Каждый работающий россиянин «должен» сейчас 142 тыс. рублей по ипотеке. 10 лет назад – 14 тысяч

07.06.2021 12:35

Задолженность по ипотечным кредитам превысила отметку в 10 трлн рублей. Таким образом, в среднем на одного занятого россиянина приходится долг в 142 тыс. рублей - три средние зарплаты. 10 лет назад один россиянин должен был всего 14 тыс. рублей или 70%  одной заработной платы.

  • В апреле 2021 года россияне получили 191,7 тыс. ипотек – на 7,5% больше, чем в марте и в два раза больше, чем в апреле прошлого года. Ежемесячный прирост ипотечных сделок замедляется. В сравнении с ажиотажным спросом прошлого года текущая активность ниже на четверть.
  • Программе льготного кредитования – год. За этот период количество выданных ипотек по РФ увеличилось на 46%, объемы кредитования – на 66%. 27% сделок приходится на первичный рынок. До льготной ипотеки доля составляла 25%.
  • За 10 лет задолженность по ипотеке выросла в 10 раз. На одного занятого россиянина приходится ипотечный долг в 142 тысячи рублей – это в 10 раз выше, чем 10 лет назад (в 2011 году – 14,4 тыс. рублей).
  • Средняя задолженность по ипотеке на каждого занятого россиянина эквивалентна трем среднемесячным зарплатам. 10 лет назад долг составлял всего 70% от одной заработного платы.
  • Больше всех «задолжали» в пересчете на каждого жителя в Тюменской области, Якутии и Московской области.

Вторая волна спроса

В апреле 2021 года на рынке ипотечного жилищного кредитования выдано 191,4 тыс. займов (+7,5% за месяц и +96,4% за год, в сравнении с апрелем 2020 года) на общую сумму 550,9 млрд рублей (+10% за месяц и +153% за год). На протяжении всего 2021 года ежемесячно количество и объем кредитования увеличивалось.

В феврале относительно января прирост по количеству выданных ипотек составил 53%, в марте относительно февраля – 23%, в апреле относительно марта – 7,5%. Ежемесячный рост постепенно замедляется. Несмотря на последние месяцы действия льготного ипотечного кредитования, активность заемщиков сегодня ниже, чем в конце прошлого года. В целом за январь-апрель 2021 года выдано на 25% ипотек меньше, чем в сентябре-декабре 2020 года. По объему выданных кредитов спрос ниже на 18%.

Количество и объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов

Итоги апреля 2021 года примечательны и тем, что программе льготного ипотечного кредитования – ровно год. В период действия субсидии - с мая 2020 года по апрель 2021 года - в целом по РФ было выдано на 46% больше ипотек, чем в год до льготного ипотечного кредитования. За счет роста цен объемы кредитования увеличились существеннее – на 66%.

Количество сделок за год льготного ипотечного кредитования выросло абсолютно по всем регионам. Максимальный прирост отмечен в Чечне и Ингушетии (примерно в шесть раз). Однако данные субъекты не отличаются высоким спросом – до самоизоляции в среднем в месяц в них проходило до 100 сделок.

Минимальный рост сделок (на 20%-33%) за год льготной ипотеки произошел в Калужской, Курской, Астраханской областях, Якутии, Забайкальском крае и Еврейской АО.

Объемы и количество выданных кредитов в период льготной ипотеки

год льготной ипотеки (май 2020-апрель 2021)

год ДО льготной ипотеки (май 2019-апрель 2020)

Динамика

Количество предоставленных кредитов, млн

1,96

1,34

46%

Объем предоставленных кредитов, трлн руб.

5,13

3,09

66%

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

27% ипотечных сделок в период субсидирования ставки прошло на первичном рынке, средний размер займа в данный период составил 3,3 млн рублей (на новостройки). За год до льготного ипотечного кредитования доля «первички» достигала 25%, а средний займ был равен 2,85 млн рублей. Льготная ипотека не привела к значительному перераспределению спроса в пользу сегмента новостроек. Однако средний займ вырос на 15%.

За 10 лет задолженность выросла в 10 раз

Объем ипотечной задолженности в целом по России впервые превысил отметку в 10 трлн рублей. За 10 лет (с апреля 2011 года) этот показатель увеличился в 10 раз. Рост был неравномерным в течение последнего десятилетия.

Основная активность пришлась на период 2012-2014 гг. – в районе 40% каждый год в среднем. Из-за невысокой активности потенциальных заёмщиков в 2008-2009 гг. банки накопили избыточную ликвидность и как следствие – стали предлагать более выгодные условия из-за возросшей конкуренции, что способствовало восстановлению рынка. Выдача ипотеки увеличивалась до 2014 года включительно. В 2015 году из-за повышения ключевой ставки на фоне девальвации курса рубля и заградительной ставки по ипотеке, число выданных кредитов снизилось, как и прирост задолженности.

За последний год (фактически период действия льготной ипотеки) прирост задолженности был на уровне 26%, что ниже, чем до валютного кризиса 2014 года.

Ежегодный объем и прирост ипотечной задолженности в РФ

На одного работающего россиянина – ипотечный долг в 142 тыс. рублей или три зарплаты

Циан посчитал, какая задолженность приходится в среднем на одного россиянина (занятые в возрасте 15-72 лет). Сегодня это - 142 тыс. рублей или три средние зарплаты.

Для сравнения – год назад (в апреле 2020 года), когда льготная ипотека только была анонсирована, общая задолженность по ипотечным кредитам составляла 8 трлн рублей, на одного россиянина (занятые в возрасте 15-72 лет) приходилась задолженность в 113,8 тыс. рублей, что соответствовало 2,7 средним заработным платам.

Два года назад - в апреле 2019 года – задолженность по ипотеке составляла 6,96 трлн рублей или 97 тыс. на работающего россиянина (занятых в возрасте 15-72 лет), что было эквивалентно на тот момент 2,3 средним зарплатам по РФ.

В апреле 2018 года задолженность составила 5,5 трлн или 76,2 тыс. на работающего россиянина, что было сопоставимо три года назад почти с двумя (1,9) заработными платами.

В апреле 2017 года задолженность составила 4,54 трлн или 63,5 тыс. на работающего россиянина, что эквивалентно также примерно двум (1,9) заработными платам.

Пять лет назад, в 2016 году, задолженность составила 4 трлн или 55 тыс. на работающего россиянина, что эквивалентно 1,8 заработными платам.

Десять лет назад (2011 год) задолженность по ипотеке была в 10 раз ниже сегодняшней (1 трлн р.), на одного занятого в возрасте 15-72 лет приходилось 14,4 тыс. рублей. То есть кредитная нагрузка только по ипотеке стала выше на одного работающего в 10 раз, что логично, поскольку число занятых в РФ находится примерно на одном и том же уровне (70,7-72,8 млн человек), а объем задолженности вырос в 10 раз.

Однако есть одно «но» – 10 лет назад средняя задолженность по кредиту была эквивалентна сумме в 0,7 заработной платы. То есть теоретически менее чем за месяц россиянин зарабатывал сумму, чтобы «покрыть» условный ипотечный кредит. Сейчас речь идет уже о трех зарплатах. Закредитованность населения увеличивается.

Объем задолженности по ипотеке за 10 лет вырос в 10 раз. Сумма задолженности на каждого занятого россиянина в возрасте 15-72 лет увеличилась также в 10 раз (с 14,4 тыс. до 142 тыс. на одного человека). При этом заработная плата за 10 лет стала выше всего в 2,4 раза (с 20,3 тыс. до 48 тыс. «на руки»). Поэтому каждый работающий россиянин теперь «должен» отдать для покрытия «своей» доли ипотеки не 70% одной заработной платы (как 10 лет назад), а уже три среднемесячные зарплаты.

Общий долг по ипотеке в пересчете на всех работающих россиян

В каких регионах самая высокая долговая нагрузка в пересчете на работающих жителей

В среднем по РФ задолженность по ипотеке увеличилась в 10 раз – с 14,4 тыс. до 142 тыс. рублей на одного работающего россиянина. В разрезе отдельных округов и регионов показатель волатилен. К примеру, в Дальневосточном ФО задолженность на одного занятого увеличилась в 14 раз - с 11,1 тыс. до 158, 2 тыс. рублей. Данный округ показывает самый высокий прирост средних цен на вторичном рынке, что объясняется в том числе действием «дальневосточной» ипотеки, действующей и на приобретение готового жилья. За прошедший год средняя стоимость кв. м на вторичном рынке ДФО повысилась на 23,3%, что стало самым высоким показателем по стране.

На 22,9% подорожало вторичное жилье за год и в Центральном ФО. За 10 лет уровень задолженности по ипотеке в пересчете на одного работающего увеличился в 11,4 раза: с 12,2 тыс. рублей в 2011 году до 158,8 тыс. рублей в 2021 году.

Сибирский и Уральский ФО, в состав которых входит немало регионов с высокими доходами населения: 10 лет назад уровень задолженности на одного работающего был примерно в два раза выше, чем в целом по стране. За последние 10 лет задолженность увеличилась незначительно – примерно в шесть с половиной раз.

Больше всех «должен» каждый житель Северо-Западного ФО (179 тыс. рублей), а также – Уральского ФО (177 тыс. р.).

ФО

Средний размер “ипотечного долга” на 1 занятого

Во сколько раз увеличилась задолженность по ипотеке в пересчете на одного занятого

2011

2021

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ

12,2

158,8

13,0

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ

15,7

179,2

11,4

ЮЖНЫЙ

9,9

98,2

9,9

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ

4,5

57,8

12,9

ПРИВОЛЖСКИЙ

12,4

130,3

10,5

УРАЛЬСКИЙ

28,2

177,2

6,3

СИБИРСКИЙ

21,7

139,2

6,4

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ

11,1

158,2

14,3

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Москва – далеко не первая в списке по средней задолженности на одного работающего жителя – в среднем это 101 тыс. рублей или примерно 1,9 средних зарплат. Для сравнения – Санкт-Петербург в пересчете на одного работающего имеет большую задолженность – в среднем 216 тыс. рублей или 3,3 заработной платы.  Связано это не только с более низкими доходами, но и меньшей численностью занятого населения: в два раза ниже, чем в Москве.

Самая высокая задолженность по ипотеке на одного занятого жителя региона (от 250 тыс. рублей) отмечена в субъектах РФ с небольшим числом работающих и в то же время – заработной платой выше средней. Это Якутия (задолженность в 270 тыс. на работающего), ХМАО (299 тыс.), ЯНАО (316 тыс.). Во всех перечисленных субъектах средняя заработная плата выше 70 тыс. в месяц, при этом регионы не отличается высокой численностью занятого населения. Поэтому в пересчете на каждого занятого задолженности по ипотеке – в два раза выше общестрановой.

От 200 до 216 тыс. рублей на каждого занятого задолжали сегодня в Московской и Магаданской области, Тюменской области (без ХМАО и ЯНАО), а также – Ненецком АО и уже указанном выше Санкт-Петербурге.

Таким образом, самая высокая задолженность – в регионах с заработной платой выше средней, в том числе – ресурсные регионы, а также - в субъектах с относительно невысокой численностью населения.

Топ-10 регионов по уровню ипотечной задолженности на одного занятого жителя

ФО

Средний размер “ипотечного долга” на 1 занятого, тыс. р.

Динамика за 10 лет, во сколько раз выросла задолженность

2021

2011

ЯНАО

316,3

49,2

6,4

ХМАО

299,1

65,2

4,6

Якутия

269,9

17,6

15,3

Московская область

220,4

16,5

13,3

Ненецкий автономный округ

216,3

79,4

2,7

Санкт-Петербург

216,2

19,5

11,1

 Тюменская область (без АО)

209,4

37,8

5,5

Магаданская область

200,2

14,4

13,9

Москва

191,1

14,0

13,7

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Обратная ситуация, когда задолженность – ниже средней по стране на каждого жителя (до 50 тыс. рублей) – в Крыму, Севастополе, а также республиках Северного Кавказа (Дагестан, Ингушетия, Чечня), которые в целом являются аутсайдерами по объемам выдачи кредитов.  На Кавказе причина – не только в низких зарплатах, но и структуре спроса, который во многом сосредоточен на частном домостроении, а не многоэтажной застройке. В Крыму на рынке ипотечного кредитования не представлены крупнейшие банки РФ, что сказывается на доступности кредитов.

Сколько зарплат нужно отдать, чтобы погасить долг россиян по ипотеке?

Заработная плата россиян выросла за последние 10 лет в 2,4 раза, при том что задолженность по ипотеке – в 10 раз. В результате каждому жителю приходится работать в четыре раза больше, чтобы полностью компенсировать задолженность по ипотеке в расчете на одного занятого россиянина. Если в 2011 году задолженность по ипотеке была примерно 70% от средней зарплаты, то есть работать нужно было порядка трёх недель, то сейчас – уже 2,9 заработной платы – то есть три месяца.

Впрочем, есть регионы, жителям которых придется работать почти полгода (от 4,5 месяцев до 5,5 месяцев), чтобы заработать сумму, эквивалентную задолженности на каждого занятого по региону. Эти регионы с невысокой заработной платой и небольшой численность занятых (Калмыкия, Кировская область и Чувашия). Вторая категория – регионы, также с низкими средними доходами, но при этом, входящие в список субъектов с высокой активность заемщиков (Новосибирская область и Башкортостан).

Для того, чтобы закрыть всю задолженность в Москве, каждый занятый должен будет работать 1,9 месяца. В Санкт-Петербурге – 3,3 месяца.

Проще погасить общую задолженность (менее полутора месяцев работы) в тех локациях, где ипотека мало пользуется спросом: Крым, Дагестан, Ингушетия, Чечня.

«Жилищное кредитование стало общедоступным в последние годы, что способствовало десятикратному росту задолженности при увеличении заработной платы только в два с половиной раза, - отмечает Виктория Кирюхина, главный аналитик Циан.Ипотека. –  Общий уровень закредитованности стоит оценивать не только в абсолютных, но и относительных значениях. В России доля ипотечной задолженности от ВВП находится на уровне около 10%, тогда как, например, в США накануне ипотечного кризиса показатель превышал 80%. Более того, согласно стратегии жилищной сферы, планируется увеличение доли задолженности по ипотеке до 15% к ВВП уже к 2025 году. Однако добиться таких показателей за столь небольшой срок не удастся только за счет субсидирования, нужно увеличивать ввод жилья, объемы которого пока отстают от целевых значений».

Распределение задолженности по ипотеке на каждого работающего россиянина на карте

Распределение задолженности по ипотеке на каждого работающего россиянина

Субъект

Динамика количества ипотечных сделок (май 2020-апр.2021/май 2019-апр.2020)

Задолженность по ипотеке, млрд рублей, май 2021

Задолженность по ипотеке, млрд рублей, май 2011

Рост задолженности за 10 лет (количество раз)

Средняя задолженность на одного занятого россиянина (15-72 лет), май 2021, тыс.р.

Количество средних зарплат для выплаты "долга", май 2021

Средняя задолженность на одного занятого россиянина (15-72 лет), май 2011, тыс.р.

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

46%

10 068

1 020,0

9,9

142,3

3,0

14,4

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФО

48%

3 232

245,7

13,2

158,8

2,5

12,2

Московская область

46%

877

64,0

13,7

220,4

4,2

16,5

г. Москва

61%

1 360

91,7

14,8

191,1

1,9

14,0

Калужская область

31%

79

5,8

13,6

150,9

3,7

11,0

Рязанская область

35%

69

7,1

9,8

137,9

4,2

13,4

Тверская область

45%

78

8,9

8,8

127,3

4,0

13,2

Орловская область

38%

40

2,2

18,2

125,1

4,4

6,0

Воронежская область

49%

125

10,4

12,0

112,0

3,3

9,5

Тульская область

37%

83

8,1

10,3

110,0

3,0

10,6

Смоленская область

42%

49

6,7

7,4

109,8

3,7

13,2

Костромская область

37%

30

2,4

12,6

104,4

3,6

7,2

Владимирская область

43%

67

6,3

10,6

101,7

3,2

8,6

Ярославская область

43%

61

7,1

8,7

100,1

2,9

11,0

Брянская область

38%

55

4,2

13,2

98,2

3,4

7,0

Курская область

33%

51

4,6

11,2

97,4

3,1

8,6

Тамбовская область

40%

45

2,8

16,3

93,8

3,3

5,4

Липецкая область

51%

53

4,9

10,9

93,5

2,6

8,4

Белгородская область

53%

69

5,5

12,5

87,2

2,5

7,5

Ивановская область

40%

39

3,3

12,0

79,6

3,1

6,3

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФО

43%

1 265

114,1

11,1

179,2

3,4

15,7

Ненецкий автономный округ

37%

4

1,6

2,7

216,3

2,7

79,4

г. Санкт-Петербург

41%

652

54,7

11,9

216,2

3,3

19,5

Республика Коми

50%

70

8,7

8,0

187,1

3,7

19,1

Архангельская область

44%

90

10,7

8,4

178,1

3,6

17,2

 Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу

44%

86

9,1

9,4

176,4

3,7

15,1

Ленинградская область

43%

167

10,7

15,5

176,3

3,9

11,5

Республика Карелия

45%

41

6,1

6,7

151,5

3,7

19,7

Мурманская область

50%

51

4,6

11,2

136,3

2,2

10,6

Калининградская область

49%

66

4,4

14,9

131,7

4,0

9,2

Вологодская область

35%

69

8,9

7,7

130,3

3,4

14,8

Новгородская область

39%

31

3,3

9,5

113,3

3,6

10,1

Псковская область

42%

28

1,9

14,7

105,4

3,7

5,9

ЮЖНЫЙ ФО

51%

755

64,1

11,8

98,2

3,0

9,9

Республика Калмыкия

45%

19

0,9

20,3

151,4

5,5

7,2

Краснодарский край

58%

302

24,2

12,5

113,6

3,3

9,9

Ростовская область

49%

218

20,8

10,5

108,5

3,3

10,3

Астраханская область

33%

48

3,9

12,3

105,0

3,1

8,1

Волгоградская область

41%

113

12,9

8,7

96,1

3,0

10,4

Республика Адыгея

43%

16

1,3

12,6

88,8

3,1

7,0

г. Севастополь

84%

11

50,7

1,6

Республика Крым

79%

28

32,6

1,1

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФО

75%

228

16,9

13,5

57,8

2,1

4,5

Республика Северная Осетия

56%

24

1,2

19,3

89,3

3,3

3,8

Ставропольский край

47%

115

12,2

9,4

88,7

2,9

9,5

Карачаево-Черкесская Республика

77%

14

0,3

40,6

82,1

3,1

1,6

Кабардино-Балкарская Республика

64%

23

1,6

14,1

61,1

2,4

5,0

Республика Дагестан

65%

40

1,4

29,1

35,1

1,3

1,1

Чеченская Республика

493%

10

0,1

130,6

19,8

0,8

0,2

Республика Ингушетия

535%

2

0,0

66,7

11,6

0,4

0,3

ПРИВОЛЖСКИЙ ФО

45%

1 822

183,0

10,0

130,3

3,9

12,4

Чувашская Республика - Чувашия

48%

91

9,8

9,3

158,0

5,4

15,9

Республика Башкортостан

39%

283

20,5

13,8

154,1

4,5

10,7

Республика Татарстан (Татарстан)

47%

295

20,9

14,1

150,4

4,1

10,8

Удмуртская Республика

52%

107

11,2

9,6

148,8

4,3

14,3

Пермский край

45%

169

25,3

6,7

142,1

3,8

19,6

Оренбургская область

47%

122

12,1

10,1

138,0

4,3

12,4

Кировская область

43%

74

4,9

15,1

130,5

4,5

7,5

Республика Марий Эл

39%

36

3,7

9,7

119,9

4,2

11,1

Ульяновская область

48%

68

6,8

10,0

116,6

3,9

10,5

Самарская область

44%

176

27,4

6,4

110,2

3,1

16,5

Пензенская область

61%

68

4,6

14,7

108,1

3,5

7,1

Саратовская область

42%

117

11,6

10,1

106,7

3,5

9,4

Нижегородская область

39%

174

21,1

8,3

106,0

3,1

12,7

Республика Мордовия

44%

42

3,3

12,7

105,1

3,7

7,4

УРАЛЬСКИЙ ФО

46%

1 058

172,1

6,1

177,2

3,6

28,2

Ямало-Ненецкий автономный округ

36%

95

15,3

6,2

316,3

3,3

49,2

 Ханты-Мансийский автономный округ - Югра

56%

265

55,2

4,8

299,1

4,1

65,2

Тюменская область

48%

506

94,9

5,3

268,6

3,8

52,6

 Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому АО и Ямало-Ненецкому АО

44%

146

24,5

6,0

209,4

4,4

37,8

Свердловская область

47%

319

39,5

8,1

156,5

4,0

18,5

Курганская область

37%

42

5,5

7,7

126,9

4,3

13,7

Челябинская область

45%

191

32,3

5,9

111,3

3,1

18,3

СИБИРСКИЙ ФО

44%

1 084

178,6

6,1

139,2

3,5

21,7

Новосибирская область

50%

242

33,6

7,2

183,5

4,9

24,9

Республика Тыва

43%

18

1,9

9,0

161,3

4,3

17,4

Красноярский край

46%

215

35,9

6,0

154,3

3,2

25,2

Иркутская область

35%

150

27,8

5,4

141,1

3,1

24,2

Томская область

46%

67

12,9

5,2

135,6

3,2

27,6

Республика Хакасия

44%

28

4,6

6,1

126,8

3,3

18,4

Омская область

39%

109

15,4

7,1

119,1

3,5

15,7

Кемеровская область - Кузбасс

38%

134

17,9

7,5

114,4

2,8

13,8

Алтайский край

48%

116

14,8

7,8

113,8

4,3

13,3

Республика Алтай

60%

6

0,6

9,3

69,2

2,2

7,1

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФО

40%

625

45,5

13,7

158,2

2,9

11,1

Республика Саха (Якутия)

25%

125

7,9

15,9

269,9

3,9

17,6

Магаданская область

54%

16

1,4

11,8

200,2

2,3

14,4

Сахалинская область

44%

48

4,4

11,0

187,3

2,4

16,6

Чукотский автономный округ

60%

5

0,3

21,0

179,4

1,7

8,2

Хабаровский край

46%

106

13,6

7,8

152,9

3,1

19,4

Камчатский край

43%

26

2,1

12,7

152,3

2,2

11,5

Амурская область

38%

57

5,3

10,9

150,8

3,0

12,4

Приморский край

44%

131

9,6

13,6

137,7

3,1

9,8

Республика Бурятия

46%

46

5,6

8,2

121,5

3,2

13,4

Забайкальский край

33%

56

7,5

7,4

118,1

2,9

15,7

Еврейская автономная область

20%

7

1,0

7,0

107,0

2,6

12,6


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://newsorel.ru/
МЕТКИ: ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ИПОТЕКА, ЦИАН, АНАЛИТИКА
Подписывайтесь на нас:

В регионах России зафиксирован исторический рекорд спроса на склады – 851 тыс. кв. м
29.03.2021 23:44

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году на рынке складской недвижимости России (исключая Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область) заключен рекордный объём сделок за всю историю наблюдения – 851 тыс. кв. м (на 45% больше уровня 2019 года). При этом в 2021 году совокупный объём новых региональных сделок может превысить 1 млн. кв. м. Наибольшую долю в структуре спроса сформировали сегменты розничной торговли – 58% в 2020 году (20% годом ранее) и  онлайн-торговли (23% поглощённых площадей в 2020 году и 22% годом ранее). Лидерами по объёму спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 гг. являются Екатеринбург (19,9%) и Новосибирск (17,8%).

  • По итогам 2020 года объём складских площадей в России достиг 29,3 млн кв. м, из которых 54% (16 млн кв. м) приходится на Московский регион, 14% (4 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а ещё 32% (9,3 млн кв. м) – на остальные регионы России.

Распределение общего объема качественной складской недвижимости в России, 2020 г.

Источник: Knight Frank Research, 2021

Предложение

  • Общий объём складских площадей, введённых в 2020 году составляет 1,8 млн кв. м, из которых 45% (837 тыс. кв. м) было введено в Москве, 17% (312 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге и 38% (745 тыс. кв. м) – в остальных регионах России. Стоит отметить, что в 2020 году структура ввода новых качественных складских площадей существенно изменилась: если в 2019 году 56% складов было введено в Москве, то в 2020 году показатель снизился на 12 п.п. В свою очередь, выросла доля введённых объектов в Санкт-Петербурге и регионах России (на 6 п.п. каждый). Подобные изменения структуры ввода отражают наметившийся тренд на развитие региональных складских рынков России.

Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «На фоне стабильно высокого спроса на качественные складские объекты сохраняется устойчивая положительная динамика нового строительства складской недвижимости. По итогам 2020 г. на рынке Петербурга было введено в эксплуатацию 312,6 тыс. м² складских комплексов классов А и В, что на 70% выше аналогичного показателя в 2019 г. Годовые показатели ввода превышают прогнозные значения середины 2020 г. в 2 раза, что подтверждает высокую активность складских девелоперов, которые продолжают наращивать объёмы складских комплексов и видят необходимость в выводе на рынок новых качественных площадей.

При этом в город проходит много федеральный клиентов с запросом 10 тыс. м² и более. А новых спекулятивных проектов не заявлено. Все это приводит к большому дефициту на рынке. Ожидаем, что в ближайшие время свободных площадей останется менее 2%. Так что можно говорить о том, что сейчас наиболее удачный момент для вывода на рынок новых проектов, поскольку не все компании готовы рассматривать формат built-to-suit, а все проекты, которые выйдут в южном направлении, будут арендованы в ближайшем будущем».

Объём введённых площадей в регионах России

Источник: Knight Frank Research, 2021

  • В 2020 году 50% введённых квадратных метров качественных складских площадей строились спекулятивно и предназначалась для сдачи в аренду. Наиболее крупными новыми спекулятивными складскими комплексами являются объект «АВС-Электро» в Воронеже (60 тыс. кв. м), логоцентр «Арбуз» в Волгограде (55 тыс. кв. м), «PNK Парк Ростов-на-Дону» (35 тыс. кв. м), 11 корпус логистического комплекса «Придорожный» в Самаре (21 тыс. кв. м), а также блок в складском комплексе «Сибирский» в Новосибирске (20 тыс. кв. м).

Распределение введенных в 2020 г. объектов по типу строительства

Источник: Knight Frank Research, 2021

  • Доля built-to-suit проектов в структуре ввода выросла по сравнению с 2019 годом на 23 п.п. и составила 28%. К крупнейшим объектам, построенным под нужды конкретного клиента, относятся: распределительный центр, построенный девелопером «ПФО Групп» для сдачи в аренду компании «Магнит» в Новосибирске (43 тыс. кв. м); логистический центр для «Почты России» в Новосибирске (45 тыс. кв. м) – девелопер PNK Group; а также распределительные центры, сданные в аренду компании OZON в Ростове-на-Дону (девелопер «АДВА Групп») и Казани («Ромекс Групп») – по 38 тыс. кв. м каждый. Из построенных под клиента объектов 69% арендовано, 31% построено на продажу.
  • В свою очередь, 22% введённых площадей строились собственниками с привлечением генподрядчика для использования под собственные нужды. К крупнейшим качественным складским объектам данного типа относятся склад Wildberries в Казани (порядка 50 тыс. кв. м), дистрибьюторский центр P&G в Туле (23 тыс. кв. м) и логистический комплекс «Почты России» в Хабаровске (20 тыс. кв. м).

 

  • Стоит отметить, что в 2020 году снизилась доля спекулятивных объектов в общей структуре ввода. Если в 2019 году 55% объёма введённых площадей предназначалось для сдачи в аренду, то в 2020 году значение сократилось на 5 п.п. Рост доли собственных и построенных под заказ объектов обусловлен выходом на региональные рынки крупных федеральных компаний, имеющих специальные требования к складским объектам, а также небольшой долей свободных площадей в спекулятивных объектах.

 

  • Объём вакантных площадей в целом в регионах России (помимо Московского региона, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по сравнению с 2019 годом сократился на 0,3 п.п. и составил 4,6%. Общее количество площадей, доступных для аренды находится на уровне 425 тыс. кв. м. Данная динамика обусловлена тем, что в 2020 году был зафиксирован рекордный спрос на складскую недвижимость в России. Помимо этого, на рынок существенно увеличился спрос за счет ввода площадей, используемых собственниками под свои нужды.

Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России

Регион*

Объём качественной складской недвижимости, тыс. кв. м

Доля вакантных площадей, %

Запрашиваемая ставка аренды, руб./кв. м/год**

Новосибирск

1 353

0,5%

3 770

Екатеринбург

1 326

2%

3 970

Самара

798

10,9%

3 500

Ростов-на-Дону

778

6,5%

3 740

Казань

646

3,8%

3 620

Воронеж

476

0,6%

3 750

Краснодар

457

2,5%

3 840

Нижний Новгород

427

1,0%

3 700

Челябинск

296

4,7%

3 700

Тула

261

8,5%

3 650

Волгоград

239

27,1%

3 600

Владивосток

219

0,0%

4 900

Красноярск

209

5,3%

4 130

Пермь

174

1,0%

3 400

Хабаровск

172

5,0%

4 700

Уфа

156

0,0%

3 550

Источник: Knight Frank Research 2021

* По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 150 тыс. кв. м

**Не включая НДС и ОРЕХ

Спрос

  • Общий объём сделок по аренде и продаже в объектах качественной складской недвижимости в регионах России (не включая Москву, Московскую область, а также Санкт-Петербург и Ленинградскую область) составил 851 тыс. кв. м по итогам 2020 года, что является абсолютным рекордом за всю историю наблюдения за рынком качественной складской недвижимости в регионах России. Общий объём новых региональных сделок выше на 45%, чем за аналогичный период 2019 года.

Объём новых сделок в регионах России, тыс. кв. м

Источник: Knight Frank Research, 2021

  • Лидерами по объёму спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 гг. являются Екатеринбург (19,9% от общего объёма потреблённых кв. м) и Новосибирск (17,8%). Также достаточно большой спрос на города южного федерального округа – Ростов-на-Дону и Краснодар (8,9% и 6,2% соответственно). В свою очередь, на крупнейшие города приволжского федерального округа (Казань, Самара) пришлось 5,9% и 5,3% объёма общего спроса на складскую недвижимость в регионах России.

Распределение новых сделок по регионам, 2015-2020 гг.

 Источник: Knight Frank Research, 2021

  • Исторически наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России формировал сегмент розничной торговли. Однако, после пика в 2016 году, доля сегмента в общем объёме распределения сделок начала снижаться. В 2019 году объём спроса на региональные складские площади среди компаний розничной торговли составил всего 20%. В 2020 году розничные ритейлеры снова активизировались на региональных рынках, поглотив 58% всех законтрактованных площадей. Например, компания FIX Price приобрела по схеме built-to-suit с последующей покупкой 67 тыс. кв. м в Краснодаре, а 44 тыс. кв. м арендовала в Новосибирске. Также на региональным рынке была активна компания X5 Retail Group, которая арендовала по схеме built-to-suit 40 тыс. кв. м в Курске и 35 тыс. кв. м в Брянске. В свою очередь «Детский Мир» приобрела в собственность по схеме built-to-suit 63 тыс. кв. м в Екатеринбурге, а также арендовала порядка 6 тыс. кв. м в Ростове-на-Дону.

 

  • Второй год подряд компании сегмента online-торговли входят в число лидеров по потреблённым складским площадям в регионах России, купив/арендовав 23% поглощённых площадей. Наиболее активным представителем сектора выступила компания OZON, дополнительно арендовав порядка 175 тыс. кв. м складских площадей к уже имеющимся площадям, из которых 79 тыс. кв. м – в Екатеринбурге, а также 78 тыс. кв. м – в Ростове-на-Дону, данные площади сейчас строит девелоперская компания «АДВА Групп» по схеме built-to-suit.

Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/ покупателей

Источник: Knight Frank Research, 2021

  • 53% объёма законтрактованных качественных складских площадей было приобретено по схеме built-to-suit (27% объёма сделок BTS-аренда, 24% – BTS-продажа), в то время как 47% объёма спроса пришлось на существующие здания, из них 26% – аренда, а 23% – продажа. При сравнении распределения сделок по типу с данными за 2019 год, можно отметить, что доля сделок built-to-suit выросла на 17 п.п., что связано как с низкой долей вакантных площадей в регионах, так и с наличием нестандартных требований к складским площадям, предъявляемых игроками рынка.

Распределение сделок по типу в 2020 г.

Источник: Knight Frank Research, 2021

Коммерческие условия

  • Как и в Московском регионе, на региональном рынке складской недвижимости в 2020 году наблюдался рост стоимости аренды на фоне низких значений доли вакантных площадей, наличия стабильного спроса и роста затрат на строительство склада. Средневзвешенная ставка аренды на складскую недвижимость класса А в регионах составляет 3700 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ, что больше на 2,8% чем в конце 2019 года.  Регионом с наиболее дорогими складскими площадями в России остаётся Владивосток, где в течение 2020 года ставка аренды достигала 4 900 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Также высокие ставки аренды фиксировались в другом крупном городе дальнего востока – в Хабаровске ставка аренды на складские площади класса А может достигать 4 700 руб./кв. м/год без НДС и OPEX.

 

  • В наиболее востребованных городах с точки зрения спроса на складскую недвижимость ставки аренды одни из самых высоких среди регионов России, так, в Екатеринбурге средневзвешенная ставка аренды на наиболее качественные складские составляет 3970 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, в Краснодаре – 3 840 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, а в Новосибирске и Ростове-на-Дону – 3 770 и 3 740 руб./кв. м/год без НДС и OPEX соответственно.

Запрашиваемая ставка аренды на склады класса А, руб./кв. м/год triple net

Источник: Knight Frank Research, 2021

  • Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 900–1200 руб./кв. м/год.

 

  • Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10000 кв. м по итогам 2020 года находилась в диапазоне 35 000-45 000 руб./кв. м без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в ряде регионов России превышает стоимость строительства в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку материалов, необходимостью поиска квалифицированного персонала и т. д.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании Knight Frank
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.sklads.ru
МЕТКИ: KNIGHT FRANK RUSSIA, АНАЛИТИКА, СКЛАДЫ СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ, СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Подписывайтесь на нас:

Доля ипотеки на рынке новостроек в массовом сегменте превысила 70%
29.03.2021 16:06

После запуска программы льготной ипотеки в мае прошлого года доля ипотеки в общем количестве сделок на первичном жилом рынке стала неуклонно расти. Если в предыдущие пару лет ее доля в среднем составляла 45-55% по Москве, то на текущий момент выросла до 65%. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал статистику по продажам на рынке новостроек «старой» Москвы с привлечением ипотеки.

Во второй половине 2020 года количество сделок, заключенных с привлечением ипотечных кредитов, росло вместе с общим количеством продаж на первичном рынке. В октябре прошлого года было приобретено рекордное количество лотов с привлечением ипотечных средств – 5 141 шт., тогда же и общие продажи составили наивысший за всю историю рынка объем – 8 625 шт.

Росло не только количество продаж с ипотекой, а также ее доля в общей структуре сделок. В апреле 2020 года она составляла 53,2%, а по итогам февраля 2021 года была уже на уровне 65%.

В разрезе по классам жилья доля ипотеки выросла во всех сегментах рынка. В основном в массовом сегменте жилья. С апреля прошлого года доля сделок с ипотекой в данном классе выросла с 56,4% до 70,6% на текущий момент. Больше двух третей всех лотов в классах комфорт и эконом продаются на данный момент с привлечением кредитных средств.

В бизнес-классе за тот же период доля ипотеки выросла с 49,9% до 56,1%, в элитном сегменте наблюдается рост с 22,8% до 35%.

За 10 месяцев действия льготной ипотеки, начиная с мая 2020 года, было приобретено 62% объектов в ипотеку от общего количества проданных квартир. У апартаментов доля ипотеки составила 44%.

Наибольшее количество заемных средств за последние 10 месяцев было взято на покупку двухкомнатных квартир – 12 424 сделок с привлечением ипотеки (36% от общего количества сделок с ипотекой). На втором месте однокомнатные квартиры – 10 689 сделок (31% от общего количества сделок с ипотекой). На третьем месте трехкомнатные квартиры – 6 111 сделок (18% от общего количества сделок с ипотекой).

Из всех проданных трехкомнатных квартир за 10 месяцев в массовом сегменте 72% было продано с привлечением ипотеки, двухкомнатных квартир – 70%. Для сравнения по итогам 2019 года доля ипотеки по данным типам квартир в массовом сегменте составляла 59% и 54% соответственно.

Также, заметна тенденция высокого спроса со стороны покупателей на приобретение квартир с отделкой с привлечением ипотеки. За 10 месяцев 25% квартир и апартаментов было куплено с отделкой и одновременно с привлечением ипотеки.  Из всех проданных лотов с отделкой доля сделок с ипотекой самая высокая – 66%.

«Для покупателей, приобретающих квартиру в ипотеку, выгоднее купить ее уже с отделкой. В таком случае расходы на ремонт квартиры сразу закладываются в ипотеку. После оформления ипотеки и первоначального взноса не нужно тратить условно дополнительный миллион на чистовую отделку. Также, удобно, что в таких случаях после оформления сделки можно сразу въехать в купленную квартиру и обставлять ее, а не тратить деньги, на аренду, пока в приобретенной квартире ведутся работы. Можно ожидать, что до конца действия программы льготной ипотеки в Москве, ее доля еще увеличится. Во второй половине года рост замедлится, как и активность покупателей. Однако доля ипотеки останется высокой, что связано с пока еще относительно низким уровнем процентных ставок (даже без учета льготной ипотеки), а также снижением доходов населения», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики, агентства недвижимости «Азбука Жилья».        


ИСТОЧНИК: пресс-служба АН «Азбука Жилья»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://infinica.ru
МЕТКИ: ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ИПОТЕКА, НОВОСТРОЙКИ, первичный рынок жилья, МОСКВА, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ, ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА, АЗБУКА ЖИЛЬЯ
Подписывайтесь на нас: