Итоги мая на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги мая на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения впервые с начала года увеличился на 18,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 2,1% за месяц и 15% с начала года, составив 238 670 руб.
По данным «Метриум», по итогам мая 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 90 проектов с общим объемом предложения около 11 955[1] квартир, их суммарная площадь составила 620 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно апреля впервые с начала года увеличилось на 18,2%, а продаваемая площадь выросла на 16,7%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в мае 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
|
1 |
Южные сады |
А101 Девелопмент |
Южное Бутово |
ЮЗАО |
|
2 |
Михалковский |
РГ-Девелопмент |
Головинский |
САО |
Источник: «Метриум»
Первичный рынок жилья пополнился двумя новыми проектами. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих комплексах:
– «Лучи» (корп. 12);
– «Мякинино парк» (корп. 3.2, 3.4);
– «Сиреневый парк» (3-я очередь: корп. 3.1, 3.2);
– «LIFE-Варшавская» (корп. 4, 5);
– ÀLIA (корп. 6, 7).
Лидером в структуре экспозиции по округам по-прежнему является ЮВАО (27,8%; -7,1 п.п.), но при этом это единственный округ, в котором объем предложения в абсолютном выражении сократился (почти на 200 квартир). Второе и третье место у округов СВАО и САО, где сконцентрировано 14,8% (-1,9 п.п.) и 14,5% (-1,9 п.п.) всех квартир соответственно. В САО открылись продажи в новом проекте «Михалковский» (девелопер «РГ-Девелопмент») с ограниченным пулом квартир, поэтому новинка не оказала ощутимого влияния на объем экспозиции в локации. В ЗАО, несмотря на выход новых корпусов в проектах «Лучи» и «Мякинино парк» и общего увеличения количества экспонируемых квартир в округе на 190 лотов, отмечено уменьшение доли предложения на 0,4 п.п. (до 12,5%). Самый заметный прирост доли экспозиции зафиксирован в ЮЗАО (9,5%; +7,6 п.п.) из-за старта продаж в новом проекте «Южные сады» (девелопер «А101 Девелопмент»), на данный округ с мая 2019 приходилась минимальная доля рынка. В ВАО отмечено сокращение доли квартир на 0,2 п.п. (до 8,4%). Наименьшие доли наблюдались в ЮАО (7,8%; +2,6 п.п.) и СЗАО (4,8%; +1,2 п.п.), где стартовали продажи в новых корпусах «LIFE-Варшавская» (ЮАО), ÀLIA (СЗАО).
Выход новых проектов и корпусов с большим объемом экспонируемых квартир изменил структуру предложения по стадиям строительной готовности. В мае наибольший объем экспозиции массового сегмента был представлен в объектах, находящихся на начальном этапе строительства (39,6%; +11,5 п.п.). Почти треть предложения в домах на этапе монтажа этажей – 32,8% (-8,6 п.п.). В корпусах на этапе отделочных работ предлагалось 24,2% (-1,5 п.п.) от совокупного количества квартир на рынке. Меньше всего квартир реализовывалось во введенных в эксплуатацию домах (3,4%; -1,5 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Практически две трети рынка новостроек массового сегмента представлены однокомнатными (33,7%) и двухкомнатными (29,8%) лотами, однако за отчетный период их доли сократились на 1,1 п.п. и 0,5 п.п. соответственно. Студии и трехкомнатные квартиры, напротив, в отчетном периоде укрепили свои позиции. Их доли составили 19,1% (+1,2 п.п.) и 16,3% (+0,7 п.п.) соответственно. Также наблюдалось незначительное снижение доли многокомнатных квартир (1,1%; -0,3 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – май 2021 г., внутренний круг – апрель 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Основной объем квартир на рынке массового сегмента по-прежнему представлен с финишной отделкой. Однако за отчетный период доля лотов с готовым ремонтом заметно снизилась с 68,1% до 60,2%. На квартиры без отделки пришлось 26,4% рынка (+3,4 п.п.), а доля квартир с отделкой white box составила 13,3% (+4,4 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – май 2021 г., внутренний круг – апрель 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам мая составила 238 670 руб. за кв. м (+2,1% за прошедший месяц; +15,0% с начала года; +27,1% за 12 месяцев). Повышение средневзвешенных цен отмечено в большинстве округов Москвы в диапазоне 1,5-6,2%. Наибольший прирост зафиксирован в ЮАО (+6,2%), где во многих проектах произошло плановое повышение цен, а также вышли новые корпуса с ценой квадратного метра выше среднерыночной. Снижение цены квадратного метра отмечено только в ЮЗАО (-6,5%), что связано с выходом ощутимого объема предложения в проекте «Южные сады» по относительно низкой стартовой цене.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в мае 2021 г.
Источник: «Метриум»
В отчетном периоде средневзвешенный бюджет предложения квартир массового сегмента составил 12,37 млн руб. (+0,7% за прошедший месяц; +8,6% с начала года; +11,7% за 12 месяцев). Рост бюджетов наблюдался во всех типологиях, кроме трехкомнатных квартир (-0,2%). Наибольшее заметное повышение стоимости отмечено среди многокомнатных лотов (+4,4%). В остальных типологиях бюджет предложения увеличился в пределах 0,3-2,9%:
– студии – 6,90 млн руб. (+0,3%);
– однокомнатные – 10,14 млн руб. (+2,9%);
– двухкомнатные – 14,37 млн руб. (+1,3%);
– трёхкомнатные – 18,86 млн руб. (-0,2%);
– многокомнатные – 26,82 млн руб. (+4,4%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||||
|
СТ |
15,5 |
25,7 |
40,0 |
185 000 |
268 655 |
486 400 |
4 500 000 |
6 901 215 |
11 491 648 |
|||
|
1К |
31,0 |
40,4 |
61,6 |
173 000 |
251 120 |
507 800 |
6 203 700 |
10 139 445 |
20 267 439 |
|||
|
2К |
45,0 |
61,7 |
103,5 |
145 000 |
233 005 |
411 100 |
8 757 980 |
14 365 085 |
28 391 194 |
|||
|
3К |
65,3 |
84,4 |
139,6 |
144 400 |
223 425 |
362 700 |
10 714 300 |
18 861 615 |
38 162 583 |
|||
|
4К+ |
93,0 |
113,3 |
130,6 |
160 000 |
236 760 |
372 000 |
16 870 200 |
26 816 125 |
44 788 800 |
|||
|
итого[2] |
15,5 |
51,8 |
139,6 |
144 400 |
238 670 |
507 800 |
4 500 000 |
12 370 620 |
44 788 800 |
|||
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в мае 2021 года:
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,5 кв. м за 4,5 млн руб.
– ЖК «Южные сады» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 21,8 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб.
Основные тенденции
«На рынке новостроек массового сегмента в мае 2021 года впервые с начала года наблюдалось увеличение объема предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество квартир в экспозиции выросло на 18,2% практически до 12 тыс. штук. (+18,2% за месяц; -15,5% с начала года; -12,4% за год). Последний раз на рынке происходило наращивание объема предложения в декабре 2020 года, когда экспозиция составила около 14 тыс. квартир (+11,3% относительно ноября 2020 года). Начавшееся восстановление связано с повышением девелоперской активности в мае 2021: на первичный рынок массового сегмента в реализацию поступили два новых жилых комплекса, а в продажу вышли девять корпусов в уже реализуемых проектах.
В мае средняя цена за квадратный метр выросла до 238,7 тыс. руб. за кв. м (+2,1% за месяц; +15,0% с начала года; +27,1% за год). Вслед за средней ценой квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 12,4 млн руб. (+0,7% за месяц; +8,6% с начала года; +11,7% за год). При этом средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась до 52 кв.м (-7 кв.м за год).
Из-за праздников и установлении нерабочих дней в мае 2021 года спрос на первичном рынке начал плавно корректироваться, однако покупательская активность все еще выше среднерыночной. Количество зарегистрированных ДДУ[3] в отчетном периоде составило порядка 4,8 тыс. штук, что на 23% меньше, чем в прошлом месяце. В мае традиционно покупательская активность ниже, но сравнивать продажи в текущем периоде с маем 2020 года не совсем корректно из-за пандемии: относительно аналогичного месяца прошлого года спрос вырос в 2,38 раза, а относительно мая 2019 года количество сделок увеличилось на 39%. Доля ипотечных сделок в отчетном месяце в «старой» Москве составила 67% (+2 п.п. за месяц) от общего объема зарегистрированных ДДУ.
На Петербургском международном экономическом форуме лидером страны было фактически объявлено о завершении программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 года для больших городов, где сосредоточены крупные субрынки первичного жилья с относительно высокой стоимостью квадратного метра. Заявленный лимит в 3 млн рублей не достаточен для приобретения квартиры в Московском регионе, что вынудит покупателей вернуться к стандартным ипотечным программам. Переход московского рынка с ипотечной ставки 6,5% к ставке 8-9% снизит покупательскую активность.
Сейчас сложно предсказать какую стратегию продаж и ценообразования по проектам выберут девелоперы до конца действия льготной ипотеки и после ее завершения. Скорее всего их решения будут носить реактивный характер – изменения стратегии поведения на рынке в ответ на результативность месячных продаж в каждом конкретном проекте с учетом набранной финансовой прочности. Главной угрозой для строительного рынка становится увеличение ключевой ставки ЦБ РФ на фоне роста инфляционных ожиданий регулятора. Партнерские ипотечные программы с банками по ипотечным ставкам ниже среднерыночных – это возможный способ поддержать спрос, но подобный инструмент смогут использовать только крупные застройщики».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой.
[3] Квартиры в новостройках всех классов в «старой» Москве. Учитываются сделки физических лиц, без оптовых покупок.
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты новостроек, которые появились в продаже в «старой» Москве в I квартале 2021, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. Впрочем, стремительный рост стоимости проектов в январе-марте привел к тому, что многие новинки рынка отличались высоким уровнем стартовых цен – «котлован» в ряде случаев оказался дороже готовых домов. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют потенциальным инвесторам скорректировать стратегию поиска новостроек для вложений.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты I квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
В январе-феврале на рынке новостроек Москвы начались продажи в 19 проектах. Наиболее привлекательным по сумме баллов (32,6 из 44) среди них стал жилой комплекс премиум-класса «Бадаевский» (Дорогомилово, ЗАО). В целом в этом проекте уровень цен ниже, чем в среднем по району и составляет 800 тыс. рублей за кв.м. (против 1 млн рублей у других похожих новостроек Дорогомиловского района). Комплекс отличается хорошим расположением: в 15 минутах ходьбы 15 мин, шесть минут на авто до ТТК. Проект реализует один из самых авторитетных девелоперов высокобюджетного жилья столицы – компания Capital Group.
Вместе с тем эксперты «Метриум» отмечают, что совсем рядом на противоположном берегу реки идет реализация проекта Capital Towers того же застройщика, где средняя стоимость квадратного метра составляет 885 тыс. рублей за кв.м. При этом квартирный комплекс из трех башен на Краснопресненской набережной в ЦАО практически готов – получение РВЭ намечено на II квартале текущего года.
Вторую позицию рейтинга занял многофункциональный комплекс апартаментов бизнес-класса «3215» в Таганском район (ЦАО), получивший 26,3 из 44 возможных баллов. Жилой комплекс выгодно отличается небольшим масштабом, удачным расположением, хорошим окружением и высокой готовностью. Всего две минуты езды будут отделять будущих жителей «3215» от ТТК и девять минут ходьбы от ближайшей станции МЦК. Вокруг школы, детские сады, дворец детского спорта, взрослая и детская поликлиники и другие социальные и коммерческие объекты. Слабые стороны проекта с точки зрения инвестора – высокий стартовый уровень цен и застройщик, не входящий в топ московских девелоперов, хотя комплекс построен и рисков долгостроя нет. Средняя цена «квадрата» на старте составила 272 тыс. рублей, что на 2% больше средней по локации. Минимальная стоимость лота – 6,2 млн рублей за 21,4 кв.м.
Потенциальным инвесторам аналитики «Метриум» рекомендуют также обратить внимание на другие комплексы в локации. В частности, рядом идет реализация сданного проекта Loft FM (247 тыс. рублей за кв.м) и Monodom Family (249 тыс. рублей за кв.м), находящегося на этапе отделки (получение РВЭ запланировано на 4 кв. 2021 г.).
На третьей позиции – апарт-комплекс эконом-класса «Турист» в Останкинском районе (СВАО), который получил 25,5 из 44 инвестиционных баллов. Здание отличается мелкой «нарезкой» апартаментов – по 18-19 кв.м от 3,8 млн рублей (в среднем – 224 тыс. рублей за кв.м.), что является одним из самых доступных бюджетов для «старой» Москвы и конкурентов с такими предложениями у «Туриста» в локации нет. Ближайшая станция метро находится в 10 минутах ходьбы от комплекса, а дорога до ТТК займет всего девять минут на машине. Рядом с «Туристом» один их крупнейших парков Москвы (Ботанический сад), а также множество объектов инфраструктуры. Девелопером выступает компания «Алтай», которая реализует другие подобные бюджетные проекты в столице.
«Цены на новостройки стремительно растут, и только за первый квартал показатель вырос на 11%, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-класса стоимость жилья в проектах на начальной стадии строительства постепенно “догоняет” расценки в готовых домах. Конкуренция при этом увеличивается. Соответственно инвестор должен понимать, что он вполне может найти комплекс на более высокой стадии строительной готовности при более низких ценах. Не исключено, что прибыль от перепродажи квартиры в этом случае можно получить гораздо быстрее, чем при инвестировании в котлован».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Бадаевский |
4 |
4 |
3 |
4 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
32,6 |
74% |
|
2 |
МФК "3215" |
1 |
5 |
2 |
5 |
4 |
8 |
1 |
1 |
1 |
26,3 |
60% |
|
3 |
Турист |
1 |
5 |
4 |
4 |
3 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,5 |
58% |
|
4 |
Измайловский парк |
2 |
4 |
2 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
5 |
Мичуринский парк |
3 |
3 |
3 |
2 |
2 |
-1 |
5 |
1 |
1 |
24,0 |
54% |
|
6 |
UNO Старокоптевский |
1 |
5 |
2 |
2 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
23,7 |
54% |
|
7 |
Клубный дом Рублево |
1 |
5 |
1 |
2 |
1 |
4 |
1 |
1 |
1 |
23,4 |
53% |
|
8 |
Sky View |
2 |
3 |
5 |
5 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
22,8 |
52% |
|
9 |
Остров |
1 |
4 |
1 |
3 |
3 |
6 |
3 |
1 |
1 |
21,7 |
49% |
|
10 |
Wave |
2 |
3 |
1 |
3 |
2 |
5 |
3 |
1 |
1 |
21,2 |
48% |
|
11 |
Ever |
1 |
4 |
4 |
3 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
12 |
Will Towers |
4 |
1 |
1 |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
1 |
20,7 |
47% |
|
13 |
Зеленая вертикаль |
2 |
3 |
5 |
1 |
2 |
0 |
1 |
1 |
1 |
19,9 |
45% |
|
14 |
Бристоль |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
4 |
1 |
0,7 |
1 |
18,7 |
42% |
|
15 |
Dream Towers |
1 |
3 |
4 |
4 |
3 |
0 |
1 |
1 |
1 |
17,2 |
39% |
|
16 |
Shagal |
1 |
3 |
1 |
5 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
16,9 |
38% |
|
17 |
Лофт на Подъемной, 14 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
-2 |
1 |
0,7 |
1 |
16,8 |
38% |
|
18 |
High Life |
1 |
2 |
3 |
3 |
4 |
3 |
1 |
1 |
1 |
14,2 |
32% |
|
19 |
Новое Внуково |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
5 |
1 |
1 |
9,4 |
21% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа строится следующим образом:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
Международная консалтинговая компания Colliers составила список улиц в центре Москвы, на которых сосредоточено максимальное количество барных заведений. Барные заведения арендуют больше всего помещений на Пятницкой, Покровке и Мясницкой улицах.
Большое количество барных заведений в данных локациях объясняется оживленным пешеходным трафиком, удобным расположением и транспортной доступностью. Стоить отметить, что на той же Пятницкой или Мясницкой концентрация общепита высокая, изначально эти локации были сконцентрированы на проведение досуга во внерабочее время, также на данных улицах существует своего рода барный «кластер» – здесь располагаются, как и сетевые игроки, так и проекты с уникальной концепцией.
Топ-10 барных улиц и уровень вакантных площадей
|
Улица |
% от арендуемых помещений барными заведениями |
Вакантность в I кв. 2021 г.,в % |
Изменение вакантности к 2020 г., в п.п. |
|
Пятницкая |
11% |
4% |
0 п.п. |
|
Покровка |
8% |
5% |
+2 п.п. |
|
Мясницкая |
8% |
20% |
+14 п.п. |
|
Сретенка |
7% |
11% |
+4 п.п. |
|
Кузнецкий Мост |
5% |
10% |
+7 п.п. |
|
Тверская |
4% |
10% |
+5 п.п. |
|
Никитский бульвар |
4% |
19% |
+11п.п. |
|
Новый Арбат |
4% |
8% |
+3 п.п. |
|
Арбат |
3% |
9% |
+4 п.п. |
|
Маросейка |
3% |
23% |
+12 п.п. |
Традиционно общепит занимает первое место по новым открытиям на торговых улицах в Москве. На них пришлось 45% от всех открытий в I квартале. Если рассматривать структуру открываемых заведений в общепите, то в целом за I кв. 2021 г. бары расположились на втором месте по открытиям, уступив место ресторанным концепциям. Если сравнивать с прошлогодними показателями, то число открытий барных заведений увеличилось на 6 п.п., что делает данную категорию общепита более востребованной. Из самых интересных барных открытий можно выделить Davno на Большом Палашевском пер., концепция которого включает в себя современную рюмочную в ностальгическом антураже, а также коктейльный гастробар от команды Dizengof99 – Shalom, bar!, на Покровском бульваре.
Распределение открытий общепита по категориям в Москве, %
|
Категория |
% от общего количества открытий в I кв. 2021 г. |
% от общего количества открытий в I кв. 2020 г. |
|
Ресторан |
29% |
14% |
|
Бар |
25% |
19% |
|
Кафе |
21% |
24% |
|
Кофейня |
13% |
27% |
|
Бистро |
5% |
11% |
|
Пекарня/кондитерская |
4% |
5% |
|
Фудкорт/гастромаркет |
4% |
0% |
Барные заведения в структуре общепита занимают 15% от общего числа арендуемых площадей в центре столицы, уступая 1 и 2 места ресторанам (47%) и кафе (24%).
Структура занимаемых площадей общепитом по категориям в I кв. 2021 г. в Москве, %
Станислав Бибик, партнер Colliers: «Безусловно, общественное питание является одной из наиболее пострадавших сфер в период действующих ограничительных мер. На текущий момент ресторанный бизнес плавно восстанавливается (число закрытий заведений общественного питания в I кв. 2021 г. сократилось на 27% по сравнению с IV кв. 2020 г.), но тем не менее полное восстановление общепита займет не меньше года. Новые заведения будут следовать передовым тенденциям, например, будут использовать гибридные форматы. Сам формат поможет сделать общепит более гибким в плане адаптации, что позволит незамедлительно реагировать на изменения. Сезон веранд в Москве с 1 апреля окажет ощутимое влияние на рынок стрит-ритейла — приведет к увеличению пешеходного потока и к открытию новых концепций. В целом в 2021 г. мы ожидаем дальнейшее сокращение вакантных площадей и плавное восстановление рынка стрит-ритейла, новый спрос продолжат формировать категории общественного питания, продуктовые сети и операторы красоты и здоровья».
В целом по итогам I кв. 2021 г. средний уровень вакантности на основных торговых коридорах в Москве достиг максимального уровня за последние 5 лет - 12,4%, что выше показателя прошлого квартала на 0,3 п.п. (12,1% в IV кв. 2020 г.) и выше прошлогоднего в 2 раза (6,4% в I кв. 2020 г.).
График 2. Динамика среднего уровня вакантности центральных улиц Москвы, %
В I кв. 2021 г. верхний диапазон ставок увеличился на Столешниковом переулке (+21%), на Тверской (+51%), Кузнецком Мосту (+32%), на Петровке (+10%) и на Новом Арбате (+14%). Снижение верхнего диапазона было зафиксировано Арбате (-20%).
Увеличение произошло за счет появления на рынке дорогостоящих помещений, имеющих хорошее расположение с интенсивным пешеходном трафиком и/или качественную отделку, например, Столешников переулок, д. 14 (178 м²), Тверская., д. 25/12 (109 м²), Кузнецкий Мост, д. 18/7 (108 м²) и др.
Нижний диапазон ставок снизился на многих центральных улицах Москвы за исключением двух улиц – Большая Никитская (+31%) и Пятницкая (+14%). Снижение диапазона во многом происходит в связи с выходом менее качественных помещений на рынок.
Арендные ставки на центральных улицах Москвы, руб./ м² /год*
|
I кв. 2020 |
I кв. 2021 |
|||
|
Улица |
Мин. |
Макс. |
Мин. |
Макс. |
|
Столешников пер. |
180 000 |
251 000 |
153 000 |
303 000 |
|
Тверская ул. |
65 000 |
110 000 |
48 000 |
166 000 |
|
Кузнецкий Мост ул. |
129 000 |
176 000 |
74 000 |
233 000 |
|
Петровка ул. |
68 000 |
135 000 |
60 000 |
148 000 |
|
Мясницкая ул. |
86 000 |
138 000 |
67 000 |
138 000 |
|
Б. Никитская ул. |
70 000 |
133 000 |
92 000 |
133 000 |
|
Новый Арбат ул. |
65 000 |
125 000 |
46 000 |
142 000 |
|
Пятницкая ул. |
58 000 |
75 000 |
66 000 |
75 000 |
|
Арбат ул. |
56 000 |
130 000 |
48 000 |
104 000 |
*На основе анализа помещений от 100 до 300 м2