Квартиру надо было покупать в 2017-м – доступность жилья в Москве опять снизилась
Несмотря на субсидирование ипотеки, в 2020 году доступность новостроек Москвы вновь снизилась. Средней московской семье пришлось бы откладывать на новую квартиру 8,6 лет, что на год больше, чем 2019-м, подсчитали эксперты «Метриум». Тем не менее ипотека существенно упростила решение жилищного вопроса, хотя для приобретающих квартиру за собственные средства лучший момент покупки прошел – он был в 2017 году.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, насколько изменилась доступность[1] московских новостроек за прошедший год. Помимо этого, аналитики учли влияние рекордно снизившихся ипотечных ставок на доступность нового жилья. Доступность жилья оценивается с помощью двух индикаторов: количества лет, необходимых для накопления средств на покупку квартиры, и доли ежемесячного платежа по ипотеке в доходе семьи из двух работающих (в %, доступность с ипотекой).
В целом новостройки столицы 2020 года стали менее доступными без учета ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», московской семье с двумя работающими взрослыми в конце 2020 понадобилось бы 8 лет и 6 месяцев, чтобы накопить на квартиру в массовой новостройке по средней цене, которая составила 11,4 млн рублей.
Между тем в конце 2019 года коэффициент доступности новостроек составил 7,6, то есть чтобы накопить на квартиру со средней на тот момент ценой (10,1 млн рублей) обычной семье понадобилось бы 7 лет и 6 месяцев, то есть на год меньше, чем сейчас.
Доступность снизилась из-за быстрого роста цен в 2020 году. Средняя стоимость квартиры за 12 месяцев увеличилась на 13%. Квадратный метр подорожал еще заметнее: с 175 тыс. рублей в декабре 2019 года до 208 тыс. рублей в декабре 2020 года, то есть на 19%.
При этом надо учитывать, что по данным Росстата среднедушевой денежный доход вырос в IV квартале 2020 года на 6,1% относительно IV квартала 2019 года. А прожиточный минимум, установленный властями столицы в конце 2020 года ненамного выше, чем в конце 2019 года – 20 260 рублей против 19 233 рублей годом ранее. Более того, Росстат пересчитал данные о доходах населения в 2019 году (базовый год для расчета), из-за чего они увеличились примерно на 2%. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», доступность новостроек в Москве могла снизиться в еще большей мере.
«Снижение доступности новостроек означает, что потребность в ипотеке будет расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, растет зависимость покупателя не только от ипотеки как таковой, но именно от дешевой ипотеки, то есть от кредитов со сниженными ставками. Чем дороже ипотека, тем эластичнее спрос – покупать дорогое жилье в кредит по высоким ставкам будет обременительным. С этой точки зрения, безусловно, необходимо продолжать мягкую политику ипотечных ставок, и если не отменять, то переформатировать программу субсидирования».
Квартиру надо было покупать в 2017-м
Порядка 60% покупателей, получающих кредит на квартиру в банках, не заметили увеличение расценок. Ставки по ипотеке рекордно снизились благодаря программе субсидирования, запущенной властями в апреле 2020 года. В среднем ставки на покупку строящегося или готового жилья у застройщиков сократились за прошлый год с 9% до 6-7% годовых, что сделало жилье для заемщиков более доступным.
Эксперты «Метриум» проанализировали, как менялась ипотечная нагрузка на семейный бюджет потенциальных покупателей квартир в кредит с 2014 года. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых[2].
В IV квартале 2020 года у московской семьи ипотечных заемщиков ушло бы на внесение ежемесячного платежа по кредиту 51% их ежемесячного чистого дохода. Это самое низкое значение за предшествующие пять лет, отмечают аналитики «Метриум». Так, в IV квартале 2019 года ежемесячный платеж занимал 54% дохода, в аналогичный период 2018 года – 58%, 2017 года – 56%, 2016 года – 66%, 2015 года – 78%, 2014 года – 89%. Даже с учетом значительных сезонных колебаний доходов (в конце года они максимальны) в долгосрочной перспективе ипотечная нагрузка на семейный бюджет снижается, поэтому спрос на жилье рос даже в кризис.
«Нужно принимать во внимание не только абсолютные значения стоимости квартиры и ежемесячных платежей, но и фактор времени, а также объем накоплений у населения, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Покупателю требуется время чтобы накопить намного больше денег на первоначальный взнос, чем, скажем, в 2014 году. Это также влияет на доступность жилья с точки зрения ипотечного заемщика. Именно поэтому значительная часть клиентов стремится получить заем с первоначальным взносом менее 20%».
С точки зрения ипотечного заемщика наиболее выгодным моментом для покупки квартиры был конец 2017 года. Тогда средняя стоимость квартиры была равна 8,8 млн рублей, а ежемесячный платеж по тогдашней ставке (9,79%) составил бы 66,8 тыс. рублей в месяц, что при среднем доходе потребовало отдавать каждый месяц банку 56% семейного бюджета. При этом на первый взнос по такому кредиту понадобилось бы только 1,75 млн рублей.
Теперь параметры типичного кредита другие. В IV квартале 2020 года квартира стоила 11,4 млн рублей, а на первоначальный взнос потребовалось 2,28 млн рублей. При текущей ставке по кредиту (7,36%) каждый месяц банку пришлось бы отдавать 72, 6 тыс. рублей или 51% семейного дохода. Для сравнения: в IV квартале 2019 года по актуальным на тот момент ценам и условиям кредитования ежемесячный платеж составил бы 72,9 тыс. рублей. Таким образом, рост цен почти нивелировал позитивный эффект от субсидирования ипотеки (без учета роста доходов и инфляции).
«Проблему доступности жилья не удастся устранить без качественных изменений в экономической ситуации, – резюмирует Мария Литинецкая. – Нужны оперативные и в то же время долгосрочные меры, которые позволят добиться роста доходов населения и сдержать уровень инфляции в допустимом коридоре. Необходимо также разнообразить источники финансирования жилищного строительства. В частности, для сдерживания цен нужно участие государства в строительстве и реконструкции инженерных сетей и социальной инфраструктуры, а также программы оптимизации затрат застройщиков при освоении земельных участков. В совокупности эти меры сделают жилье более доступным».
[1] Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[2] Были приняты следующие допущения: заемщики получают кредит на 20 лет под текущую на тот момент среднюю ставку по ипотеке с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на момент предполагаемой покупки.
Эксперты пророчат сокращение российского рынка пластиковых окон (ПВХ) на 15% в 2015 году. Аналитики свидетельствуют, что по регионам РФ отрасль уже покинули как минимум 10% производителей оконной продукции. Сами участники рынка говорят, что санирование отрасли в кризис – неизбежность.
Объем рынка ПВХ-конструкций в России, по данным специализированного портала «Окна Медиа», составляет 4,55 млрд EUR. Аналитики свидетельствуют, что по итогам 2014 года рынок пластиковых окон в России уже сократился на 12%. В 2015 году отрасль ждет очередное снижение. Эксперты «Окна Медиа» предполагают три сценария развития ситуации. Согласно оптимистичному сценарию, рынок сократится всего на 10%, согласно среднему – на 15%. По пессимистичному сценарию падение составит 20% и больше.
Сжатие российского рынка пластиковых окон объясняется несколькими факторами. Один из основных – перенасыщение (вторичный рынок уже не потребляет такой объем продукции, какой был нужен раньше), экономический спад, замедление вывода на рынок новых девелоперских проектов и так далее.
Тем не менее, по словам Сергея Ельникова, руководителя отдела маркетинга компании VEKA Rus, по состоянию на начало мая на рынке ничего драматичного не происходит. «Снижение спроса есть, но оно не сильно отличается от того, что обычно чувствует рынок весной. Умные и дальновидные оконные компании работают над повышением своей эффективности, а те, кто таковыми не являются, уходят в демпинг», – прокомментировал эксперт.
Пластиковые преимущества
По словам Сергея Богоутдинова, руководителя проекта ЖК «На Гребецкой», металлопластиковые окна являются одним из самых практичных решений, которое применяется во всех классах жилья. Он отметил, что благодаря высокой степени герметичности пластиковые оконные конструкции обладают хорошей звуковой и тепловой изоляцией, что позволяет создавать в помещении уютную и комфортную атмосферу, хотя по некоторым показателям они и проигрывают клееным деревянным окнам.
«Сегодня на мировом строительном рынке существует множество компаний, которые предлагают большой выбор пластиковых окон. Пристальное внимание нужно уделить качеству материала, из которого был изготовлен профиль. От этого зависит как внешний вид конструкции, так и на функциональные способности пластикового окна. Выбирая окна, необходимо также обратить внимание и на воздушные камеры, которые должны находиться в оконном профиле. В идеальном варианте пластикового окна таких камер должно присутствовать не меньше трех штук. Второй, но не менее важный вопрос – качественная фурнитура, которой снабжены пластиковые оконные конструкции, – комментирует эксперт. – Для монтажа оконных систем, сделанных из пластика, необходимо обращаться только к профессиональным специалистам. На нашем объекте бизнес-класса ЖК «На Гребецкой» мы установили двухкамерные стеклопакеты в клееных деревянных рамах ЗСК «Инкон» с фурнитурой немецкой фирмы Roto. Эти окна за счет своих высоких тепло- и звукоизоляционных характеристик прекрасно справляются с перепадами температуры и шумом со стороны улицы».
Сергей Богоутдинов добавил, что стоимость металлопластиковых окон, прежде всего, зависит от качества используемого материала и фирмы-производителя. Хотя конкуренция на этом рынке достаточно высока, не все заводы имеют большие мощности для выполнения заказов точно в срок.
Сергей Ельников говорит, что из ПВХ-профилей можно изготовить все мыслимые типы и виды светопрозрачных конструкций в вертикальной плоскости, то есть кроме крыш: «Конкретные типы окон зависят от того, по каким критериям происходит типизация. Например, оконные системы можно разделить на белые и цветные, стандартные и нестандартные и так далее. Конечно же, окна можно классифицировать по их теплотехническим параметрам, то есть по их «умению» удерживать в доме тепло и не пускать холод».
Александр Артюшин, руководитель отдела строительного консалтинга компании «профайн РУС», среди тенденций последнего времени назвал появление на рынке комбинированных систем с сочетанием ПВХ и алюминия, а также деревянных и алюминиевых конструкций. «Такие решения вызваны не только защитой поверхности оконных блоков от внешней среды, но и широкими возможностями в архитектурном плане, сохранением высокой энергоэффективности оконных систем из ПВХ и меньшей стоимостью оконных конструкций по сравнению с алюминиевыми системами», – добавил он.
Уход части игроков
В Петербурге и Ленинградской области активно представлены все известные производители оконного профиля, среди которых Rehau, Veka, KBE, Exprof, Deceuninck, Gealan. Как правило, производители работают не с одним, а сразу с несколькими поставщиками компонентов.
По данным Максима Касьянова, руководителя продаж по Северо-Западному региону компании VEKA Rus, в Петербурге представлено около 200 производителей окон из ПВХ. Среди них как наиболее крупные можно отметить компании «Окна от природы», «Окна Чемпион», «Окна Века», «Лабрадор», «Биссектриса», «Окна Петербурга», «ПетроОкна», «Виндорз», «Форте», «Стандарт», «Панорама», «Синди».
Со своей стороны Александр Артюшин, руководитель отдела строительного консалтинга компании «профайн РУС», ссылаясь на данные портала okonka.ru, констатировал, что оконный рынок Петербурга составляет более 1300 игроков, включающих как собственно производителей, так и компании, продающие и поставляющие услуги. Такое количество компаний предполагает очень жесткую конкуренцию, из них около 20 – крупные игроки.
«В кризисные периоды происходит существенное изменение рынка и, на мой взгляд, его естественное санирование. Рынок очищается от недобросовестных поставщиков. Некоторые компании, стремясь снизить издержки, закрывают собственные производства и переходят к дилерским продажам. В то же время происходит рост других производителей за счет снижения конкуренции и роста заказов со стороны новых дилеров. Тем не менее, кризис – это и время возможностей для компаний, которые могут правильно организовать собственные бизнес-процессы, отслеживать и анализировать текущие тренды, а также принимать быстрые решения, предлагая рынку качественные и принципиально новые продукты», – отметил эксперт.
Эксперты портала «Окна Медиа» отмечают сокращение числа игроков оконного рынка. В частности, по разным регионам «смертность» производителей пластиковых окон по итогам 2014 года составила от 10 до 20%. Объем сбыта этих компаний оценивается в 6-7%. Все это привело к конкурентным ценовым войнам.
Аналитики добавили, что по итогам прошлого года среднерыночная стоимость квадратного метра конструкции (материал профиля, стеклопакет/стекло, фурнитура) в среднем составила: для ПВХ-конструкций – 97 EUR, алюминиевых – 112 EUR, деревянных – 169 EUR с учетом НДС.
Мнение:
Сергей Ельников, руководитель отдела маркетинга компании VEKA Rus:
– Причины роста цен на продукцию оконных компаний ровно такие же, как и в других сферах экономики: подешевевший рубль, ощутимая инфляция. Но большинство производителей старается отложить резкое повышение цен, делая это постепенно. Думаю, что по итогам первого полугодия повышение цен на окна в розницу может составить около 15%.
Александр Артюшин, руководитель отдела строительного консалтинга компании «профайн РУС»:
– Мы прогнозируем некоторый рост цен на рынке готовых изделий, что является следствием увеличения цен на аренду, потребляемые ресурсы (воду и электроэнергию), повышение стоимости сырья, в частности ПВХ и аддитивов, на металл, стекло, фурнитуру. Если компания импортирует часть материалов или комплектующих, то и конечный продукт однозначно возрастает в цене. Со своей стороны мы стараемся поддержать наших партнеров и заказчиков и стремимся сдерживать отпускные цены, сохранить стабильность рынка.
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга с января по апрель 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,102 млн кв. м жилья – 571 дом на 19467 квартир. Этот показатель составляет 41% от общего объема запланированного ввода.
Для сравнения по состоянию на 30 апреля 2014 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1,181 млн кв. м жилья.
Новые «квадраты»
Лидером по вводу за четыре месяца 2015 года традиционно стал Приморский район с показателем в 181124,50 кв. м (43 дома на 3351 квартиру). На втором месте Пушкинский район, где было введено в эксплуатацию 126788, 90 кв. м (173 дома на 2372 квартиры). На третьем месте Московский проспект, где было сдано 120687 кв. м (6 домов на 2556 квартир).
В апреле в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 94231,80 кв. метра жилья - это 156 домов на 1403 квартиры. Тройка лидеров выглядит следующим образом: Приморский район – 34724,10 кв. м (9 домов на 783 квартиры), Адмиралтейский район - 28187,90 кв. м (один дом на 474 квартиры), Колпинский район – 6599 кв. м (31 дом на 31 квартиру). Ни одного квадратного метра не было введено сразу в нескольких районах Петербурга – Невском, Центральном, Фрунзенском, Петроградском, Московском, Красногвардейском и Кронштадтском.
Среди девелоперов, которые сдали свои новостройки в апреле, следует отметить ООО «БалтИнвестСтрой» и ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург».
Помимо жилья в апреле в Петербурге были введены в строй и промышленные объекты. В частности, в Петродворцовом районе построен завод по производству лакокрасочной продукции. На Мебельной улице введен в эксплуатацию производственно-полиграфический комплекс. В Пушкинском районе произведена реконструкция логистического центра под производственно-складской комплекс.
Среди общегражданских объектов можно отметить окончание реконструкции здания автомобильного завода Тойота и строительство торгово-распределительного комплекса в поселке Шушары. В Московском районе на Дунайском проспекте построен новый гостиничный комплекс, а на Кубинской улице - здание салона продажи и обслуживания автомобилей и охраны. Гипермаркет строительных материалов «Леруа Мерлен» открыл свои двери для жителей Калининского района. Кроме того, в городе были построены объекты оптовой и розничной торговли, котельные, автосервис, бизнес-центр и автозаправка, добавили в Комитете по строительству Санкт-Петербурга.
Рынок стабилизировался
По мнению Олега Пашина, генерального директора директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», ситуация на первичном рынке недвижимости по итогам первого квартала 2015 года остается стабильной. «Покупатели, в начале года сбитые с толку рядом произошедших в экономике страны событий, сегодня чувствуют себя более уверенно. Наша компания за первые четыре месяца 2015 года реализовала более 7800 квартир в новостройках, что превышает уровень продаж января-апреля 2014 года, когда было заключено 7200 сделок на первичном рынке. Рост объема сделок нашей компании на первичном рынке в апреле связан, несомненно, и с появлением ипотеки с господдержкой по ставкам от 11,9% годовых. Сегодня доля ипотечных сделок вернулась к прошлогодним показателям и составила порядка 40%», - прокомментировал эксперт.
Он добавил, что традиционно наибольшим спросом пользовалось ликвидное жилье небольшого метража в сегменте масс-маркет – это однокомнатные квартиры и студии. Высокий интерес отмечался к строящимся объектам в Приморском и Красносельском районах города, а также к новостройкам, которые возводятся во Всеволожском районе Ленинградской области, в частности, в Кудрово и в Мурино.
Со своей стороны, эксперты компании Knight Frank Saint-Petersburg говорят, и о стабилизации спроса на рынке недвижимости бизнес-класса даже на фоне пиковой активности, наблюдавшейся во второй половине 2014 года. Рынок вышел на среднеквартальные показатели прошлых лет, отмечают они.