Квартиру надо было покупать в 2017-м – доступность жилья в Москве опять снизилась


04.06.2021 16:08

Несмотря на субсидирование ипотеки, в 2020 году доступность новостроек Москвы вновь снизилась. Средней московской семье пришлось бы откладывать на новую квартиру 8,6 лет, что на год больше, чем 2019-м, подсчитали эксперты «Метриум». Тем не менее ипотека существенно упростила решение жилищного вопроса, хотя для приобретающих квартиру за собственные средства лучший момент покупки прошел – он был в 2017 году.


Эксперты «Метриум» снова подсчитали, насколько изменилась доступность[1] московских новостроек за прошедший год. Помимо этого, аналитики учли влияние рекордно снизившихся ипотечных ставок на доступность нового жилья. Доступность жилья оценивается с помощью двух индикаторов: количества лет, необходимых для накопления средств на покупку квартиры, и доли ежемесячного платежа по ипотеке в доходе семьи из двух работающих (в %, доступность с ипотекой).

В целом новостройки столицы 2020 года стали менее доступными без учета ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», московской семье с двумя работающими взрослыми в конце 2020 понадобилось бы 8 лет и 6 месяцев, чтобы накопить на квартиру в массовой новостройке по средней цене, которая составила 11,4 млн рублей.

Между тем в конце 2019 года коэффициент доступности новостроек составил 7,6, то есть чтобы накопить на квартиру со средней на тот момент ценой (10,1 млн рублей) обычной семье понадобилось бы 7 лет и 6 месяцев, то есть на год меньше, чем сейчас.

Доступность снизилась из-за быстрого роста цен в 2020 году. Средняя стоимость квартиры за 12 месяцев увеличилась на 13%. Квадратный метр подорожал еще заметнее: с 175 тыс. рублей в декабре 2019 года до 208 тыс. рублей в декабре 2020 года, то есть на 19%.

При этом надо учитывать, что по данным Росстата среднедушевой денежный доход вырос в IV квартале 2020 года на 6,1% относительно IV квартала 2019 года. А прожиточный минимум, установленный властями столицы в конце 2020 года ненамного выше, чем в конце 2019 года – 20 260 рублей против 19 233 рублей годом ранее. Более того, Росстат пересчитал данные о доходах населения в 2019 году (базовый год для расчета), из-за чего они увеличились примерно на 2%. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», доступность новостроек в Москве могла снизиться в еще большей мере.

«Снижение доступности новостроек означает, что потребность в ипотеке будет расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).Более того, растет зависимость покупателя не только от ипотеки как таковой, но именно от дешевой ипотеки, то есть от кредитов со сниженными ставками. Чем дороже ипотека, тем эластичнее спрос – покупать дорогое жилье в кредит по высоким ставкам будет обременительным. С этой точки зрения, безусловно, необходимо продолжать мягкую политику ипотечных ставок, и если не отменять, то переформатировать программу субсидирования».

Квартиру надо было покупать в 2017-м

Порядка 60% покупателей, получающих кредит на квартиру в банках, не заметили увеличение расценок. Ставки по ипотеке рекордно снизились благодаря программе субсидирования, запущенной властями в апреле 2020 года. В среднем ставки на покупку строящегося или готового жилья у застройщиков сократились за прошлый год с 9% до 6-7% годовых, что сделало жилье для заемщиков более доступным.

Эксперты «Метриум» проанализировали, как менялась ипотечная нагрузка на семейный бюджет потенциальных покупателей квартир в кредит с 2014 года. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых[2].

В IV квартале 2020 года у московской семьи ипотечных заемщиков ушло бы на внесение ежемесячного платежа по кредиту 51% их ежемесячного чистого дохода. Это самое низкое значение за предшествующие пять лет, отмечают аналитики «Метриум». Так, в IV квартале 2019 года ежемесячный платеж занимал 54% дохода, в аналогичный период 2018 года – 58%, 2017 года – 56%, 2016 года – 66%, 2015 года – 78%, 2014 года – 89%. Даже с учетом значительных сезонных колебаний доходов (в конце года они максимальны) в долгосрочной перспективе ипотечная нагрузка на семейный бюджет снижается, поэтому спрос на жилье рос даже в кризис.

«Нужно принимать во внимание не только абсолютные значения стоимости квартиры и ежемесячных платежей, но и фактор времени, а также объем накоплений у населения, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». –  Покупателю требуется время чтобы накопить намного больше денег на первоначальный взнос, чем, скажем, в 2014 году. Это также влияет на доступность жилья с точки зрения ипотечного заемщика. Именно поэтому значительная часть клиентов стремится получить заем с первоначальным взносом менее 20%».

С точки зрения ипотечного заемщика наиболее выгодным моментом для покупки квартиры был конец 2017 года. Тогда средняя стоимость квартиры была равна 8,8 млн рублей, а ежемесячный платеж по тогдашней ставке (9,79%) составил бы 66,8 тыс. рублей в месяц, что при среднем доходе потребовало отдавать каждый месяц банку 56% семейного бюджета. При этом на первый взнос по такому кредиту понадобилось бы только 1,75 млн рублей.

Теперь параметры типичного кредита другие. В IV квартале 2020 года квартира стоила 11,4 млн рублей, а на первоначальный взнос потребовалось 2,28 млн рублей. При текущей ставке по кредиту (7,36%) каждый месяц банку пришлось бы отдавать 72, 6 тыс. рублей или 51% семейного дохода. Для сравнения: в IV квартале 2019 года по актуальным на тот момент ценам и условиям кредитования ежемесячный платеж составил бы 72,9 тыс. рублей. Таким образом, рост цен почти нивелировал позитивный эффект от субсидирования ипотеки (без учета роста доходов и инфляции).

«Проблему доступности жилья не удастся устранить без качественных изменений в экономической ситуации, – резюмирует Мария Литинецкая.Нужны оперативные и в то же время долгосрочные меры, которые позволят добиться роста доходов населения и сдержать уровень инфляции в допустимом коридоре. Необходимо также разнообразить источники финансирования жилищного строительства. В частности, для сдерживания цен нужно участие государства в строительстве и реконструкции инженерных сетей и социальной инфраструктуры, а также программы оптимизации затрат застройщиков при освоении земельных участков. В совокупности эти меры сделают жилье более доступным».

 

[1] Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.

[2] Были приняты следующие допущения: заемщики получают кредит на 20 лет под текущую на тот момент среднюю ставку по ипотеке с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на момент предполагаемой покупки.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»



15.04.2021 08:42

По итогам первого квартала в Петербурге остаются свободными порядка 1,7% качественных складских площадей – это минимальное значение с 2013 года, когда уровень вакантности составлял 1,8%. Наибольший дефицит предложения наблюдается в южном направлении, где доля свободных площадей составляет 1,4% от общего объема предложения в локации (2,1 млн кв. м). В северном направлении вакантны 2,9% площадей от общего объема предложения в локации (858 тыс. кв. м).


Основной объем предложения складских площадей (60%) сегодня сконцентрирован в южной части города. Близость к Московскому шоссе и трассе М-11, которые обеспечивают интенсивный грузопоток в столицу, центральные и южные регионы России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов. Объекты, расположенные на севере, также востребованы, однако большая часть спроса исторически сосредоточена на юге.  

Дефицит предложения на юге привел к тому, что основной объем сделок был заключен в объектах, расположенных на севере, в то время как в южном направлении ведется активное строительство объектов built-to-suit.

По данным Colliers, совокупный объем сделок по итогам первого квартала 2021 года остался на уровне показателя за аналогичный период 2020 года – 48,5 тыс. кв. м против 49,4 тыс. кв. м соответственно. Основную долю сделок по объему сданных площадей (87%) сформировали торговые и дистрибуционные компании. Крупнейшей сделкой в складском сегменте с начала 2021 года стала сделка аренды федеральной розничной сетью магазинов «Галамарт» площадей в новой очереди СК «Октавиан» (15,8 тыс. кв. м), которая находится в стадии строительства.

Дефицит вакантных площадей позволяет собственникам объектов не снижать запрашиваемые ставки. Так, по результатам первого квартала, ставки аренды в классе А составили 4 500 руб./кв. м/год (+1% год к году), в классе В – 3 720 руб./кв. м/год (+2% год к году).

Что касается объема предложения, в первом квартале 2021 года в эксплуатацию было введено два объекта общей площадью более 43 тыс. кв. м. Так, открылись распределительный центр международной сети магазинов Fix Price (35,6 тыс. кв. м) в «PNK Парк Шушары-3», реализованный по схеме built-to-suit, и производственно-складской комплекс российского производителя ежедневников и деловой галантереи «Адъютант» (7,5 тыс. кв. м) на территории производственной зоны «Горелово». Общее предложение качественной складской недвижимости составляет порядка 3,5 млн кв. м.

До конца 2021 года девелоперами всего запланировано к вводу порядка 220 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых 63% - спекулятивные объекты. Ключевые спекулятивные проекты, заявленные к вводу – СК «Русич Шушары» (50 тыс. кв. м) и СК «Адамант Парголово» (45 тыс. кв. м).

«По нашей оценке, прогнозируемый объем ввода не окажет значительного влияния на уровень вакантности. Ряд проектов уже заключили предварительные договоры с якорными арендаторами, и к моменту ввода в эксплуатацию более 50% площадей будут заполнены. К тому же, строительство некоторых спекулятивных объектов еще не начато – девелоперы стремятся заключить pre-let-контракт с якорным арендатором до начала работ, что теоретически может сдвинуть сроки сдачи части объектов на 2022 год», - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://newsklad.ru


15.04.2021 08:39

В I квартале 2021 года в Новой Москве 30% всех проданных площадей пришлись на долю только одного девелопера – группы компаний «А101», подсчитали аналитики «Метриум». Между тем в Новой Москве работают более 20 застройщиков, которые за первые три месяца 2021 года реализовали 325 тыс. кв.м. жилья по договорам долевого участия и выручили порядка 54 млрд рублей.


Около 80% договоров долевого участия (ДДУ) в I квартале 2021 года в Новой Москве заключили с покупателями всего пять застройщиков, работающих на местном рынке новостроек, по данным «Метриум». Девелоперы суммарно выручили с начала этого года 54,3 млрд рублей, заключив с дольщиками 6,8 тыс. договоров участия в строительстве 325 тыс. кв.м жилья.

Наиболее успешные показатели у группы «А101», которая реализовала 99,2 тыс. кв.м. за три месяца, что равно 30% от общей площади проданного жилья за три месяца в Новой Москве. Всего девелопер заключил более 2 тыс. договоров долевого участия, выручив порядка 17,7 млрд рублей в Новой Москве. Самыми успешными проектами «А101» в I квартале стали ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Прокшино», которые вошли в топ-15 самых продаваемых новостроек Новой Москвы по версии «Метриум».

«Результат отражает степень востребованности качественных проектов с разнообразной визуальной средой и живой инфраструктурой, – поясняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК«Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»).Мы используем особенности рельефа для создания интересных общественных пространств, привлекаем в свои проекты операторов востребованных сервисов, создаём точки притяжения для работы и отдыха. Кроме того, важным было сохранить разнообразие продукта для основной целевой аудитории. Порядка 55% предложения у нас приходится на двух- и трехкомнатные квартиры различной площади, чтобы семьи с детьми могли выбрать подходящий вариант, исходя из своих возможностей».

На вторую строчку опустился предыдущий лидер рейтинга – группа компаний «ПИК». Крупнейший федеральный застройщик продал в I квартале 70,9 тыс. кв.м, то есть около 22% от общей реализованной новомосковскими застройщиками площади. Покупатели заключили с девелопером почти 1,4 тыс. ДДУ на сумму 11 млрд рублей. Самыми востребованными новостройками группы «ПИК» стали ЖК «Саларьево Парк», «Бунинские луга» и «Середневский лес».

На третьей позиции – «Инвесттраст». За квартал застройщик нашел покупателей для 34,4 тыс. кв.м. жилья, что составило 11% от общей реализованной новомосковскими застройщиками площади. «Инвесттраст» заключил более 740 ДДУ и заработал 4,8 млрд рублей. Все это стало возможным благодаря успешным продажам в единственном, но масштабном проекте Новые Ватутинки (микрорайоны Центральный и Десна), который стал самым продаваемым в I квартале 2021 года в Новой Москве.

Рейтинг самых успешных девелоперов Новой Москвы в I квартале 2021 года*

 

 

Девелопер

Продано площадей, тыс. кв.м

Количество заключенных ДДУ, ед.

Выручено денег,

млрд руб.**

Доля рынка по проданной площади

1

А101

99,2

2 056

17,7

30%

2

ГК ПИК

70,9

1 393

11,0

22%

3

Инвесттраст

34,4

742

4,8

11%

4

ГК Самолет

30,4

699

5,1

9%

5

ГК Абсолют

27,7

441

4,8

9%

6

Центр-Инвест

13,0

318

2,3

4%

7

LEXION Development

12,6

253

2,4

4%

8

ГК МИЦ

12,0

335

2,1

4%

9

PPF Real Estate Russia

5,6

111

1,1

2%

10

Sezar Group

4,6

70

0,9

1%

* По площади зарегистрированных ДДУ на имя физических лиц, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более).

** Экспертная оценка            

Источник: «Метриум»

«Примечательно, что проекты лидирующего по продажам девелопера нельзя отнести к наиболее доступным в ценовом отношении, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). И тем не менее, это не мешает застройщику поставить внушительный рекорд продаж, реализовав почти треть всех площадей в регионе за прошедший квартал. Это говорит о том, что несмотря на повышение цен, которое в Новой Москве было очень заметным, покупатели по-прежнему делают выбор в пользу качественного жилья с развитой транспортной инфраструктурой, автономного и современного городского пространства, которое создается именно в крупных комплексах в Новой Москве. Вся инфраструктура – от образовательных комплексов и магазинов на первых этажах до коворокингов и благоустроенных территорий – часть проектов этого девелопера, которая привлекает покупателей и инвесторов».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»