Москва высотная: тенденции роста новостроек в 2021 году
Новостройки Старой Москвы подрастают вверх каждый год. Сервис “Синица” подготовил исследование[1], в котором подсчитал, что сейчас средняя высота реализуемого корпуса составляет 21 этаж, тогда, как три года назад, в 2018 году, она составляла около 19 этажей. При этом, новые выходящие в реализацию корпуса стремятся быть еще выше: их средняя высотность составляет 23 этажа.
Примечательно, что средняя высотность жилья классов бизнес и комфорт одинаковая – 22 этажа, а в стандарте несколько пониже – 18 этажей. Это объясняется постепенным вымыванием класса стандарт из столичной экспозиции: все более редко выходящими новыми проектами и распродажей остатков. Что же касается класса бизнес, то он наиболее вариативен в представленных проектах: тут можно встретить как совсем не высокие клубные дома, так и небоскребы. А вот комфорт-класс почти везде однотипен.
Рекордсменом по высотности признан столичный округ ЮЗАО, где средняя высотность новостроек составляет 26 этажей. За ним следует ЗАО – 24 этажа, САО и СЗАО – 23 этажа. Округа с наименьшей застройкой: ЦАО – (18 этажей) и ЗелАО (15 этажей).
Структура предложения многоэтажек сформирована следующим образом: больше всего, около 71% квартир и апартаментов, приходится на корпуса этажностью 18-34 этажей (из них, на 25 этажные корпуса приходится 13,6% предложения, на 28-30 этажные – 17%, на 32-34 этажные – около 12,9%).
Если же говорить о структуре спроса, то порядка 61% всех сделок в 2021 году было совершенно с квартирами на 2-13 этажах. И это понятно: чем выше этаж, тем дороже стоимость квартиры, а из окон в диапазоне данных этажей открывается приятная московская панорама. Желающих же переплатить за роскошные виды с высоты птичьего полета оказалось совсем немного – на долю этажей выше 34-го было продано только 2% лотов.
Девелоперы чутко реагируют на рыночный спрос и создают квартирный объем предложения согласно покупательским предпочтениям. Так, на долю квартир и апартаментов со 2 по 13 этажей, приходится целых 55% всех лотов (это максимум предложенных вариантов). А уже начиная с 14 этажа, уровень предложения начинает снижаться, ускоряя эту тенденцию к 23 этажу и резко сокращая выводимый объем с 33 этажа (тут располагаются всего 3% предложения в границах Старых Москвы).
“Тренд на высотность особенно заметен в более дорогих сегментах, в бизнес-классе, что объясняется более высокой маржинальностью такого девелоперского проекта и желанием застройщиков продать побольше лотов. Что же касается потребительских предпочтений, большинство покупателей по-прежнему не готовы жить на высотных этажах и предпочитают квартиры на более привычных средних: кто-то боится высоты, кто-то опасается аварийных ситуаций (поломка лифта, пожар и др.), а кто-то хочет иметь возможность открыть окно и выйти на балкон, Наконец, цена играет не последнее значение при выборе. Поэтому квартиры и апартаменты на комфортных этажах составляют основу спроса и объема предложения”, – объясняет Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса “Синица”.
[1] В исследовании не принимают участие классы премиум и элит
В феврале 2021 года число квартир на рынке новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве сократилось до 11,8 тыс., подсчитали аналитики «Метриум». Это самый низкий уровень предложения с конца 2015 года. За прошедшие 12 месяцев выбор вариантов жилья в массовых новостройках у покупателей сократился на 20%.
Предложение квартир в новостройках массового сегмента столичного рынка жилья снизилось до рекордно низкого показателя с 2015 года. В феврале застройщики продавали 11,8 тыс. квартир. С января, когда на рынке их было 13 тыс., предложение уменьшилось на 10%. В феврале 2020 насчитывалось 14,8 тыс. вариантов жилья, то есть за 12 месяцев их количество сократилось на 20%.
Сейчас предложение новостроек самое низкое с 2015 года. Меньше вариантов квартир в продаже было только в октябре 2015 года, когда застройщики пытались реализовать 11,3 тыс. квартир. Затем предложение увеличивалось и достигло пика в августе 2017 года (21,8 тыс. квартир). После показатель постепенно сокращался, стабилизировался и вновь начал падать в 2020 году.
Эксперты «Метриум» объясняют такую тенденцию двумя причинами: застройщики начали выставлять меньше квартир в продажу в расчете на один проект, а спрос при этом резко возрос. Например, в октябре 2015 года на рынке насчитывалось 33 жилых комплекса эконом- и комфорт-класса, и в среднем в каждом проекте застройщики продавали по 340 квартир, в августе 2017 года на 66 проектов приходилось по 315 квартир, а в сентябре 2018 года уже 86 комплексов со средним количеством квартир в них 168 единиц. С тех пор общее число ЖК в продаже принципиально не увеличилось (около 85-90 проектов), а среднее количество квартир, приходящееся на один проект, варьировалось от 131 до 201 ед. Помимо этого, в феврале резко сократилось предложения квартир в проектах крупнейшего девелопера – ГК «ПИК», что повлияло на общую картину.
«С середины 2018 года идет реформа долевого строительства, которая серьезно повлияла на активности девелоперов, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Привлекать деньги дольщиков напрямую с того времени застройщики не могут, а переход на банковское финансирование оказался не для всех простым. Некоторые девелоперы были вынуждены пересмотреть концепцию проекта и очередность строительства, отложить старт продаж или вовсе отказаться от реализации новых проектов. С тех пор общее количество предложения на рынке стагнирует – значительную часть раскупают клиенты, и девелоперы едва успевают восполнять недостающие объемы».
Одновременно быстрыми темпами вырос спрос на жилье. Если в 2015 году в Москве, по данным Росреестра по Москве, дольщики заключили с застройщиками почти 20 тыс. договоров долевого участия, то в 2020 году уже 83 тыс. Таким образом, рынок строящегося жилья в столице за 5 лет вырос более чем в 4 раза.
«Поскольку предложение новостроек снижается, конкуренция покупателей обостряется, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Спросом пользуются наиболее ликвидные квартиры, и именно их становится меньше, потому что на таких объектах сконцентрировано внимание клиентов. Соответственно, необходимо быстрее принимать решение о покупке. Хотя проектов на рынке много, количество ликвидных квартир в них постоянно уменьшается, поэтому рассчитывать на быстрые поиски подходящей альтернативы не следует. Впрочем, дефицитом текущее положение также назвать нельзя: в продаже много жилых комплексов с большим числом корпусов, поэтому постепенно рынок будет пополняться новым предложением».
По данным департамента аналитики сервиса «Синица», по итогам февраля 2021 года совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 1,734 млн кв. м (без учета элитных объектов), что ниже зафиксированных минимумов в первом полугодии 2016 года, когда на рынке экспонировалось 1,8 млн кв. м жилья. По сравнению с январем 2020 года объемы предложения сократились на 3,5%.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «После январского затишья застройщики снова активизировались, пополняя предложение новыми корпусами и проектами. За прошлый месяц рынок пополнился пятью новыми проектами бизнес- и комфорткласса «Достижение», Monodom Lake, «Нижегородская 3215», «Остров» и «Мичуринский парк». Также в течение февраля стартовали продажи в 19 новых корпусах в уже реализуемых проектах. Вышедший на рынок в феврале общий объем оказался довольно внушительным – порядка 3 тыс. лотов, причем более 90% новых предложений сконцентрировано в сегменте бизнес-класса. Несмотря на это, на фоне вымывания ликвидных вариантов за счет повышенного спроса произошло снижение общего предложения. Количество лотов в продаже также снизилось по сравнению с январскими показателями (–6,4%) и составило 27,2 тыс. квартир и апартаментов».
В феврале структура предложения по классам жилья резко сместилась в сторону новостроек бизнес-класса – их доля достигла 56,4%, прибавив 11%. На комфорткласс пришлось 42,8% (–10,4%), на экономкласс – 0,7% (–0,6%).
Из-за смещения предложения в сторону более крупных квартир и снижения доли однокомнатных лотов и студий подросла средняя площадь выставленных на продажу квартир – по итогам месяца она составила 63,7 кв. м (+3,2%).
По итогам февраля средневзвешенная цена на первичном рынке в старых границах Москвы составила 287,1 тыс. рублей – это на 10,4% больше, чем в январе 2021 года, и на 31,7%, чем в феврале 2020 года.
Наиболее заметно в феврале цены выросли в бизнес-классе – на 6,5% до 328,3 тыс. рублей/кв. м. В комфортклассе цены прибавили чуть меньше – 4,8% и достигли 219,2 тыс. рублей/кв. м. В экономклассе стоимость наоборот немного снизилась по сравнению показателями января до 164 тыс. рублей/ кв. м (–1,2%).
Все округа продемонстрировали положительную динамику средневзвешенной цены, при этом максимальный рост пришелся на СВАО (+13,9%), а минимальный – на ВАО (+2,4%).
В феврале в тройке самых дорогих по стоимости квадратного метра округов все осталось без изменений. На первом месте неизменно находится ЦАО (742,2 тыс. рублей/ кв. м). Второе место занял ЗАО (405,6 тыс. рублей/кв. м.), на третьем месте – СЗАО (304,5 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступными округами в феврале 2021 года остались ЗелАО (166,6 тыс. рублей/ кв. м) и ЮВАО (225,3 тыс. рублей/ кв. м).