Итоги мая на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги мая на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения впервые с начала года увеличился на 18,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 2,1% за месяц и 15% с начала года, составив 238 670 руб.
По данным «Метриум», по итогам мая 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 90 проектов с общим объемом предложения около 11 955[1] квартир, их суммарная площадь составила 620 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно апреля впервые с начала года увеличилось на 18,2%, а продаваемая площадь выросла на 16,7%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в мае 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
|
1 |
Южные сады |
А101 Девелопмент |
Южное Бутово |
ЮЗАО |
|
2 |
Михалковский |
РГ-Девелопмент |
Головинский |
САО |
Источник: «Метриум»
Первичный рынок жилья пополнился двумя новыми проектами. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих комплексах:
– «Лучи» (корп. 12);
– «Мякинино парк» (корп. 3.2, 3.4);
– «Сиреневый парк» (3-я очередь: корп. 3.1, 3.2);
– «LIFE-Варшавская» (корп. 4, 5);
– ÀLIA (корп. 6, 7).
Лидером в структуре экспозиции по округам по-прежнему является ЮВАО (27,8%; -7,1 п.п.), но при этом это единственный округ, в котором объем предложения в абсолютном выражении сократился (почти на 200 квартир). Второе и третье место у округов СВАО и САО, где сконцентрировано 14,8% (-1,9 п.п.) и 14,5% (-1,9 п.п.) всех квартир соответственно. В САО открылись продажи в новом проекте «Михалковский» (девелопер «РГ-Девелопмент») с ограниченным пулом квартир, поэтому новинка не оказала ощутимого влияния на объем экспозиции в локации. В ЗАО, несмотря на выход новых корпусов в проектах «Лучи» и «Мякинино парк» и общего увеличения количества экспонируемых квартир в округе на 190 лотов, отмечено уменьшение доли предложения на 0,4 п.п. (до 12,5%). Самый заметный прирост доли экспозиции зафиксирован в ЮЗАО (9,5%; +7,6 п.п.) из-за старта продаж в новом проекте «Южные сады» (девелопер «А101 Девелопмент»), на данный округ с мая 2019 приходилась минимальная доля рынка. В ВАО отмечено сокращение доли квартир на 0,2 п.п. (до 8,4%). Наименьшие доли наблюдались в ЮАО (7,8%; +2,6 п.п.) и СЗАО (4,8%; +1,2 п.п.), где стартовали продажи в новых корпусах «LIFE-Варшавская» (ЮАО), ÀLIA (СЗАО).
Выход новых проектов и корпусов с большим объемом экспонируемых квартир изменил структуру предложения по стадиям строительной готовности. В мае наибольший объем экспозиции массового сегмента был представлен в объектах, находящихся на начальном этапе строительства (39,6%; +11,5 п.п.). Почти треть предложения в домах на этапе монтажа этажей – 32,8% (-8,6 п.п.). В корпусах на этапе отделочных работ предлагалось 24,2% (-1,5 п.п.) от совокупного количества квартир на рынке. Меньше всего квартир реализовывалось во введенных в эксплуатацию домах (3,4%; -1,5 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Практически две трети рынка новостроек массового сегмента представлены однокомнатными (33,7%) и двухкомнатными (29,8%) лотами, однако за отчетный период их доли сократились на 1,1 п.п. и 0,5 п.п. соответственно. Студии и трехкомнатные квартиры, напротив, в отчетном периоде укрепили свои позиции. Их доли составили 19,1% (+1,2 п.п.) и 16,3% (+0,7 п.п.) соответственно. Также наблюдалось незначительное снижение доли многокомнатных квартир (1,1%; -0,3 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – май 2021 г., внутренний круг – апрель 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Основной объем квартир на рынке массового сегмента по-прежнему представлен с финишной отделкой. Однако за отчетный период доля лотов с готовым ремонтом заметно снизилась с 68,1% до 60,2%. На квартиры без отделки пришлось 26,4% рынка (+3,4 п.п.), а доля квартир с отделкой white box составила 13,3% (+4,4 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – май 2021 г., внутренний круг – апрель 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам мая составила 238 670 руб. за кв. м (+2,1% за прошедший месяц; +15,0% с начала года; +27,1% за 12 месяцев). Повышение средневзвешенных цен отмечено в большинстве округов Москвы в диапазоне 1,5-6,2%. Наибольший прирост зафиксирован в ЮАО (+6,2%), где во многих проектах произошло плановое повышение цен, а также вышли новые корпуса с ценой квадратного метра выше среднерыночной. Снижение цены квадратного метра отмечено только в ЮЗАО (-6,5%), что связано с выходом ощутимого объема предложения в проекте «Южные сады» по относительно низкой стартовой цене.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в мае 2021 г.
Источник: «Метриум»
В отчетном периоде средневзвешенный бюджет предложения квартир массового сегмента составил 12,37 млн руб. (+0,7% за прошедший месяц; +8,6% с начала года; +11,7% за 12 месяцев). Рост бюджетов наблюдался во всех типологиях, кроме трехкомнатных квартир (-0,2%). Наибольшее заметное повышение стоимости отмечено среди многокомнатных лотов (+4,4%). В остальных типологиях бюджет предложения увеличился в пределах 0,3-2,9%:
– студии – 6,90 млн руб. (+0,3%);
– однокомнатные – 10,14 млн руб. (+2,9%);
– двухкомнатные – 14,37 млн руб. (+1,3%);
– трёхкомнатные – 18,86 млн руб. (-0,2%);
– многокомнатные – 26,82 млн руб. (+4,4%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||||
|
СТ |
15,5 |
25,7 |
40,0 |
185 000 |
268 655 |
486 400 |
4 500 000 |
6 901 215 |
11 491 648 |
|||
|
1К |
31,0 |
40,4 |
61,6 |
173 000 |
251 120 |
507 800 |
6 203 700 |
10 139 445 |
20 267 439 |
|||
|
2К |
45,0 |
61,7 |
103,5 |
145 000 |
233 005 |
411 100 |
8 757 980 |
14 365 085 |
28 391 194 |
|||
|
3К |
65,3 |
84,4 |
139,6 |
144 400 |
223 425 |
362 700 |
10 714 300 |
18 861 615 |
38 162 583 |
|||
|
4К+ |
93,0 |
113,3 |
130,6 |
160 000 |
236 760 |
372 000 |
16 870 200 |
26 816 125 |
44 788 800 |
|||
|
итого[2] |
15,5 |
51,8 |
139,6 |
144 400 |
238 670 |
507 800 |
4 500 000 |
12 370 620 |
44 788 800 |
|||
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в мае 2021 года:
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,5 кв. м за 4,5 млн руб.
– ЖК «Южные сады» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 21,8 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб.
Основные тенденции
«На рынке новостроек массового сегмента в мае 2021 года впервые с начала года наблюдалось увеличение объема предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество квартир в экспозиции выросло на 18,2% практически до 12 тыс. штук. (+18,2% за месяц; -15,5% с начала года; -12,4% за год). Последний раз на рынке происходило наращивание объема предложения в декабре 2020 года, когда экспозиция составила около 14 тыс. квартир (+11,3% относительно ноября 2020 года). Начавшееся восстановление связано с повышением девелоперской активности в мае 2021: на первичный рынок массового сегмента в реализацию поступили два новых жилых комплекса, а в продажу вышли девять корпусов в уже реализуемых проектах.
В мае средняя цена за квадратный метр выросла до 238,7 тыс. руб. за кв. м (+2,1% за месяц; +15,0% с начала года; +27,1% за год). Вслед за средней ценой квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 12,4 млн руб. (+0,7% за месяц; +8,6% с начала года; +11,7% за год). При этом средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась до 52 кв.м (-7 кв.м за год).
Из-за праздников и установлении нерабочих дней в мае 2021 года спрос на первичном рынке начал плавно корректироваться, однако покупательская активность все еще выше среднерыночной. Количество зарегистрированных ДДУ[3] в отчетном периоде составило порядка 4,8 тыс. штук, что на 23% меньше, чем в прошлом месяце. В мае традиционно покупательская активность ниже, но сравнивать продажи в текущем периоде с маем 2020 года не совсем корректно из-за пандемии: относительно аналогичного месяца прошлого года спрос вырос в 2,38 раза, а относительно мая 2019 года количество сделок увеличилось на 39%. Доля ипотечных сделок в отчетном месяце в «старой» Москве составила 67% (+2 п.п. за месяц) от общего объема зарегистрированных ДДУ.
На Петербургском международном экономическом форуме лидером страны было фактически объявлено о завершении программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 года для больших городов, где сосредоточены крупные субрынки первичного жилья с относительно высокой стоимостью квадратного метра. Заявленный лимит в 3 млн рублей не достаточен для приобретения квартиры в Московском регионе, что вынудит покупателей вернуться к стандартным ипотечным программам. Переход московского рынка с ипотечной ставки 6,5% к ставке 8-9% снизит покупательскую активность.
Сейчас сложно предсказать какую стратегию продаж и ценообразования по проектам выберут девелоперы до конца действия льготной ипотеки и после ее завершения. Скорее всего их решения будут носить реактивный характер – изменения стратегии поведения на рынке в ответ на результативность месячных продаж в каждом конкретном проекте с учетом набранной финансовой прочности. Главной угрозой для строительного рынка становится увеличение ключевой ставки ЦБ РФ на фоне роста инфляционных ожиданий регулятора. Партнерские ипотечные программы с банками по ипотечным ставкам ниже среднерыночных – это возможный способ поддержать спрос, но подобный инструмент смогут использовать только крупные застройщики».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой.
[3] Квартиры в новостройках всех классов в «старой» Москве. Учитываются сделки физических лиц, без оптовых покупок.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первых трех кварталов 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения – ключевого показателя спроса, демонстрирующего за определенный период разницу между всеми площадями, которые были заполнены, и вышедшими на рынок пустыми как по причине выхода на рынок нового незаполненного объекта, так и из-за оптимизации площадей арендаторов. Показатель поглощения за девять месяцев составил всего 190,8 тыс. кв. м против 490,7 тыс. кв. м годом ранее.
- По итогам III квартала 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,9 млн кв. м, из которых 4,5 млн кв. м относятся к классу А, а 12,4 млн кв. м – к классу В. Несмотря на неопределенность рынка, произошел запуск нескольких новых проектов, совокупная офисная площадь которых составила 54,2 тыс. кв. м. На рынок вышел крупный объект класса А – «ВТБ Арена Парк» (корп. 8), который на конец квартала был полностью вакантен.
- Снижение спроса на офисы в совокупности с оптимизацией площадей арендаторов привело к снижению чистого поглощения офисных площадей – несмотря на наличие на рынке сделок по релокации, реальный объем ушедших с рынка площадей остается невысоким. Компании либо стремятся уменьшить занимаемую площадь при переезде, либо остаются в рамках текущих проектов, отдавая на рынок часть арендованных офисов. Это привело к снижению показателя поглощения в I-III кварталах с 490,7 тыс. кв. м до 190,8 тыс. кв. м, таким образом зафиксировано падение на 61%.
- Дополнительно стоит отметить крупные объемы площадей, которые выходят на рынок в субаренду и зачастую расположены в наиболее дорогих объектах ключевых деловых зон города. Среди компаний, которые приняли такое решение, можно назвать Deloitte, чей офис сейчас расположен в бизнес-центре «Белая Площадь» или, например, KPMG, которые также решили отказаться от части офисов в «Башне на Набережной» и реализуют излишки площадей в субаренду. Схожая тенденция продолжится, тем не менее, высоколиквидные офисы в знаковых объектах города на протяжении последних лет были недоступны большинству резидентов не только из-за стоимости, но и отсутствия крупных лотов в рамках предложения. На текущий момент, для компаний, чей бизнес в пандемию не только не пострадал, но и рос, это дает возможность размещения в премиальных объектах. Низкий спрос на столь дорогие площади позволит этим потенциальным арендаторам войти в проект по относительно выгодным для себя условиям, так как претендентов на такие лоты сейчас немного.
- В связи с вышеуказанными факторами и выходом на рынок незаполненного крупного объема новых офисов в классе А, доля свободных площадей в этом сегменте увеличилась с конца года с 9,4% до 10,4%. Несмотря на наблюдаемый рост, увеличение все еще остается сдержанным и массового высвобождения офисов так и не произошло. В классе В, напротив, наблюдалось снижение вакантности офисов, которая с конца года снизилась с 7,4% до 6,4%. Офисы этого сегмента предлагают более бюджетные опции по аренде, более того остаются альтернативой для резидентов, для которых размещение в объектах класса А зачастую неподъемно по затратам. Также стоит отметить, что сдерживающим фактором роста вакантности остается перенос сроков ввода большей части заявленных на 2020 год проектов – в условиях неопределенности многие игроки рынка предпочтут повременить с запуском своих объектов до следующего года, что не даст большому объему вакантных офисов заполнить рынок.
- Ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший квартал, колебания составили не более 1%, что говорит о стабильной динамике показателя – запрашиваемые ставки аренды офисов не снижаются, исключение могут составлять объекты с крупным объемом свободных офисов. При этом, в случае реальной сделки, собственники офисов готовы быть гибкими в переговорах с потенциальным арендаторов и частично идти компромисс. Средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки класса А составил 25 182 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 16 712 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год
- Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Третий квартал показал продолжающуюся тенденцию замедления спроса на офисные помещения. Мы прогнозируем, что динамика снижения объема поглощения сохранится – в конце этого года в объектах класса А у части арендаторов продолжится процесс оптимизации офисов: высвобожденные помещения приведут к дальнейшему росту доли вакантных площадей, в то время как офисы класса В продолжат оставаться альтернативой для более бюджетного размещения. При этом темпы ввода офисов замедлились еще больше, чем спрос на площади, что останется сдерживающим фактором роста вакантности. В то же время снижения ставок не ожидается, однако стоит отметить прогнозируемую децентрализацию спроса большей части пользователей, которые станут рассматривать офисы в том числе за пределами ключевых деловых районов города, где по-прежнему сохраняется дефицит доступных по объемам и стоимости офисов».
В сентябре предложение квартир в готовых массовых новостройках Москвы упало ниже 1 тыс. единиц, а их доля впервые сократилась до 6% от общего числа помещений, представленных в продаже в массовых новостройках на разной стадии строительства, подсчитали эксперты «Метриум». Предыдущий минимум предложения квартир в новостройках, получивших разрешение на ввод эксплуатацию (РВЭ), был зафиксирован в июле 2020 года, а пик – в январе 2016 года.
По данным «Метриум», в сентябре 2020 года на рынке московских новостроек эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 14,8 тыс. квартир в жилых комплексах на разной стадии строительной готовности. Из них в корпусах на начальной стадии строительства было 4,9 тыс. квартир, на этапе сооружения этажей – 4,4 тыс., в процессе отделочных работ – 4,6 тыс. Наименьшее число квартир на выбор было доступно покупателям в корпусах или жилых комплексах, застройщики которых получили разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ), то есть в готовых для заселения домах, где насчитывалось всего 920 таких квартир.
В процентном отношении доля предложения на разных этапах распределилась так: на котловане – 33%, на стадии монтажных работ – 30%, с отделочными работами – 31%. Доля квартир в готовых домах на рынке составила всего 6,3%. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый низкий показатель предложения готового жилья по меньшей мере за последние пять лет. Предыдущий минимум был зафиксирован совсем недавно, в июле 2020 года, когда доля квартир в новостройках с РВЭ составила 8,3%. Между тем в среднем в 2019 году на готовые дома приходилось 13% предлагаемых застройщиками квартир, в 2018 году – 15%, в 2017 году – 13%, в 2016 году – 17%. В абсолютном выражении в среднем каждый месяц у клиентов, желающих приобрести квартиру от застройщика в готовом доме, на выбор было 2-3 тыс. вариантов, а сейчас их стало менее 1 тыс.
«Сокращение предложения в готовых новостройках, на мой взгляд, может быть связано с программой субсидирования ипотеки, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Дело в том, что уменьшение ставок позволило части клиентов приобрести более дорогие объекты в готовых домах. В условиях повышения стоимости аренды в Москве, которое было отмечено после завершения режима самоизоляции, многие предпочли приобрести жилье под ключ, чем одновременно выплачивать кредит и снимать квартиру. Активность именно таких клиентов могла привести к вымыванию предложения готовых квартир. Помимо этого, покупателей наиболее ликвидного (готового) жилья стимулировало снижение курса рубля – валютные инвесторы спешили зафиксировать прибыль в покупке недвижимости. В нашем проекте с мая по настоящий момент готовое жилье пользовалось большим спросом, и сейчас в продаже осталось около 100 квартир».
Аналитики «Метриум» отмечают, что квартиры в готовых корпусах можно найти в 28 жилых комплексах комфорт- и эконом-класса. Средняя стоимость квадратного метра в них – 190 тыс. рублей, что соответствует средней по рынку. При этом новостройки на котловане продаются по 169 тыс. рублей за «квадрат», на этапе монтажа этажей – за 186 тыс. руб. за кв.м, на стадии отделочных работ – 211 тыс. руб. за кв.м,
«Таким образом на рынке сложился небольшой дефицит квартир в готовых новостройках, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиентам, рассчитывающим получить ключи в день сделки с застройщиком, будет непросто подобрать подходящий по цене ликвидный объект. Впрочем, на этапе отделочных работ сейчас представлены более 30% квартир, поэтому в скором времени предложение готового жилья должно восстановиться».
Источник: «Метриум»