Квартиру надо было покупать в 2017-м – доступность жилья в Москве опять снизилась
Несмотря на субсидирование ипотеки, в 2020 году доступность новостроек Москвы вновь снизилась. Средней московской семье пришлось бы откладывать на новую квартиру 8,6 лет, что на год больше, чем 2019-м, подсчитали эксперты «Метриум». Тем не менее ипотека существенно упростила решение жилищного вопроса, хотя для приобретающих квартиру за собственные средства лучший момент покупки прошел – он был в 2017 году.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, насколько изменилась доступность[1] московских новостроек за прошедший год. Помимо этого, аналитики учли влияние рекордно снизившихся ипотечных ставок на доступность нового жилья. Доступность жилья оценивается с помощью двух индикаторов: количества лет, необходимых для накопления средств на покупку квартиры, и доли ежемесячного платежа по ипотеке в доходе семьи из двух работающих (в %, доступность с ипотекой).
В целом новостройки столицы 2020 года стали менее доступными без учета ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», московской семье с двумя работающими взрослыми в конце 2020 понадобилось бы 8 лет и 6 месяцев, чтобы накопить на квартиру в массовой новостройке по средней цене, которая составила 11,4 млн рублей.
Между тем в конце 2019 года коэффициент доступности новостроек составил 7,6, то есть чтобы накопить на квартиру со средней на тот момент ценой (10,1 млн рублей) обычной семье понадобилось бы 7 лет и 6 месяцев, то есть на год меньше, чем сейчас.
Доступность снизилась из-за быстрого роста цен в 2020 году. Средняя стоимость квартиры за 12 месяцев увеличилась на 13%. Квадратный метр подорожал еще заметнее: с 175 тыс. рублей в декабре 2019 года до 208 тыс. рублей в декабре 2020 года, то есть на 19%.
При этом надо учитывать, что по данным Росстата среднедушевой денежный доход вырос в IV квартале 2020 года на 6,1% относительно IV квартала 2019 года. А прожиточный минимум, установленный властями столицы в конце 2020 года ненамного выше, чем в конце 2019 года – 20 260 рублей против 19 233 рублей годом ранее. Более того, Росстат пересчитал данные о доходах населения в 2019 году (базовый год для расчета), из-за чего они увеличились примерно на 2%. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», доступность новостроек в Москве могла снизиться в еще большей мере.
«Снижение доступности новостроек означает, что потребность в ипотеке будет расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, растет зависимость покупателя не только от ипотеки как таковой, но именно от дешевой ипотеки, то есть от кредитов со сниженными ставками. Чем дороже ипотека, тем эластичнее спрос – покупать дорогое жилье в кредит по высоким ставкам будет обременительным. С этой точки зрения, безусловно, необходимо продолжать мягкую политику ипотечных ставок, и если не отменять, то переформатировать программу субсидирования».
Квартиру надо было покупать в 2017-м
Порядка 60% покупателей, получающих кредит на квартиру в банках, не заметили увеличение расценок. Ставки по ипотеке рекордно снизились благодаря программе субсидирования, запущенной властями в апреле 2020 года. В среднем ставки на покупку строящегося или готового жилья у застройщиков сократились за прошлый год с 9% до 6-7% годовых, что сделало жилье для заемщиков более доступным.
Эксперты «Метриум» проанализировали, как менялась ипотечная нагрузка на семейный бюджет потенциальных покупателей квартир в кредит с 2014 года. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых[2].
В IV квартале 2020 года у московской семьи ипотечных заемщиков ушло бы на внесение ежемесячного платежа по кредиту 51% их ежемесячного чистого дохода. Это самое низкое значение за предшествующие пять лет, отмечают аналитики «Метриум». Так, в IV квартале 2019 года ежемесячный платеж занимал 54% дохода, в аналогичный период 2018 года – 58%, 2017 года – 56%, 2016 года – 66%, 2015 года – 78%, 2014 года – 89%. Даже с учетом значительных сезонных колебаний доходов (в конце года они максимальны) в долгосрочной перспективе ипотечная нагрузка на семейный бюджет снижается, поэтому спрос на жилье рос даже в кризис.
«Нужно принимать во внимание не только абсолютные значения стоимости квартиры и ежемесячных платежей, но и фактор времени, а также объем накоплений у населения, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Покупателю требуется время чтобы накопить намного больше денег на первоначальный взнос, чем, скажем, в 2014 году. Это также влияет на доступность жилья с точки зрения ипотечного заемщика. Именно поэтому значительная часть клиентов стремится получить заем с первоначальным взносом менее 20%».
С точки зрения ипотечного заемщика наиболее выгодным моментом для покупки квартиры был конец 2017 года. Тогда средняя стоимость квартиры была равна 8,8 млн рублей, а ежемесячный платеж по тогдашней ставке (9,79%) составил бы 66,8 тыс. рублей в месяц, что при среднем доходе потребовало отдавать каждый месяц банку 56% семейного бюджета. При этом на первый взнос по такому кредиту понадобилось бы только 1,75 млн рублей.
Теперь параметры типичного кредита другие. В IV квартале 2020 года квартира стоила 11,4 млн рублей, а на первоначальный взнос потребовалось 2,28 млн рублей. При текущей ставке по кредиту (7,36%) каждый месяц банку пришлось бы отдавать 72, 6 тыс. рублей или 51% семейного дохода. Для сравнения: в IV квартале 2019 года по актуальным на тот момент ценам и условиям кредитования ежемесячный платеж составил бы 72,9 тыс. рублей. Таким образом, рост цен почти нивелировал позитивный эффект от субсидирования ипотеки (без учета роста доходов и инфляции).
«Проблему доступности жилья не удастся устранить без качественных изменений в экономической ситуации, – резюмирует Мария Литинецкая. – Нужны оперативные и в то же время долгосрочные меры, которые позволят добиться роста доходов населения и сдержать уровень инфляции в допустимом коридоре. Необходимо также разнообразить источники финансирования жилищного строительства. В частности, для сдерживания цен нужно участие государства в строительстве и реконструкции инженерных сетей и социальной инфраструктуры, а также программы оптимизации затрат застройщиков при освоении земельных участков. В совокупности эти меры сделают жилье более доступным».
[1] Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[2] Были приняты следующие допущения: заемщики получают кредит на 20 лет под текущую на тот момент среднюю ставку по ипотеке с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на момент предполагаемой покупки.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 7,6%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла за месяц на 3,3% и достигла 214 290 руб.
По данным «Метриум», по итогам первого месяца 2021 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находился 91 жилой комплекс. Суммарный объем предложения составил 13 065[1] квартир общей площадью 705,1 тыс. кв. м. За месяц показатель сократился на 7,6% по количеству квартир, на 9,1% по продаваемой площади.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в январе 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Зеленая вертикаль |
Э.К. Девелопмент |
СЗАО |
Источник: «Метриум»
Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих проектах:
– «Волжский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Люблинский парк» (корп. 9-10);
– «Полярная 25» (к. 3).
Наибольшая доля квартир в структуре предложения расположена в ЮВАО – 34,8%, показатель за месяц вырос на 1,2 п.п. Далее следует СВАО, где сосредоточено 18% объема предложения (+0,1 п.п.). Почти в равном соотношении реализуются квартиры в САО и ЗАО – 13% (-0,6 п.п.) и 12,3% (доля без изменений) соответственно. Наименьший объем лотов в реализации представлен в СЗАО (3,7%; +0,7 п.п.) и ЮЗАО (1,7%; доля без изменений).
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
В структуре предложения по стадии строительной готовности превалирующий объем лотов сосредоточен в домах на этапе строительно-монтажных работ (45%; -0,1 п.п.). Треть предложения на первичном рынке реализуется в корпусах на начальной стадии строительной готовности (29,3%; +2,5 п.п.). В домах на этапе отделочных работ представлено 18,6% квартир
(-2,8 п.п.). Наименьшая доля приходится на лоты в готовых корпусах – 7,1% (+0,4 п.п.).
В январе 2021 года выросла доля студий на 1,4 п.п. за счет сокращения долей прочих типологий. Совокупная доля одно- и двухкомнатных квартир составила около 65%. На лоты этих типов пришлось по 32,3% (однокомнатные -0,1 п.п.; двухкомнатные -0,4 п.п.). Доля трехкомнатных квартир достигла 17,2% (-0,8 п.п.), студий – 16,2% (+1,4 п.п.). Наименьшая часть предложения представлена многокомнатными лотами – 2% (-0,1 п.п.).
Тренд на отделку продолжился. Основной объем квартир на рынке массового сегмента представлен с финишной отделкой – 67,6% (+2,3 п.п. за месяц). На предложения без отделки приходится 23,2% квартир (-2,2 п.п.). Меньше всего предлагается лотов с отделкой white box – 9,2% (доля без изменений).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра достигла 214 290 руб. (+3,3% за месяц; +20% за год). В январе месячный темп прироста превысил декабрьский. В декабре прошлого года наблюдалось удорожание на 2,2%, а в январе 2021 – на 3,3%. Выше январского темпы роста средневзвешенной цены квадратного метра были только в прошлогодние месяцы с октября по ноябрь, когда ежемесячный прирост составлял 4,5%.
Рост средних цен наблюдался во всех округах. Самый заметный прирост средневзвешенной цены квадратного метра был в ЮЗАО (+6,2%), в котором произошло плановое повышение цен в единственном проекте, находящимся на завершающем этапе реализации («Столичные поляны»). В ЮВАО цены выросли в среднем на 4,6%, в ЗАО и САО – на 4,4% и 4,3% соответственно. Во всех остальных округах цены выросли от 0,8% до 2,1%.
В конце января 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 11,6 млн руб. (+1,5% за месяц; +11,7% за год). В разрезе типологий средние бюджеты за прошедший месяц также увеличились:
- студии – 6,31 млн руб. (+4,2%);
- однокомнатные – 9,01 млн руб. (+2,1%);
- двухкомнатные – 13,04 млн руб. (+3,3%);
- трёхкомнатные – 17,33 млн руб. (+2,4%);
- многокомнатные – 23,17 млн руб. (+1,8%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
11,0 |
26,2 |
40,2 |
177 170 |
241 080 |
412 200 |
3 186 000 |
6 309 600 |
10 419 200 |
|
1К |
31,2 |
40,3 |
65,8 |
155 000 |
223 590 |
398 200 |
6 016 400 |
9 010 960 |
16 871 120 |
|
2К |
41,2 |
62,3 |
102,8 |
139 000 |
209 355 |
338 300 |
8 217 500 |
13 038 200 |
24 590 895 |
|
3К |
62,6 |
84,5 |
139,6 |
135 200 |
204 945 |
338 560 |
9 906 530 |
17 326 590 |
32 003 750 |
|
4К+ |
80,5 |
108,4 |
129,1 |
137 000 |
213 680 |
350 000 |
11 434 020 |
23 171 975 |
39 270 000 |
|
итого[2] |
11,0 |
54,0 |
139,6 |
135 200 |
214 290 |
412 200 |
3 186 000 |
11 565 685 |
39 270 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в январе 2021 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,2 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 3,8 млн руб.
– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,5 кв. м за 4,5 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность в первом месяце 2021 года была низкой, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На первичный рынок массового сегмента поступил в реализацию только один новый жилой комплекс, а в продажу вышли всего несколько корпусов в уже реализуемых проектах.
В массовом сегменте Москвы объем предложения продолжает снижаться и снова близок к пятилетнему минимуму. В январе количество квартир сократилось на 7,6% до 13 тыс. штук. (-7,6% за месяц; -18% за год). Объем рынка был меньше текущего только в октябре-ноябре 2020 года, когда количество лотов снизилось до пятилетнего минимума в 12,7 тыс. штук из-за спроса, достигнувшего пика. Максимальное количество квартир массового сегмента было представлено на рынке в июне 2017 года и исчислялось 21,6 тыс. лотов. Таким образом за три с половиной года предложение сократилось на 40%.
В январе средняя цена за квадратный метр выросла до 214,3 тыс. руб./кв. м (+3,3% за месяц; +20% за год). Вслед за средней ценой квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 11,6 млн руб. (+1,5% за месяц; +11,7% за год). Бюджет за год вырос медленнее цены «квадрата» из-за уменьшения площади. Средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась до 54 кв.м (-4 кв.м за год; -5,1 кв.м за 2 года).
Все основные тенденции 2020 года в начале нового года продолжаются, так как основные стимулы и драйверы все еще присутствуют: спрос стабильно высокий на фоне доступной ипотеки, предложение ограничено. Сейчас рынку необходим выход нового объема предложения – это позволит стабилизировать рост цен и обеспечит сбалансированное развитие рынка без резких стрессовых скачков».
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости регионов России. Объем нового ввода торговых площадей по итогам 2020 года составил 192 тыс. кв. м из заявленных в начале года девелоперами 600 тыс. кв. м и стал минимальным за последние 10 лет. Это связано с предпринимаемыми мерами борьбы с коронавирусной инфекцией и введением ограничений в регионах в течение года.
Ожидаемый объем ввода на 2021 г. составляет около 400 тыс. кв. м. Данный объем сформирован значительной долей объектов с перенесенной датой открытия с 2020 на 2021 год. Из них 100 тыс. кв. м заявлено к открытию в городах с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, таких как Грозный, Тамбов, Нефтеюганск. Около 50% торговых площадей, заявленных к открытию в 2021 году, расположены в Приволжском федеральном округе. Нижнекамск, Киров и Пермь имеют низкую обеспеченность качественным предложением, в Нижнем Новгороде последний крупный ТЦ был открыт 6 лет назад.
ТЦ, открытые в 2020 году и запланированные к открытию в региональных городах в 2021 году
|
Город |
Название |
Адрес |
GLA, кв. м |
Квартал |
|
ТЦ открытые в 2020 г. |
||||
|
Казань |
Казань Молл |
Павлюхина ул. 91 |
53 850 |
IV кв. 2020 |
|
Нижневартовск |
Грин Парк |
Ленина ул., 8 |
50 700 |
IV кв. 2020 |
|
Калининград |
Балтия Молл |
Приморское кольцо, 2 |
40 500 |
IV кв. 2020 |
|
Хабаровск |
Счастье |
Серышева ул., 25 |
28 005 |
IV кв. 2020 |
|
Тюмень |
Матрешка |
Широтная ул., 112а |
18 000 |
III кв. 2020 |
|
Томск |
Лето Парк |
Нахимова ул., 8 стр. 13 |
15 500 |
IV кв. 2020 |
|
Якутск |
Ураса Молл |
Автострада 50 лет Октября ул. , 6 |
9 200 |
IV кв. 2020 |
|
Ключевые ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г. |
||||
|
Пермь |
Планета |
Космонавтов ш., 162 |
83 000 |
II кв. 2021 |
|
Екатеринбург |
Веер Молл |
Космонавтов пр-т , 108 |
76 000 |
II кв. 2021 |
|
Нижнекамск |
Рамус Молл |
Сююмбике ул., 7 |
68 000 |
I кв. 2021 |
|
Грозный |
Грозный Молл |
Проспект Мухаммеда Али, 2А |
56 000 |
III кв. 2021 |
|
Киров |
Макси |
Луганская ул., 53а |
45 000 |
I кв. 2021 |
|
Нефтеюганск |
Рандеву |
Усть-Балыкская ул., 6 |
29 750 |
I кв. 2021 |
|
Нижний Новгород |
Океанис |
Гагарина пр-т, 35/1 |
16 000 |
III кв. 2021 |
|
Тамбов |
Рио, 2 фаза |
Советская ул., 99а |
15 110 |
I кв. 2021 |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
По данным CBRE, наибольшим потенциалом для строительства торговой недвижимости обладают города с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, для которых характерен дефицит качественного предложения торговых объектов и относительно высокий уровень доходов населения. Как правило, это вторые и третьи по численности населения города после административного центра, а также города, расположенные на Севере и Дальнем Востоке
Обеспеченность качественными торговыми площадями в России, кв. м /1000 человек
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
До 2019 года доля городов с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек в общем объеме строительства не превышала 15%, однако на протяжении последних двух лет наблюдается растущий интерес девелоперов к этим городам: их доля в общем объеме по итогам 2021 года может достигнуть 25%.
Свободные площади
Значительного увеличения объема свободных площадей в качественных объектах с современной концепцией по-прежнему не ожидается: собственники заинтересованы в сохранении арендаторов в условиях низкого спроса, а ритейлеры, в свою очередь, в удачных локациях в качественных объектах.
Восстановление посещаемости ТЦ и потребительской активности
После повторного открытия торговых центров наблюдалось восстановление потребительской активности. Стоит отметить, что посещаемость в региональных торговых центрах после повторного открытия восстанавливалась по-разному, в зависимости от действующих ограничений (в ряде регионов они вводились повторно), уровня доходов населения и наличия качественного предложения торговых площадей. Более высокие показатели трафика и продаж после повторного открытия характерны для современных торговых центров, расположенных в крупных и более богатых городах. Покупатели медленнее возвращались в торговые центры в городах с низким уровнем доходов, а также в городах, где по-прежнему сохраняется дефицит качественного предложения.
Начиная с сентября наблюдается замедление темпов восстановления и снижение трат населения практически во всех категориях. Это связано со сдерживанием потребления «второй волной» коронавируса, которая началась во второй половине сентября.
Например, годовой прирост посещаемости ТРЦ «Калина Молл» в июле и августе составил 5% и 8%, в сентябре 23% и 2% в октябре. 12 ноября 2020 г. состоялось техническое открытие ТРЦ «Казань Молл» в Казани. Несмотря на пандемию и на то, что супермаркет, кинотеатр и детская развлекательная зона не были открыты на тот момент, запуск объекта вызвал большой интерес со стороны посетителей: посещаемость объекта в будни составила 15 000 – 17 000 чел./день, в выходные 22 000 - 25 000 чел./день.
Реальные располагаемые доходы населения, снизились по итогам 2020 года на 3-5%, что стало самым сильным за последние годы падением показателя. После незначительной положительной динамики в 2018-2019 годах. уровень доходов вновь находится в отрицательной плоскости. Восстановление реальных располагаемых доходов населения к докризисному уровню ожидается к 2022 году.
Торговые операторы
Переход россиян во время пандемии на удалённую работу и обучение, а также популярность компьютерных игр способствовали максимальному с 2015 года спросу на электронику и бытовую технику. Согласно ожиданиям ритейлеров, российский рынок электроники продолжит расти в 2021 году, несмотря на рекордные продажи в предыдущем году на фоне пандемии.
Помимо режима самоизоляции, рекордные объемы ипотеки на рынке жилья стали дополнительным стимулом для роста продаж товаров для дома. По итогам 2020 года DIY-ритейл отмечает значительное увеличение выручки от офлайн- и онлайн-продаж.
В связи с пандемией объем продаж одежды и обуви в России сократился на 25%. Тем не менее, ряд ритейлеров открыли новые магазины в 2020 году и анонсировали планы по развитию на 2021 год. Федеральная сеть off-price-магазинов Familia в 2020 году открыла 32 новых магазина, из них 19 во втором полугодии. Торговые пространства компании впервые появились в Пскове, Кургане, Волжском, Кингисеппе, Волхове, а также Омске. В 2021 году Familia планирует открыть порядка 60 магазинов – как в городах присутствия, так и на новых для себя территориях.
Melon Fashion Group за 2020 год открыла 72 новых магазина. В планах на 2021 год для всех марок Melon Fashion Group – открытия магазинов в новой концепции (при этом befree запустит большеформатные магазины площадью 1 000 кв. м) и продолжение политики релокации на более привлекательные места в торговых центрах.
Надежда Цветкова, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE в регионах России, комментирует:
«Несмотря на временное снижение объёмов продаж в fashion сегменте, мы видим сохраняющийся интерес ритейлеров к новым качественным региональным торговым проектам.
Мы также видим, что желание покупателей посещать новые и современные объекты со временем только растет. А спад в продажах связан исключительно со снижением доходов жителей нашей страны. Сети (как федеральные, так и региональные) понимают это, поэтому продолжают активно рассматривать открытия в качественных объектах. Мы же, вместе с нашими девелоперами, делаем все, чтобы каждый наш недавно открывшийся, либо вскоре ожидающий открытия объект был с первого дня принят своей целевой аудиторией и оказался успешным для всех его участников.
В 2020 мы заключили более 140 сделок по аренде в региональных торговых центрах.
Наибольшее количество сделок было заключено на помещения площадью менее 500 кв. м.
Очень радует, что многие операторы подписывали проекты в новых для себя городах – Teika Boom, Sisley и Molecule (KazanMall в Казани), 12Storeez (Триумф Молл Саратов) и другие».