Квартиру надо было покупать в 2017-м – доступность жилья в Москве опять снизилась
Несмотря на субсидирование ипотеки, в 2020 году доступность новостроек Москвы вновь снизилась. Средней московской семье пришлось бы откладывать на новую квартиру 8,6 лет, что на год больше, чем 2019-м, подсчитали эксперты «Метриум». Тем не менее ипотека существенно упростила решение жилищного вопроса, хотя для приобретающих квартиру за собственные средства лучший момент покупки прошел – он был в 2017 году.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, насколько изменилась доступность[1] московских новостроек за прошедший год. Помимо этого, аналитики учли влияние рекордно снизившихся ипотечных ставок на доступность нового жилья. Доступность жилья оценивается с помощью двух индикаторов: количества лет, необходимых для накопления средств на покупку квартиры, и доли ежемесячного платежа по ипотеке в доходе семьи из двух работающих (в %, доступность с ипотекой).
В целом новостройки столицы 2020 года стали менее доступными без учета ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», московской семье с двумя работающими взрослыми в конце 2020 понадобилось бы 8 лет и 6 месяцев, чтобы накопить на квартиру в массовой новостройке по средней цене, которая составила 11,4 млн рублей.
Между тем в конце 2019 года коэффициент доступности новостроек составил 7,6, то есть чтобы накопить на квартиру со средней на тот момент ценой (10,1 млн рублей) обычной семье понадобилось бы 7 лет и 6 месяцев, то есть на год меньше, чем сейчас.
Доступность снизилась из-за быстрого роста цен в 2020 году. Средняя стоимость квартиры за 12 месяцев увеличилась на 13%. Квадратный метр подорожал еще заметнее: с 175 тыс. рублей в декабре 2019 года до 208 тыс. рублей в декабре 2020 года, то есть на 19%.
При этом надо учитывать, что по данным Росстата среднедушевой денежный доход вырос в IV квартале 2020 года на 6,1% относительно IV квартала 2019 года. А прожиточный минимум, установленный властями столицы в конце 2020 года ненамного выше, чем в конце 2019 года – 20 260 рублей против 19 233 рублей годом ранее. Более того, Росстат пересчитал данные о доходах населения в 2019 году (базовый год для расчета), из-за чего они увеличились примерно на 2%. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», доступность новостроек в Москве могла снизиться в еще большей мере.
«Снижение доступности новостроек означает, что потребность в ипотеке будет расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, растет зависимость покупателя не только от ипотеки как таковой, но именно от дешевой ипотеки, то есть от кредитов со сниженными ставками. Чем дороже ипотека, тем эластичнее спрос – покупать дорогое жилье в кредит по высоким ставкам будет обременительным. С этой точки зрения, безусловно, необходимо продолжать мягкую политику ипотечных ставок, и если не отменять, то переформатировать программу субсидирования».
Квартиру надо было покупать в 2017-м
Порядка 60% покупателей, получающих кредит на квартиру в банках, не заметили увеличение расценок. Ставки по ипотеке рекордно снизились благодаря программе субсидирования, запущенной властями в апреле 2020 года. В среднем ставки на покупку строящегося или готового жилья у застройщиков сократились за прошлый год с 9% до 6-7% годовых, что сделало жилье для заемщиков более доступным.
Эксперты «Метриум» проанализировали, как менялась ипотечная нагрузка на семейный бюджет потенциальных покупателей квартир в кредит с 2014 года. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых[2].
В IV квартале 2020 года у московской семьи ипотечных заемщиков ушло бы на внесение ежемесячного платежа по кредиту 51% их ежемесячного чистого дохода. Это самое низкое значение за предшествующие пять лет, отмечают аналитики «Метриум». Так, в IV квартале 2019 года ежемесячный платеж занимал 54% дохода, в аналогичный период 2018 года – 58%, 2017 года – 56%, 2016 года – 66%, 2015 года – 78%, 2014 года – 89%. Даже с учетом значительных сезонных колебаний доходов (в конце года они максимальны) в долгосрочной перспективе ипотечная нагрузка на семейный бюджет снижается, поэтому спрос на жилье рос даже в кризис.
«Нужно принимать во внимание не только абсолютные значения стоимости квартиры и ежемесячных платежей, но и фактор времени, а также объем накоплений у населения, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Покупателю требуется время чтобы накопить намного больше денег на первоначальный взнос, чем, скажем, в 2014 году. Это также влияет на доступность жилья с точки зрения ипотечного заемщика. Именно поэтому значительная часть клиентов стремится получить заем с первоначальным взносом менее 20%».
С точки зрения ипотечного заемщика наиболее выгодным моментом для покупки квартиры был конец 2017 года. Тогда средняя стоимость квартиры была равна 8,8 млн рублей, а ежемесячный платеж по тогдашней ставке (9,79%) составил бы 66,8 тыс. рублей в месяц, что при среднем доходе потребовало отдавать каждый месяц банку 56% семейного бюджета. При этом на первый взнос по такому кредиту понадобилось бы только 1,75 млн рублей.
Теперь параметры типичного кредита другие. В IV квартале 2020 года квартира стоила 11,4 млн рублей, а на первоначальный взнос потребовалось 2,28 млн рублей. При текущей ставке по кредиту (7,36%) каждый месяц банку пришлось бы отдавать 72, 6 тыс. рублей или 51% семейного дохода. Для сравнения: в IV квартале 2019 года по актуальным на тот момент ценам и условиям кредитования ежемесячный платеж составил бы 72,9 тыс. рублей. Таким образом, рост цен почти нивелировал позитивный эффект от субсидирования ипотеки (без учета роста доходов и инфляции).
«Проблему доступности жилья не удастся устранить без качественных изменений в экономической ситуации, – резюмирует Мария Литинецкая. – Нужны оперативные и в то же время долгосрочные меры, которые позволят добиться роста доходов населения и сдержать уровень инфляции в допустимом коридоре. Необходимо также разнообразить источники финансирования жилищного строительства. В частности, для сдерживания цен нужно участие государства в строительстве и реконструкции инженерных сетей и социальной инфраструктуры, а также программы оптимизации затрат застройщиков при освоении земельных участков. В совокупности эти меры сделают жилье более доступным».
[1] Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[2] Были приняты следующие допущения: заемщики получают кредит на 20 лет под текущую на тот момент среднюю ставку по ипотеке с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на момент предполагаемой покупки.
Рынок загородных коттеджных поселков демонстрирует стабильные объемы предложения с тенденцией к снижению количества свободных объектов. По данным компании Knight Frank St Petersburg, за I полугодие
Эксперты отмечают достаточно высокую покупательская активность в начале года, имеющую понижающий тренд к середине года, объясняющийся как влиянием сезонного фактора, так и отсутствием значимых экономических стимулов для увеличения объема сделок.
Ценовые изменения не имеют выраженной тенденции, вместе с тем, средняя динамика составила 12% за элитное домовладение и более 8% для объекта бизнес-класса.
Предложение
Число поселков, находящихся в активной стадии продаж, к концу I полугодия
В проектах класса В наблюдается волатильность – ряд проектов переориентировались на продажу участков без обязательного подряда, что понижает позиционирование проектов, не позволяя относить их к бизнес-классу.
По состоянию на окончание 2 кв.
Динамика количества коттеджных поселков
.jpg)
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
В течение I полугодия рынок пополнился двумя коттеджными поселками, при этом старт продаж пришелся на начало года, в то время как за 2 квартал
|
Новые проекты I полугодия |
|||
|
Класс проекта |
Название поселка |
Количество домов |
Стоимость домовладений, $ (включая стоимость земли) |
|
А |
HONKA NOVA Concept Residence |
52 |
1 980 000 |
|
В |
Петергофская Мыза |
7 |
1 024 000 |
* По состоянию на июнь
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Спрос
Во II квартале
Географическое распределение сделок в коттеджных поселках
.jpg)
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Наибольшим спросом в классе А традиционно пользуются дома Курортного района, однако в силу структуры имеющегося на рынке предложения половина сделок состоялась во Всеволожском районе. Для класса В преобладание в географии продаж объектов Всеволожского района характерно и отражает предпочтения покупателей. Подавляющий объем продаж в этом сегменте приходится на дома для постоянного проживания в радиусе 10-
Коммерческие условия
В силу колебаний курса доллара, наблюдавшихся в течение II квартала
Увеличение ценового индекса за I полугодие
Средняя цена домовладения демонстрирует рост, тыс.$/дом
.jpg)
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Мнение
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
- Сохраняется интерес к готовым домам, включающим отделку, мебель и сопутствующую инфраструктуру, в частности, такой объект был продан в начале лета в «Репинской Усадьбе». К началу лета на рынке наступило характерное сезонное затишье, ощущается некоторый спад интереса к дорогим объектам. Большая часть запросов и сделок сейчас приходится на особняки стоимостью не более 2 млн.долл. Полагаю, что до осени ситуация будет стабильной.
Рынок строительной арматуры Санкт-Петербурга и Ленобласти показывает незначительный рост. По прогнозам экспертов в 2012 году он увеличится всего на 2-3%. По разным данным в 2011 году общий объем рынка металлопроката Санкт-Петербурга и Ленобласти составил 1,5-2 млн т продукции.
Состояние рынка строительной арматуры напрямую зависит от другого, более крупного сегмента отрасли – рынка металлопроката, который пока нестабилен. Аналитики утверждают, что полностью эта отрасль может восстановиться лишь к 2015 году.
Как рассказал Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, рынок металлопроката России в 2012 году демонстрирует положительную динамику.
Одним из главных катализаторов арматурного рынка стала именно строительная отрасль. «Восстановление рынка и его рост происходят во многом благодаря возведению инфраструктурных объектов, в основном строящихся за счет бюджетных средств», – отметил Александр Романов. По его словам, в 2011 году в мире было произведено 1,5 млрд т стальной продукции, в то же время объем производственных мощностей составляет 2 млрд т, что свидетельствует о 25% избыточности рынка.
Потребление растет
Наиболее крупными потребителями строительной арматуры и металлопроката в Санкт-Петербурге и Ленобласти являются такие объекты как стадион на Крестовском острове, Западный скоростной диаметр, порт Усть-Луга, ЛАЭС-2, жилищные комплексы «Северная долина», «Триумф-парк», «Славянка», «Семь столиц», «Кудорово», «Осиновая роща», «Балтийская Жемчужина» и другие.
В Санкт-Петербурге в год вводится около 2-3 млн кв. м жилья. При этом основные продажи сосредоточены в зоне комплексного освоения территорий. По оценке Павла Созинова, председателя Северо-Западной палаты недвижимости, в будущем в зонах освоения периферийной застройки будет сосредоточено около 40 млн кв. м строящегося жилья, то есть практически 50% от сегодняшнего объема жилищного фонда Санкт-Петербурга.
По словам Антона Крема, представителя компании ООО «Петрометалл», арматурная сталь в структуре себестоимости жилищного строительства составляет 15-20%, а при строительстве высотных, более 17 этажей, монолитных зданий, потребление арматуры может составлять 62-69 % от общей стоимости жилья.
По данным ООО «Фирма «Севзапметалл», внутреннее потребление металлопроката в России в 2011 году составило 10 млн т. Весь Северо-Запад «съел» около 4 млн т, а Санкт-Петербург и Ленобласть около 2 млн т. По разным экспертным оценкам, общероссийский объем потребления металлопроката в 2012 году вырастет на 3-7%, то есть на 1-2 млн т стали в год. Генеральный директор ООО «Фирма «Севзапметалл» Валерий Голенкин прогнозирует, что в Санкт-Петербурге этот рост ограничится 5%.
Игроки из проката
На рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти представлена стальная продукция всех крупнейших производителей стали: ОАО «Мечелл», ОАО «Северсталь», Новолипецкого металлургического комбината, Евразхолдинга, «ММК». Кроме этого местный строительный рынок потребляет импортную продукцию из Белоруссии, Украины, Китая и других стран. В нашу страну импорт стали составляет 4-5 млн т в год. При вступлении России в ВТО и снижение ввозных пошлин, импортной продукции станет значительно больше. Среди питерских производителей металлопроката следует отметить Ижорский трубный завод (структура ОАО «Северсталь»), металлургический завод «Петросталь», ОМЗ «Спецсталь», ОАО «Ижорские заводы», ЗАО «Транскат», Северо-Западный трубный завод и другие.
По словам Валерия Голенкина, около 60-70% металлопроката на стройки Санкт-Петербурга и Ленобласти доходит через металлотрейдеров. Кризис сильно повлиял на их число, отсеяв на четверть с 200 до 150 компаний. Так, крупнейшими металлотрейдерами в Санкт-Петербурге и Ленобласти являются такие компании, как «Металлсервис», «Металлокомплект-М» и другие.
Александр Романов отметил, что конкуренция между производителями металлопроката будет только расти. «Основной тенденцией будет усиление «Мечел-сервиса», «Евраз-Металла», в меньшей степени ТД «Северсталь-инвест», - пояснил он. Господин Романов считает, что в Санкт-Петербурге будет идти дальнейшее углубление в металлообработку, а также происходить укрупнение игроков путем объединения в сбытовые сети и усиления административного ресурса. Он считает, что наличие очень жесткой конкуренции на стальном рынке очень хорошо для строителей, которые могут выбирать продукцию.
Евгений Шевцов, руководитель группы развития бизнеса в строительной отрасли ОАО «Северсталь», отметил, что в условиях возрастающей конкуренции между производителями металлопроката и арматуры важно правильно идентифицировать потребности строителей и предложить им качественный и нужный для них продукт. «Сегодня у строителей сложились определенные требования к арматуре. Она должна быть универсальной и одновременно обеспечивать максимальную безопасность строительства, то есть надежность конструкции при меньших затратах. К тому же арматура должна иметь высокую пожарную, сейсмическую и коррозионную устойчивость и т. д.», – отметил он. Эксперт констатировал, что, к сожалению, существующие на рынке типы арматуры А400С и А500С имеют много недостатков и до конца не отвечают вышеперечисленным требованиям. А это значит, что поиск нового продукта является вполне конкурентоспособным средством выживания на рынке.
Цена стремится
По словам экспертов, в общей тенденции роста цен на строительные материалы металлопрокат и арматура занимают не последнее место. Существенно опережает их только бетон. Так, за первое полугодие 2012 года арматурная сталь выросла в цене на 3%, и по прогнозам будет продолжать свой рост до конца строительного сезона.
Не смотря на то, что металл по-прежнему востребован в строительной сфере, спрос на него очень неравномерен и во многом зависит от экспортной конъюнктуры, так как в России производство черного металлопроката в разы превышает его потребление. Влияет на этот показатель и сезонный фактор - весной и летом уровень потребления проката больше, чем осенью и зимой, когда необходимость в металле падает до 30%.
Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, отметил, что все первое полугодие 2012 года цены на металлопрокат были более или менее стабильны, а по некоторым позициям наблюдалось их снижение. «На мой взгляд, активизация роста цен будет происходить во втором полугодии, что мы уже можем наблюдать», - добавил он.
Так, по данным компании «Брок-Инвест-Сервис», на российском рынке оживление покупательского спроса началось во второй половине мая. Наиболее активны торговые компании, работающие с розницей и небольшие строительные компании, а вот в промышленном сегменте спрос равномерный практически во всех подсегментах. Запасы на складах металлотрейдеров оцениваются на уровне чуть выше оптимального, но по отдельным типоразмерам есть дефицит.
Эксперты компании «Брок-Инвест-Сервис» связывают рост цен на арматурный прокат с дефицитом предложения по наиболее ходовым позициям, а вслед за арматурой подняться в цене могут и другие товарные группы фасонного проката.
Со второй половины июня производители будут отыгрывать курсовую разницу валют, поддержку повышению цен окажет устойчивый сезонный спрос на внутреннем рынке и повышение железнодорожных тарифов и цен естественных монополий с 1 июля. Исходя из этого аналитики компании «Брок-Инвест-Сервис» прогнозируют повышение цен по всем товарным группам до 7-10%.
Мнение
Павел Петрухин, коммерческий директор ООО «Таммет»:
- Группа компаний «Таммет» потребляет в год до 30 000 т холоднодеформированной арматуры класса В500С, для изготовления арматурной сетки и арматурных каркасов. С начала 2012 года до середины мая, цена на сырье была стабильна. На наш взгляд, это было связано с тем, что строительный рынок был в статичном состоянии. С начала года строительный рынок постепенно набирает обороты, спрос увеличился, и производители начали повышать цены. С начала июня стоимость одной тонны арматуры увеличилась на 600-700 руб за тонну и на сегодняшний день в среднем составляет 26 500 руб за тонну. По нашему мнению, подъем цен продолжится в течение нескольких месяцев, хотя экономических предпосылок для этого нет. Дешевле покупать арматуру напрямую у производителей. Например, ООО «Таммет» заключает сделки с компаниями «Мечел», «БМЗ» и «ММК».
Мнение
Алексей Храпов, коммерческий директор компании «Металлсервис»:
-Учитывая кризисные период, который наблюдался в экономике в последние два года, с 2012 года на рынке металлопроката вообще и строительной арматуры в частности наблюдается рост не более 2-3%. По данным компании «Металлсервис» в 2011 году на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти было произведено около 1,5 млн т металлопроката. Компания «Металлсервис» является одним из крупнейших металлотрейдеров на российском рынке. Ее ежегодная общероссийская отгрузка составляет 1,2 млн т металлопроката в год. По Санкт-Петербургу и Ленобласти «Металлосервис» занимает 8-10% рынка. Другими крупными игроками рынка являются компании «Металлокомлект-М», «Мечелл», «Тиссен групп». Что касается стоимости арматуры, то в зависимости от конъюнктуры рынка и экономической ситуации в целом, цены либо сильно растут, как это было в 2003-2008 годах, либо имеют небольшой сезонный рост, как сейчас.