Квартиру надо было покупать в 2017-м – доступность жилья в Москве опять снизилась
Несмотря на субсидирование ипотеки, в 2020 году доступность новостроек Москвы вновь снизилась. Средней московской семье пришлось бы откладывать на новую квартиру 8,6 лет, что на год больше, чем 2019-м, подсчитали эксперты «Метриум». Тем не менее ипотека существенно упростила решение жилищного вопроса, хотя для приобретающих квартиру за собственные средства лучший момент покупки прошел – он был в 2017 году.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, насколько изменилась доступность[1] московских новостроек за прошедший год. Помимо этого, аналитики учли влияние рекордно снизившихся ипотечных ставок на доступность нового жилья. Доступность жилья оценивается с помощью двух индикаторов: количества лет, необходимых для накопления средств на покупку квартиры, и доли ежемесячного платежа по ипотеке в доходе семьи из двух работающих (в %, доступность с ипотекой).
В целом новостройки столицы 2020 года стали менее доступными без учета ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», московской семье с двумя работающими взрослыми в конце 2020 понадобилось бы 8 лет и 6 месяцев, чтобы накопить на квартиру в массовой новостройке по средней цене, которая составила 11,4 млн рублей.
Между тем в конце 2019 года коэффициент доступности новостроек составил 7,6, то есть чтобы накопить на квартиру со средней на тот момент ценой (10,1 млн рублей) обычной семье понадобилось бы 7 лет и 6 месяцев, то есть на год меньше, чем сейчас.
Доступность снизилась из-за быстрого роста цен в 2020 году. Средняя стоимость квартиры за 12 месяцев увеличилась на 13%. Квадратный метр подорожал еще заметнее: с 175 тыс. рублей в декабре 2019 года до 208 тыс. рублей в декабре 2020 года, то есть на 19%.
При этом надо учитывать, что по данным Росстата среднедушевой денежный доход вырос в IV квартале 2020 года на 6,1% относительно IV квартала 2019 года. А прожиточный минимум, установленный властями столицы в конце 2020 года ненамного выше, чем в конце 2019 года – 20 260 рублей против 19 233 рублей годом ранее. Более того, Росстат пересчитал данные о доходах населения в 2019 году (базовый год для расчета), из-за чего они увеличились примерно на 2%. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», доступность новостроек в Москве могла снизиться в еще большей мере.
«Снижение доступности новостроек означает, что потребность в ипотеке будет расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, растет зависимость покупателя не только от ипотеки как таковой, но именно от дешевой ипотеки, то есть от кредитов со сниженными ставками. Чем дороже ипотека, тем эластичнее спрос – покупать дорогое жилье в кредит по высоким ставкам будет обременительным. С этой точки зрения, безусловно, необходимо продолжать мягкую политику ипотечных ставок, и если не отменять, то переформатировать программу субсидирования».
Квартиру надо было покупать в 2017-м
Порядка 60% покупателей, получающих кредит на квартиру в банках, не заметили увеличение расценок. Ставки по ипотеке рекордно снизились благодаря программе субсидирования, запущенной властями в апреле 2020 года. В среднем ставки на покупку строящегося или готового жилья у застройщиков сократились за прошлый год с 9% до 6-7% годовых, что сделало жилье для заемщиков более доступным.
Эксперты «Метриум» проанализировали, как менялась ипотечная нагрузка на семейный бюджет потенциальных покупателей квартир в кредит с 2014 года. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых[2].
В IV квартале 2020 года у московской семьи ипотечных заемщиков ушло бы на внесение ежемесячного платежа по кредиту 51% их ежемесячного чистого дохода. Это самое низкое значение за предшествующие пять лет, отмечают аналитики «Метриум». Так, в IV квартале 2019 года ежемесячный платеж занимал 54% дохода, в аналогичный период 2018 года – 58%, 2017 года – 56%, 2016 года – 66%, 2015 года – 78%, 2014 года – 89%. Даже с учетом значительных сезонных колебаний доходов (в конце года они максимальны) в долгосрочной перспективе ипотечная нагрузка на семейный бюджет снижается, поэтому спрос на жилье рос даже в кризис.
«Нужно принимать во внимание не только абсолютные значения стоимости квартиры и ежемесячных платежей, но и фактор времени, а также объем накоплений у населения, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Покупателю требуется время чтобы накопить намного больше денег на первоначальный взнос, чем, скажем, в 2014 году. Это также влияет на доступность жилья с точки зрения ипотечного заемщика. Именно поэтому значительная часть клиентов стремится получить заем с первоначальным взносом менее 20%».
С точки зрения ипотечного заемщика наиболее выгодным моментом для покупки квартиры был конец 2017 года. Тогда средняя стоимость квартиры была равна 8,8 млн рублей, а ежемесячный платеж по тогдашней ставке (9,79%) составил бы 66,8 тыс. рублей в месяц, что при среднем доходе потребовало отдавать каждый месяц банку 56% семейного бюджета. При этом на первый взнос по такому кредиту понадобилось бы только 1,75 млн рублей.
Теперь параметры типичного кредита другие. В IV квартале 2020 года квартира стоила 11,4 млн рублей, а на первоначальный взнос потребовалось 2,28 млн рублей. При текущей ставке по кредиту (7,36%) каждый месяц банку пришлось бы отдавать 72, 6 тыс. рублей или 51% семейного дохода. Для сравнения: в IV квартале 2019 года по актуальным на тот момент ценам и условиям кредитования ежемесячный платеж составил бы 72,9 тыс. рублей. Таким образом, рост цен почти нивелировал позитивный эффект от субсидирования ипотеки (без учета роста доходов и инфляции).
«Проблему доступности жилья не удастся устранить без качественных изменений в экономической ситуации, – резюмирует Мария Литинецкая. – Нужны оперативные и в то же время долгосрочные меры, которые позволят добиться роста доходов населения и сдержать уровень инфляции в допустимом коридоре. Необходимо также разнообразить источники финансирования жилищного строительства. В частности, для сдерживания цен нужно участие государства в строительстве и реконструкции инженерных сетей и социальной инфраструктуры, а также программы оптимизации затрат застройщиков при освоении земельных участков. В совокупности эти меры сделают жилье более доступным».
[1] Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[2] Были приняты следующие допущения: заемщики получают кредит на 20 лет под текущую на тот момент среднюю ставку по ипотеке с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на момент предполагаемой покупки.
Проекты редевелопмента промышленных территорий пока не вывели
на рынок давно существующий формат - лофты. Как говорят участники рынка, в Петербурге практически нет жилья, представленного в этом сегменте. В столице ситуация с лофтами несколько лучше.
Лофт-культура только начинает свое развитие в России. Под определение "классический лофт" попадают помещения бывших промышленных объектов, фабрик, заводов и научно-исследовательских институтов, перепрофилированные и реконструированные под жилые и социально-культурные цели.
"Однако классических лофтов у нас практически нет. В основном это стилизация под промышленный интерьер, так называемый неолофт, который воплощают дизайнеры в своих проектах. Апартаменты при этом получаются не менее интересными с концептуальной точки зрения", -говорит Владимир Авдеев, управляющий партнер S.A. Ricci.
Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН "Бекар", согласен с тем, что в Петербурге, как ни парадоксально, проектов лофтов, в отличие от рынка столицы, практически нет. "На российском рынке недвижимости лофты являются нишевым сегментом. Этот сегмент развивается в Москве, где пользуется популярностью, но в Санкт-Петербурге их никто в большом объеме не продает и не зарабатывает на них. Вероятно, таких проектов в нашем городе просто нет", - предполагает он.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, говорит, что жилые лофт-проекты в Петербурге не представлены, за исключением одного долгостроя - проекта "Петровский арсенал" в Сестрорецке.
"Теоретически создать лофты можно и на территории промышленных предприятий на Обводном канале, и на знаменитом острове Новая Голландия - в целом в Петербурге довольно много объектов, пригодных для лофтов. Но пока ярких предпосылок, которые бы обеспечили реализацию таких проектов, не наблюдается", - рассказала госпожа Конвей.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, отмечает, что все лофты в Петербурге являются объектами коммерческой недвижимости.
Эксперты говорят, что на основании анализа продаж существующих и строящихся проектов можно сделать вывод о том, что спрос на лофты значительно превышает предложение. "Отчасти это происходит потому, что лофт-апартаменты являются золотой серединой между квартирой и офисом и позволяют совмещать работу с личной жизнью. Кроме того, сегодня стиль "лофт" является символом современной свободы и определенного образа мышления. Наиболее вероятно, что потенциальный спрос в обозримом будущем на такие помещения будет значительно выше, чем просто спрос на офисы и квартиры по отдельности", - рассуждает господин Авдеев.
Андрей Анатольев, руководитель проектов компании RUMPU, говорит, что не всякое промышленное помещение, переоборудованное под жилье, будет востребовано, оно должно отвечать определенным условиям: "Сам промышленный объект должен представлять собой памятник промышленной архитектуры (или хоть как-то с этим ассоциироваться).
Несмотря на обилие промышленных районов и отдельных строений в Санкт-Петербурге, немногие из них подходят для переоборудования под лофты. Какие-то - по причине своей советской или постсоветской архитектуры, в большинстве своем не представляющие архитектурной ценности, другие - по причине своего местонахождения (в неблагополучных и отдаленных районах Санкт-Петербурга), третьи функционируют сегодня как складские помещения. А из тех, которые потенциально подходят для реконструкции под лофт, половина охраняется КГИОП, половина в собственности".
Мнение:
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам "Лидер Групп":
- В Санкт-Петербурге многие современные клубы переделаны из бывших предприятий, а что касается жилых примеров, то их у нас в городе не так уж и много. Дело в том, что перестраивать что-либо гораздо сложнее, чем строить заново. Проще снести старое здание и на его месте построить новый жилой дом либо бизнес-центр. В процесс переоборудования бывшего промышленного предприятия нужно вкладывать немало денежных средств, при этом у застройщика будет масса технических ограничений, которые нужно учитывать. А это становится экономически невыгодно. Поэтому у нас жилье такого формата не прижилось, хотя такие примеры жилья в городе есть, но они скорее единичны и не носят массового характера.
Рынок торговой недвижимости Петербурга в III квартале пополнился тремя объектами общей площадью свыше 45 тыс. кв. м. В результате существующий объем качественных торговых площадей достиг 1,76 млн кв. м, а доля свободных площадей на конец квартала составила чуть более 4%.
В 3 кв. 2012 г. на рынке торговой недвижимости продолжилось поступательное развитие: доля незанятых площадей снижается, спрос остается стабильно высоким, ставки аренды, как и в предыдущих кварталах, растут в соответствии с инфляцией, говорит Ольга Аткачис, руководитель отдела торговой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Растущее предложение
По данным Jones Lang LaSalle, в июле-сентябре начали функционировать ТРК "Международный" (арендопригодная площадь 20 тыс. кв. м) компании "Адамант", ТК "Электра" (арендопригодная площадь 13,2 тыс. кв. м с учетом гипермаркета "О’Кей" площадью 6,1 тыс. кв. м) компании "Доринда" и флагманский филиал московского ЦУМа - универмаг одежды "ДЛТ" (арендопригодная площадь 18 тыс. кв. м).
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg сообщают, что за этот период открылись сразу четыре профессиональных торговых комплекса - ровно столько же, сколько за все первое полугодие текущего года. Помимо вышеперечисленных торговых объектов, в Knight Frank St. Petersburg говорят о начале работы Aura Boutique Centre.
"Несмотря на ввод новых объектов, в III квартале совокупное предложение арендопригодных торговых площадей на рынке Петербурга незначительно сократилось по сравнению с концом первого полугодия 2012 г. Это произошло из-за закрытия некоторых торговых комплексов на реконструкцию или реконцепцию", - отмечают специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Наиболее популярным с точки зрения ввода новых торговых площадей аналитики Jones Lang LaSalle называют Приморский район. На его долю приходится порядка 24% от общего объема существующего качественного предложения, однако это не останавливает девелоперов, желающих реализовывать проекты в самом населенном районе города. "Так, во втором квартале был введен суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс "Питерлэнд", а сейчас строится еще два проекта - ТРК "Пять озер" (арендопригодная площадь 21,6 тыс. кв. м) и ТРК "Монпансье" (арендопригодная площадь 30,5 тыс. кв. м). Кроме того, в третьем квартале официально был анонсирован проект "Стройкорпорации "Элис" – ТРК HOLLYWOOD (арендопригодная площадь 65 тыс. кв. м), запланированный к вводу в 2015 году", - рассказывают эксперты Jones Lang LaSalle.
Ставки на прежнем уровне
Существенного изменения запрашиваемых арендных ставок в торговых центрах города за 3 квартал не произошло. Для действующих арендаторов ставки аренды росли в соответствии с предусмотренной договором эскалацией.
"Минимальные арендные ставки предоставляются якорными арендаторам. По итогам 3 кв. 2012 года запрашиваемые ставки для якорных арендаторов составляют в среднем от 4 500 до 12 тыс. руб./кв. м/год не включая НДС и коммунальные платежи, в зависимости от класса и местоположения торгового центра и от размера арендуемой площади.
Скидки могут составлять до 5-15%. Максимальные арендные ставки установлены на площади торговой галереи, их диапазон более широк. На торговые помещения в галерее запрашиваемые арендные ставки составляют в среднем по рынку от 20 000 до 45 000 рублей за кв. м/год", - говорят аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург поясняет, что девелоперы все чаще переходят на смешанную систему взимания арендной ставки, когда арендатор платит фиксированную арендную ставку, прописанную в договоре, или % с оборота, по принципу: "что больше".
Неизменный спрос
В 3 кв. 2012 года активность на рынке аренды торговых помещений снизилась из-за нехватки качественных площадей в торговых центрах, которые пользуются наибольшей популярностью, говорят аналитики Maris CBRE. В компании подсчитали, что в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 3 кв. 2012 года составляет 95%.
"Поглощение арендопригодных площадей в III квартале, в отличие от показателя первого полугодия 2012 г., оказалось больше ввода за тот же период на 24% и составило почти 73 тыс. кв. м. В целом за три квартала рынком было поглощено около 135 тыс. кв. м, что равно 43% от годового значения аналогичного показателя 2011 года», - рассказывают специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Доля свободных площадей на конец III квартала составила 4,3%, снизившись за отчетный период на 0,6 п.п. по сравнению с показателем на конец первого полугодия 2011 г. Снижение было обусловлено высокой активностью спроса: новые объекты, открывшиеся в III квартале 2012 г., вышли на рынок с высоким уровнем заполняемости (в среднем 75%).
Кроме того, торговые центры, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2012 г., также активно заполнялись арендаторами в прошедшем квартале, поясняют аналитики Knight Frank St. Petersburg.
В результате сокращения общего объема предложения и роста численности населения города в отчетном периоде обеспеченность качественными арендопригодными торговыми площадями снизилась до 634 кв. м. на 1 тыс. жителей Санкт-Петербурга (на конец первого полугодия показатель был равен 655 кв. м. на 1 тыс. жителей). Благодаря выходу новых объектов на рынок, Центральный район, который еще два года назад не входил даже в пятерку районов-лидеров по обеспеченности арендопригодными торговыми площадями, поднялся на третье место по этому показателю, полагают в Knight Frank St. Petersburg.
"В успешных торговых комплексах ("Галерея", "Невский Центр", "Радуга", "Гранд Каньон") свободные площади практически отсутствуют, на освобождающиеся помещения, как правило, претендуют по нескольку операторов. В торговых центрах, испытывающих сложности с привлечением потока покупателей, доля свободных площадей составляет от 5 до 10%. Тем не менее, у большинства запланированных к выходу до конца 2012 года объектов есть все предпосылки открыться с более чем 90% готовностью арендаторов", - говорит Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости S.A.Ricci - Санкт-Петербург, партнер.
Благоприятный прогноз
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца 2012 года запланирован ввод 93,4 тыс. кв. м арендопригодных площадей в торговых центрах. Наибольшую часть в новом предложении составят торговые комплексы "Бухарестский" во Фрунзенском районе и "Авеню" в Выборгском, если намеченные даты открытия не перенесутся.
"В случае реализации всех заявленных проектов арендопригодная площадь торговых центров Петербурга увеличится за год на 12% и составит около 2,8 млн кв.м или около 620 кв.м. на 1 тыс. жителей города. Преобладание долгосрочных договоров аренды станет причиной формирования дефицита ликвидных предложений для крупных сетевых операторов, как в центре горда, так и в спальных районах. Активно реализовать планы по развитию смогут сильные игроки рынка, способные выигрывать конкурентную борьбу за помещения за счет готовности к инвестициям на начальном этапе и оперативности в принятии решений.
Тем не менее, 4 квартал ожидается максимально активным периодом на рынке коммерческой недвижимости в 2012 году», - прогнозируют аналитики ASTERA.
"В среднесрочной перспективе (2012-2014) ожидается выход на рынок порядка 500-700 тыс. кв. м торговых площадей. В стадии строительства находятся такие комплексы как третья очередь ТРК "Заневский Каскад", ТРК "Европолис", ТРК "Жемчужная плаза", ТРК "Континент на Звездной"", - рассказывает Роман Евстратов.
"Мы ожидаем, что при сохранении благоприятной экономической ситуации в России и мире итоговые значения ключевых показателей состояния рынка торговой недвижимости 2012 года будут практически аналогичны тем, которые были зафиксированы в 2010-2011 годах. Таким образом, рынок сохранит стабильность развития. Некоторые девелоперы перенесли ввод в эксплуатацию или открытие своих объектов с III квартала 2012 г. на 2013 г., однако таких объектов немного. Мы не ожидаем, что ввод остальных будет перенесен: их строительство активно ведется, девелоперы стремятся завершить свои проекты в заявленные сроки", - полагают аналитики Knight Frank St. Petersburg.
Среди наиболее значимых крупноформатных торговых комплексов, заявленных к вводу до конца текущего года, эксперты Knight Frank St. Petersburg отмечают МФК "Континент на Бухарестской" над станцией метро "Бухарестская" и мебельный центр "12 стульев" в составе II очереди ТРК "Балкания NOVA" холдинга "Адамант". Если все проекты холдинга будут запущены до конца 2012 г., то на долю девелопера придется треть всего годового ввода арендопригодных торговых площадей, прогнозируют специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Развитие торговой недвижимости в центральной части города остается неравномерным. Если Центральный район демонстрирует один из самых высоких показателей насыщенности торговыми площадями (849 кв. м на 1000 жителей), то, например, Василеостровский и Петроградский районы пока не могут похвастаться значимыми показателями (73 кв. м на 1000 жителей и 0 кв. м на 1000 жителей). Конечно, основные проекты Центрального района рассчитаны на городскую аудиторию в целом, поэтому прочим условно центральным локациям такие объемы торговых площадей не требуются.
Мнение:
Николай Пашков, генеральный директор, Knight Frank St. Petersburg:
- В текущем году на инвестиционном рынке наблюдается активность, как институциональных инвесторов, так и крупных девелоперских компаний; и сделка по продаже ТК "СуперСива" - яркий тому пример. Если ситуация на глобальных финансовых рынках не ухудшится, то мы ожидаем заключения еще нескольких крупных сделок. В целом рынок сейчас стал спокойнее, инвесторы тщательно оценивают свои риски, и общее развитие рынка недвижимости приводит к увеличению доли качественных проектов, которые могут претендовать на звание "инвестиционного продукта".
