Москва высотная: тенденции роста новостроек в 2021 году
Новостройки Старой Москвы подрастают вверх каждый год. Сервис “Синица” подготовил исследование[1], в котором подсчитал, что сейчас средняя высота реализуемого корпуса составляет 21 этаж, тогда, как три года назад, в 2018 году, она составляла около 19 этажей. При этом, новые выходящие в реализацию корпуса стремятся быть еще выше: их средняя высотность составляет 23 этажа.
Примечательно, что средняя высотность жилья классов бизнес и комфорт одинаковая – 22 этажа, а в стандарте несколько пониже – 18 этажей. Это объясняется постепенным вымыванием класса стандарт из столичной экспозиции: все более редко выходящими новыми проектами и распродажей остатков. Что же касается класса бизнес, то он наиболее вариативен в представленных проектах: тут можно встретить как совсем не высокие клубные дома, так и небоскребы. А вот комфорт-класс почти везде однотипен.
Рекордсменом по высотности признан столичный округ ЮЗАО, где средняя высотность новостроек составляет 26 этажей. За ним следует ЗАО – 24 этажа, САО и СЗАО – 23 этажа. Округа с наименьшей застройкой: ЦАО – (18 этажей) и ЗелАО (15 этажей).
Структура предложения многоэтажек сформирована следующим образом: больше всего, около 71% квартир и апартаментов, приходится на корпуса этажностью 18-34 этажей (из них, на 25 этажные корпуса приходится 13,6% предложения, на 28-30 этажные – 17%, на 32-34 этажные – около 12,9%).
Если же говорить о структуре спроса, то порядка 61% всех сделок в 2021 году было совершенно с квартирами на 2-13 этажах. И это понятно: чем выше этаж, тем дороже стоимость квартиры, а из окон в диапазоне данных этажей открывается приятная московская панорама. Желающих же переплатить за роскошные виды с высоты птичьего полета оказалось совсем немного – на долю этажей выше 34-го было продано только 2% лотов.
Девелоперы чутко реагируют на рыночный спрос и создают квартирный объем предложения согласно покупательским предпочтениям. Так, на долю квартир и апартаментов со 2 по 13 этажей, приходится целых 55% всех лотов (это максимум предложенных вариантов). А уже начиная с 14 этажа, уровень предложения начинает снижаться, ускоряя эту тенденцию к 23 этажу и резко сокращая выводимый объем с 33 этажа (тут располагаются всего 3% предложения в границах Старых Москвы).
“Тренд на высотность особенно заметен в более дорогих сегментах, в бизнес-классе, что объясняется более высокой маржинальностью такого девелоперского проекта и желанием застройщиков продать побольше лотов. Что же касается потребительских предпочтений, большинство покупателей по-прежнему не готовы жить на высотных этажах и предпочитают квартиры на более привычных средних: кто-то боится высоты, кто-то опасается аварийных ситуаций (поломка лифта, пожар и др.), а кто-то хочет иметь возможность открыть окно и выйти на балкон, Наконец, цена играет не последнее значение при выборе. Поэтому квартиры и апартаменты на комфортных этажах составляют основу спроса и объема предложения”, – объясняет Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса “Синица”.
[1] В исследовании не принимают участие классы премиум и элит
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. на первичном рынке ТиНАО в реализации находилось 414,6 тыс. кв.м и 8,3 тыс. лотов в 31 проекте. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 5,1% площади и на 5,7% лотов. За год сокращение составило 6,7% площади и 2% лотов. В феврале в реализацию не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми корпусами (5 корпусов) в ЖК Бунинские луга (ПИК).
По эскроу-счетам в реализации находится 62,1% площади в 15 проектах.
Более половины экспозиции приходится на поселение Сосенское (51,3%), доля которой выросла за месяц на 2,3%, в годовой динамике – на 22,1%. Объем предложения за год в этом поселении вырос на 64% за счет выхода новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
По стадиям строительной готовности большая часть экспозиции (43,2% площади) находится на начальной стадии строительной готовности (на нулевом цикле – 19,7% и на стадии монтажа первых этажей – 23,5%), доля которого сократилась на 3,8% за месяц. В годовой динамике сокращение составило 17% при уменьшении предложения на 33% площади.
Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности выросла на 2,2% за месяц и составила 27,3% (фасадно-отделочные работы – 18,3%, благоустройство – 4,3%, введены – 4,7%). За год доля заключительного цикла выросла на 2,8% при росте экспозиции на 3,8%.
По итогам февраля 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка НАО составила 177 тыс. руб., что на 1,3% больше, чем месяц назад, и на 33%, чем год назад.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 186,3 тыс. руб. (+2% мм. + 39,5% гг) и в поселении Московский - 186 тыс. руб. (+3% мм, +40,5% гг). Самая низкая СВЦ в поселении Филимонковское – 139,8 тыс. руб. (+5,1% мм, +19,8% гг).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 8,9 млн руб. (+ 2,3% мм, +23,6% гг). В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,7 млн руб. (+2,2% мм, 29,1% гг), Московский – 10,6 млн руб. (+3,7% мм, +48,5% гг) и Сосенское – 9,5 млн руб. (+4% мм, +18% гг).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
Первый месяц 2021 года на рынке жилья Москвы завершился преимущественно сокращением числа сделок. К такому выводу пришли аналитики «Метриум», проанализировав последние данные о сделках московского Росреестра. Только сектор строящегося жилья в январе подрос на 6%, тогда как на вторичном рынке число сделок уменьшилось на 5%, а в ипотеке – на 6%.
В январе 2021 года в Управлении Росреестра по Москве зарегистрировали 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в столице. Это на 6% больше, чем в январе 2020 года, когда было зафиксировано почти 5 тыс. сделок на рынке строящегося жилья.
Как и в предыдущие годы, в январе нового года заключается примерно в два раза меньше соглашений, чем в декабре предыдущего года, отмечают эксперты «Метриум». В последний месяц прошлого года в Москве оформили 10,7 тыс. ДДУ. В целом текущее число январских сделок (5,3 тыс.) примерно соответствует уровню активности клиентов, наблюдаемому с 2018 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В Новой Москве, по подсчетам аналитиков «Метриум», в январе покупатели строящегося жилья заключили 1,4 тыс. договоров долевого участия. В январе 2020 года было всего на 23 сделки больше. Таким образом, уровень спроса на новостройки в ТиНАО практически не изменился.
«Спрос на новостройки в Новой Москве достаточно стабилен, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Поскольку здесь сохраняется более доступный уровень цен, многие покупатели концентрируются именно на местном рынке нового жилья, особенно в условиях снижения ставок по ипотеке. Способствует устойчивому интересу клиентов и постоянное развитие инфраструктуры, сети социальных объектов, появление новых рабочих мест».
Количество ипотечных сделок, зарегистрированных в Большой Москве в январе 2021 года, сократилось. Относительно января 2020 года, когда были зафиксированы 6,4 тыс. соглашений между покупателями жилья и банками, спрос со стороны заемщиков снизился на 6%. Тем не менее только показатель первого месяца 2020 года превосходит текущие январские результаты, а в аналогичный период 2013-2019 гг. в январе было меньше ипотечных сделок, чем сейчас.
«Основываясь на данных за январь делать долгосрочный прогноз пока рано, – отмечет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – С одной стороны, возможно, мы наблюдаем начало процесса замедления рынка ипотеки. Хотя ставки сохраняются на низком уровне, цены на жилье за последний год возросли на 20%, и часть покупателей отказывается от своих планов. С другой стороны, нельзя исключать временные колебания спроса. В любом случае в феврале и марте ситуация прояснится».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве также покупатели жилья в январе заключили меньше сделок, чем год назад. В прошлом месяце в Москве зафиксировало 7,6 тыс. договоров купли продажи, тогда как в январе 2020 года – почти 8 тыс. Таким образом, активность покупателей снизилась на 5%. Текущий январский показатель – худший за последние три года. В 2018-2020 в январе в среднем заключали 8,7 тыс. сделок купли-продажи.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Снижение числа сделок в январе в целом ожидаемо, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Активность покупателей в первый месяц всегда ниже из-за долгих новогодних каникул. Однако январь 2021 года – первый месяц с 2016 года, когда было зафиксировано снижение, а не рост ипотечных сделок. На фоне действия программы субсидирования ипотеки – это странно. Впрочем, в целом абсолютные показатели по числу сделок все равно остаются очень высокими, поэтому необходимо дождаться развития динамики спроса».