Квартиру надо было покупать в 2017-м – доступность жилья в Москве опять снизилась
Несмотря на субсидирование ипотеки, в 2020 году доступность новостроек Москвы вновь снизилась. Средней московской семье пришлось бы откладывать на новую квартиру 8,6 лет, что на год больше, чем 2019-м, подсчитали эксперты «Метриум». Тем не менее ипотека существенно упростила решение жилищного вопроса, хотя для приобретающих квартиру за собственные средства лучший момент покупки прошел – он был в 2017 году.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, насколько изменилась доступность[1] московских новостроек за прошедший год. Помимо этого, аналитики учли влияние рекордно снизившихся ипотечных ставок на доступность нового жилья. Доступность жилья оценивается с помощью двух индикаторов: количества лет, необходимых для накопления средств на покупку квартиры, и доли ежемесячного платежа по ипотеке в доходе семьи из двух работающих (в %, доступность с ипотекой).
В целом новостройки столицы 2020 года стали менее доступными без учета ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», московской семье с двумя работающими взрослыми в конце 2020 понадобилось бы 8 лет и 6 месяцев, чтобы накопить на квартиру в массовой новостройке по средней цене, которая составила 11,4 млн рублей.
Между тем в конце 2019 года коэффициент доступности новостроек составил 7,6, то есть чтобы накопить на квартиру со средней на тот момент ценой (10,1 млн рублей) обычной семье понадобилось бы 7 лет и 6 месяцев, то есть на год меньше, чем сейчас.
Доступность снизилась из-за быстрого роста цен в 2020 году. Средняя стоимость квартиры за 12 месяцев увеличилась на 13%. Квадратный метр подорожал еще заметнее: с 175 тыс. рублей в декабре 2019 года до 208 тыс. рублей в декабре 2020 года, то есть на 19%.
При этом надо учитывать, что по данным Росстата среднедушевой денежный доход вырос в IV квартале 2020 года на 6,1% относительно IV квартала 2019 года. А прожиточный минимум, установленный властями столицы в конце 2020 года ненамного выше, чем в конце 2019 года – 20 260 рублей против 19 233 рублей годом ранее. Более того, Росстат пересчитал данные о доходах населения в 2019 году (базовый год для расчета), из-за чего они увеличились примерно на 2%. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», доступность новостроек в Москве могла снизиться в еще большей мере.
«Снижение доступности новостроек означает, что потребность в ипотеке будет расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, растет зависимость покупателя не только от ипотеки как таковой, но именно от дешевой ипотеки, то есть от кредитов со сниженными ставками. Чем дороже ипотека, тем эластичнее спрос – покупать дорогое жилье в кредит по высоким ставкам будет обременительным. С этой точки зрения, безусловно, необходимо продолжать мягкую политику ипотечных ставок, и если не отменять, то переформатировать программу субсидирования».
Квартиру надо было покупать в 2017-м
Порядка 60% покупателей, получающих кредит на квартиру в банках, не заметили увеличение расценок. Ставки по ипотеке рекордно снизились благодаря программе субсидирования, запущенной властями в апреле 2020 года. В среднем ставки на покупку строящегося или готового жилья у застройщиков сократились за прошлый год с 9% до 6-7% годовых, что сделало жилье для заемщиков более доступным.
Эксперты «Метриум» проанализировали, как менялась ипотечная нагрузка на семейный бюджет потенциальных покупателей квартир в кредит с 2014 года. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых[2].
В IV квартале 2020 года у московской семьи ипотечных заемщиков ушло бы на внесение ежемесячного платежа по кредиту 51% их ежемесячного чистого дохода. Это самое низкое значение за предшествующие пять лет, отмечают аналитики «Метриум». Так, в IV квартале 2019 года ежемесячный платеж занимал 54% дохода, в аналогичный период 2018 года – 58%, 2017 года – 56%, 2016 года – 66%, 2015 года – 78%, 2014 года – 89%. Даже с учетом значительных сезонных колебаний доходов (в конце года они максимальны) в долгосрочной перспективе ипотечная нагрузка на семейный бюджет снижается, поэтому спрос на жилье рос даже в кризис.
«Нужно принимать во внимание не только абсолютные значения стоимости квартиры и ежемесячных платежей, но и фактор времени, а также объем накоплений у населения, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Покупателю требуется время чтобы накопить намного больше денег на первоначальный взнос, чем, скажем, в 2014 году. Это также влияет на доступность жилья с точки зрения ипотечного заемщика. Именно поэтому значительная часть клиентов стремится получить заем с первоначальным взносом менее 20%».
С точки зрения ипотечного заемщика наиболее выгодным моментом для покупки квартиры был конец 2017 года. Тогда средняя стоимость квартиры была равна 8,8 млн рублей, а ежемесячный платеж по тогдашней ставке (9,79%) составил бы 66,8 тыс. рублей в месяц, что при среднем доходе потребовало отдавать каждый месяц банку 56% семейного бюджета. При этом на первый взнос по такому кредиту понадобилось бы только 1,75 млн рублей.
Теперь параметры типичного кредита другие. В IV квартале 2020 года квартира стоила 11,4 млн рублей, а на первоначальный взнос потребовалось 2,28 млн рублей. При текущей ставке по кредиту (7,36%) каждый месяц банку пришлось бы отдавать 72, 6 тыс. рублей или 51% семейного дохода. Для сравнения: в IV квартале 2019 года по актуальным на тот момент ценам и условиям кредитования ежемесячный платеж составил бы 72,9 тыс. рублей. Таким образом, рост цен почти нивелировал позитивный эффект от субсидирования ипотеки (без учета роста доходов и инфляции).
«Проблему доступности жилья не удастся устранить без качественных изменений в экономической ситуации, – резюмирует Мария Литинецкая. – Нужны оперативные и в то же время долгосрочные меры, которые позволят добиться роста доходов населения и сдержать уровень инфляции в допустимом коридоре. Необходимо также разнообразить источники финансирования жилищного строительства. В частности, для сдерживания цен нужно участие государства в строительстве и реконструкции инженерных сетей и социальной инфраструктуры, а также программы оптимизации затрат застройщиков при освоении земельных участков. В совокупности эти меры сделают жилье более доступным».
[1] Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[2] Были приняты следующие допущения: заемщики получают кредит на 20 лет под текущую на тот момент среднюю ставку по ипотеке с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на момент предполагаемой покупки.
Формат street retail в Санкт-Петербурге, понесший некоторый урон из-за кризисных явлений в российской экономике, в этом году демонстрирует положительные результаты. И, по оценке экспертов, Чемпионат мира по футболу 2018 года, часть матчей которого проходила в Северной столице, – лишь один из действующих позитивных факторов.
Чемпионат мира усилил тенденции на рынке стрит-ритейла, связанные с сезонными изменениями спроса. В преддверии мундиаля активно открывались кафе и рестораны, рассчитывая как на традиционный летний приток туристов, так и на болельщиков.
Исторический рекорд
«Так, за первое полугодие на основных торговых улицах Петербурга было открыто свыше 80 новых кафе и ресторанов, а II квартал показал наивысшее количество открытий общепита за всю историю рынка стрит-ритейла Петербурга. И результаты крупнейшего спортивного события не разочаровали рестораторов. Впрочем, в дальнейшем мы будем наблюдать менее высокие темпы открытий новых заведений общепита», – отмечает руководитель направления стрит-ритейла JLL в Петербурге Юлия Корчемная. «В связи с ростом турпотока в 2018 году увеличилось количество магазинов сувенирной продукции и заведений общественного питания бюджетного формата (фастфуд, бургерные, кафе)», – соглашается руководитель отдела исследований рынка недвижимости Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева.
Управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина обращает внимание на пролонгированный характер влияния ЧМ-2018 на рынок. «В ходе ЧМ в городах выделялись фан-зоны и основные маршруты, по которым следовало большинство болельщиков и туристов, и эти направления получили широкое развитие с точки зрения ротации арендаторов. Там нашли место наиболее качественные и узнаваемые бренды сферы услуг: фаст-фуд, сувенирная продукция и прочее. Поскольку все спортивные объекты остались и продолжают функционировать (на их базе планируется проводить в будущем спортивные и развлекательные мероприятия), street retail в этих зонах тоже вряд ли исчезнет», – подчеркивает она.
Быть в центре
«Рынок стрит-ритейла Петербурга в настоящий момент достаточно сбалансирован. Повышенный спрос со стороны общепита сопровождался выжидательной позицией арендаторов из других сегментов. В целом доля вакантных помещений на основных торговых улицах города во II квартале не изменилась и составила 7,5%. Также на стабильном уровне оставалась ротация арендаторов – 6,4%, что соответствует долгосрочным средним значениям», – говорит Юлия Корчемная.
А по данным Colliers International, в первом полугодии 2018 года доля свободных площадей в сегменте стрит-ритейла на центральных торговых коридорах города плавно сокращалась – с 6,5% до 6%. «Из более 900 помещений на центральных торговых коридорах Петербурга 30% арендуют кафе и рестораны, в 20% работают операторы сегмента fashion, а третье место с показателем 8% занимают компании сферы услуг разного профиля – от салонов связи до турфирм», – уточняет директор департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимир Каличава.
Главная магистраль города – Невский проспект – пользуется особым спросом среди арендаторов. По данным Maris в ассоциации с CBRE, в июле 2018 года там было вакантно лишь 3% площадей формата street retail. Рост турпотока и снижение вакансии привели к повышению арендных ставок на помещения. «Запрашиваемые ставки аренды торговых помещений на первых этажах с витриной, расположенных на участке Невского проспекта от Адмиралтейства до площади Восстания, находятся в диапазоне от 7 тыс. до 13,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (не включая НДС и коммунальные услуги). На Старо-Невском проспекте – от 2,5 тыс. до 5 тыс. рублей», – говорит Наталия Киреева.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, большая потребность в качественных помещениях в преддверии Чемпионата мира по футболу 2018 года поспособствовала росту арендных ставок на главных и значимых магистралях города. Здесь увеличение ставок аренды составило в среднем 4% и 7% соответственно.
Наибольшая активность в центре была зафиксирована на Старо-Невском проспекте. «С одной стороны, во II квартале 2018 года он принял наибольшее число – восемь – новых арендаторов, с другой – демонстрировал самые высокие как квартальные, так и годовые показатели по смене ритейлеров среди ключевых торговых улиц города. Всего же, по сравнению с аналогичным периодом в 2017 году, объем пустующих торговых площадей на Старо-Невском проспекте сократился вдвое – с 8% до 4%», – отмечает Владимир Каличава. «За последние два года на Старо-Невском проспекте обновилась треть арендаторов», – добавляет Наталия Киреева.
До самых до окраин
Впрочем, по оценке экспертов, развитие street retail не ограничивается центральной частью, но распространяется и на окраины города, и на пригородные локации, где сконцентрировано массовое жилищное строительство. Причем, там сегмент имеет свою специфику. «В новых районах комплексного освоения территорий, таких как Кудрово, Мурино, Парнас, Шушары и другие, на первых этажах жилых домов чаще всего открываются магазины шаговой доступности – минимаркеты и супермаркеты, булочные, алкомаркеты», – рассказывает Наталия Киреева.
По мнению Юлии Корчемной, по сравнению с развитыми спальными районами в локациях активной застройки высока доля интерьерных магазинов, товаров для ремонта, которые направлены на удовлетворение потребностей заселяющихся жителей района. «В качестве тренда можно выделить открытие детских развивающих центров и частных спортивных секций для детей», – говорит она.
«Ритейлеры непременно хотят получить места в центральной локации района, оставляя без внимания прилегающие улицы. Так, в Кудрово всех интересует Европейский проспект, в Мурино – бульвар Менделеева, на Парнасе – улица Фёдора Абрамова. Это стремление понятно и оправданно, поскольку именно на этих улицах сконцентрирована большая часть потоков», – добавляет Владимир Каличава.
По данным экспертов Knight Frank St Petersburg, увеличение ставок отмечено на локальных торговых улицах спальных районов, где за первое полугодие 2018 года они повысились в среднем на 6%. Основной причиной увеличения ставок является развитие инфраструктуры данных районов, что произошло вследствие заселения новых домов.
Инвестиции частных лиц в различные форматы недвижимости давно перестали быть редкостью. Сегодняшний рынок предлагает большое разнообразие вариантов для инвестирования. А девелоперы все активнее борются за деньги «частника».
До последнего времени жилье было наиболее распространенным и самым освоенным вариантом инвестирования. Пик популярности этого инструмента, приходившийся на 2006–2008 годы, уже миновал, но интерес к нему сохраняется. Главные плюсы этой схемы – низкий порог входа на рынок (от 2–2,5 млн рублей), а также юридическая проработанность механизмов приобретения объекта.
Однако в последнее время его популярность заметно снизилась. «Мы отмечаем, что в течение последних нескольких лет жилая недвижимость для инвестиций рассматривается гораздо реже, чем 6-7 лет назад», – констатирует генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Вложение денег в квартиру не является выгодной инвестицией – скорее, это более-менее надежный способ сохранить средства, особенно последнее время, когда мы наблюдаем ослабление курса рубля», – соглашается операционный директор Plaza Lotus Group Ольга Смирнова.
«В среднем доходность от сдачи в аренду жилья варьируется в пределах 4–8%, в зависимости от характеристик объекта», – говорит Николай Пашков. Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев также оценивает ее в среднем в 5% годовых.
Зарабатывание на разнице между ценой квартиры на стадии котлована и на этапе сдачи тоже теряет привлекательность. «Пока вполне можно зарабатывать до 15–20% годовых от спекулятивных операций, при грамотном выборе объекта», – отмечает Андрей Косарев. Дельта цены, по оценкам специалистов, составляет 15–20%, сроки строительства для сегмента масс-маркет – 2,5–3 года. «Раньше можно было смело обещать клиентам рост в 30–35%. Но сегодня политика реализации квартир у большинства застройщиков изменилась: поскольку рынок не позволяет существенно поднимать цену «квадрата» перед сдачей, нет возможности и выставлять низкий ценник на старте продаж», – отмечает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Но по этой схеме могут работать только «профессиональные» частные инвесторы, хорошо знающие рынок и спрос. «Любители», купившие жилье в неудачных локациях, столкнулись с проблемой низкой ликвидности и порой не могут не только заработать, но и просто вернуть инвестиции. Но главное в другом: реализуемая властями в настоящее время стратегия ликвидации долевого строительства и внедрение продаж только готового жилья фактически упраздняют саму схему спекулятивного заработка. «В результате изменений в 214-ФЗ риски инвестиций в покупку квартир существенно снизятся, но то же коснется и доходности таких операций», – прогнозирует Андрей Косарев.
Апартаменты в последнее время приобрели широкую популярность и стали серьезным конкурентом традиционному жилью как объект инвестиций. Востребованность формата во многом также объясняется низким порогом входа – примерно от 3–4 млн рублей.
В этом сегменте также возможно извлечение прибыли как от сдачи в аренду (причем, на существенно более высоком «технологическом» уровне: профессиональные управляющие компании, привлекаемые девелоперами апарт-проектов, предлагают покупателям юнитов различные программы доходности, в том числе на уровне 12–15% годовых), так и от перепродажи.
Аналитики проекта апарт-отеля VALO прогнозируют рост цен на юниты на 8–10% за второе полугодие 2018 года. «Особенно активно граждане начинают инвестировать в апартаменты из-за снижения ставок по вкладам в банках и в связи с нестабильностью на валютном рынке», – отмечает руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева.
«Стоит отметить, что уровень доходности в сегменте апартаментов на деле может оказаться ниже заявленного в рекламе, так как зачастую не учитываются расходы будущего собственника на отделку, меблировку и технику, налоги, а также трехлетний в среднем период ожидания (без получения соответствующего дохода) на этапе строительства объекта. Действительная прибыль в сегменте составляет порядка 8% годовых для построенных объектов, что на сегодня сопоставимо с доходностью облигаций», – считает Андрей Косарев. Николай Пашков оценивает доходность большинства сервисных апартаментов в среднем в 10–13%.
К недостаткам формата следует отнести также неурегулированость правовой базы. Разноформатность объектов, называемых апартаментами (сервисные апарт-проекты и «псевдожилье») приводит к тому, что законодатели выдвигают противоположно направленные инициативы: с одной стороны – присваивания апарт-отелям «звезд», как гостиницам, а с другой – приравнивания их по многим параметрам к жилью.
Помещения для street retail пользуются достаточно высокой популярностью у частных инвесторов, но порог входа на этот рынок еще выше. По данным экспертов, он составляет 8–15 млн рублей.
Доходность объектов эксперты оценивают очень по-разному. При этом они единодушно отмечают решающую роль в этом вопросе локации объекта (в наиболее удачных доходность может достигать 15%, в наименее – не более 5%). «В street retail вложения наиболее выгодны, хотя объем инвестиций также значительно выше, чем в квартиру. Ликвидные объекты дают 10% годовых со сроком окупаемости 9–11 лет. Сегмент интересен частным инвесторам также из-за своей универсальности – как правило, такие помещения подходят большому числу арендаторов и не предполагают особых ограничений», – отмечает Ольга Смирнова.
«В сегменте street retail частному инвестору с небольшим капиталом, как правило, доступны в основном встроенные торговые помещения в новых районах города. У предложений на главных торговых магистралях порог входа существенно выше, да и в предложение они поступают редко. Доходность помещений в новых районах составляет в среднем 9–11%», – говорит Николай Пашков.
При этом эксперт считает, что в среднем помещения для street retail обеспечивают доходность выше, чем жилье. «Среди плюсов – низкие риски ликвидности (речь о помещениях в качественных локациях с высоким пешеходным трафиком), поскольку даже при падении рынка одни арендаторы просто сменяются другими. Кроме того, арендаторы – это юрлица, часто сетевые структуры, с которыми можно выстраивать формализованные прогнозируемые отношения», – добавляет он.
Кстати
В Москве запущен проект краудфандинга в недвижимости. Aktivo предлагает частным инвесторам вложить средства в торговый объект, принадлежащий Х5 Retail Group, стоимостью свыше 514 млн рублей. Компания уже приступила к формированию закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) для управления этим помещением и начала принимать заявки от граждан на участие в проекте, то есть на приобретение паев. Таким образом, инвесторы краудфандинговой площадки станут совладельцами этого объекта.
Эксперты прогнозируют появление и иных предложений для инвесторов. «Из новинок мы ожидаем появления на рынке Петербурга кондо-офисов (офисные кондоминиумы), в которых частный инвестор сможет приобрести отдельное помещение, сдавать его и получать доход, получая сервисы от управляющей компании (по аналогии с сервисными апартаментами)», – говорит Андрей Косарев.