Квартиру надо было покупать в 2017-м – доступность жилья в Москве опять снизилась
Несмотря на субсидирование ипотеки, в 2020 году доступность новостроек Москвы вновь снизилась. Средней московской семье пришлось бы откладывать на новую квартиру 8,6 лет, что на год больше, чем 2019-м, подсчитали эксперты «Метриум». Тем не менее ипотека существенно упростила решение жилищного вопроса, хотя для приобретающих квартиру за собственные средства лучший момент покупки прошел – он был в 2017 году.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, насколько изменилась доступность[1] московских новостроек за прошедший год. Помимо этого, аналитики учли влияние рекордно снизившихся ипотечных ставок на доступность нового жилья. Доступность жилья оценивается с помощью двух индикаторов: количества лет, необходимых для накопления средств на покупку квартиры, и доли ежемесячного платежа по ипотеке в доходе семьи из двух работающих (в %, доступность с ипотекой).
В целом новостройки столицы 2020 года стали менее доступными без учета ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», московской семье с двумя работающими взрослыми в конце 2020 понадобилось бы 8 лет и 6 месяцев, чтобы накопить на квартиру в массовой новостройке по средней цене, которая составила 11,4 млн рублей.
Между тем в конце 2019 года коэффициент доступности новостроек составил 7,6, то есть чтобы накопить на квартиру со средней на тот момент ценой (10,1 млн рублей) обычной семье понадобилось бы 7 лет и 6 месяцев, то есть на год меньше, чем сейчас.
Доступность снизилась из-за быстрого роста цен в 2020 году. Средняя стоимость квартиры за 12 месяцев увеличилась на 13%. Квадратный метр подорожал еще заметнее: с 175 тыс. рублей в декабре 2019 года до 208 тыс. рублей в декабре 2020 года, то есть на 19%.
При этом надо учитывать, что по данным Росстата среднедушевой денежный доход вырос в IV квартале 2020 года на 6,1% относительно IV квартала 2019 года. А прожиточный минимум, установленный властями столицы в конце 2020 года ненамного выше, чем в конце 2019 года – 20 260 рублей против 19 233 рублей годом ранее. Более того, Росстат пересчитал данные о доходах населения в 2019 году (базовый год для расчета), из-за чего они увеличились примерно на 2%. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», доступность новостроек в Москве могла снизиться в еще большей мере.
«Снижение доступности новостроек означает, что потребность в ипотеке будет расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, растет зависимость покупателя не только от ипотеки как таковой, но именно от дешевой ипотеки, то есть от кредитов со сниженными ставками. Чем дороже ипотека, тем эластичнее спрос – покупать дорогое жилье в кредит по высоким ставкам будет обременительным. С этой точки зрения, безусловно, необходимо продолжать мягкую политику ипотечных ставок, и если не отменять, то переформатировать программу субсидирования».
Квартиру надо было покупать в 2017-м
Порядка 60% покупателей, получающих кредит на квартиру в банках, не заметили увеличение расценок. Ставки по ипотеке рекордно снизились благодаря программе субсидирования, запущенной властями в апреле 2020 года. В среднем ставки на покупку строящегося или готового жилья у застройщиков сократились за прошлый год с 9% до 6-7% годовых, что сделало жилье для заемщиков более доступным.
Эксперты «Метриум» проанализировали, как менялась ипотечная нагрузка на семейный бюджет потенциальных покупателей квартир в кредит с 2014 года. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых[2].
В IV квартале 2020 года у московской семьи ипотечных заемщиков ушло бы на внесение ежемесячного платежа по кредиту 51% их ежемесячного чистого дохода. Это самое низкое значение за предшествующие пять лет, отмечают аналитики «Метриум». Так, в IV квартале 2019 года ежемесячный платеж занимал 54% дохода, в аналогичный период 2018 года – 58%, 2017 года – 56%, 2016 года – 66%, 2015 года – 78%, 2014 года – 89%. Даже с учетом значительных сезонных колебаний доходов (в конце года они максимальны) в долгосрочной перспективе ипотечная нагрузка на семейный бюджет снижается, поэтому спрос на жилье рос даже в кризис.
«Нужно принимать во внимание не только абсолютные значения стоимости квартиры и ежемесячных платежей, но и фактор времени, а также объем накоплений у населения, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Покупателю требуется время чтобы накопить намного больше денег на первоначальный взнос, чем, скажем, в 2014 году. Это также влияет на доступность жилья с точки зрения ипотечного заемщика. Именно поэтому значительная часть клиентов стремится получить заем с первоначальным взносом менее 20%».
С точки зрения ипотечного заемщика наиболее выгодным моментом для покупки квартиры был конец 2017 года. Тогда средняя стоимость квартиры была равна 8,8 млн рублей, а ежемесячный платеж по тогдашней ставке (9,79%) составил бы 66,8 тыс. рублей в месяц, что при среднем доходе потребовало отдавать каждый месяц банку 56% семейного бюджета. При этом на первый взнос по такому кредиту понадобилось бы только 1,75 млн рублей.
Теперь параметры типичного кредита другие. В IV квартале 2020 года квартира стоила 11,4 млн рублей, а на первоначальный взнос потребовалось 2,28 млн рублей. При текущей ставке по кредиту (7,36%) каждый месяц банку пришлось бы отдавать 72, 6 тыс. рублей или 51% семейного дохода. Для сравнения: в IV квартале 2019 года по актуальным на тот момент ценам и условиям кредитования ежемесячный платеж составил бы 72,9 тыс. рублей. Таким образом, рост цен почти нивелировал позитивный эффект от субсидирования ипотеки (без учета роста доходов и инфляции).
«Проблему доступности жилья не удастся устранить без качественных изменений в экономической ситуации, – резюмирует Мария Литинецкая. – Нужны оперативные и в то же время долгосрочные меры, которые позволят добиться роста доходов населения и сдержать уровень инфляции в допустимом коридоре. Необходимо также разнообразить источники финансирования жилищного строительства. В частности, для сдерживания цен нужно участие государства в строительстве и реконструкции инженерных сетей и социальной инфраструктуры, а также программы оптимизации затрат застройщиков при освоении земельных участков. В совокупности эти меры сделают жилье более доступным».
[1] Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[2] Были приняты следующие допущения: заемщики получают кредит на 20 лет под текущую на тот момент среднюю ставку по ипотеке с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на момент предполагаемой покупки.
Разговоры о том, что Петербург должен развиваться полицентрично, ведутся уже не первый год. Однако реальных шагов для создания точек развития в разных частях города городскими властями пока не предпринимается. Если такие точки и возникают, то стихийно.
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова» говорит: «Полицентризм – единственный возможный вариант развития города. Траффик по направлению в исторический центр города, где сосредоточена сегодня деловая активность, очень осложняет транспортную доступность».
Специалисты по-разному воспринимают понятие «полицентризм». Одни говорят о создании большого количества локальных зон, в которых должно быть представлено всё, от культурных ценностей до производства, другие рассуждают о создании городов, где присутствуют несколько крупных центров притяжения.
«На самом деле, это два не противоречащих друг другу подхода. Создание крупных центров притяжения рабочих мест, транспортных узлов, объектов, предназначенных для проживания, обучения и отдыха, городу необходимо. Помимо исторического центра можно создать ещё несколько крупных локаций на севере и на юге города. Именно несколько, а не много», - говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
«Например, была попытка создать деловой кластер в Пулково, да и в других местах на юге города появилось несколько зон, где созданы деловые центры. Однако в этих центрах, как правило, размещаются крупные якорные арендаторы, то есть здесь присутствует ограниченное количество компаний и нет какой-то заметной концентрации бизнеса – две компании, занявшие по 10 тыс кв м, это не тоже самое, что 20 тыс кв м, занятых сотней различных фирм. Это совершенно другая активность, совершенно другой человекопоток», - продолжает госпожа Гуртовая.
Сегодня деловая и культурная жизнь по-прежнему концентрируется в центральных районах города. Все основные переговоры, деловые обеды, «круглые столы», встречи, в том числе с представителями администрации города, происходят в центре Петербурга. «Переезд части подразделений городской администрации в новый деловой квартал «Невская Ратуша», объединяющий бизнес-центры, здание администрации и отель, ситуацию не изменит – другое место, но тоже в центре», - полагает госпожа Гуртовая.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» считает, что в ближайшее время вряд ли стоит ожидать прорывов в этой области. «Для Петербурга важны традиции и привычки. Предприниматели еще долго будут ориентироваться на исторически сложившиеся центры деловой активности: на Васильевском острове, на Петроградской стороне, вдоль Невского проспекта. С другой стороны, сейчас активно развиваются и перспективны для ведения бизнеса территория вдоль Обводного канала и Московский район, особенно в направлении аэропорта «Пулково». Кроме того, возможно, образование делового кластера вокруг Лахта-Центра в Приморском районе, но пока проект находится на стадии строительства, преждевременно делать какие-то прогнозы. Петербургский офисный рынок, в отличие от московского, и так достаточно централизован. Мы привыкли вести дела в определенных местах, и я не думаю, что для нас актуально искусственное формирование аналога «сити».
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» с коллегой не согласен. «Смещаются деловые кластеры с центральных районов в окраинные: Красногвардейский, Приморский, Выборгский, Московский районы. Понятие центра города постепенно переходит на территории, которые официально не являются административным центром: территории около ст. м. Площадь Ленина, ст. м. Новочеркасская. Жилье высокого премиального сегмента выходит за пределы Золотого треугольника - островные территории Петроградского района также примеривают на себя эту функцию. И это правильно. Это нормальное развитие крупного мегаполиса, которое позволяет городу жить, равномерно распределять транспортные потоки, развивать инфраструктуру всех районов», - говорит он.
Мнение
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
К сожалению, говорить о полицентричности в Санкт-Петербурге – пустая трата времени. У нас не решаются гораздо более простые и понятные вопросы. Техническая операция – поправки в действующий Генплан – вносились три года. Вся стратегия развития нашего города меняется при каждой смене вице-губернатора.
Мнение
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges
Мне импонирует практика Парижа и Лондона, где деловые районы Дефанс и Canary Wharf вынесены в пригород. Такое расположение удобно – бизнесмены и туристы не пересекаются, не мешают друг другу, в то время как в центре Петербурга в сезон высокой туристической активности попросту сложно передвигаться. Новыми центрами развития становятся и районы агломерации – на приграничных территориях ведется массовая застройка, люди, которые будут там проживать, не должны постоянно ездить в центр города. Это создаст огромную нагрузку на дороги, транспорт, это попросту неудобно. Поэтому крайне необходимо обеспечить им возможность работать, отдыхать, заниматься спортом и воспитывать детей в районе проживания.
Падение, которое началось на рынке металлопроката в начале 2015 года, продолжается. Представители отрасли по-разному характеризуют темпы спада, но в одном единогласны – в отрасли сокращается количество зарубежной продукции, что дает возможность местным игрокам расширять рынки сбыта.
Эксперты говорят, что на рынок металлопроката прямое влияние оказывает сложная геополитическая и экономическая ситуация. Снижение ВВП на 5-7%, уменьшение объема инвестиций минимум на 10%, снижение активности в строительном секторе приводят к сокращению объема потребления металлопродукции.
В компании «А групп» утверждают, что в этом году сезон на российском рынке строительства оказался самым провальным за последние десять лет. «Недостаток инвестиций в реальном секторе экономики, сокращение ипотечного кредитования, удручающая ситуация в машиностроении не в последнюю очередь сказываются и на уровне спроса на металл», – констатируют они.
В ОАО «Северсталь» рассказали, что в конце 2014 года и в начале этого в России прошел существенный рестокинг – создавались запасы в ожидании повышения внутренних цен. Это же явление привело к появлению потенциала для падения спроса в течение всего года, но все же начало строительного сезона способствует очередному пополнению запасов. «В перспективе ожидается сокращение спроса на металл на фоне ухудшения макроэкономической ситуации из-за негативного влияния валютных колебаний и роста тарифов, а также из-за неопределенной международной обстановки, экономических санкций и так далее. Например, аналитики Worldsteel прогнозируют, что в этом году потребление проката в России снизится почти на 7% – до 40 млн тонн», – заключили в ОАО «Северсталь».
Эксперты говорят, что с местного рынка исчезает продукция западных стран и Украины, но в то же время российских производителей теснят китайские металлурги, которые не только импортируют сталь на наш отечественный рынок, но и вкладывают средства в запуск своих собственных производств в различных регионах нашей страны. Однако новые производства, несмотря на кризис, открывают и российские компании.
Еще весной текущего года Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, говорил, что, несмотря на кризис в российской экономике, новые металлургические мощности как вводятся, так и будут вводиться. Особенно в той связи, что значительная часть из этих заводов ориентирована на экспорт. Так, в 2014 году компания «Северсталь» открыла металлургический комбинат в городе Балаково под Москвой, также начали свою работу электрометаллургические комбинаты в Калуге и Тюмени. Летом в городе Набережные Челны запущен завод на 0,5 млн тонн арматуры, а в 2016 году в Туле заработает производство мощностью 1,5 млн тонн металлопроката в год.
По мнению аналитиков ОАО «Северсталь», если в нефтегазовой отрасли будут реализованы все запланированные проекты, трубная отрасль может стать одним из драйверов стального рынка. Положительное влияние на объем металлопотребления в России могут оказать государственные программы поддержки ипотечного кредитования и развития автопрома и машиностроения, заключили в компании.
Несмотря на слабый строительный сезон и очевидный недостаток инвестиций, рынок металлопроката и профильных труб в июле все же перешел в фазу сезонной активности, констатируют в «А групп». Например, увеличился спрос на потребление трубной продукции со стороны частных домовладений, а вот потребление трубной продукции в «большой» стройиндустрии падает вместе с объемами строительства. Заметно сократился объем предложения со стороны мелких «трубников», не сумевших подготовиться к сезону из-за недостатка оборотных средств.
По словам аналитиков, стабилизация наметилась в сегментах плоского и фасонного проката. Большинство производителей профильных труб в условиях повышенного сезонного спроса незначительно подняли цены на свою продукцию (в среднем на 1%). Этому способствовало и июньское повышение стоимости штрипса. В то же время на вторичном рынке, за исключением отдельных типоразмеров профилей, цена осталась на прежнем уровне, и рынок не испытывает существенного недостатка предложений, говорят в «А групп».
Со своей стороны аналитики «Брок-Инвест-Сервиса» констатируют, что всплеск сезонного спроса в мае и июне не превратился в устойчивый повышающий тренд в экономике в целом, и в июле рост потребления приостановился. «Спрос в сегменте арматуры достаточно высокий, однако он не поддерживается достаточным финансированием. Примерно такая же ситуация и в фасонном прокате на вторичном рынке. При этом положительную динамику продемонстрировал спрос на балку, что положительно сказалось и на ценообразовании самых востребованных позиций. Наконец, во второй декаде июля устранен дефицит на рынке мелких профилей и круглых труб малого диаметра. И, хотя формально вторичный рынок отреагировал на это снижением цен, фактически они просто вернулись к нормальным рыночным значениям, и на сегодняшний день цены являются экономически обоснованными», – рассказали в «Брок-Инвест-Сервисе».
Мнение:
Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– Если говорить о сегодняшнем рынке металлопроката, то мы не наблюдаем сильного спада. Конечно, финансирование как государственных, так и частных проектов несколько осложнилось, но это не значит, что все стройки замерли. Просто происходит перераспределение и более тщательное планирование средств и ресурсов. Соответственно, потребление металлопроката на рынке Санкт-Петербурга не меняется. За последний год количество импорта снизилось, и этот пробел был восполнен открытием нескольких высокотехнологичных мини-заводов; таким образом, рынок оказался сбалансирован.
Что же касается уровня конкуренции в Санкт-Петербурге, то все ведущие производители металлопроката (ОАО «Северсталь», ЕВРАЗ, НЛМК, ММК и др.) сохранили свои розничные сети. При этом основную роль в поставках металлопроката традиционно оставляют за собой комбинаты, расположенные в относительной близости от Санкт-Петербурга, что связано с лучшей системой логистики и, соответственно, ценообразованием.
Управление производственно-технологической комплектации ОАО «Метрострой» (УПТК) обеспечивает металлопрокатом, электрооборудованием, кабельно-проводниковой продукцией и строительными материалами строительство не только метрополитена, но и зданий и сооружений промышленного и общегражданского назначения. При нашем участии реализуются такие важные для города и его жителей проекты, как строительство новых станций метрополитена «Проспект Славы», «Южная», «Дунайский проспект», Ленинградской АЭС-2, стадиона «Зенит-Арена», депо «Южное» и др.
Производственные мощности многопрофильного складского комплекса в сочетании с применением современных логистических систем управления позволяют УПТК предлагать клиентам широкий ассортимент услуг и материалов.
Хорошо налаженные партнерские отношения с основными крупными заводами-производителями, собственный парк техники и наличие железнодорожной ветки с несколькими подъездными путями дают возможность успешно работать на рынке строительных материалов и предлагать конкурентные цены и выгодные условия поставки.
Наличие складов и специально оборудованных площадок позволяет оказывать услуги по обработке грузов, а также поддерживать широкую линейку металлопродукции и строительных материалов, электрооборудования, кабельно-проводниковой продукции.