Итоги мая на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги мая на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения впервые с начала года увеличился на 18,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 2,1% за месяц и 15% с начала года, составив 238 670 руб.
По данным «Метриум», по итогам мая 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 90 проектов с общим объемом предложения около 11 955[1] квартир, их суммарная площадь составила 620 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно апреля впервые с начала года увеличилось на 18,2%, а продаваемая площадь выросла на 16,7%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в мае 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
|
1 |
Южные сады |
А101 Девелопмент |
Южное Бутово |
ЮЗАО |
|
2 |
Михалковский |
РГ-Девелопмент |
Головинский |
САО |
Источник: «Метриум»
Первичный рынок жилья пополнился двумя новыми проектами. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих комплексах:
– «Лучи» (корп. 12);
– «Мякинино парк» (корп. 3.2, 3.4);
– «Сиреневый парк» (3-я очередь: корп. 3.1, 3.2);
– «LIFE-Варшавская» (корп. 4, 5);
– ÀLIA (корп. 6, 7).
Лидером в структуре экспозиции по округам по-прежнему является ЮВАО (27,8%; -7,1 п.п.), но при этом это единственный округ, в котором объем предложения в абсолютном выражении сократился (почти на 200 квартир). Второе и третье место у округов СВАО и САО, где сконцентрировано 14,8% (-1,9 п.п.) и 14,5% (-1,9 п.п.) всех квартир соответственно. В САО открылись продажи в новом проекте «Михалковский» (девелопер «РГ-Девелопмент») с ограниченным пулом квартир, поэтому новинка не оказала ощутимого влияния на объем экспозиции в локации. В ЗАО, несмотря на выход новых корпусов в проектах «Лучи» и «Мякинино парк» и общего увеличения количества экспонируемых квартир в округе на 190 лотов, отмечено уменьшение доли предложения на 0,4 п.п. (до 12,5%). Самый заметный прирост доли экспозиции зафиксирован в ЮЗАО (9,5%; +7,6 п.п.) из-за старта продаж в новом проекте «Южные сады» (девелопер «А101 Девелопмент»), на данный округ с мая 2019 приходилась минимальная доля рынка. В ВАО отмечено сокращение доли квартир на 0,2 п.п. (до 8,4%). Наименьшие доли наблюдались в ЮАО (7,8%; +2,6 п.п.) и СЗАО (4,8%; +1,2 п.п.), где стартовали продажи в новых корпусах «LIFE-Варшавская» (ЮАО), ÀLIA (СЗАО).
Выход новых проектов и корпусов с большим объемом экспонируемых квартир изменил структуру предложения по стадиям строительной готовности. В мае наибольший объем экспозиции массового сегмента был представлен в объектах, находящихся на начальном этапе строительства (39,6%; +11,5 п.п.). Почти треть предложения в домах на этапе монтажа этажей – 32,8% (-8,6 п.п.). В корпусах на этапе отделочных работ предлагалось 24,2% (-1,5 п.п.) от совокупного количества квартир на рынке. Меньше всего квартир реализовывалось во введенных в эксплуатацию домах (3,4%; -1,5 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Практически две трети рынка новостроек массового сегмента представлены однокомнатными (33,7%) и двухкомнатными (29,8%) лотами, однако за отчетный период их доли сократились на 1,1 п.п. и 0,5 п.п. соответственно. Студии и трехкомнатные квартиры, напротив, в отчетном периоде укрепили свои позиции. Их доли составили 19,1% (+1,2 п.п.) и 16,3% (+0,7 п.п.) соответственно. Также наблюдалось незначительное снижение доли многокомнатных квартир (1,1%; -0,3 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – май 2021 г., внутренний круг – апрель 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Основной объем квартир на рынке массового сегмента по-прежнему представлен с финишной отделкой. Однако за отчетный период доля лотов с готовым ремонтом заметно снизилась с 68,1% до 60,2%. На квартиры без отделки пришлось 26,4% рынка (+3,4 п.п.), а доля квартир с отделкой white box составила 13,3% (+4,4 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – май 2021 г., внутренний круг – апрель 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам мая составила 238 670 руб. за кв. м (+2,1% за прошедший месяц; +15,0% с начала года; +27,1% за 12 месяцев). Повышение средневзвешенных цен отмечено в большинстве округов Москвы в диапазоне 1,5-6,2%. Наибольший прирост зафиксирован в ЮАО (+6,2%), где во многих проектах произошло плановое повышение цен, а также вышли новые корпуса с ценой квадратного метра выше среднерыночной. Снижение цены квадратного метра отмечено только в ЮЗАО (-6,5%), что связано с выходом ощутимого объема предложения в проекте «Южные сады» по относительно низкой стартовой цене.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в мае 2021 г.
Источник: «Метриум»
В отчетном периоде средневзвешенный бюджет предложения квартир массового сегмента составил 12,37 млн руб. (+0,7% за прошедший месяц; +8,6% с начала года; +11,7% за 12 месяцев). Рост бюджетов наблюдался во всех типологиях, кроме трехкомнатных квартир (-0,2%). Наибольшее заметное повышение стоимости отмечено среди многокомнатных лотов (+4,4%). В остальных типологиях бюджет предложения увеличился в пределах 0,3-2,9%:
– студии – 6,90 млн руб. (+0,3%);
– однокомнатные – 10,14 млн руб. (+2,9%);
– двухкомнатные – 14,37 млн руб. (+1,3%);
– трёхкомнатные – 18,86 млн руб. (-0,2%);
– многокомнатные – 26,82 млн руб. (+4,4%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||||
|
СТ |
15,5 |
25,7 |
40,0 |
185 000 |
268 655 |
486 400 |
4 500 000 |
6 901 215 |
11 491 648 |
|||
|
1К |
31,0 |
40,4 |
61,6 |
173 000 |
251 120 |
507 800 |
6 203 700 |
10 139 445 |
20 267 439 |
|||
|
2К |
45,0 |
61,7 |
103,5 |
145 000 |
233 005 |
411 100 |
8 757 980 |
14 365 085 |
28 391 194 |
|||
|
3К |
65,3 |
84,4 |
139,6 |
144 400 |
223 425 |
362 700 |
10 714 300 |
18 861 615 |
38 162 583 |
|||
|
4К+ |
93,0 |
113,3 |
130,6 |
160 000 |
236 760 |
372 000 |
16 870 200 |
26 816 125 |
44 788 800 |
|||
|
итого[2] |
15,5 |
51,8 |
139,6 |
144 400 |
238 670 |
507 800 |
4 500 000 |
12 370 620 |
44 788 800 |
|||
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в мае 2021 года:
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,5 кв. м за 4,5 млн руб.
– ЖК «Южные сады» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 21,8 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб.
Основные тенденции
«На рынке новостроек массового сегмента в мае 2021 года впервые с начала года наблюдалось увеличение объема предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество квартир в экспозиции выросло на 18,2% практически до 12 тыс. штук. (+18,2% за месяц; -15,5% с начала года; -12,4% за год). Последний раз на рынке происходило наращивание объема предложения в декабре 2020 года, когда экспозиция составила около 14 тыс. квартир (+11,3% относительно ноября 2020 года). Начавшееся восстановление связано с повышением девелоперской активности в мае 2021: на первичный рынок массового сегмента в реализацию поступили два новых жилых комплекса, а в продажу вышли девять корпусов в уже реализуемых проектах.
В мае средняя цена за квадратный метр выросла до 238,7 тыс. руб. за кв. м (+2,1% за месяц; +15,0% с начала года; +27,1% за год). Вслед за средней ценой квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 12,4 млн руб. (+0,7% за месяц; +8,6% с начала года; +11,7% за год). При этом средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась до 52 кв.м (-7 кв.м за год).
Из-за праздников и установлении нерабочих дней в мае 2021 года спрос на первичном рынке начал плавно корректироваться, однако покупательская активность все еще выше среднерыночной. Количество зарегистрированных ДДУ[3] в отчетном периоде составило порядка 4,8 тыс. штук, что на 23% меньше, чем в прошлом месяце. В мае традиционно покупательская активность ниже, но сравнивать продажи в текущем периоде с маем 2020 года не совсем корректно из-за пандемии: относительно аналогичного месяца прошлого года спрос вырос в 2,38 раза, а относительно мая 2019 года количество сделок увеличилось на 39%. Доля ипотечных сделок в отчетном месяце в «старой» Москве составила 67% (+2 п.п. за месяц) от общего объема зарегистрированных ДДУ.
На Петербургском международном экономическом форуме лидером страны было фактически объявлено о завершении программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 года для больших городов, где сосредоточены крупные субрынки первичного жилья с относительно высокой стоимостью квадратного метра. Заявленный лимит в 3 млн рублей не достаточен для приобретения квартиры в Московском регионе, что вынудит покупателей вернуться к стандартным ипотечным программам. Переход московского рынка с ипотечной ставки 6,5% к ставке 8-9% снизит покупательскую активность.
Сейчас сложно предсказать какую стратегию продаж и ценообразования по проектам выберут девелоперы до конца действия льготной ипотеки и после ее завершения. Скорее всего их решения будут носить реактивный характер – изменения стратегии поведения на рынке в ответ на результативность месячных продаж в каждом конкретном проекте с учетом набранной финансовой прочности. Главной угрозой для строительного рынка становится увеличение ключевой ставки ЦБ РФ на фоне роста инфляционных ожиданий регулятора. Партнерские ипотечные программы с банками по ипотечным ставкам ниже среднерыночных – это возможный способ поддержать спрос, но подобный инструмент смогут использовать только крупные застройщики».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой.
[3] Квартиры в новостройках всех классов в «старой» Москве. Учитываются сделки физических лиц, без оптовых покупок.
Обильные осадки в январе-феврале 2021 года в Московском регионе привели к кратному росту расходов на клининг как среди собственников коммерческой недвижимости, так и среди FM-компаний, оказывающих данные услуги, посчитали эксперты MD Facility Management. Вместе с тем ажиотажный спрос на уборку снега привел к дефициту кадров и росту стоимости услуг.
Прошедшая зима 2020-2021 года, по данным портала gismeteo.ru, стала самой холодной за последние 10 лет и самой снежной (по максимальной высоте сугробов) с 2010 года. Неприятные «последствия» от сильных снегопадов ощутили на себе практически все жители города: и пешеходы и, в первую очередь, автомобилисты. А вот для многих участников рынка коммерческой недвижимости прошедшая зима отразилась еще и на бюджете компании: для одних она обернулась дополнительными существенными затратами, а другим, напротив, помогла заработать. Эксперты MD Facility Management, одной из крупнейших Российских федеральных УК, рассказали о том, чем обернулись снегопады этой зимой для собственников коммерческой недвижимости и FM-компаний.
Итоги зимы для собственников коммерческой недвижимости
Обильные осадки зимой 2021 года в Московском регионе в разы увеличили объемы работ по уборке и вывозу снега. На собственниках объектов коммерческой недвижимости данная ситуация отразилась по-разному. Для тех, кто привлекал стороннюю УК для эксплуатации и по контракту оплачивал каждый кубометр вывезенного снега, незапланированные расходы выросли кратно. «По одному из объектов, где мы оказываем исключительно услугу клининга, по сравнению с прошлой зимой объем выручки в связи с увеличением объемов работ у нас вырос более чем в пять раз, - комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. - Есть объекты, по которым количество чисток крыш за сезон по сравнению с прошлым годом выросло буквально с нуля до четырех – шести раз».
Сильнее всего увеличение расходов ощутили собственники объектов с большой прилегающей территорией, в первую очередь – складов и торговых центров с открытыми парковками. Но объем работ вырос также и по многим другим объектам, поскольку, во-первых, увеличилась потребность в чистке крыш. Если бы не своевременная реакция на снегопады, то ситуация была бы критичной и могла привести к повреждению кровли. Во-вторых, уборка на крытых отапливаемых парковках. На них завезенный машинами снег таял, а система ливневой канализации либо вообще отсутствовала на объекте, либо не справлялась с увеличившимся объемом сточных вод. В результате возникала потребность в выводе дополнительных поломоечных машин, увеличении численности персонала.
В итоге в абсолютных цифрах для БЦ площадью 100 тыс. кв. м. рост расходов на уборку снега зимой 2020-2021 года (в сравнении с зимой 2019-2020) мог доходить до 500 000 рублей в месяц. Конечно, подобные непредвиденные траты стали очень чувствительными для бюджета собственников коммерческой недвижимости. Поэтому, в целях оптимизации, в некоторых случаях по взаимной договоренности с подрядчиком часть сотрудников, задействованных в уборке внутренних площадей на объекте, переводилась на уборку территории от снега. Таким образом, собственникам удавалось справиться с последствиями снежной бури без увеличения стоимости контрактов с FM-подрядчиком.
В гораздо более выигрышном положении оказались те собственники, у которых уборка снега была просто включена в стоимость контракта с внешней УК. В этом случае все дополнительные расходы нес на себе подрядчик.
Итоги зимы для FM-подрядчиков
В отличие от собственников объектов коммерческой недвижимости рост издержек в связи со снежной зимой ощутили абсолютно все FM-подрядчики. В первую очередь, потому что для своевременной уборки территорий приходилось существенно увеличивать численность персонала. При пиковой нагрузке - в два, три раза. Также приходилось привлекать и дополнительную технику. А учитывая, что такой спрос был по всему региону, то вполне логично, что резко росли и затраты: стоимость услуг привлекаемых дворников и трактористов увеличилась вдвое. Но вопрос был не только в стоимости. Сразу возникал дефицит персонала и техники. И тех, и других, в первую очередь, привлекал для уборки территории город.
Кроме того, подрядчики вынуждены были компенсировать рост стоимости услуг по вывозу снега. Конечно, эта сумма обычно прописана в договоре, но при пиковой загрузке она по факту может расти. Еще нужно учитывать и дополнительные затраты на ремонт снегоуборочной техники, которые стали необходимы ввиду ежедневной интенсивной работы. В совокупности все эти факторы увеличили издержки на уборку снега для FM-компаний примерно на 4% в месяц.
Таким образом, при сохранении текущей стоимости контрактов подобные дополнительные расходы существенно сказались на бюджете подрядчиков. В более выигрышной ситуации оказались те компании, которые оказывали услугу по вывозу снега отдельно, за каждый кубометр. Благодаря росту выручки в связи с увеличением объемов работ, они смогли не только компенсировать дополнительные издержки, но и увеличить свою прибыль в условиях снежной зимы.
По итогам 2020 г. совокупное предложение качественных форматных отелей Санкт-Петербурга категории 3-5* составило 146 объектов. Суммарный номерной фонд на конец 2020 г. составил 23,5 тыс. юнитов, что на 1,3% меньше по сравнению с 2019 г. Причиной этому послужило закрытие отеля «Андерсен» на ул. Чапыгина, д. 4. Несмотря на введенные ограничения, действовавшие в течение всего 2020 г., рынок гостиничной недвижимости пополнился одной гостиницей Kravt Nevsky Hotel and SPA 4* (96 номеров), которая расположена в Центральном районе города.
Среди наиболее качественных отелей, запланированных к вводу в 2021 г., следует отметить гостиницу категории 5* – Wawelberg Hotel, а также два отеля категории 4* – Mercure на Лиговском пр-те и Helen на Большой Морской ул.
Структура предложения не подверглась изменениям. Лидерами по количеству качественного номерного фонда являются Центральный (29%), Адмиралтейский (19%) и Московский (12%) районы. Наибольшее количество номерного фонда представлено в гостиницах уровня 4* (47%), по совокупному количеству форматных отелей 1-ое место занимают объекты 3* (53%).
Сервисные апартаменты активно продолжают наращивать объёмы предложения на рынке, увеличивая долю в общем объёме номерного фонда города. По итогам 2020 г. номерной фонд сервисных апарт-отелей увеличился на 64% по сравнению с 2019 г., что связано с активным развитием сегмента, строительством и вводом в эксплуатацию новых объектов, которые впоследствии выходят на рынок гостиничной аренды. Темпы ввода объектов сохранились на уровне 2019 г., незначительно увеличившись на 1,2% (2 691 номеров в 2020 г., 2 659 номеров в 2019 г.). Данный сегмент продолжит своё развитие, а в условиях привлечения международных операторов способен составить серьезную конкуренцию классическим гостиницам.
Спрос
По данным комитета по туризму, в 2020 г. Санкт-Петербург посетили 2,9 млн туристов, – падение показателя за год составило 72%. Количество иностранных туристов, успевших посетить город до введения ограничений, составило 500 тыс. чел., - годовое снижение превысило 80%. Что касается внутреннего туризма, то за 2020 г. посещаемость города российскими туристами снизилась более чем в 2 раза.
Учитывая, что отрасль туризма значительно пострадала из-за введения запрета на проведение массовых мероприятий численностью более 1 000 чел., а также из-за переноса и отмены крупных мероприятий (Евро-2020, ПМЭФ 2020 и др.), правительство города в 2020 г. приняло три пакета мер поддержки предприятий отрасли - поправки для финансовой поддержки, налоговые льготы в 2020 и 2021 гг., единовременные денежные гранты.
По итогам 2020 г. средний тариф размещения (ADR) в несетевых гостиницах снизился на 26,4% и составил 2 941 руб. Наибольшее снижение показателя отмечено в мае 2020 г. – на 54,1%. Максимальный средний тариф в 2020 г. пришёлся на август (3 907 руб.), когда было отменено максимальное количество ограничительных мер.
Средний уровень загрузки (OCC) по итогам года составил 37,9%, что в 1,8 раза ниже, чем годом раньше. Средняя прибыль с номера (RevPAR) продемонстрировала отрицательную динамику, уменьшившись на 60,3% и составив 1 114 руб. Это минимальный показатель за последние 5 лет.
Прогноз
Санкт‑Петербург остаётся в лидерах российского рейтинга привлекательности и получил высшие баллы для ведения гостиничного бизнеса в категории «Население более одного миллиона человек» («Национальная гостиничная премия 2020», организатором которой выступает Российская гостиничная ассоциация при поддержке Федерального агентства по туризму РФ).
Принятые Правительством города в конце года меры поддержки туристической отрасли (около 3,66 млрд руб.) дают основания предполагать, что сфера гостеприимства будет приоритетным направлением восстановления экономики города после пандемии.
С точки зрения мероприятий, в городе разрабатываются новые маршруты и экскурсионные программы, которые будут интересны различным возрастным группам. Также можно выделить масштабную программу «Новая культурная и туристская география Санкт-Петербурга», аккумулирующую классические и новые музейные маршруты, гастрономические события и ресурсы современных креативных пространств.
Помимо этого, город участвует в развитии программы «Серебряное ожерелье России» в качестве центральной и отправной точки экскурсионных туров в другие города страны.
Также утвержден порядок оформления единой электронной визы, механизм которой будет запущен в 2021 г., что станет дополнительной возможностью для посещения Петербурга иностранными гражданами. Данный механизм станет особо актуальным в условиях планов по проведению ряда матчей Чемпионата Европы по футболу.
Таким образом, в 2021 г. мы ожидаем постепенное увеличение количества посещений города местными и иностранными туристами, что будет способствовать началу восстановления отрасли по мере снятия ограничений и возвращению к международному туризму.