Свято место – крупные девелоперы не спешат строить в провинции
За прошедший год число застройщиков в России сократилось на 20%, подсчитали аналитики «Метриум», основываясь на рейтинге девелоперов Ерз.рф. Стало меньше не только малых девелоперов, но и компаний с крупными проектами. Заметнее всего это отразилось на строительстве в небольших городах, однако крупные застройщики, за исключением нескольких компаний, пока не стремятся в провинцию.
Пандемия коронавируса, резкие падения и взлеты продаж, продолжение постепенного перехода на банковское финансирование, рост себестоимости строительства – все эти тенденции противоречиво повлияли на российский девелопмент за прошедший год. Проанализировав статистику Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и Единого ресурса застройщиков (Erzrf.ru), эксперты «Метриум» рассказывают, как за последний год в России изменилось число девелоперов, география и масштабы их деятельности, а также оценили, в каком состоянии отрасль приближается к новому поворотному пункту – завершению субсидирования ипотеки 1 июля.
Застройщиков в России стало на 20% меньше
С апреля 2020 года число компаний, которые строят дома по закону о долевом строительстве, сократилось на 20%. К началу мая прошлого года в рейтинге Единого ресурса застройщиков насчитывалось 2 694 девелоперских компаний, которые строили более 113 млн кв.м жилья. К маю 2021 года список сократился до 2 148 компаний, а общий объем застройки уменьшился до 100 млн кв.м. Таким образом, подсчитали эксперты «Метриум», за 12 месяцев с начала пандемии количество девелоперов в стране снизилось на 20%, а масштабы строительства – на 12%.
За пределами столичных субрынков жилья (то есть за пределами Москвы с Московской областью и Санкт-Петербурга с Ленинградской областью) год назад работали 2 177 застройщиков, а сейчас их число снизилось до 1 732, то есть на 20%. В такой же мере стало меньше девелоперов и в столичных регионах.
В провинции за последний год стали строить на 12% меньше жилья. Если год назад за пределами столичных регионов возводили 63,8 млн кв.м, то сейчас – 56 млн. В Московском и Санкт-Петербургском регионах сейчас строят на 11% меньше жилья, чем год назад – 44,1 млн против 49,5 млн кв.м.
Впрочем, в разрезе масштабов девелоперского бизнеса и регионов его присутствия сокращение строительства не столь же равномерно.
С рынка уходят самые маленькие компании
Заметнее всего за прошедший год стало меньше компаний, которые реализуют небольшие строительные проекты. По данным ЕИСЖС, к началу мая 2020 года в России работали 900 групп компаний, которые возводили жилье суммарной площадью до 10 тыс. кв.м., а в теперь их число сократилось до 788, то есть на 12%. Аналитики «Метриум» отмечают, что уменьшение этого показателя не всегда означает ликвидацию застройщика. Возможно, девелопер нарастил объемы строительства и перешел в другую «весовую категорию», но поскольку именно небольшим застройщикам было сложно получить банковское финансирование, такой сценарий скорее исключение, чем правило.
Между тем самая многочисленна группа застройщиков в России – те, кто строят от 10 тыс. до 50 тыс. «квадратов», – за прошедший год не изменилась. К ней относятся немногим более 900 компаний.
Ряды более крупных застройщиков также поредели. По подсчетам экспертов «Метриум», на 10% меньше стало компаний, которые строят 50-500 тыс. кв.м, а также на 28% тех, кто возводит от 500 тыс. до 1 млн кв.м. Правда, в последнем случае речь идет о малочисленной группе застройщиков.
«Уход с рынка крупных девелоперов, которые строят более 500 тыс. кв.м, – это большая редкость и событие для рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому очевидно, что в когорте застройщиков с крупномасштабным бизнесом речь идет о перераспределении между ними рынка и динамике их портфелей. Если мы посмотрим на верхнюю двадцатку крупнейших девелоперов России, то увидим, что за прошедший год некоторые из них снизили объем строительства на 10-15%, тогда как другие его нарастили на 10-20%. По данной статистике мы видим, как в первую очередь сокращается прослойка средних застройщиков (строят от 50 до 500 тыс. кв.м), а также маленьких девелоперов. Среди “тяжеловесов” с переменным успехом идет борьба за рынок, покупателей и участки под строительство, что прямо влияет на масштаб их деятельности».
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», пока конкурентная борьба разворачивается в основном в крупных городах страны, тогда как в маленьких населенных пунктах застройщиков присутствует всё меньше.
Источник: «Метриум» по данным ЕИСЖС
Меньше всего строительство сократилось в городах-миллионниках
Уход застройщиков и сокращение строительства в прошедшем году заметнее всего были в маленьких городах. Основываясь на данных ЕИСЖС, аналитики «Метриум» подсчитали, что в городах с населением до 50 тыс. человек (типичный районный центр) с апреля 2020 по апрель 2021 года застройщиков стало на 9% меньше, а в городах с населением от 50 тыс. до 250 тыс. – на 14%. В региональных центрах (города с населением от 250 тыс. до 1 млн человек) также число девелоперов сократилось – на 8%. Больше игроков стало только в городах-миллионниках – на 3%.
Объемы строительства при этом сократились во всех городах России, но в наибольшей степени – в городах с населением менее 1 млн человек. Так, в пунктах с населением до 50 тыс. жителей стали строить на 4% меньше, чем год назад; в городах, где живут 50-250 тыс. человек, – на 14%; в центрах с 250 тыс. – 1 млн жителей – на 7%. В городах-миллионниках суммарная площадь застройки уменьшилась только на 3%.
Эксперты «Метриум» полагают, что строительство в провинции сокращается из-за низкой рентабельности жилых проектов и небольшой емкости рынка. Платежеспособных покупателей здесь меньше, чем в крупных городах, как и разница между себестоимостью строительства и конечной ценой квадратного метра на рынке. Банки кредитуют проекты здесь неохотно. Соответственно на строительном рынке освобождается ниша, которую могут занять более крупные застройщики, но они с этим не спешат.
Источник: «Метриум» по данным ЕИСЖС
Крупные девелоперы не спешат в провинцию
Освобождающиеся ниши на региональных рынках жилья гипотетически могут занять крупные федеральные застройщики, но их экспансия за пределами столиц пока весьма ограниченная. Почти все крупнейшие девелоперы России «родом» из Москвы и Санкт-Петербурга и работают там же. Но есть и исключения.
Аналитики «Метриум» проанализировали географию деятельности крупнейших застройщиков. Они посчитали, сколько жилья строят эти девелоперы за пределами «домашних» регионов (то есть по месту регистрации), а также вне столичных агломераций (Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область).
Как выяснилось, только шесть из 20 крупнейших застройщиков страны возводят больше 100 тыс. кв.м. жилья в провинции. Больше всего строит за пределами столиц и домашнего региона компания «ЮгСтройИнвест» (Ставропольский край), которая работает в Краснодарском крае и Ростовской области, где она возводит в сумме 785 тыс. кв.м. жилья. На втором месте группа «ПИК» (Москва), которая помимо Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области реализует в провинции 655 тыс. кв.м. жилья. Наконец на третьей позиции – «Кортрос» (Москва), которая строит в регионах 543 тыс. кв.м. жилья.
«Полагаю, крупные застройщики неизбежно будут выходить на региональные рынки жилья, – говорит Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «КОРТРОС». – В столицах рынок перегрет, конкуренция высокая, площадки для строительства всё сложнее. Конечно, прежде всего интересны большие города, которые динамично развиваются. Здесь столичные застройщики вполне могут найти свою нишу, и наш опыт это подтверждает. В Екатеринбурге мы реализуем крупнейший жилищный проект в Европе в районе Академический и возглавляем топ застройщиков по Свердловской области. Также мы строим жилье в Пермском крае, а ранее работали еще и в Ярославской области. Только в Екатеринбурге мы возводим 9 млн кв.м. жилья. Московские девелоперы могут привнести в регионы более прогрессивные практики строительства и высокое качество продукта, что поможет занять конкурентную нишу и получить прибыль».
Сколько жилья строят крупнейшие российские девелоперы в провинции
|
Топ-20 застройщиков по объему строительства |
Домашний регион |
Апрель 2021 |
Апрель 2020 |
||||
|
Строят всего, тыс. кв.м |
Регионы присутствия кроме домашнего |
Строят за пределами домашнего* региона, тыс. кв.м |
Строят всего, тыс. кв.м |
Регионы присутствия кроме домашнего |
Строят за пределами домашнего* региона, тыс. кв.м |
||
|
ЮгСтройИнвест (ГК ЮСИ) |
Ставропольский край |
1 340 |
2 |
785 |
978 |
2 |
510 |
|
ПИК |
Москва |
5 896 |
9 |
655 |
6 760 |
8 |
923 |
|
КОРТРОС |
Москва |
751 |
3 |
543** |
707 |
2 |
360 |
|
Брусника |
Свердловская область |
595 |
5 |
480 |
525 |
4 |
338 |
|
ИНТЕКО |
Москва |
501 |
2 |
187 |
517 |
2 |
196 |
|
ЛСР |
Санкт-Петербург |
2 657 |
3 |
176 |
3 076 |
2 |
184 |
|
ФСК |
Москва |
1 218 |
3 |
57 |
737 |
3 |
69 |
|
Холдинг Setl Group |
Санкт-Петербург |
2 368 |
1 |
48 |
2 581 |
1 |
27 |
|
Самолет |
Москва |
1 377 |
1 |
0 |
1 098 |
1 |
0 |
|
ЮгСтройИмпериал |
Краснодарский край |
1 204 |
0 |
0 |
1 105 |
0 |
0 |
|
ИНГРАД |
Москва |
1 146 |
1 |
0 |
1 213 |
1 |
0 |
|
Гранель |
Москва |
887 |
1 |
0 |
963 |
1 |
0 |
|
Эталон |
Санкт-Петербург |
875 |
2 |
0 |
756 |
2 |
0 |
|
Главстрой |
Москва |
850 |
2 |
0 |
1 086 |
3 |
25 |
|
А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ |
Москва |
822 |
0 |
0 |
689 |
0 |
0 |
|
СпецСтройКубань |
Краснодарский край |
808 |
0 |
0 |
838 |
0 |
0 |
|
ДОНСТРОЙ |
Москва |
801 |
0 |
0 |
462 |
0 |
0 |
|
Группа ЦДС |
Санкт-Петербург |
778 |
1 |
0 |
836 |
1 |
0 |
|
MR Group |
Москва |
755 |
0 |
0 |
616 |
1 |
0 |
|
Аквилон |
Архангельская область |
672 |
2 |
0 |
537 |
2 |
0 |
|
МИЦ |
Москва |
623 |
1 |
0 |
849 |
1 |
0 |
*Без учета строительства в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области
**Уточненные данные застройщика
Источник: «Метриум» по данным ЕИСЖС и ЕРЗ
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», в 2021 году общая площадь строящегося большими девелоперами жилья в провинции увеличилась. Если в апреле прошлого года она составляла 2,6 млн кв.м, то в апреле 2021 года – 2,9 млн кв.м. Таким образом, застройщики нарастили свое присутствие на региональных рынках жилья на 11%.
«В ближайшие годы едва ли можно ожидать, что крупные застройщики заменят уходящих с локальных рынков небольших игроков, – полагает Мария Литинецкая. – Строить одну трехподъездную пятиэтажку в небольшом районном центре далеко за пределами отлаженной цепочки производства, логистики и сбыта крупной компании не интересно и накладно. Поэтому дефицит нового жилья в провинции может обостриться, особенно с учетом стремительно растущего объема ветхого жилья. Все эти проблемы осложнит прекращение субсидирования ипотечных ставок. Чем сложнее и депрессивнее локальный рынок, тем хуже придется там застройщикам без поддержки со стороны платежеспособного покупателя. В такой ситуации необходимо разработать меры поддержки девелоперов, работающих в небольших городах, а также пакет стимулов для крупных игроков, чтобы способствовать их выходу на региональные рынки».
Количество заключенных сделок по аренде объектов street-retail в развитых районах столицы за июль-сентябрь 2020 года увеличилось на 30% по сравнению со II кварталом нынешнего года. К такому выводу пришли аналитики AFI Development в результате исследования спроса на коммерческие помещения компании.
Оживление интереса арендаторов на рынке наметилось еще в июне, с началом «карантинных» послаблений. Сегмент постепенно восстанавливается после пандемии. Большое количество операторов услуг стремится занять качественные освободившиеся помещения в более престижных локациях. К концу года интерес клиентов к коммерческой недвижимости «уличного» формата вырастет еще на 5% относительно текущего момента – прогнозируют эксперты аналитического департамента компании.
«В период карантинных ограничений наиболее популярными активами на рынке street-retail стали объекты в центральных районах Москвы с функциональными планировками, хорошим техническим оснащением и оптимальными метражами. Спрос на такие лоты остается стабильно высоким даже в условиях экономического кризиса. Арендаторы всегда ценят помещения, расположенные в непосредственной близости от крупных транспортных узлов, в локациях со стабильным пешеходным и автомобильным трафиком», — поясняет Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
По данным аналитиков компании, главными арендаторами торговых объектов на транспортно-пешеходных улицах на текущий момент выступают предприятия общественного питания, продовольственные магазины и винотеки (50%), финансовые организации (7%) и медицинские клиники и услуги (5%). Основной спрос приходится на помещения площадью от 60 до 200 кв.м. В III квартале AFI Development закрыла арендную сделку по объекту на 1-й Брестской улице, д.66. В помещении площадью 81,9 кв.м открылся магазин крымской винодельни «Золотая Балка». Сделка состоялась при активном участии брокеров компании RRG.
«На сегодня мы говорим не о росте спроса в целом, а о реализации точечных третированных запросов наших клиентов, направленных на увеличение продаж, оптимизацию бизнес-процессов, увеличение узнаваемости бренда, коррекцию или смену имиджа. Это также вывод в экспозицию пилотных форматов и уникальных историй, которые рассчитывают заработать на восстановлении рынка. Спрос привязан к району или улице, к конкретному соседству или технологии. Компании, готовые инвестировать в свое будущее, сегодня получают отличный шанс занять помещения в качественных локациях на приемлемых условиях, среди которых не только арендная ставка, но и инвестиции в ремонт со стороны арендодателя, срок договора аренды и др.», — комментирует Светлана Ярова, руководитель Департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG.
В Москве средняя стоимость квартиры в новых жилых комплексах бизнес-класса впервые превысила 20 млн рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». За последние три месяца этот показатель вырос на 10%, а с начала года – на 16%. При этом в III квартале резко сократилось предложение новостроек бизнес-сегмента, достигнув уровня 2016 года.
По итогам III квартала средняя стоимость квартиры бизнес-класса на рынке новостроек Москвы составила 21,1 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Такой уровень цен в этом сегменте недвижимости зафиксирован впервые. Во II квартале текущего года средняя стоимость равнялась 19,7 млн рублей, в конце 2019 года – 18,2 млн рублей, а в III квартале 2019 года – 18 млн рублей. Таким образом за последние три месяца показатель увеличился на 10%, с начала 2020 года – на 16%, а за прошедшие 12 месяцев – на 17%.
Заметнее всего с начала года подорожали однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась на 20% до 13,4 млн рублей при средней площади 45,1 кв.м. Затем следуют студии, средняя цена на которые выросла на 16% до 9,9 млн рублей (30,3 кв.м). Трехкомнатные квартиры подорожали на 14% до 26,2 млн рублей (100 кв.м.). Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 13% до 18,9 млн рублей (69 кв.м).
«Повышение средних цен на квартиры в бизнес-классе было связано с активным спросом, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В III квартале мы наблюдали резкий рост активности покупателей. Разумеется, их интерес сконцентрирован на наиболее ликвидных вариантах с лучшими характеристиками по самым низким ценам. Поэтому в среднем быстрее раскупают более доступные квартиры из-за чего средний уровень цен по оставшимся возрастает. Впрочем, имел место и интенсивный прямой рост цен, не связанный со структурой предложения».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе за прошедший квартал выросла на 6% и достигла 275,8 тыс. рублей за кв.м., что также стало рекордно высоким показателем для рынка новостроек бизнес-класса. Между тем в конце 2019 года она равнялась 242 тыс. рублей, а в III кв. 2019 года – 238 тыс. рублей.
На уровень цен также повлияло сокращение предложения, отмечают аналитики «Метриум». В III квартале количество квартир, представленных в новостройках бизнес-класса на разной стадии строительства, снизилось до 10,5 тыс., что на 24% меньше, чем три месяца назад. В последний раз сопоставимое число квартир в продаже было в конце 2016 года.
«Основной причиной быстрого роста цен на жилье бизнес-класса стал активный спрос, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Обвал курса рубля ощутимо увеличил интерес к инвестициям в недвижимость, а программа субсидирования ипотеки стимулировала продажи в целом на рынке жилья, и многие покупатели решили приобрести квартиры в новостройках бизнес-класса. Средняя стоимость квартиры, проданной по договору долевого участия в бизнес-классе в III квартале, составила порядка 15-16 млн рублей, то есть намного меньше средней цены предложения. Если бы лимит по льготному кредиту в Москве не был увеличен до 12 млн рублей, то не исключаю, что столь бурного роста спроса в сегменте «бизнес» мы бы не увидели».
Источник: «Метриум»