Средняя цена квадратного метра квартир комфорт-класса выросла почти на 30% за год
По данным департамента аналитики "БОН ТОН", по итогам мая 2021 года совокупный объем предложения квартир комфорт-класса на первичном рынке старой Москвы составил 684,5 тыс. кв.м и 12,5 тыс. лотов, который за месяц вырос на 19% площади и 16% лотов, но в годовой динамике наблюдается снижение на 25% площади и 18,5% лотов. На долю комфорт-класса приходится 99,6% предложения в массовом сегменте.
В мае стартовали продажи в двух проектах - ЖК "Южные сады" (А101) в ЮЗАО и "Михалковский" (РГ Девелопмент) в САО и в новых корпусах уже реализующихся комплексов. Всего в реализацию поступило 13 корпусов.
Лидерами по объёму предложения остаются ЮВАО (27,9%), ЗАО (14,2%), САО (11,9%) и СВАО (11,4%), на которые приходится 65,4% совокупной экспозиции. Больше всего за месяц выросла доля ЮАО (+6,3%) и ЮЗАО (+6,1%) в связи с выходом новых объемов в реализацию. В годовой динамике больше всего сократилось предложение в нескольких округах: в ЗелАО (-78%), СВАО (-55%) и СЗАО (-41%).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности (49%), которая выросла на 12,2%: на нулевом цикле – 38,4% (+12,9%), на стадии монтажа первых этажей – 10,6% (-0,7%). На заключительной стадии представлено 34,3% предложения, которая снизилась на 7,4%: на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 23,5% (-1,8%), на стадии благоустройства - 1,4% (-0,4%) и на стадии ввода – 9,4% (-5,2%).
Большая доля предложения комфорт-класса реализуется с отделкой – 53,3%, которая за месяц сократилась на 8,3%. Доля предложения без отделки выросла на 6% и составила 28,3%. На долю предчистовой отделки приходится – 17,1%, которая выросла на 3,1% за счет выхода нового объема. На долю отделки с мебелью и кухней приходится 1,2% (-0,8%).
По итогам мая средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 241,9 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +29,7% за год). Самыми доступными округами остаются ЗелАО с СВЦ на уровне 185,4 тыс. руб. (-0,4% за месяц, +28,6% за год) и ЮЗАО – 192,7 тыс. руб. (-6,8% за месяц, +18,1% за год), снижение в котором связано с выходом нового проекта с СВЦ на старте продаж на уровне 189,7 тыс. руб.
Самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 276,3 тыс. руб. (+3,5% за месяц, +40,8% за год) и ВАО – 256,6 тыс. руб. (+3,9% за месяц, +28,8% за год).
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года в сегменте московского стрит-ритейла и дала прогноз по развитию рынка в 2021 году.
Уровень вакантных помещений
По итогам IV квартала 2020 года уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы составил 14,9%, увеличившись за три месяца на 0.5 п. п. В октябре-декабре 2020 зафиксировано наименьшее число закрытий с начала года – общее число освободивших помещений арендаторов почти в два раза меньше, чем в II и III кварталах.
Профиль арендаторов
Существенных изменений в структуре арендаторов центральных торговых коридоров с начала года не произошло. Как правило, ротация происходит между арендаторами аналогичной или схожей сферы деятельности. Во многом это связано с уже сложившимся профилем торгового коридора. Например, в районе Патриарших прудов, на Пятницкой и Мясницкой улицах уже долгие годы развиваются преимущественно ресторанные концепции, а улицы Петровка и Столешников переулок востребованы у fashion-ритейлеров.
Количество закрытий среди люксовых операторов за время пандемии было минимальным. Безусловно, отсутствие иностранных туристов, отмена деловых поездок негативно сказались на продажах, особенно в первой половине года. Иностранные туристы обеспечивали более 15% локальных продаж, а по итогам 2020 года количество иностранных туристов сократится на 70-80%.
Тем не менее, отток туризма был компенсирован усилением локального спроса, и многие компании по производству предметов роскоши сообщили о рекордных показателях продаж в III-IV кварталах. Стабильность расположения люксовых операторов обусловлена ограниченной зоной присутствия и дефицитом качественных опций в центре, сроком окупаемости инвестиций в отделку помещения, а также репутационными рисками в случае закрытия.
Коммерческие условия
В период с октября по декабрь арендные ставки на свободные помещения в центральных торговых коридорах оставались стабильными ввиду замедления роста свободных помещений, а также по причине сохраняющегося низкого спроса со стороны ритейлеров: большинство операторов готовы вернуться к рассмотрению новых предложений аренды и обсуждению планов по развитию не ранее следующего года. Например, на улицах Арбат и Никольская, где уровень свободных помещений составляет 21,6% и 16,7% соответственно, арендодатели не корректировали ставки аренды. В востребованных локациях Патриарших прудов и центральной части ул. Кузнецкий Мост сохраняются наиболее высокие арендные ставки, значение которых не меняется с декабря 2019 г., а срок экспонирования остается одним из минимальных – 1-3 месяца. Отрицательная динамика арендных ставок сохранилась на Садовом кольце (-9%), Тверской (-6%), 1-й Тверской-Ямской (-8%) и Новом Арбате (-6%).
Прогноз
Баланс спроса и предложения в 2021 году будет зависеть от дальнейшего развития эпидемиологической ситуации во всем мире. На наш взгляд, наибольшее влияние на рынок центральных торговых коридоров сегодня оказывают следующие последствия пандемии: отсутствие туристов и отмена деловых поездок, увеличение доли офисных сотрудников, работающих из дома, а также снижение реальных располагаемых доходов населения.
- Восстановление туристического потока к докризисному уровню ожидается не ранее 2023/2024 года[1]. Таким образом, восстановление продаж у торговых операторов, ориентированных на туристический поток, займет 2-3 года.
- Возвращение работников в офисы произойдет по мере нормализации ситуации на локальном уровне. Учитывая тот факт, что компании активно возвращались к работе из офиса летом, можно предположить, что при благоприятной эпидемиологической ситуации большинство сотрудников вернется в офисы.
- Восстановление потребительского спроса к докризисному уровню, согласно последнему прогнозу Oxford Economics, ожидается не ранее 2022 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла компании CBRE отмечает:
«Несмотря на то, что темп роста закрытий замедлился, сегодня мы наблюдаем возрастающую поляризацию между участками одних и тех же улиц. Так, например, уровень вакантных помещений на ул. Петровка от Кузнецкого моста до Столешникова переулка составляет 3%, в то время как показатель между домами 17 и 34 составляет 27%, что несомненно отражается на уровне арендных ставок».
[1] The State of Fashion 2021, McKinsey & Company
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке апартаментов Москвы объем предложения снизился на 4,4% площади и на 5,2% лотов. За год объем предложения сократился на 16% площади и 23% лотов.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,8%), которая уменьшилась за месяц на 2,1%, а объем - на 9,1%. Доля бизнес-класса практически не изменилась и составляет 38,2%, а его объем уменьшился на 5%. На долю массового сегмента приходится не более 21%.
Почти 65% предложения апартаментов концентрируется в 3 округах Москвы: ЦАО (31,7%), САО (19,1%) и СВАО (13,7%). В ноябре во всех округах объем предложения сократился, кроме ВАО и СЗАО, в которых вышли новые проекты. Больше всего объем уменьшился в ЗАО – на 19% и в ЮАО на 20%.
Сейчас 68,6% предложения находится на заключительной стадии, объем которого уменьшился на 3,5%. На начальной стадии доля предложения находится 23,9% предложения, который уменьшился на 5,4% за месяц. На стадии монтажных работ доля тоже практически не изменилась и составляет 7,5%, а объем сократился на 15,3%.
Половина предложения апартаментов приходится на 2 типа лотов: 2е с долей 27,1% и 3е с долей 21%. Больше всего сократился объем предложения 1-комнатных и 3-комнатных лотов – на 18% и 17%. Средняя площадь предложения составляет 71 кв. м.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) по итогам ноября 2020 г. составила 367,3 тыс. руб., которая за месяц выросла на 1%, за год - на 18%. Больше всего за месяц выросла СВЦ в премиум-классе – на 4,7%, за год – на 17,7% и составила 561,1 тыс. руб. СВЦ в бизнес-классе выросла за месяц 2%, за год на 13,6% и составила 263,3 тыс. руб. В комфорт-классе рост за год составил 5,3% до 181,6 тыс. руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
ноя.19 |
окт.20 |
ноя.20 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
премиум |
476,8 |
536,1 |
561,1 |
4,7% |
17,7% |
|
бизнес |
231,7 |
258,2 |
263,3 |
2,0% |
13,6% |
|
комфорт |
172,5 |
187,5 |
181,6 |
-3,2% |
5,3% |
|
стандарт |
0,0 |
178,4 |
181,5 |
1,8% |
|
|
Среднее |
310,8 |
364,2 |
367,7 |
1,0% |
18,3% |