Свято место – крупные девелоперы не спешат строить в провинции
За прошедший год число застройщиков в России сократилось на 20%, подсчитали аналитики «Метриум», основываясь на рейтинге девелоперов Ерз.рф. Стало меньше не только малых девелоперов, но и компаний с крупными проектами. Заметнее всего это отразилось на строительстве в небольших городах, однако крупные застройщики, за исключением нескольких компаний, пока не стремятся в провинцию.
Пандемия коронавируса, резкие падения и взлеты продаж, продолжение постепенного перехода на банковское финансирование, рост себестоимости строительства – все эти тенденции противоречиво повлияли на российский девелопмент за прошедший год. Проанализировав статистику Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и Единого ресурса застройщиков (Erzrf.ru), эксперты «Метриум» рассказывают, как за последний год в России изменилось число девелоперов, география и масштабы их деятельности, а также оценили, в каком состоянии отрасль приближается к новому поворотному пункту – завершению субсидирования ипотеки 1 июля.
Застройщиков в России стало на 20% меньше
С апреля 2020 года число компаний, которые строят дома по закону о долевом строительстве, сократилось на 20%. К началу мая прошлого года в рейтинге Единого ресурса застройщиков насчитывалось 2 694 девелоперских компаний, которые строили более 113 млн кв.м жилья. К маю 2021 года список сократился до 2 148 компаний, а общий объем застройки уменьшился до 100 млн кв.м. Таким образом, подсчитали эксперты «Метриум», за 12 месяцев с начала пандемии количество девелоперов в стране снизилось на 20%, а масштабы строительства – на 12%.
За пределами столичных субрынков жилья (то есть за пределами Москвы с Московской областью и Санкт-Петербурга с Ленинградской областью) год назад работали 2 177 застройщиков, а сейчас их число снизилось до 1 732, то есть на 20%. В такой же мере стало меньше девелоперов и в столичных регионах.
В провинции за последний год стали строить на 12% меньше жилья. Если год назад за пределами столичных регионов возводили 63,8 млн кв.м, то сейчас – 56 млн. В Московском и Санкт-Петербургском регионах сейчас строят на 11% меньше жилья, чем год назад – 44,1 млн против 49,5 млн кв.м.
Впрочем, в разрезе масштабов девелоперского бизнеса и регионов его присутствия сокращение строительства не столь же равномерно.
С рынка уходят самые маленькие компании
Заметнее всего за прошедший год стало меньше компаний, которые реализуют небольшие строительные проекты. По данным ЕИСЖС, к началу мая 2020 года в России работали 900 групп компаний, которые возводили жилье суммарной площадью до 10 тыс. кв.м., а в теперь их число сократилось до 788, то есть на 12%. Аналитики «Метриум» отмечают, что уменьшение этого показателя не всегда означает ликвидацию застройщика. Возможно, девелопер нарастил объемы строительства и перешел в другую «весовую категорию», но поскольку именно небольшим застройщикам было сложно получить банковское финансирование, такой сценарий скорее исключение, чем правило.
Между тем самая многочисленна группа застройщиков в России – те, кто строят от 10 тыс. до 50 тыс. «квадратов», – за прошедший год не изменилась. К ней относятся немногим более 900 компаний.
Ряды более крупных застройщиков также поредели. По подсчетам экспертов «Метриум», на 10% меньше стало компаний, которые строят 50-500 тыс. кв.м, а также на 28% тех, кто возводит от 500 тыс. до 1 млн кв.м. Правда, в последнем случае речь идет о малочисленной группе застройщиков.
«Уход с рынка крупных девелоперов, которые строят более 500 тыс. кв.м, – это большая редкость и событие для рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому очевидно, что в когорте застройщиков с крупномасштабным бизнесом речь идет о перераспределении между ними рынка и динамике их портфелей. Если мы посмотрим на верхнюю двадцатку крупнейших девелоперов России, то увидим, что за прошедший год некоторые из них снизили объем строительства на 10-15%, тогда как другие его нарастили на 10-20%. По данной статистике мы видим, как в первую очередь сокращается прослойка средних застройщиков (строят от 50 до 500 тыс. кв.м), а также маленьких девелоперов. Среди “тяжеловесов” с переменным успехом идет борьба за рынок, покупателей и участки под строительство, что прямо влияет на масштаб их деятельности».
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», пока конкурентная борьба разворачивается в основном в крупных городах страны, тогда как в маленьких населенных пунктах застройщиков присутствует всё меньше.
Источник: «Метриум» по данным ЕИСЖС
Меньше всего строительство сократилось в городах-миллионниках
Уход застройщиков и сокращение строительства в прошедшем году заметнее всего были в маленьких городах. Основываясь на данных ЕИСЖС, аналитики «Метриум» подсчитали, что в городах с населением до 50 тыс. человек (типичный районный центр) с апреля 2020 по апрель 2021 года застройщиков стало на 9% меньше, а в городах с населением от 50 тыс. до 250 тыс. – на 14%. В региональных центрах (города с населением от 250 тыс. до 1 млн человек) также число девелоперов сократилось – на 8%. Больше игроков стало только в городах-миллионниках – на 3%.
Объемы строительства при этом сократились во всех городах России, но в наибольшей степени – в городах с населением менее 1 млн человек. Так, в пунктах с населением до 50 тыс. жителей стали строить на 4% меньше, чем год назад; в городах, где живут 50-250 тыс. человек, – на 14%; в центрах с 250 тыс. – 1 млн жителей – на 7%. В городах-миллионниках суммарная площадь застройки уменьшилась только на 3%.
Эксперты «Метриум» полагают, что строительство в провинции сокращается из-за низкой рентабельности жилых проектов и небольшой емкости рынка. Платежеспособных покупателей здесь меньше, чем в крупных городах, как и разница между себестоимостью строительства и конечной ценой квадратного метра на рынке. Банки кредитуют проекты здесь неохотно. Соответственно на строительном рынке освобождается ниша, которую могут занять более крупные застройщики, но они с этим не спешат.
Источник: «Метриум» по данным ЕИСЖС
Крупные девелоперы не спешат в провинцию
Освобождающиеся ниши на региональных рынках жилья гипотетически могут занять крупные федеральные застройщики, но их экспансия за пределами столиц пока весьма ограниченная. Почти все крупнейшие девелоперы России «родом» из Москвы и Санкт-Петербурга и работают там же. Но есть и исключения.
Аналитики «Метриум» проанализировали географию деятельности крупнейших застройщиков. Они посчитали, сколько жилья строят эти девелоперы за пределами «домашних» регионов (то есть по месту регистрации), а также вне столичных агломераций (Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область).
Как выяснилось, только шесть из 20 крупнейших застройщиков страны возводят больше 100 тыс. кв.м. жилья в провинции. Больше всего строит за пределами столиц и домашнего региона компания «ЮгСтройИнвест» (Ставропольский край), которая работает в Краснодарском крае и Ростовской области, где она возводит в сумме 785 тыс. кв.м. жилья. На втором месте группа «ПИК» (Москва), которая помимо Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области реализует в провинции 655 тыс. кв.м. жилья. Наконец на третьей позиции – «Кортрос» (Москва), которая строит в регионах 543 тыс. кв.м. жилья.
«Полагаю, крупные застройщики неизбежно будут выходить на региональные рынки жилья, – говорит Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «КОРТРОС». – В столицах рынок перегрет, конкуренция высокая, площадки для строительства всё сложнее. Конечно, прежде всего интересны большие города, которые динамично развиваются. Здесь столичные застройщики вполне могут найти свою нишу, и наш опыт это подтверждает. В Екатеринбурге мы реализуем крупнейший жилищный проект в Европе в районе Академический и возглавляем топ застройщиков по Свердловской области. Также мы строим жилье в Пермском крае, а ранее работали еще и в Ярославской области. Только в Екатеринбурге мы возводим 9 млн кв.м. жилья. Московские девелоперы могут привнести в регионы более прогрессивные практики строительства и высокое качество продукта, что поможет занять конкурентную нишу и получить прибыль».
Сколько жилья строят крупнейшие российские девелоперы в провинции
Топ-20 застройщиков по объему строительства |
Домашний регион |
Апрель 2021 |
Апрель 2020 |
||||
Строят всего, тыс. кв.м |
Регионы присутствия кроме домашнего |
Строят за пределами домашнего* региона, тыс. кв.м |
Строят всего, тыс. кв.м |
Регионы присутствия кроме домашнего |
Строят за пределами домашнего* региона, тыс. кв.м |
||
ЮгСтройИнвест (ГК ЮСИ) |
Ставропольский край |
1 340 |
2 |
785 |
978 |
2 |
510 |
ПИК |
Москва |
5 896 |
9 |
655 |
6 760 |
8 |
923 |
КОРТРОС |
Москва |
751 |
3 |
543** |
707 |
2 |
360 |
Брусника |
Свердловская область |
595 |
5 |
480 |
525 |
4 |
338 |
ИНТЕКО |
Москва |
501 |
2 |
187 |
517 |
2 |
196 |
ЛСР |
Санкт-Петербург |
2 657 |
3 |
176 |
3 076 |
2 |
184 |
ФСК |
Москва |
1 218 |
3 |
57 |
737 |
3 |
69 |
Холдинг Setl Group |
Санкт-Петербург |
2 368 |
1 |
48 |
2 581 |
1 |
27 |
Самолет |
Москва |
1 377 |
1 |
0 |
1 098 |
1 |
0 |
ЮгСтройИмпериал |
Краснодарский край |
1 204 |
0 |
0 |
1 105 |
0 |
0 |
ИНГРАД |
Москва |
1 146 |
1 |
0 |
1 213 |
1 |
0 |
Гранель |
Москва |
887 |
1 |
0 |
963 |
1 |
0 |
Эталон |
Санкт-Петербург |
875 |
2 |
0 |
756 |
2 |
0 |
Главстрой |
Москва |
850 |
2 |
0 |
1 086 |
3 |
25 |
А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ |
Москва |
822 |
0 |
0 |
689 |
0 |
0 |
СпецСтройКубань |
Краснодарский край |
808 |
0 |
0 |
838 |
0 |
0 |
ДОНСТРОЙ |
Москва |
801 |
0 |
0 |
462 |
0 |
0 |
Группа ЦДС |
Санкт-Петербург |
778 |
1 |
0 |
836 |
1 |
0 |
MR Group |
Москва |
755 |
0 |
0 |
616 |
1 |
0 |
Аквилон |
Архангельская область |
672 |
2 |
0 |
537 |
2 |
0 |
МИЦ |
Москва |
623 |
1 |
0 |
849 |
1 |
0 |
*Без учета строительства в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области
**Уточненные данные застройщика
Источник: «Метриум» по данным ЕИСЖС и ЕРЗ
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», в 2021 году общая площадь строящегося большими девелоперами жилья в провинции увеличилась. Если в апреле прошлого года она составляла 2,6 млн кв.м, то в апреле 2021 года – 2,9 млн кв.м. Таким образом, застройщики нарастили свое присутствие на региональных рынках жилья на 11%.
«В ближайшие годы едва ли можно ожидать, что крупные застройщики заменят уходящих с локальных рынков небольших игроков, – полагает Мария Литинецкая. – Строить одну трехподъездную пятиэтажку в небольшом районном центре далеко за пределами отлаженной цепочки производства, логистики и сбыта крупной компании не интересно и накладно. Поэтому дефицит нового жилья в провинции может обостриться, особенно с учетом стремительно растущего объема ветхого жилья. Все эти проблемы осложнит прекращение субсидирования ипотечных ставок. Чем сложнее и депрессивнее локальный рынок, тем хуже придется там застройщикам без поддержки со стороны платежеспособного покупателя. В такой ситуации необходимо разработать меры поддержки девелоперов, работающих в небольших городах, а также пакет стимулов для крупных игроков, чтобы способствовать их выходу на региональные рынки».
В апреле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках во всех округах превысила 200 тыс. рублей за кв.м., подсчитали аналитики компании «Метриум». Это произошло впервые за всю историю наблюдений. При этом средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы в целом по рынку за 12 месяцев увеличилась на 25%, а цена квартиры – на 12%.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса во всех округах столицы впервые в истории превысила 200 тыс. рублей, по данным «Метриум». В последнем округе, в котором еще в марте сохранялся средний уровень цен ниже 200 тыс. рублей за кв.м. – это ЮЗАО – в апреле средняя цена квадратного метра возросла до 210 тыс. рублей. Сейчас это минимальный уровень средних цен среди московских округов. В СВАО массовые жилые комплексы продаются в среднем по 218 тыс. рублей за кв.м, в ЮВАО – 225 тыс. руб., в ЮАО – 226 тыс. руб., в САО – 240 тыс. руб., в ВАО – 248 тыс., в СЗАО – 254 тыс. руб., в ЗАО – 259 тыс. рублей за кв.м.
Только за прошедший месяц в среднем показатель цены во всех округах увеличился на 4%. За 12 месяцев сильнее всего подорожали новостройки в СЗАО – на 33%. Затем следует ЗАО (30%), ЮЗАО (29%), СВАО (28%), ЮВАО (26%), ВАО (23%), ЮАО (20%) и САО (15%). В абсолютном выражении квадратный метр в разных округах стал дороже на 30-60 тыс. рублей за год. В целом же по рынку новостроек Москвы стоимость массовых новостроек увеличилась за года на 25% – с 188 тыс. руб. за кв.м до 234 тыс. руб. за кв.м.
«Как видно, цены растут неравномерно, их динамика различается в зависимости от конкретного округа, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В частности, в Северном административном округе, где мы реализуем наш проект “Любовь и голуби”, отмечается самый умеренный рост стоимости квадрата, поэтому я бы рекомендовал покупателям обратить внимание на местные проекты. Полагаю, это связано с высокой конкуренцией большого числа новых объектов в САО».
Соответственно дорожали и квартиры. Если в апреле 2020 года средняя квартира на рынке массовых новостроек Москвы обходилась в 10,98 млн рублей, то в апреле 2021 года – уже в 12,28 млн рублей. Таким образом, цена увеличилась на 12%. При этом, отмечают эксперты «Метриум», средняя площадь квартиры заметно сократилась – с 58,5 кв.м. до 52,5 кв.м.
«Цены на новостройки выросли во всех округах, что свидетельствует об общих для всего рынка причинах повышения стоимости жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квадратный метр дорожает на фоне растущей инфляции и высокой активности покупателей, а также из-за снижения предложения. Застройщики перекладывают растущую себестоимость строительства на конечных покупателей и с осторожностью управляют объемом предложения, который еще только предстоит построить. Неизвестно насколько через год или полтора вырастет себестоимость строительства проданной квартиры. Сейчас в продаже всего 10 тыс. квартир в массовом сегменте, что очень мало и затрудняет выбор подходящего варианта для покупателя. Низкие ипотечные ставки и дефицит доступного предложения стимулируют покупателей быстрее принимать решение о покупке и провоцируют ажиотаж. Именно поэтому во всех округах отмечается рост цен, особенно в наиболее престижных, а также там, где объем предложения небольшой».
Источник: «Метриум»
Каждый месяц фонды петербургских проектов, представленных на первичном рынке, уменьшаются на 4,8 тыс. лотов. Об этом свидетельствует статистика, собранная с января 2020-го по апрель 2021-го. Если эта норма сохранится в дальнейшем, то по прогнозу аналитиков Urbanus.ru и bnMAP.pro уже через полтора года от накопившихся запасов жилья ничего не останется.
По состоянию на июнь прошлого года в строящихся жилых корпусах насчитывалось 171,3 тыс. квартир и апартаментов. Ровно половина от этого пула (85,8 тыс. юнитов) на тот момент была уже реализована. С того времени объем остатков заметно варьировался, но строительной индустрии уже не удается поддерживать его на прежнем уровне. Так, в сентябре индикатор снизился до 79,8 тыс. лотов. К декабрю рынок вновь получил существенные пополнения, и объем фондов увеличился до 84,0 тыс. лотов. С началом нового сезона истощение продолжилось. К середине весны кривая опустилась до отметки в 81,1 тыс. юнитов. Из этого количества только 30,1 тыс. (37,1%) выставлены на витрину. Для сравнения – в апреле 2020-го экспозиция содержала 41,6 тыс. квартир и апартаментов. Иными словами, актуальное предложение в северной столице за год уменьшилось более чем на четверть.
С учетом того, что в петербургских новостройках ежемесячно выбывают в среднем 4,8 тыс. лотов, все резервы, которыми располагают девелоперы, могут закончиться через полтора-два года, если представить, что новые корпуса и проекты не будут выходить в продажу. Если в ближайшее время на рынок не выйдет достаточное количество новых проектов, могут усилиться риски дефицита. Но пока к этому нет серьезных предпосылок. «С начала года начались продажи по 13 адресам. В совокупности они дали около 7 тыс. новых квартир и апартаментов. Эта статистика лучше той, что мы наблюдали в январе-апреле 2020-го. Тогда на рынке появились всего восемь дебютантов с 5,4 тыс. лотов», – указывает руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
В отличие от Санкт-Петербурга, в Ленинградской области фиксируется рост нереализованного жилья в новостройках. На текущий момент объем остатков оценивается в 27,7 тыс. лотов. Это на 13,1% больше, чем в июне прошлого года. Почти половина (13,2 тыс. лотов) фондов уже сейчас доступна для продажи.
Среднемесячный спрос в регионе находится на уровне 1,3 тыс. лотов. Это означает, что местный рынок продержится, по крайней мере, год и девять месяцев только на старых запасах. С января в границах области состоялось шесть строительных премьер. Эти проекты включают 3,3 тыс. лотов.
Анна Кузина, pr@urbanus.ru,+7 916 298 18 48
Алина Ломакина, lomakina@urbanus.ru, +7 981 91-38-244