5%). Средняя площадь всего предложения составила 76 кв. м., которая снизилась за месяц на 2,2%.
По всем типам квартир наблюдается положительная динамика СВЦ. Больше всего за год выросла СВЦ двухкомнатных, однокомнатных и 2е квартир - на 36,3%, 35,8% и 27,3%, что на 12,8%, 12,5% и 4% выше, чем в среднем по рынку. Все остальные типы квартиры выросли в цене на уровне роста рынка – 23%.
Средняя цена квартир бизнес-класса по типам, млн руб.
|
Тип квартир |
дек.19 |
ноя.20 |
дек.20 |
Динамика, %, мм |
Динамика, %, гг |
|
2кк |
15,7 |
21,4 |
22,1 |
3,1% |
40,4% |
|
1кк |
9,8 |
13,8 |
13,6 |
-1,5% |
39,2% |
|
3е |
17,6 |
21,6 |
22,1 |
2,5% |
25,9% |
|
3кк |
21,2 |
26,6 |
26,5 |
-0,4% |
24,9% |
|
2е |
13,1 |
16,3 |
16,3 |
0,4% |
24,4% |
|
студия |
8,1 |
10,2 |
10,1 |
-1,5% |
23,6% |
|
4кк |
27,5 |
31,9 |
31,4 |
-1,4% |
14,2% |
|
4е |
26,3 |
29,1 |
30,0 |
2,9% |
14,1% |
|
многокомн. |
38,4 |
40,0 |
40,1 |
0,2% |
4,6% |
|
Итого |
18,3 |
23,0 |
23,0 |
-0,1% |
25,7% |