Свято место – крупные девелоперы не спешат строить в провинции
За прошедший год число застройщиков в России сократилось на 20%, подсчитали аналитики «Метриум», основываясь на рейтинге девелоперов Ерз.рф. Стало меньше не только малых девелоперов, но и компаний с крупными проектами. Заметнее всего это отразилось на строительстве в небольших городах, однако крупные застройщики, за исключением нескольких компаний, пока не стремятся в провинцию.
Пандемия коронавируса, резкие падения и взлеты продаж, продолжение постепенного перехода на банковское финансирование, рост себестоимости строительства – все эти тенденции противоречиво повлияли на российский девелопмент за прошедший год. Проанализировав статистику Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и Единого ресурса застройщиков (Erzrf.ru), эксперты «Метриум» рассказывают, как за последний год в России изменилось число девелоперов, география и масштабы их деятельности, а также оценили, в каком состоянии отрасль приближается к новому поворотному пункту – завершению субсидирования ипотеки 1 июля.
Застройщиков в России стало на 20% меньше
С апреля 2020 года число компаний, которые строят дома по закону о долевом строительстве, сократилось на 20%. К началу мая прошлого года в рейтинге Единого ресурса застройщиков насчитывалось 2 694 девелоперских компаний, которые строили более 113 млн кв.м жилья. К маю 2021 года список сократился до 2 148 компаний, а общий объем застройки уменьшился до 100 млн кв.м. Таким образом, подсчитали эксперты «Метриум», за 12 месяцев с начала пандемии количество девелоперов в стране снизилось на 20%, а масштабы строительства – на 12%.
За пределами столичных субрынков жилья (то есть за пределами Москвы с Московской областью и Санкт-Петербурга с Ленинградской областью) год назад работали 2 177 застройщиков, а сейчас их число снизилось до 1 732, то есть на 20%. В такой же мере стало меньше девелоперов и в столичных регионах.
В провинции за последний год стали строить на 12% меньше жилья. Если год назад за пределами столичных регионов возводили 63,8 млн кв.м, то сейчас – 56 млн. В Московском и Санкт-Петербургском регионах сейчас строят на 11% меньше жилья, чем год назад – 44,1 млн против 49,5 млн кв.м.
Впрочем, в разрезе масштабов девелоперского бизнеса и регионов его присутствия сокращение строительства не столь же равномерно.
С рынка уходят самые маленькие компании
Заметнее всего за прошедший год стало меньше компаний, которые реализуют небольшие строительные проекты. По данным ЕИСЖС, к началу мая 2020 года в России работали 900 групп компаний, которые возводили жилье суммарной площадью до 10 тыс. кв.м., а в теперь их число сократилось до 788, то есть на 12%. Аналитики «Метриум» отмечают, что уменьшение этого показателя не всегда означает ликвидацию застройщика. Возможно, девелопер нарастил объемы строительства и перешел в другую «весовую категорию», но поскольку именно небольшим застройщикам было сложно получить банковское финансирование, такой сценарий скорее исключение, чем правило.
Между тем самая многочисленна группа застройщиков в России – те, кто строят от 10 тыс. до 50 тыс. «квадратов», – за прошедший год не изменилась. К ней относятся немногим более 900 компаний.
Ряды более крупных застройщиков также поредели. По подсчетам экспертов «Метриум», на 10% меньше стало компаний, которые строят 50-500 тыс. кв.м, а также на 28% тех, кто возводит от 500 тыс. до 1 млн кв.м. Правда, в последнем случае речь идет о малочисленной группе застройщиков.
«Уход с рынка крупных девелоперов, которые строят более 500 тыс. кв.м, – это большая редкость и событие для рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому очевидно, что в когорте застройщиков с крупномасштабным бизнесом речь идет о перераспределении между ними рынка и динамике их портфелей. Если мы посмотрим на верхнюю двадцатку крупнейших девелоперов России, то увидим, что за прошедший год некоторые из них снизили объем строительства на 10-15%, тогда как другие его нарастили на 10-20%. По данной статистике мы видим, как в первую очередь сокращается прослойка средних застройщиков (строят от 50 до 500 тыс. кв.м), а также маленьких девелоперов. Среди “тяжеловесов” с переменным успехом идет борьба за рынок, покупателей и участки под строительство, что прямо влияет на масштаб их деятельности».
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», пока конкурентная борьба разворачивается в основном в крупных городах страны, тогда как в маленьких населенных пунктах застройщиков присутствует всё меньше.
Источник: «Метриум» по данным ЕИСЖС
Меньше всего строительство сократилось в городах-миллионниках
Уход застройщиков и сокращение строительства в прошедшем году заметнее всего были в маленьких городах. Основываясь на данных ЕИСЖС, аналитики «Метриум» подсчитали, что в городах с населением до 50 тыс. человек (типичный районный центр) с апреля 2020 по апрель 2021 года застройщиков стало на 9% меньше, а в городах с населением от 50 тыс. до 250 тыс. – на 14%. В региональных центрах (города с населением от 250 тыс. до 1 млн человек) также число девелоперов сократилось – на 8%. Больше игроков стало только в городах-миллионниках – на 3%.
Объемы строительства при этом сократились во всех городах России, но в наибольшей степени – в городах с населением менее 1 млн человек. Так, в пунктах с населением до 50 тыс. жителей стали строить на 4% меньше, чем год назад; в городах, где живут 50-250 тыс. человек, – на 14%; в центрах с 250 тыс. – 1 млн жителей – на 7%. В городах-миллионниках суммарная площадь застройки уменьшилась только на 3%.
Эксперты «Метриум» полагают, что строительство в провинции сокращается из-за низкой рентабельности жилых проектов и небольшой емкости рынка. Платежеспособных покупателей здесь меньше, чем в крупных городах, как и разница между себестоимостью строительства и конечной ценой квадратного метра на рынке. Банки кредитуют проекты здесь неохотно. Соответственно на строительном рынке освобождается ниша, которую могут занять более крупные застройщики, но они с этим не спешат.
Источник: «Метриум» по данным ЕИСЖС
Крупные девелоперы не спешат в провинцию
Освобождающиеся ниши на региональных рынках жилья гипотетически могут занять крупные федеральные застройщики, но их экспансия за пределами столиц пока весьма ограниченная. Почти все крупнейшие девелоперы России «родом» из Москвы и Санкт-Петербурга и работают там же. Но есть и исключения.
Аналитики «Метриум» проанализировали географию деятельности крупнейших застройщиков. Они посчитали, сколько жилья строят эти девелоперы за пределами «домашних» регионов (то есть по месту регистрации), а также вне столичных агломераций (Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область).
Как выяснилось, только шесть из 20 крупнейших застройщиков страны возводят больше 100 тыс. кв.м. жилья в провинции. Больше всего строит за пределами столиц и домашнего региона компания «ЮгСтройИнвест» (Ставропольский край), которая работает в Краснодарском крае и Ростовской области, где она возводит в сумме 785 тыс. кв.м. жилья. На втором месте группа «ПИК» (Москва), которая помимо Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области реализует в провинции 655 тыс. кв.м. жилья. Наконец на третьей позиции – «Кортрос» (Москва), которая строит в регионах 543 тыс. кв.м. жилья.
«Полагаю, крупные застройщики неизбежно будут выходить на региональные рынки жилья, – говорит Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «КОРТРОС». – В столицах рынок перегрет, конкуренция высокая, площадки для строительства всё сложнее. Конечно, прежде всего интересны большие города, которые динамично развиваются. Здесь столичные застройщики вполне могут найти свою нишу, и наш опыт это подтверждает. В Екатеринбурге мы реализуем крупнейший жилищный проект в Европе в районе Академический и возглавляем топ застройщиков по Свердловской области. Также мы строим жилье в Пермском крае, а ранее работали еще и в Ярославской области. Только в Екатеринбурге мы возводим 9 млн кв.м. жилья. Московские девелоперы могут привнести в регионы более прогрессивные практики строительства и высокое качество продукта, что поможет занять конкурентную нишу и получить прибыль».
Сколько жилья строят крупнейшие российские девелоперы в провинции
|
Топ-20 застройщиков по объему строительства |
Домашний регион |
Апрель 2021 |
Апрель 2020 |
||||
|
Строят всего, тыс. кв.м |
Регионы присутствия кроме домашнего |
Строят за пределами домашнего* региона, тыс. кв.м |
Строят всего, тыс. кв.м |
Регионы присутствия кроме домашнего |
Строят за пределами домашнего* региона, тыс. кв.м |
||
|
ЮгСтройИнвест (ГК ЮСИ) |
Ставропольский край |
1 340 |
2 |
785 |
978 |
2 |
510 |
|
ПИК |
Москва |
5 896 |
9 |
655 |
6 760 |
8 |
923 |
|
КОРТРОС |
Москва |
751 |
3 |
543** |
707 |
2 |
360 |
|
Брусника |
Свердловская область |
595 |
5 |
480 |
525 |
4 |
338 |
|
ИНТЕКО |
Москва |
501 |
2 |
187 |
517 |
2 |
196 |
|
ЛСР |
Санкт-Петербург |
2 657 |
3 |
176 |
3 076 |
2 |
184 |
|
ФСК |
Москва |
1 218 |
3 |
57 |
737 |
3 |
69 |
|
Холдинг Setl Group |
Санкт-Петербург |
2 368 |
1 |
48 |
2 581 |
1 |
27 |
|
Самолет |
Москва |
1 377 |
1 |
0 |
1 098 |
1 |
0 |
|
ЮгСтройИмпериал |
Краснодарский край |
1 204 |
0 |
0 |
1 105 |
0 |
0 |
|
ИНГРАД |
Москва |
1 146 |
1 |
0 |
1 213 |
1 |
0 |
|
Гранель |
Москва |
887 |
1 |
0 |
963 |
1 |
0 |
|
Эталон |
Санкт-Петербург |
875 |
2 |
0 |
756 |
2 |
0 |
|
Главстрой |
Москва |
850 |
2 |
0 |
1 086 |
3 |
25 |
|
А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ |
Москва |
822 |
0 |
0 |
689 |
0 |
0 |
|
СпецСтройКубань |
Краснодарский край |
808 |
0 |
0 |
838 |
0 |
0 |
|
ДОНСТРОЙ |
Москва |
801 |
0 |
0 |
462 |
0 |
0 |
|
Группа ЦДС |
Санкт-Петербург |
778 |
1 |
0 |
836 |
1 |
0 |
|
MR Group |
Москва |
755 |
0 |
0 |
616 |
1 |
0 |
|
Аквилон |
Архангельская область |
672 |
2 |
0 |
537 |
2 |
0 |
|
МИЦ |
Москва |
623 |
1 |
0 |
849 |
1 |
0 |
*Без учета строительства в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области
**Уточненные данные застройщика
Источник: «Метриум» по данным ЕИСЖС и ЕРЗ
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», в 2021 году общая площадь строящегося большими девелоперами жилья в провинции увеличилась. Если в апреле прошлого года она составляла 2,6 млн кв.м, то в апреле 2021 года – 2,9 млн кв.м. Таким образом, застройщики нарастили свое присутствие на региональных рынках жилья на 11%.
«В ближайшие годы едва ли можно ожидать, что крупные застройщики заменят уходящих с локальных рынков небольших игроков, – полагает Мария Литинецкая. – Строить одну трехподъездную пятиэтажку в небольшом районном центре далеко за пределами отлаженной цепочки производства, логистики и сбыта крупной компании не интересно и накладно. Поэтому дефицит нового жилья в провинции может обостриться, особенно с учетом стремительно растущего объема ветхого жилья. Все эти проблемы осложнит прекращение субсидирования ипотечных ставок. Чем сложнее и депрессивнее локальный рынок, тем хуже придется там застройщикам без поддержки со стороны платежеспособного покупателя. В такой ситуации необходимо разработать меры поддержки девелоперов, работающих в небольших городах, а также пакет стимулов для крупных игроков, чтобы способствовать их выходу на региональные рынки».
Доля квартир с отделкой на рынке новостроек массового сегмента в Москве достигла в ноябре 68% от общего числа новых квартир в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». За год количество квартир с финишной отделкой увеличилось на 22%. При этом предложение нового жилья без отделки сократилось более чем на 50%.
В ноябре на рынке столичных новостроек эконом- и комфорт-класса было представлено 12,7 тыс. квартир. Большая часть из них (8,7 тыс. единиц) предлагалась с финишной отделкой от застройщика, что составило 68% от общего числа объектов. Это самый высокий уровень предложения квартир с отделкой в массовых новостройках Москвы за всю историю рынка. Помимо этого, в продаже есть почти 1 тыс. квартир с предчистовой отделкой (white box), которые составляют 8% предложения. На долю объектов без ремонта от застройщика приходятся 24% квартир (3 тыс. квартир).
Быстрый рост предложения квартир с отделкой произошёл в последние 12 месяцев. В ноябре 2019 года с отделкой продавались 45% объектов, в формате white box – 14%, а без отделки – 41%.
Заметнее всего сократилось за год предложение последних двух типов квартир. Сейчас на рынке на 52% меньше квартир без отделки, чем в ноябре 2019 года. Количество объектов с предчистовой отделкой уменьшилось на 56%. Квартир с отделкой стало на 22% больше.
«Квартиры с отделкой пользуются всё большей популярностью у покупателей, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Оптимальный вариант жилья с ремонтом – это квартиры white box. С одной стороны, наиболее трудоемкие работы уже завершены (выравнивание и подготовка поверхности, разводка электропроводки, установка дверей и пр). С другой стороны, новосёлы могут сами выбрать отделочные материалы для полов и стен, дизайнерские решения для освещения и т.п. В нашем проекте все квартиры предлагаются с таким вариантом ремонта, и они пользуются большим спросом».
Квартиры с отделкой в среднем обойдутся в 192 тыс. рублей за кв.м. В то же время средняя цена объектов без отделки достигает 221 тыс. рублей за кв.м, а в формате white box – 232 тыс. рублей за кв.м. По мнению экспертов «Метриум», это связано со структурой предложения: квартиры без отделки представлены в жилых комплексах на поздней стадии строительства с более высоким уровнем цен, тогда как объекты с отделкой преобладают на ранней стадии строительства.
«Увеличение предложение квартир с отделкой связано с ростом спроса на готовые для заселения квартиры, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы идут на встречу клиентам, поэтому наращивают предложения такого жилья. Помимо этого, рост цен в целом на новостройки позволяет им закладывать в цену квадратного метра стоимость отделки, хотя раньше застройщики не зарабатывали на этой дополнительной опции, которая помогала охватить больше потенциальных клиентов. Полагаю, в будущем доля отделки будет увеличиваться в структуре предложения».
Цены на новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве впервые достигли уровня 203 тыс. рублей за кв.м., подсчитали аналитики «Метриум». За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра жилых комплексах массового сегмента увеличилась на 17% – это самый быстрый рост цен за всю историю рынка новостроек. В половине административных округов, где представлены массовые проекты застройки, средние цены выше 200 тыс. рублей.
В ноябре средняя стоимость квадратного метра в проектах новостроек массового сегмента в Москве достигла 203 тыс. рублей за квадратный метр. По сравнению октябрем она увеличилась на 2,3%, с началом года – на 16%, с ноябрем 2019 года – на 17%.
По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый резкий годовой прирост показателя средней цены массовых новостроек в Москве с 2014 года. Предыдущий пик был зафиксирован в мае 2015 года, кода средний квадрат подорожал относительно мая 2014 года на 16% (до 159,9 тыс. рублей).
Источник: «Метриум»
Примечательно, что на рынке новостроек Новой Москвы в III квартале также зафиксирован рекордный рост цены с 2015 года. Никогда прежде за 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках не увеличивалась на 25% до 155 тыс. рублей.
«Если в «старой» Москве с 2015 года цены не только росли, но и падали, то в Новой Москве динамика цен была иной, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – С 2015 по 2018 год средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках практически не менялась и составляла 100-105 тыс. рублей за кв.м. С началом снижения ставок по ипотеке в 2018 году цены пошли вверх, и чем ниже были ставки, тем интенсивнее дорожали новостройки. Сейчас мы видим пик этой тенденции – доступная ипотека стимулировала рынок новостроек в Новой Москве, где цены ниже, чем в старых границах».
Источник: «Метриум»
В четырех из восьми административных округов Москвы, где можно приобрести квартиру в массовой новостройке, средняя цена также превысила 200 тыс. рублей. Причем в Западном административном округе показатель за год увеличился на 37% (до 233 тыс. рублей за кв.м), в Восточном административном округе – на 21% (до 227 тыс. рублей за кв.м), в Северном административном округе – на 12% (до 218 тыс. рублей за кв.м), а в Северо-Западном административном округе – на 32% (до 215 тыс. рублей за кв.м).
Дешевле 200 тыс. в среднем массовые новостройки можно приобрести пока в ЮЗАО (180 тыс. рублей за кв.м.), ЮВАО (188 тыс. рублей за кв.м), СВАО (191 тыс. рублей за кв.м), ЮАО (199 тыс. рублей за кв.м).
Увеличилась и средняя стоимость квартиры. В ноябре она достигла 11,4 млн рублей (при средней площади 56 кв.м), что на 11% больше, чем в ноябре 2019 года. Заметнее всего подорожали за прошедший год двухкомнатные квартиры. Их стоимость выросла в среднем на 20% до 12,7 млн рублей (63 кв.м). На 18% выросли в цене трехкомнатные квартиры (до 16,7 млн рублей; 84,5 кв.м). Однокомнатные квартиры стали дороже на 14% до 8,5 млн рублей (41 кв.м). Стоимость студий увеличилась на 9% (до 5,9 млн рублей за 27 кв.м).
«У столь резкого роста цен несколько причин, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Главную роль в этом процессе сыграл высокий спрос на новостройки, вызванный снижением ипотечных ставок. Помимо этого, заметно сократилось предложение, и из-за вымывания самых доступных квартир на рынке остались более дорогие объекты. Продолжается переход на новую модель финансирования, также более затратную. Всё это в совокупности привело к небывалому увеличению расценок на массовые новостройки».