Средняя цена квадратного метра квартир комфорт-класса выросла почти на 30% за год
По данным департамента аналитики "БОН ТОН", по итогам мая 2021 года совокупный объем предложения квартир комфорт-класса на первичном рынке старой Москвы составил 684,5 тыс. кв.м и 12,5 тыс. лотов, который за месяц вырос на 19% площади и 16% лотов, но в годовой динамике наблюдается снижение на 25% площади и 18,5% лотов. На долю комфорт-класса приходится 99,6% предложения в массовом сегменте.
В мае стартовали продажи в двух проектах - ЖК "Южные сады" (А101) в ЮЗАО и "Михалковский" (РГ Девелопмент) в САО и в новых корпусах уже реализующихся комплексов. Всего в реализацию поступило 13 корпусов.
Лидерами по объёму предложения остаются ЮВАО (27,9%), ЗАО (14,2%), САО (11,9%) и СВАО (11,4%), на которые приходится 65,4% совокупной экспозиции. Больше всего за месяц выросла доля ЮАО (+6,3%) и ЮЗАО (+6,1%) в связи с выходом новых объемов в реализацию. В годовой динамике больше всего сократилось предложение в нескольких округах: в ЗелАО (-78%), СВАО (-55%) и СЗАО (-41%).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности (49%), которая выросла на 12,2%: на нулевом цикле – 38,4% (+12,9%), на стадии монтажа первых этажей – 10,6% (-0,7%). На заключительной стадии представлено 34,3% предложения, которая снизилась на 7,4%: на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 23,5% (-1,8%), на стадии благоустройства - 1,4% (-0,4%) и на стадии ввода – 9,4% (-5,2%).
Большая доля предложения комфорт-класса реализуется с отделкой – 53,3%, которая за месяц сократилась на 8,3%. Доля предложения без отделки выросла на 6% и составила 28,3%. На долю предчистовой отделки приходится – 17,1%, которая выросла на 3,1% за счет выхода нового объема. На долю отделки с мебелью и кухней приходится 1,2% (-0,8%).
По итогам мая средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 241,9 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +29,7% за год). Самыми доступными округами остаются ЗелАО с СВЦ на уровне 185,4 тыс. руб. (-0,4% за месяц, +28,6% за год) и ЮЗАО – 192,7 тыс. руб. (-6,8% за месяц, +18,1% за год), снижение в котором связано с выходом нового проекта с СВЦ на старте продаж на уровне 189,7 тыс. руб.
Самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 276,3 тыс. руб. (+3,5% за месяц, +40,8% за год) и ВАО – 256,6 тыс. руб. (+3,9% за месяц, +28,8% за год).
В I квартале 2021 г. общий объем арендованных и купленных офисных площадей составил 300 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями первых кварталов последних лет. 35% сделок в I квартале 2021 г. были заключены в объектах класса А. Около 15% площадей, арендованных с привлечением консультанта, расположены в гибких рабочих пространствах Москвы.
Большая доля спроса – 17% - в I квартале 2021 г. представлена компаниями в сфере «информационных технологий и телекоммуникаций». На втором месте – компании секторов «профессиональные услуги» и «добыча и распределение».
Объем купленных офисов в I квартале 2021 г. составил 9 тыс. кв. м, что в пять раз меньше аналогичного показателя 2020 г. Такое значительное снижение вызвано отсутствием сделок по продаже объектов целиком. Объем розничных продаж, в свою очередь, снизился в 1,5 раза по сравнению с I кварталом 2020 г. Ключевыми драйверами спроса на покупку офисных блоков по-прежнему остаются банки, энергодобывающие компании, а также представители сферы строительства.
Объем ввода в I квартале 2021 г. составил 310 тыс. кв. м площадей, что на 38% больше показателя за весь 2020 г. Такой внушительный прирост был вызван переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда запланированных проектов в 2020 г. в связи с карантинными ограничениями. Несмотря на большой объем ввода, рынок спекулятивного предложения пополнило лишь 18% от оъема нового ввода. Два крупнейших деловых комплекса, завершенные в I квартале 2021 г., были реализованы непосредственно под клиента:«Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м) в Тушине, который станет штаб-квартирой для госкорпорации Ростех, и «Два Капитана» (80 тыс. кв. м) в Красногорске, где разместятся правительственные структуры Московской области.
Совокупно в 2021 г. к строительству заявлено 643 тыс. кв. м площадей, что может привести к наибольшему показателю ввода на офисном рынке Москвы за последние пять лет.
В период до пандемии сроки ввода в эксплуатацию большинства запланированных объектов приходились на конец года, в частности на IV квартал. На сегодняшний день половина нового предложения пришлась на I квартал 2021 г., еще 27% ожидается во II квартале 2021 г. Изменение распределения будущего предложения обусловлено рядом объектов, построенных еще в 2020 г., но еще не получивших разрешение на ввод в эксплуатацию.
Вакантность в сегменте офисной недвижимости по итогам I квартала 2021 г. увеличилась на 0,3 п.п. и составила в 8,5%. Вакантность в классе А увеличилась на 0,4 п.п. по сравнению с IV кварталом 2020 г. и достигла 13,0%, в то время как аналогичный показатель в классе В+/-остался без изменений на уровне 7,0%.
Стабильно ММДЦ «Москва-Сити» является одним из востребованных деловых районов, о чем свидетельствует снижение доли вакантных площадей на 3,5 п.п. за квартал: с 13,8% в IV квартале 2020 г. до 10,4% в I квартале 2021 г. Аналогичная тенденция наблюдается в Центральном Деловом Районе Москвы, где было зафиксировано снижение вакантности на 1,2 п.п. за прошедший квартал: с 5,7% в IV квартале 2020 г. до 4,5% в I квартале 2021 г.
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «В данный момент активность арендаторов в сегменте офисной недвижимости продолжает оставаться на высоком уровне. Компании рассматривают различные варианты —как переезд в новый офис с целью сэкономить или улучшить качество текущего офиса, так и расширение текущих площадей в связи с ростом бизнеса. Рост уровня свободных площадей произошел за счет ввода в эксплуатацию ряда новых объектов, а также из-за большого уровня вакантных площадей класса A. Арендные ставки находятся в состоянии стагнации, но к росту их подталкивает ощутимый дефицит качественных площадей в востребованных объектах в премиальных локациях».
В I квартале 2021 года доля квартир с отделкой в новостройках бизнес-класса в Москве достигла максимума за последние три года. По подсчетам аналитиков «Метриум», 41% новых квартир в этом сегменте предлагались застройщиками в той или другой степени готовности для косметического ремонта или заселения. Наиболее популярной опцией стали квартиры white box.
В I квартале 2021 года на рынке новостроек столицы девелоперы проектов бизнес-класса продавали почти 12 тыс. квартир, подсчитали эксперты «Метриум». Среди них без отделки покупателям предлагали 7 тыс. квартир, тогда как го назад на рынке насчитывалось 8,5 тыс. таких помещений, то есть предложение жилья без отделки за год снизилось на 18%.
Вторым по распространенности форматом готовности квартир к заселению стал white box или предчистовая отделка. В I квартале 2021 девелоперы новостроек бизнес-класса предлагали 3,2 тыс. таких помещений, а в аналогичный период прошлого года – 2,3 тыс. Соответственно, за год предложение квартир, требующих только косметического ремонта, выросло на 40%.
По-прежнему в меньшинстве варианты квартир под ключ в новостройках бизнес-класса. Сейчас девелоперы предлагают 1,8 тыс. таких помещений, хотя их количество за год также выросло – на 9%.
«В бизнес-классе, как ранее и в сегменте массовых новостроек, застройщики стремятся дать покупателю более широкий выбор вариантов жилья, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – К примеру, в наших проектах бизнес-класса iLove и Headliner есть квартиры как с отделкой, так и без нее. Они пользуются одинаково высоким спросом, хотя в целом интерес к жилью под ключ возрастает – это удобная опция, но многие по-прежнему стремятся полностью адаптировать жилье под свои нужды, поэтому предпочитают квартиры с черновым ремонтом».
Таким образом, в I квартале 2021 года в структуре предложения нового жилья бизнес-класса по-прежнему превалировали квартиры без отделки (59%), однако это стало самым низким показателем за последние 5 лет. Доля помещений с отделкой (white box и квартиры под ключ) устойчиво возрастает, и сейчас она достигла 41%. Между тем в I квартале 2020 года доля квартир без отделки составляла 69%, а с отделкой – 31%, в аналогичный период 2019 года – 76% против 24%, 2018 года – 88% против 12%.
«Увеличение доли квартир с отделкой связано с повышением активности покупателей, привлекающих ипотеку, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Если стоит цель сэкономить деньги и время, то выгодно приобретать квартиру с отделкой в ипотеку. Фактически расходы на ремонт таким образом включаются в кредит, и покупателю не нужно сразу после получения ключей в кратчайшие сроки потратить 20-30% от стоимости квартиры на отделку. К тому же можно въехать в квартиру сразу после получения ключей. Застройщики сделали вывод из этой тенденции и начали наращивать предложение квартир с отделкой, в том числе и в бизнес-классе».
Источник: «Метриум»
«На рынке новостроек бизнес-класса мы наблюдаем такую же тенденцию, как и в комфорт-классе, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиенты всё чаще предпочитают приобрести готовую квартиру и не заниматься самостоятельно её перепланировкой и ремонтом. Это помогает сэкономить время и деньги. Число покупателей, которые предпочитают с нуля создать квартиру мечты пока велико, но прагматизм постепенно побеждает, поэтому и структура предложения меняется».
В новостройках комфорт-класса в Москве в I квартале 2021 года на долю квартир с отделкой приходились 67% предложений, white box – 9%, а на жилье без отделки – 24%. Последний показатель, как и в бизнес-классе, устойчиво снижается.
Схожая тенденция наблюдается на рынке новостроек премиум-класса, где доля квартир без отделки снизилась за год с 48% до 38%, а удельный вес предложений с отделкой повысился с 52% до 62%.
Аналогичная ситуация и в элитном сегменте рынка новостроек, где доля квартир и апартаментов без отделки снизилась за год с 42% до 35%. Доля жилья с полной или предчистовой отделкой, в свою очередь, выросла с 58% до 65%.
«Увеличение доли жилья с отделкой во всех сегментах свидетельствует об общем развитии продукта на рынке первичного жилья, – резюмирует Мария Литинецкая. – Покупатели почти всех сегментов постепенно отдают предпочтение жилью с отделкой, однако, чем выше класс продаваемой новостройки, тем выше вероятность, что потенциальный покупатель предпочтет отделку white box, а не полностью готовый ремонт».